プレサンス グラン 京都東洞院ってどうですか？

[匿名さん]

投資用賃貸マンションで全国トップクラスのプレサンスコーポレーションの高級ファミリーマンションが四条・烏丸に誕生します。

公式URL：プレサンスグラン京都東洞院　http://pg-kht23.com/index.html
売主：株式会社プレサンスコーポレーション　http://www.pressance.co.jp/index.html
施工会社：大豊建設株式会社　大阪支店　http://www.daiho.co.jp/
管理会社：株式会社プレサンスコミュニティ　http://pressance-community.jp/
管理会社：グローバルコミュニティ株式会社　http://www.glob-com.co.jp/
販売提携（代理）：株式会社プレサンス住販　http://pressance-jyuhan.co.jp/
販売提携（復代理）：シアーズ株式会社　http://sears.co.jp/

物件概要
名称 プレサンス グラン 京都東洞院
所在地 京都府京都市中京区東洞院通蛸薬師下ル元竹田町630番（地番）
交通 京都市営地下鉄烏丸線「四条」駅徒歩４分、阪急電鉄京都本線「烏丸」駅徒歩４分
地域・地区 商業地域・準防火地域・15M第四種高度地区
地目 宅地
敷地面積 644.15㎡（登記簿面積・実測面積・建築確認対象面積）
建築面積 550.85㎡
建築延床面積 2,416.41㎡
容積率 299.20% (指定400%)
建蔽率 85.52%（指定90％）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上5階建
総戸数 23戸
建築確認番号 第ERI13036757号（平成25年9月3日）
私道負担 なし
駐車場 1台（屋内平面式来客用1台）
自転車置場 30台（平置3台、スライドラック式27台、使用料：月額未定）
分譲後の権利形態 敷地は専有面積持分比率による所有権の共有、建物は区分所有
管理形態 区分所有者全員で管理組合を設立し、管理組合より管理受託者
（グローバルコミュニティ株式会社・株式会社プレサンスコミュニティ）へ委託。
竣工予定 平成26年10月下旬
入居予定 平成26年11月下旬
事業主（売主） 株式会社プレサンスコーポレーション
販売提携（代理） 株式会社プレサンス住販
販売提携（復代理） シアーズ株式会社
設計・監理 株式会社アクセス都市設計
構造設計 株式会社ティーエムエッチ
施工 大豊建設株式会社　大阪支店
管理会社 グローバルコミュニティ株式会社・株式会社プレサンスコミュニティ
第１期予定販売概要
予定販売戸数 6戸
予定販売価格（税込） 6,100万円台～10,500万円台
間取り 2LDK〜3LDK+S
住居専有面積 67.59㎡～102.50㎡
バルコニー面積 4.28㎡～6.30㎡
サービスバルコニー面積 2.18㎡～3.46㎡
アルコーブ面積 0.87㎡～1.60㎡
管理費（月額） 未定
修繕積立金（月額） 未定
修繕積立一時金
（引渡時一括払） 未定
管理準備金（引渡時一括払） 未定
販売開始予定時期 平成25年9月下旬
※住居専有面積・バルコニー面積は、建築確認に基づくものであり、今後変更になる場合がございます。
予告広告本広告を開始するまでは契約または予約の受付およびお申し込み順位の確保等はできません。あらかじめご了承ください。
（販売開始予定時期／平成25年9月下旬）
情報登録日 平成25年9月17日
次回更新予定日 平成25年9月下旬

【マンションコミュニティ　プレサンス関連スレッド】
プレサンスについての口コミ掲示板 - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%97%E3%83%AC%E3%82%B5%E3%8...
株式会社プレサンスコミュニティってどうですか？Part1｜マンション口コミ掲示板・評判
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/221457/
株式会社プレサンス住販て　どうでしょうか？
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プレサンス投資用・収益用マンションのオーナー友の会・情報交換掲示板
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/181569/
エイジングコートについての口コミ掲示板 - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%A8%E3%82%A4%E3%82%B8%E3%83%B3%E3%82%B0%E3%82%B

【マンションコミュニティ　施工会社・管理会社関連スレッド】
大豊建設の評価は？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47649/
管理会社　グローバルコミュニティはどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/90502/

【売買サイト】
Yahoo!不動産（マンション・一戸建て・土地） （キーワード：プレサンス） -
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?pf=27&key=%A5%D7%A5...
【SUUMO】 「プレサンス」関連で探す中古マンション購入情報
http://suumo.jp/jj/bukken/ichiran/JJ010FJ001/?ar=060&bs=011&fw...
不動産投資の収益物件　 プレサンス　【健美家】 不動産投資の収益物件
http://www.kenbiya.com/list/kw=%E3%83%97%E3%83%AC%E3%82%B5%E3%83%B3%E3...
収益物件検索結果｜国内最大の不動産投資サイト楽待（らくまち）
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/area/prefecture/dimAll/?sort=price&sort_type=asc&area=&line=&st=&gross=&year=&price_from=&price_to=&min=&newly=&keyword=プレサンス

【企業情報サイト】
3254 (プレサンスコーポレーション) - Yahoo!掲示板
http://messages.yahoo.co.jp/bbs?action=e&board=3254
転職会議　-　プレサンスコーポレーションの転職・求人のクチコミ
http://jobtalk.jp/company/859_about.html
みん就(みんなの就職活動日記) - 就活・新卒採用のクチコミサイト
http://www.nikki.ne.jp/bbs/79956/

【求人サイト】
リクナビ2014　株式会社プレサンスコーポレーション※東証上場企業
http://job.rikunabi.com/2014/company/top/r883010026/
リクナビ2014　株式会社プレサンス住販
http://job.rikunabi.com/2014/company/top/r687010049/
転職ならエン・ジャパン　転職TOP>検索結果　■キーワード：プレサンス
http://employment.en-japan.com/search/search_list.cfm?keyword=%83%76%8...

【２ちゃんねる過去ログ】
２ちゃんねる　プレサンスCってどないか？　2006/03/05～2009/02/24
http://www.logsoku.com/r/estate/1141487166/
２ちゃんねる　プレサンスコーポレーションってどうよ？　2009/02/25(水)～2011/03/09(水)
http://mimizun.com/log/2ch/estate/1235565087/
２ちゃんねる【投資】プレサンスコーポレーション３室目【電話】 2011/03/27(日)～2011/06/27(月)
http://archive.2ch-ranking.net/estate/1301184363.html　（レス番号>>231以降は妨害行為）
【欲望】プレサンスコーポレーション4室目【歩合】｜ 全面荒らし
http://2ch.viewerd.com/estate/1312689487/
【欲望】プレサンスコーポレーション5室目【勝者】 - 全面荒らし
http://read2ch.com/r/estate/1317524936/
プレサンスは糞 | ２ちゃんねる
http://www.logsoku.com/r/estate/1330483406/ - 全面荒らし
プレサンス大阪城公園パークプレイス 激安 - ２ちゃんねる
http://jump2ch.com/ag/engawa/estate/1370037602/all　■>>102～は荒らし
プレサンス大阪城公園パークプレイス：格安・築浅！　２ちゃんねる　-　どこかにアンテナ
http://log.shipweb.jp/?mode=datview&board_name=estate&thread_key=1...

[101: 匿名さん]

１００様のおっしゃるとおりかもしれませんね。
田の字の物件にこだわっている人ってあまり聞かないので
便利すぎたり、京都らしさよりも
住み心地の良い物件を優先に考えている人のほうが多い感じもします。

[102: 匿名さん]

田の字の大通りに面していない所は、高さ規制のため、５階建てまでなので、どうしても小規模になってしまいます。
そして、同じ高さか、あるいは、規制前に建てられたそれ以上の高さの建物に囲まれがちです。角部屋というだけで値段が上がります。

このマンションには、道路に面していない袋小路みたいな所が２３戸中５戸あります。日当りも問題ですが、何かあった時に逃げ場に困るのではないかと思います。

また、京都の街中の場合は電柱があり、電線が何本もぶら下がっています。道路に面している場合は、階によっては、部屋の窓から外を見た時、近くに電線がぶら下がっていて、結構目障り。ここもそうですが。

今、街中は小規模マンションが多く建っていますが、管理費と修繕費が高くなるということだけでなく、果たして、住み心地はどうなのでしょうか。

[103: 匿名さん]

どう考えても投資には見合わないですよねえ
六角堂前より更に高くないですか

[104: 匿名さん]

>>このマンションには、道路に面していない袋小路みたいな所が２３戸中５戸あります。
>>日当りも問題ですが、何かあった時に逃げ場に困るのではないかと思います。

それは本当にそうです。
何かないに越したことはありませんが
いざという時のことを考えておく必要はありますからね。

それにしても戸数が少なすぎますね。

[105: 匿名さん]

戸数が少ないのは、やはりここも投資の方向けなのかしら?
ファミリー層で住むには難しい感じがしますから。

[106: 匿名さん]

二本の道路に面したタイプは１億超え、袋小路の部屋の一番安いので６７平米で６２００万らしいので
投資には向いていないと思います。京都では、家賃は高くてもせいぜい２０万円台なので。
３０万台で借りるのはごく限られた人でしょう。

このマンションを投資と考えると、家賃は３０万どころではないでしょう。
東京のように大きな外資系金融関係の駐在員も、京都にはまず住んでいないでしょうから、
高額の賃貸は難しいと思います。

先日、近くを通りましたが、このマンションの南側は、１０階建てのマンションの窓がたくさん！
しかも、決して小さくなかったです。

ベランダのカーテンを開けら、隣のマンションの窓というのも、ちょっと・・・・・・
というか、お互いにカーテン閉めっぱなし状態になるのでは。
しかも、東側は壁です。

最初は、このマンションに期待していましたが、ちょっとがっかりしています。

[107: 匿名さん]

102､106さんの仰るとおりでございます
倉庫みたいな部屋の坪単が300ってのは限界越えてますでしょ

[108: 匿名さん]

現地見ました。その袋小路の部屋は厳しいだろうね。
ちなみに最近ＭＲ行かれた方、その袋小路の部屋は売れていましたか？
個人的には、1階坪220万～5階坪270万位でないと、馬鹿じゃない限り、普通の人は買わないと思う。
供給過剰によりプチバブルも終わって、京都のマンションは売れ残りがどこも多くなったしね。

[109: 匿名さん]

２年前
イーグルコート御池高瀬川の５・６階の四方に窓のある８６平米の部屋が
６５００万台だった事考えると、その後のプチバブル値段そのままですね。

[110: 匿名さん]

ここは、８６平米の低層階、西と南の２面に窓で９０００万を超えているようです。
袋小路の部屋の低層階、６７平米で６５００万円台です。

イーグルコート御池高瀬川の４面窓、８６平米で上層階、６５００万円台という条件と比べると、
はるかに高くないですか。しかも、イーグルコート御池高瀬川は外観デザインがかっこいいし。

ここは、プレミスト六角堂前よりも高いと思いますよ。

[111: 匿名さん]

100さん

あそこからバブルは始まりましたよね　今見ると御池高瀬川安すぎに見えますね

　

[112: 匿名さん]

なんだかんだ言って完成前完売すると思うよ。

それにプレサンスの投資マンションは大阪市内でも20㎡で1,700万円くらいだから
高さ制限のある京都であることを考えれば平米単価だと全く違和感ないよ。

[113: 匿名さん]

110さんの間違いでした　失礼

プレミストうまく逃げ切りましたね

[114: 匿名さん]

ワンルームに引っかかる層と億近い物件買う層と比べるのはどうかと思いますが　笑

[115: 匿名さん]

＞それにプレサンスの投資マンションは大阪市内でも20㎡で1,700万円くらいだから
＞高さ制限のある京都であることを考えれば平米単価だと全く違和感ないよ。

大阪の投資用１ルームマンションと６０平米以上の京都のマンションの価格を比較して
違和感ないとは？！
それがプレサンスの考え方？

もちろん、このマンションを買った人もおられるでしょうし、今後買う人もいるでしょう。
しかし、投資用であれ、セカンド用であれ、居住用であれ、高い価格をつけても、
売れればそれでいいってものではない。

そんなことが続くと、京都の人は自分が住むためのマンションを適正な価格で買えなくなってしまう。

[116: 匿名さん]

一度、市営住宅に住めば購入するのが馬鹿らしくなるよ。
生涯住居費が８分の１くらいで住むからね。

http://www.kyoto-jkosha.or.jp/shiei/danchi.html

[117: 匿名さん]

お金を持っていると言っても、それは親からの遺産であって、本人は頭が弱く、欲しいと思ったら何も考えずに衝動的にぱっと買ってしまう馬鹿っているからね。知能が低いというかなんというか。情報薄弱者とも言うね。そういう人から商売人なら儲けるだけ儲けようと思うものでしょう。プチバブルがなぜ始まったか、そしてなぜ終わったかをなぜじっくり考えないんだろうねとそういう情報薄弱者に対して思うね。

京都に高さ規制が一部のエリアでできた。その規制前までに間に合うように、マンションがたくさんたった。その反動もあり、高さ規制後はしばらくほとんどマンションが出てこなかった。供給があまりない状態だった。そこにイーグルコートがだした。高瀬川沿いで桜が見え、建物も斬新で高値で売れたのが始まりになった。

しかしその後2～3年の間に、京都中心部史上、供給数が過去最高、異常なまで出てきて供給過剰状態になってしまった。去年1年間には下京区と中京区の徒歩でくるっとまわれる狭いエリア内に売り出されたマンション戸数は1200戸までなった。京都はどこも商業地区しては儲からず終わっているので、どんどんとビルが潰れ、そこがマンションとなっている。そして適正価格で売り出しても、供給が過剰過ぎて売れず、竣工後も売れ残っている所がほとんど。京都は9月の増税前の駆け込み需要の時にはもうバブルがはじけていた。6月頃に綺麗にはじけた。その最後を飾ったのがプレミスト。

年末年始にかけて怒濤にマンションラッシュが始まる。ただでさえ供給過剰で売れ残り多数の所にたくさん出てきたら、当然値段が下がる。またプチバブル期にセカンド等として購入した60代、70代の老人も、そういう人は長く所有しないうえ、病気や死亡等で京都のセカンドなんて必要なくなるので5年以内にプチバブル期に大量販売された中古がどっと出てくる。新築も中古も供給過剰になったら、値段が下落に発車がかかるっていう事くらい誰でも分かる事だろう。

[118: 匿名さん]

そして三階しか建てられないところにもマンションを建ててしまって高値で売り抜けようとしたわけですね

[119: 匿名さん]

一年で1200戸も供給されていたとは思いませんでした

イーグルコートで始まりプレミストで終わったというのは同意ですね

[120: 匿名さん]

プレサンスの営業力は凄いからね
分譲戸数だって近畿圏1位だし
電話営業から始まってついに今年秋に東証一部上場だもんな
企業の利益率だってユニクロとかホンダや京セラより高いんじゃないかな？
ここもすぐ完売すると思うよ。

[121: 匿名さん]

プレサンスは確かに営業力が凄いのかもしれませんね。
でも、購入する側からすると、後々まで安心して住めるように
安定した住宅を造ることに重視してほしいかなと思います。
売ればいいみたいなごり押しの営業はちょっと困りものですから。

[122: 匿名さん]

このマンションって年収2,500万以上の40代とかが買うのかな？
京都だと医者とかしか買えないんじゃない？
大阪だと色んな種類の金持ちがいるだろうけど･･･

[123: 匿名さん]

京都と大阪の収入の比較がイマイチわからない(笑)

どちらにしても、
この立地でこの価格帯は京都人は求めないかもしれませんけど。

[124: 匿名さん]

他府県の人からすると京都らしい町だと思うのかしら。
便利そうで、いまひとつそうでもない感じがしますね。
価格に見合っているのか？と首を傾げます。

[125: 物件比較中さん]

大阪に住んでいます。”東洞院”という響きが京都らしいと思い、そして、
トップ画像の写真から緑が多いところだと期待して、しかも大阪より高いので
高級で静かなところだろうと思いました。

週末に現地に行ってみると、ビルとマンションと雑踏だったので、
期待していた京都らしさは？？？でした。

モデルルームに行ったり、資料請求する前に、現地で自分の目で
確認しておいてよかったです。

何でこんなに高いのでしょう？
他のマンションにないプレミアムがあるのか、設備が素晴らしいとか
何か特別なものがあるのでしょうか？

[126: ご近所さん]

最初からのレスを読めば、大方の雰囲気はつかめたと思いますが・・・。建つ場所も前の児童公園も、たいした場所ではなかったでしょ。現地を自分の目で見ればよくわかりますよね。騙されないでよかったですね・・・。

[127: 物件探し初心者]

先日モデルルーム行ってきましたが、こんな高額物件なのにモデルルーム無いんですね。
御池の物件の部屋しか作ってなくてビックリしました。
京都ではこういう売り方は普通なのでしょうか？
なのにもう５～６戸くらいしか残っていなくてまたビックリ。
過剰演出のモデルルーム見てもあまり参考にはならないとは思いますが、
それにしてもモデルルーム無くても売れてしまうんですね。
あ、ちなみに東南角の厳しそうな部屋の２～３階くらいが残ってましたね。
元々手の出る価格ではないですが、あの部屋は厳しいでしょうね。

[128: 匿名さん]

ここって投資用じゃないの？
金持ちが家賃収入と転売とかで儲ける要のマンションだよね？

投資だったら現地で見ることもなくパンフレットと利回り計算で買うかもね。
名簿の電話営業とかじゃないの？

[129: 匿名さん]

そんなに売れているのですか　それは知りませんでした

[130: 匿名さん]

＞金持ちが家賃収入と転売とかで儲ける要のマンションだよね？

そうなの？
でも、この価格で購入するということは
相当な家賃をもらわないと割に合わないと思う。

[131: 匿名さん]

価格8000万円の部屋だとしたら家賃32万円でいいみたいよ

[132: 匿名さん]

3期4戸か
1期2期で何戸売れたの？

[133: 匿名さん]

>3期4戸か
>1期2期で何戸売れたの？

単純に計算したら19戸だろうけど
3期とあるから最終期ではないよね。

何期とわけて販売すると
売れ行きが好調に見えるからと聞いたことがある。

それにしても戸数が少なくて
これからの修繕費などを考えると購入は見合わせた。

場所は良かったんだけどね。

[134: 匿名さん]

前から不思議なんですが
どうして〇期と何度も分けて販売されるのでしょうか。
一気に販売するほうがいいのにと思うんですけれどね～。

[135: 匿名さん]

完売にしないといけないからでしょ。

完成在庫の売れ残りマンションなんて値引き販売するの確実だから。

事前案内の段階で契約しそうな客はだいたい解るからそれに少し追加して販売するんだろうな。

[136: 匿名さん]

総戸数 23戸
1期6戸
2期？
3期4戸

まだ1年あるのにもう半分くらい売れたのかな？
好調だね。

このマンションだと価格も高いから1件の契約で
300万円くらいの歩合給ついたりするのかな？

トップランナー3名が、本音で対談　株式会社プレサンスコーポレーション※東証上場企業
http://job.rikunabi.com/2014/static/kdbc/88/r883010026/detaila/I001/in...

[137: 匿名さん]

マンションは「期分け」という売り方をするのが普通です。これは、売れ残りをなくすための方法です。全戸を一気に売りだすと、人気のある部屋と人気のない部屋とに分かれてしまいます。これではいつまでたっても人気のない部屋は売れませんので、期分けにしてまんべんなく売るのです。そして「第○期○○戸完売御礼」などと煽って購買意欲をそそります。勿論、期分けをしても不人気な部屋はありますから、何らかのサービスがあると思っていいでしょう(交渉次第)。最後は「○○万円値引き！」とか「キャンセルが出ました！」とかで攻勢をかけます。

[138: 匿名さん]

>マンションは「期分け」という売り方をするのが普通です。
>これは、売れ残りをなくすための方法です。

そのようですね。
そういう話を聞いたことあります。

どの部屋も考えた上で設計をされているのでしようが
日当たりや階の問題もあり、
すぐに完売とはなりにくいものだと思います。

[139: 匿名さん]

半年で半数売れたらすごいものなんですか?
それにしても、小規模マンションが多いですが特にここは少ない。
維持費など将来にかかる金額も考えたら
普通のサラリーマンでは手がさせないですね。

[140: 匿名さん]

一般的なマンションで35年間の管理費と修繕積立金は
物件価格の30-35%っていわれてるよね。

ここは戸数が少ないから物件価格の40%前後かな？
それとは別に固定資産税がいるよね。

ここは現金一括購入が多そうだから金利はいらないだろうけど
6000万円の部屋だと総額1億円くらいを見ておいた方がいいかな。

世帯年収だと額面2500万円層が中心かな？

そこまでして京都に住む理由ってなんだろう？

[141: 匿名さん]

ここ一年で数倍になった株も多いからそういうゲインで買う物件でしょ

俺は利回り考えてパスするけど　笑

[142: 匿名さん]

京都人は、特にこのあたりに住みたいと思わないかもしれないかな。
魅力あるとは思えないし。ここまで高く出すなら、もっと他の場所でもって思う。

[143: 匿名さん]

資産3億円とか年収3000万円とかの人が買うのかな？

世帯年収1800万円で無理して買うと場違いな雰囲気かもしれないな。

[144: 匿名さん]

うちも世帯年収は2000万前後ですがこんな高い物件買わないです。

将来の維持費もバカ高いでしょうからね。

少なくとも年収3000万はないとこの辺は買わないですよね。

普通のサラリーマンには厳しいです。

[145: 匿名さん]

このマンションのモデルルームも作らず、模型も作らず、
他のプレサンスロジェと合同のマンションサロンしかないのに、
この値段？

経費節約している分はいったいどこに？

このマンションが、この立地でこれだけ高い理由って
いったい何なんでしょう？
児童公園が北にあるから、北に高いものは建たないから？

でも、残っているのは南側の部屋。
壁を見て暮らすのだったら、別にここでこの値段を
出さなくてもいいと思うんだけれど。

[146: 匿名さん]

>145
>経費節約している分はいったいどこに？

個別の事例は解らないな。
ただ、Yahoo!ファイナンスの情報見たら面白い。
特に売上高と営業利益がね。
売上高に対して利益率がずば抜けて高い。
天下の三井不動産の利益率の2倍以上ある。
この利益率が企業の固定経費の努力の他にどんな理由があるのか？
求人広告見てたら歩合が凄いし平均年収見ても人件費は安くなさそうだし。


三井不動産
http://profile.yahoo.co.jp/consolidate/8801

プレサンスコーポレーション
http://profile.yahoo.co.jp/consolidate/3254

[147: 匿名さん]

京都をよく知っている方からすると物件探しの際もピンポイントで好きなエリアの中で探すのだと思いますが私のように何も知らないと、まずは京都府全体から見ることが入り口になります。

京都熟知の方、この物件のある地域の特色は主には何でしょうか。

[148: 周辺住民さん]

147さんへ
少なくとも、パデシオン、プレサンス、イーグルコート、リソシエ、パラドール等の地場ものは買いません。

[149: 匿名さん]

>１４６さん

ということは、購入者が支払ったかなりの金額が１３６さんのいうこういう人たちにいくということですか。

http://job.rikunabi.com/2014/static/kdbc/88/r883010026/detaila/I001/in...

経費節約分が販売価格に反映されるのなら納得するけど・・・

[150: 匿名さん]

147さん

148みたいな考え方がいかにも京都部外者の考え方です。

京都のマンション用地は立地の良いところはなぜか地場の業者が落札してることが多いです。

今の高島屋裏のザレジデンスも当初はリソシエの田丸でした。
最終、分譲は他に譲ってかねわ建設で建設だけの受注になりましたが、立地の良いところをおさえるなら地場の業者を外して考えるわけにはいかないと思います。

また他所者は土地を高く確保してる可能性も高いです。まぁそもそもの値段も高いんですけど…。

別に大手がダメということももちろんないですが、地場を外すなんて京都の人間ならしないです。

京都は外部の人から見れば同じように見えても、ちょっとした立地の違いで京都人にとっては全く価値が変わってくる場合もあります。
そのあたりを勉強する方法ってのは難しいですが、ゆっくり探しながらちょっとずつ情報を集めてもらうしかないかなと思います。

少なくとも地場の業者は京都人向けに販売することも多いので、京都人が忌み嫌う場所は避けることが多いです。
ただし、パデシオンだけは別です。安く仕上げるためにはややこしい場所にガンガン建てていきます。