プレサンス グラン 京都東洞院ってどうですか？

[匿名さん]

投資用賃貸マンションで全国トップクラスのプレサンスコーポレーションの高級ファミリーマンションが四条・烏丸に誕生します。

公式URL：プレサンスグラン京都東洞院　http://pg-kht23.com/index.html
売主：株式会社プレサンスコーポレーション　http://www.pressance.co.jp/index.html
施工会社：大豊建設株式会社　大阪支店　http://www.daiho.co.jp/
管理会社：株式会社プレサンスコミュニティ　http://pressance-community.jp/
管理会社：グローバルコミュニティ株式会社　http://www.glob-com.co.jp/
販売提携（代理）：株式会社プレサンス住販　http://pressance-jyuhan.co.jp/
販売提携（復代理）：シアーズ株式会社　http://sears.co.jp/

物件概要
名称 プレサンス グラン 京都東洞院
所在地 京都府京都市中京区東洞院通蛸薬師下ル元竹田町630番（地番）
交通 京都市営地下鉄烏丸線「四条」駅徒歩４分、阪急電鉄京都本線「烏丸」駅徒歩４分
地域・地区 商業地域・準防火地域・15M第四種高度地区
地目 宅地
敷地面積 644.15㎡（登記簿面積・実測面積・建築確認対象面積）
建築面積 550.85㎡
建築延床面積 2,416.41㎡
容積率 299.20% (指定400%)
建蔽率 85.52%（指定90％）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上5階建
総戸数 23戸
建築確認番号 第ERI13036757号（平成25年9月3日）
私道負担 なし
駐車場 1台（屋内平面式来客用1台）
自転車置場 30台（平置3台、スライドラック式27台、使用料：月額未定）
分譲後の権利形態 敷地は専有面積持分比率による所有権の共有、建物は区分所有
管理形態 区分所有者全員で管理組合を設立し、管理組合より管理受託者
（グローバルコミュニティ株式会社・株式会社プレサンスコミュニティ）へ委託。
竣工予定 平成26年10月下旬
入居予定 平成26年11月下旬
事業主（売主） 株式会社プレサンスコーポレーション
販売提携（代理） 株式会社プレサンス住販
販売提携（復代理） シアーズ株式会社
設計・監理 株式会社アクセス都市設計
構造設計 株式会社ティーエムエッチ
施工 大豊建設株式会社　大阪支店
管理会社 グローバルコミュニティ株式会社・株式会社プレサンスコミュニティ
第１期予定販売概要
予定販売戸数 6戸
予定販売価格（税込） 6,100万円台～10,500万円台
間取り 2LDK〜3LDK+S
住居専有面積 67.59㎡～102.50㎡
バルコニー面積 4.28㎡～6.30㎡
サービスバルコニー面積 2.18㎡～3.46㎡
アルコーブ面積 0.87㎡～1.60㎡
管理費（月額） 未定
修繕積立金（月額） 未定
修繕積立一時金
（引渡時一括払） 未定
管理準備金（引渡時一括払） 未定
販売開始予定時期 平成25年9月下旬
※住居専有面積・バルコニー面積は、建築確認に基づくものであり、今後変更になる場合がございます。
予告広告本広告を開始するまでは契約または予約の受付およびお申し込み順位の確保等はできません。あらかじめご了承ください。
（販売開始予定時期／平成25年9月下旬）
情報登録日 平成25年9月17日
次回更新予定日 平成25年9月下旬

【マンションコミュニティ　プレサンス関連スレッド】
プレサンスについての口コミ掲示板 - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%97%E3%83%AC%E3%82%B5%E3%8...
株式会社プレサンスコミュニティってどうですか？Part1｜マンション口コミ掲示板・評判
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/221457/
株式会社プレサンス住販て　どうでしょうか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47976/
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http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/181569/
エイジングコートについての口コミ掲示板 - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%A8%E3%82%A4%E3%82%B8%E3%83%B3%E3%82%B0%E3%82%B

【マンションコミュニティ　施工会社・管理会社関連スレッド】
大豊建設の評価は？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47649/
管理会社　グローバルコミュニティはどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/90502/

【売買サイト】
Yahoo!不動産（マンション・一戸建て・土地） （キーワード：プレサンス） -
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?pf=27&key=%A5%D7%A5...
【SUUMO】 「プレサンス」関連で探す中古マンション購入情報
http://suumo.jp/jj/bukken/ichiran/JJ010FJ001/?ar=060&bs=011&fw...
不動産投資の収益物件　 プレサンス　【健美家】 不動産投資の収益物件
http://www.kenbiya.com/list/kw=%E3%83%97%E3%83%AC%E3%82%B5%E3%83%B3%E3...
収益物件検索結果｜国内最大の不動産投資サイト楽待（らくまち）
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/area/prefecture/dimAll/?sort=price&sort_type=asc&area=&line=&st=&gross=&year=&price_from=&price_to=&min=&newly=&keyword=プレサンス

【企業情報サイト】
3254 (プレサンスコーポレーション) - Yahoo!掲示板
http://messages.yahoo.co.jp/bbs?action=e&board=3254
転職会議　-　プレサンスコーポレーションの転職・求人のクチコミ
http://jobtalk.jp/company/859_about.html
みん就(みんなの就職活動日記) - 就活・新卒採用のクチコミサイト
http://www.nikki.ne.jp/bbs/79956/

【求人サイト】
リクナビ2014　株式会社プレサンスコーポレーション※東証上場企業
http://job.rikunabi.com/2014/company/top/r883010026/
リクナビ2014　株式会社プレサンス住販
http://job.rikunabi.com/2014/company/top/r687010049/
転職ならエン・ジャパン　転職TOP>検索結果　■キーワード：プレサンス
http://employment.en-japan.com/search/search_list.cfm?keyword=%83%76%8...

【２ちゃんねる過去ログ】
２ちゃんねる　プレサンスCってどないか？　2006/03/05～2009/02/24
http://www.logsoku.com/r/estate/1141487166/
２ちゃんねる　プレサンスコーポレーションってどうよ？　2009/02/25(水)～2011/03/09(水)
http://mimizun.com/log/2ch/estate/1235565087/
２ちゃんねる【投資】プレサンスコーポレーション３室目【電話】 2011/03/27(日)～2011/06/27(月)
http://archive.2ch-ranking.net/estate/1301184363.html　（レス番号>>231以降は妨害行為）
【欲望】プレサンスコーポレーション4室目【歩合】｜ 全面荒らし
http://2ch.viewerd.com/estate/1312689487/
【欲望】プレサンスコーポレーション5室目【勝者】 - 全面荒らし
http://read2ch.com/r/estate/1317524936/
プレサンスは糞 | ２ちゃんねる
http://www.logsoku.com/r/estate/1330483406/ - 全面荒らし
プレサンス大阪城公園パークプレイス 激安 - ２ちゃんねる
http://jump2ch.com/ag/engawa/estate/1370037602/all　■>>102～は荒らし
プレサンス大阪城公園パークプレイス：格安・築浅！　２ちゃんねる　-　どこかにアンテナ
http://log.shipweb.jp/?mode=datview&board_name=estate&thread_key=1...

[132: 匿名さん]

3期4戸か
1期2期で何戸売れたの？

[133: 匿名さん]

>3期4戸か
>1期2期で何戸売れたの？

単純に計算したら19戸だろうけど
3期とあるから最終期ではないよね。

何期とわけて販売すると
売れ行きが好調に見えるからと聞いたことがある。

それにしても戸数が少なくて
これからの修繕費などを考えると購入は見合わせた。

場所は良かったんだけどね。

[134: 匿名さん]

前から不思議なんですが
どうして〇期と何度も分けて販売されるのでしょうか。
一気に販売するほうがいいのにと思うんですけれどね～。

[135: 匿名さん]

完売にしないといけないからでしょ。

完成在庫の売れ残りマンションなんて値引き販売するの確実だから。

事前案内の段階で契約しそうな客はだいたい解るからそれに少し追加して販売するんだろうな。

[136: 匿名さん]

総戸数 23戸
1期6戸
2期？
3期4戸

まだ1年あるのにもう半分くらい売れたのかな？
好調だね。

このマンションだと価格も高いから1件の契約で
300万円くらいの歩合給ついたりするのかな？

トップランナー3名が、本音で対談　株式会社プレサンスコーポレーション※東証上場企業
http://job.rikunabi.com/2014/static/kdbc/88/r883010026/detaila/I001/in...

[137: 匿名さん]

マンションは「期分け」という売り方をするのが普通です。これは、売れ残りをなくすための方法です。全戸を一気に売りだすと、人気のある部屋と人気のない部屋とに分かれてしまいます。これではいつまでたっても人気のない部屋は売れませんので、期分けにしてまんべんなく売るのです。そして「第○期○○戸完売御礼」などと煽って購買意欲をそそります。勿論、期分けをしても不人気な部屋はありますから、何らかのサービスがあると思っていいでしょう(交渉次第)。最後は「○○万円値引き！」とか「キャンセルが出ました！」とかで攻勢をかけます。

[138: 匿名さん]

>マンションは「期分け」という売り方をするのが普通です。
>これは、売れ残りをなくすための方法です。

そのようですね。
そういう話を聞いたことあります。

どの部屋も考えた上で設計をされているのでしようが
日当たりや階の問題もあり、
すぐに完売とはなりにくいものだと思います。

[139: 匿名さん]

半年で半数売れたらすごいものなんですか?
それにしても、小規模マンションが多いですが特にここは少ない。
維持費など将来にかかる金額も考えたら
普通のサラリーマンでは手がさせないですね。

[140: 匿名さん]

一般的なマンションで35年間の管理費と修繕積立金は
物件価格の30-35%っていわれてるよね。

ここは戸数が少ないから物件価格の40%前後かな？
それとは別に固定資産税がいるよね。

ここは現金一括購入が多そうだから金利はいらないだろうけど
6000万円の部屋だと総額1億円くらいを見ておいた方がいいかな。

世帯年収だと額面2500万円層が中心かな？

そこまでして京都に住む理由ってなんだろう？

[141: 匿名さん]

ここ一年で数倍になった株も多いからそういうゲインで買う物件でしょ

俺は利回り考えてパスするけど　笑

[142: 匿名さん]

京都人は、特にこのあたりに住みたいと思わないかもしれないかな。
魅力あるとは思えないし。ここまで高く出すなら、もっと他の場所でもって思う。

[143: 匿名さん]

資産3億円とか年収3000万円とかの人が買うのかな？

世帯年収1800万円で無理して買うと場違いな雰囲気かもしれないな。

[144: 匿名さん]

うちも世帯年収は2000万前後ですがこんな高い物件買わないです。

将来の維持費もバカ高いでしょうからね。

少なくとも年収3000万はないとこの辺は買わないですよね。

普通のサラリーマンには厳しいです。

[145: 匿名さん]

このマンションのモデルルームも作らず、模型も作らず、
他のプレサンスロジェと合同のマンションサロンしかないのに、
この値段？

経費節約している分はいったいどこに？

このマンションが、この立地でこれだけ高い理由って
いったい何なんでしょう？
児童公園が北にあるから、北に高いものは建たないから？

でも、残っているのは南側の部屋。
壁を見て暮らすのだったら、別にここでこの値段を
出さなくてもいいと思うんだけれど。

[146: 匿名さん]

>145
>経費節約している分はいったいどこに？

個別の事例は解らないな。
ただ、Yahoo!ファイナンスの情報見たら面白い。
特に売上高と営業利益がね。
売上高に対して利益率がずば抜けて高い。
天下の三井不動産の利益率の2倍以上ある。
この利益率が企業の固定経費の努力の他にどんな理由があるのか？
求人広告見てたら歩合が凄いし平均年収見ても人件費は安くなさそうだし。


三井不動産
http://profile.yahoo.co.jp/consolidate/8801

プレサンスコーポレーション
http://profile.yahoo.co.jp/consolidate/3254

[147: 匿名さん]

京都をよく知っている方からすると物件探しの際もピンポイントで好きなエリアの中で探すのだと思いますが私のように何も知らないと、まずは京都府全体から見ることが入り口になります。

京都熟知の方、この物件のある地域の特色は主には何でしょうか。

[148: 周辺住民さん]

147さんへ
少なくとも、パデシオン、プレサンス、イーグルコート、リソシエ、パラドール等の地場ものは買いません。

[149: 匿名さん]

>１４６さん

ということは、購入者が支払ったかなりの金額が１３６さんのいうこういう人たちにいくということですか。

http://job.rikunabi.com/2014/static/kdbc/88/r883010026/detaila/I001/in...

経費節約分が販売価格に反映されるのなら納得するけど・・・

[150: 匿名さん]

147さん

148みたいな考え方がいかにも京都部外者の考え方です。

京都のマンション用地は立地の良いところはなぜか地場の業者が落札してることが多いです。

今の高島屋裏のザレジデンスも当初はリソシエの田丸でした。
最終、分譲は他に譲ってかねわ建設で建設だけの受注になりましたが、立地の良いところをおさえるなら地場の業者を外して考えるわけにはいかないと思います。

また他所者は土地を高く確保してる可能性も高いです。まぁそもそもの値段も高いんですけど…。

別に大手がダメということももちろんないですが、地場を外すなんて京都の人間ならしないです。

京都は外部の人から見れば同じように見えても、ちょっとした立地の違いで京都人にとっては全く価値が変わってくる場合もあります。
そのあたりを勉強する方法ってのは難しいですが、ゆっくり探しながらちょっとずつ情報を集めてもらうしかないかなと思います。

少なくとも地場の業者は京都人向けに販売することも多いので、京都人が忌み嫌う場所は避けることが多いです。
ただし、パデシオンだけは別です。安く仕上げるためにはややこしい場所にガンガン建てていきます。

[151: 匿名さん]

地場は実需に則した物件を建設していると思います
大手財閥系は他府県の富裕層相手の物件が多いですね

成り上がり系は種々の理由で避けたい物件が多いですね