ラ・青葉台 -コルティーレ- Part3

[匿名さん]

ラ青葉台　-コルティーレ-についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/348087/

所在地：神奈川県横浜市青葉区桂台1丁目20番1（地番）
交通：東急田園都市線 「青葉台」駅 徒歩18分
東急田園都市線 「青葉台」駅 バス5分 「青葉台小入口」バス停から 徒歩1分 （帰宅時）※お出かけ時は徒歩2分
予定販売価格: 3,720万円～6,980万円
間取：3LDK・4LDK
面積：70.10平米～123.25平米
総戸数: 90戸（管理人室1戸含む）
駐車場(月額): 敷地内70台(料金3,000円～5,000円/月、来客用2台含む)
駐輪場(月額): 178台収容(料金200円・300円/月)

地目: 調整池（引渡時迄に宅地へ地目変更登記予定）

売主: 事業主：グローバル・エルシード
事業主：勝総合開発
販売代理：グローバル住販
物件URL：http://www.l-seed.co.jp/aobadai/?iad=yahoo-f
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：(株)グローバル・ハート

[820: 周辺住民さん]

>713
私もサラ金で結構借りたことがあるんですが、ローン審査に影響あるんですか？

[821: 匿名さん]

音の問題は解決したのですか？
音がしない！って騒いでいた人はあきらめちゃったのかな？
私は以前から音がするのを確認してました。
確かに川みたいですよね。
やっぱり事実は曲げられないですからね。
購入検討者は是非自分の目と耳で確かめてほしいです。
契約済みの方は観に行かないほうがいいですね。

[823: 匿名さん]

そうですね。
販売関係者か購入者のどちらかでしょうね。

昨年の9月ごろ人工地盤を作る少し前の工程の時にプールのように何日も水が溜まっていると指摘されたのを一生懸命否定して最終的に何週か前の水が溜まる前の工事風景の画僧を載せて証明しようてきたんだけどその撮影アングルからして工事現場内に入らないと撮れないアングルの画像だったので見事に墓穴を掘った販売関係者がいましたね。
確かその時も大騒ぎして否定してまし。
「画像を載せろ！」
てね。
今回の音問題を否定していた人と抗議の仕方がとても似てるんですよね。
もしかしたら同一人物かもしれないですね。

[825: 匿名さん]

それでも数件は売れているみたいだからビックリするんですよね。
購入した人はそれなりの覚悟を持ってる人か、池の上に住むことに何の抵抗もない人なんでしょうね。

同じ音に悩まされるなら線路沿いや基地や空港のほうがまだいいですね。

[827: 匿名さん]

池の上のマンションはもっと安くてもいいはず
土地の値段は無いようなものだから
っていうことは大幅値引きが期待できそう


でも値段下げられてもね・・・

[836: 匿名さん]

>832

売主の無料セミナーに参加して勉強なんて笑える。講師は売る側からお金もらってるわけだから、売る側にとって都合のいい説明しかしないよ。自腹を切ってコンサルのアドバイスくらい受けないと。

[837: 匿名さん]

自分が買うわけではないけど、遊水池の上を分譲マンションにするのは賛成できません。リスク判断できない人や説明を聞き逃した人に将来にわたって全責任を負わすことになります。ここを分譲マンションにさせた行政の責任は重いです。

[838: 匿名さん]

>>832
資産価値を求めるなら、大手分譲の駅近の中古マンションを買いなさいと
プロの方は言いますね。
間違っても、駅から離れた新築マンションは買わないようにとのこと。
（中古になると急激に値が下がるので）
特に、この物件は・・・。

[839: 匿名さん]

でも、今の時期は、中古マンションも高値相場ですよ。

下手したら新築時よりも高いしね。。。

あと数年したら2004年頃の再来かもよ！

[841: 匿名さん]

駅から遠い遊水池のマンションに資産価値を求めるのは無理があります。
売らなければ資産価値は関係ありません。
終の棲家にする覚悟で購入してください。

[842: 購入検討中さん]

青葉台はお洒落な駅で住みたいなと思っています。
このマンションは駅から距離ありますが
環境もいいなと思っています。
池がそんなに問題になりますか。中庭に池や噴水あるのはマンションではよくあるんじゃないですか。

[843: 匿名さん]

>>842
営業さんお疲れです。

[844: 匿名さん]

遊水池の清掃状況の写真やイラストによる水の流れの説明が書いてある
ホームページがありましたので、参考にしてください。
http://www.houei-m.co.jp/retention.html

[845: 購入検討中さん]

844さん、
842です。ありがとうございます。
これによると横浜市が管理してくれるのでしたら心配ないのですね。それとも普通のマンションに比べ心配なことあるのでしょうか。

[846: 匿名さん]

遊水池はマンション（住民）で管理して、1年に一回、
管理状況報告書を横浜市に提出する必要があります。
そのためには、マンション（住民）がホームページのよう
なメンテナンス会社と提携して、定期的な清掃や維持管理を
実施してもらう必要があります。
心配な点は、マンションの下が清掃写真にあるような状態
ですので、やはり、音、匂いでしょうか。
それから、遊水池の管理費もどのくらいの負担になるか
押さえておく必要があるでしょう。

[847: 匿名さん]

>>837
>リスク判断できない人や説明を聞き逃した人に将来にわたって全責任を負わすことになります。

別に押し売りするわけでも、池の存在を隠すわけでもないんだから、
行政にもデベにも何の問題もないだろ。

リスク判断できない大人
重要な説明を聞き流す大人

こんな連中は、ここを買おうが買うまいが、ろくなことにならんよ。ほっとけ。

[848: 匿名さん]

清掃風景のサンプル写真を見ましたが、結構ゴミや泥が入り込むんですね。
これよりも程度が重いのか軽いのかわかりませんが、風通しは良くなさそうですので、夏場は臭いそう。
泥をバキュームで吸い上げたうえ、運搬と処分にも費用がかかるのかな。
ディスポーザの浄化槽も年１回同じような作業あるけど、池だけに作業規模が大きい。

[849: 購入検討中さん]

湧水池からの泥吸い上げ、運搬と処分は費用もかかりますからマンションから市に移管することが安心です。市にとってもよくわからないマンション業者にはまかせたくないでしょう。

[850: 匿名さん]

上に建物を建ててふさいだので横浜市への移管はできません。
管理組合で責任もって維持管理していただくしか方法なさそうです。
規則ではそうであっても、交渉しだいかもしれませんが。
池を移管すると土地も横浜市にとられるようですね。借地になる？

[851: 匿名さん]

理想を言えば定借の方がいい。
横浜市が土地を管理してくれた方が安心。

[852: 匿名さん]

遊水池の上にマンションがある限り、（定借にしても）横浜市に
管理を移管することはできません。
マンションの寿命が尽きるまで、管理組合で維持管理するしか
方法はありません。

[853: 匿名さん]

上の方はあまりご存知ないかもしれませんが、一定の条件満たせば市は引き取るようです。憶測で移管できないとかは言わない方が良いと思います。マンションを作った時に新しく作った道は最初は私道でしたが市道へ移管する例はよくあります。

[854: 匿名さん]

だからその一定の条件ってのがこれだろ。

調整池・遊水池を横浜市へ移管するには、次の条件が必要です。
１．施設と土地を一体で移管する。
２．公道に接しており、維持管理の為の出入が公道から可能である事。
３．雨水が公共下水道を経由し調整池・遊水池に流入している事。
４．オープン形式（上部が解放されている）で上部に占用物件等がない事。
以上の条件を満たせれば、横浜市へ移管が出来、市が管理してくれます。

[855: 匿名さん]

その通り。
だから、上部の占用物件（マンション）を取り除かないと市に移管できない。
遊水池は私道ではないのだから、遊水池の移管条件を満足するしかない。

[856: 申込予定さん]

まあ、なんだか購入しない、あるいはできない人たちなのかわかりませんがご苦労様です。
遊水地もこの地域では特殊でないし、外観や、内装、共有部のなどの細部まで良く見てうちはここに決めようと思ってます。

本来希望していたタイプは既に契約済みでしたので、そこだけがもう少し早く決断していればいうことなかったのですが。
半年近く音なども、雨の降るたび、あるいはその後数日間、かなり念入りに見て回りましたが、はっきり申し上げて
雨の降る音自体以外に気になる音などありませんでした。
半年前には気に入っていた部屋が契約済みと知って、私自身このサイトでネガをはりましたが、実際出来上がって、他と比べてここに戻ってきました。申し訳ありませんでした。

中には私どもと同じように希望の部屋が契約済みのこともあるかと思いますが、実際に購入、契約を真剣に検討されている方々は、何回か実際に足を運んで音だとか、においだとか体感してみると良いと思います。現在アロマセラピーをしている私でも何の問題も感じませんでした。自分で確かめてもらえばわかると思いますが。
ただ、私と同じように希望されたタイプの部屋があるかどうかは、タイミングの問題ですので仕方ないかなと思ってます。

[857: 匿名さん]

854さん、
市への移管はそれほど単純な問題ではありません。遊水地や提供公園などマンション開発に伴いできたものは移管を前提に作られています。個別毎に状況は違いますから聞きかじりで判断しない方が良いと思います。最寄の土木事務所に聞かれたら良いでしょう。

[858: 匿名さん]

だったら移管前提だってHPで告知して、
MRに来たお客様にもはっきり言うべきだね。

そうなってないのはなぜだろうね。

[860: 匿名さん]

858さん、
なかなかおわかりになるのは難しいかもしれません。移管はHPで発表するような単純な話しではないのです。個別の作り、形状などを慎重に土木事務所と話し合い決めていくものです。専門的な内容です。HPに載せるのってご来場キャンペーンとかですね。

[861: 匿名さん]

で、実際のところ市の土木事務所とは慎重に話してるの？
それともしてないの？

営業だってもろバレなんだからその位情報提供しなよ。

[862: 匿名さん]

遊水池の上に建つマンションについて、プロ3人が見解を述べています。
やはり厳しい意見です。参考にしてください。
http://kanto.m-douyo.jp/question/s10105/

[864: 匿名さん]

駅から離れた遊水池の上にマンション建設するほど住宅地不足なのでしょうか？
土地は余りつつあるように思えますが。

[865: 匿名さん]

>>862
遊水池の上に建つマンションについて、プロ3人の意見をまとめると、以下の通りです。
①将来の資産価値の問題。
②将来にわたり住人負担の維持管理費の問題。
③湿気の問題。
④悪臭の問題。
⑤蚊・蝿・蜘蛛・鼠等の心配。
⑥地盤の心配
結論：百害あって一利なしですから、おすすめできません。

[867: 匿名さん]

2009年って5年前を掘り起こしかよ

[869: 匿名さん]

マンション雑誌でも取り上げられてましたけど、
お奨め物件は駅近の大手ブランドの中古マンションです。
駅は藤ヶ丘とたまプラーザがねらい目と書いてました。
個人的には、藤が丘のソルジェガーデン、グランソルシオン、
アルス、ヴェルール、ドレッセあたりを狙っています。

[870: 匿名さん]

たまプラーザの駅近の大手ブランドのマンションは確かに良い。
ただ、価格も相当高いです。

藤が丘なら、駅近でも安そうですね。
住みたい街かどうかは別にして・・・

[871: 匿名さん]

マンションは駅徒歩１０分まで。バス便物件は資産価値ないよ。ここはさらに遊水池と二重バツ。

[872: 購入検討中さん]

862/865

違う分野のプロの方ですね。専門分野の意見がほしいです。

例えば今まで遊水池にマンション建てたことがあるゼネコンとか、
現状管理している、管理会社とか

よろしくお願いします。

[873: ご近所さん]

このサイトで正確な情報をとれるはずありません。各自で推測するのみです。
このような非常にややこしい条件の場所に分譲マンションをつくるということは、売主、施工主、下請け業者、管理会社、行政にとっては、大きなメリットあるのでしょう。

[874: 購入検討中さん]

グローバル社が売主のマンションideoで、入居前に床上浸水があったみたいですね。グローバル社がどう対応するかが、購入するかの判断材料になりそう。。

[875: 匿名さん]

天災ってことで引渡遅延でも補償無しみたいだね。

[876: 匿名さん]

天災なのか、設計あるいは施工上のミスなのか。注目だね。

[878: 匿名さん]

大手だからと言って対応がいいわけじゃないよ。すみふなんて、杭が足りなかったを１０年も放置。下手したら人命にかかわっていた。

不動産購入するときは、デベ選びは慎重にでしょ。あと、施工会社もか。

[879: 匿名さん]

IDEO三鷹も困った問題かかえてますね。水という共通点が。ゴミ焼却場の隣だけに入居予定者は泥の中の汚染物質も心配しているかも。設計の問題といわれても仕方ないかな。青葉台のこの物件と違って想定外の泥清掃ですね。会社の対応を拝見。新築だけに補修はかなり面倒だと思います。

[880: 購入検討中さん]

事前にホームページで湧水池のことをオープンにして検討者にお知らせしてるのは信頼できるとのご意見ですが、それだけではいそうですかと納得はできません。オープンにしてるのはそれだけ工事をきちんとしているからでしょうか。

[881: 匿名さん]

>880

遊水池Q＆AがHPにできたのは販売当初からじゃないよ。ネットでいろいろ書かれたから、あわててって感じだった。当初は重要事項説明の内容をコピーした感じだった。重要事項説明はリスクをちゃんと説明するからね。ところがそれをここで指摘されたら、あわててリスクのところは引っ込めちゃった。お粗末な対応だったよ。

[882: 匿名さん]

営業の説明不足というか営業テクニックにより、家の下が調整池であることに入居後に認識される購入者がいそう。
説明にあった池って中庭の池のことだと思ってた、なんてことも。
美しすぎるモデルルームで綺麗なイラスト写真を見ながら若い営業さんに説明されれば、誤解してしまっても仕方ないですね。

あまり神経質にならなければ特に問題なく住めるし、寛容な居住者が多くなりそうだから案外暮らしやすいマンションになるかも。

[883: 購入検討中さん]

881さん、
重要事項説明書とHPでリスクをちゃんと説明するこの物件は信頼できるということですか。あとから問題になるよりそれは良いでしょう、でも何やらすっきりしません。

[884: 匿名さん]

物件に固有で契約の判断に重要な情報は契約前に重要事項として説明することが宅地建物取引業法で決まってる。デベの良心ってわけじゃないよ。

良心的ならリスクをちゃんと書いてあった当初の遊水池Q&Aを書き換える必要はない。

[885: 匿名さん]

三鷹の住民板もひどいね。天災を吹聴してる。人災の可能性だって否定できないのに。

[886: 匿名さん]

中庭の水盤も実は問題。水を使う共用施設って案外金食い虫で、費用節約で数年で枯山水ってケースもあったりする。

あと、顔が浸る深さがあると乳幼児にとっては十分危険。

このデベ水に弱いよね。

[887: 匿名さん]

重要事項説明といえば、遊水池のことは転売する際も重要事項として説明する必要がある。

すんなりとは売れないだろうね。

[889: 匿名さん]

ここ検討してる人って違う意味ですごいよね。

[890: 匿名さん]

このデベは信用できるんですか？
同時に販売してた三鷹の大きなマンションは色々な問題ありそう。
派手な広告で一気に売りましたが、広告と現物がかなり違ったことを多くの購入者が気づいているはず。
半地下の部屋はベランダの中が歩道から完全に見おろせます。ここを買った人はかなり不運ですね。先日の浸水被害はここの部屋？
目玉のリゾート風のプールは、イラストと違って小さいし、道路から丸見え。

[891: 物件比較中さん]

センター北のマンションを見る限り
デベに特出した問題は無さそうですが…

[893: 匿名さん]

大雨は天災でも、遊水池の上や半地下の設計をするのは
言い訳のしようがないね。
コストを下げて利益を上げたい。ただ、それだけ。
891や892のように、問題が顕在化していない物件をわざわざ
あげないといけないなんて、どれだけレベルが低いの。
品質の悪い中国メーカでも一つや二つは良品があるだろ。
まるで、それと同じだって言ってるようなもんだよ。

[898: 購入検討中さん]

先日、現地見ました!!
モスキートだらけでしたが大丈夫ですか？
結構テンション下がりました!!

[899: 匿名さん]

台風が近づいてきました。
真価が再度問われる時…。

[900: 匿名さん]

>>899
で、通過しましたが、いかがですか？

[901: 匿名さん]

台風に肩すかしされたので、真価は問われませんでした。
次回の台風にご期待ください。

[902: 匿名さん]

>>901
アホやな（笑）
ここが被害出るほどになったら駅ら辺が大変や(^^;;

[904: 匿名さん]

神奈川の悲惨マンションスレで、今年のNo.1候補になってます。
それを知ったら、ますます検討しにくい…

[905: 匿名さん]

そ！そん！なぁ～　
ここは有名デザイナー陣が設計した豪華マンションなのでは？

[906: 匿名さん]

神奈川の悲惨マンションスレを見ました。
契約者は絶対に見ない方がいいよ。
それにしても、なんで、遊水池の上にマンションなんか立てたんだろうね？
住民が苦労することなんか、何も考えてないんだろうね。

[907: 匿名さん]

>898 さん、
汗臭かったためだと思います。
この辺りは緑は多いですが蚊は多くはありません。

[908: 匿名さん]

三鷹は天災の一点張りみたいだね。周辺は被害無しだし、排水システムに問題があったみたいだけど。

[909: 匿名さん]

引越しのトラックが何台か止まっていたけど、
今日から入居が始まったのかな？

[910: 匿名さん]

湧水池の上だから売れるわけないと思ってたが買う人いるんだ。買う人が一番調べたと思うから結局大丈夫だということか。

[912: 匿名さん]

そうか、大丈夫だったら、買わなくて後で後悔する人もいるんだ。湧水池以外は条件いいから悩むな、ここ。

[913: 匿名さん]

ってか、何か問題合ったら買わないでしょ！

[914: 匿名さん]

>912
バス便。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[915: 匿名さん]

結局、デベも販売経費が掛かるから、大きく値引きしてでも売りさばくでしょう。
例えば、年内を期限として、買い手がつくまで値引きをして売る。
その結果、３０％引きになるか、半額になるか、７０％引きになるか？
そう考えると、どこかで折り合いがついて、結局、完売するなるだろう。

[916: 匿名さん]

青葉台で少し安いかなと思って見に行きました。
でも安いものは安いなりの理由があるんですね。
当たり前ですが…
1番は資産価値です。ここまで売れてないってことは、遊水池のマンションが一般に敬遠されてるという証だろうと思いました。今は売主さんがお金かけて広告して、沢山お客を呼んで、最後は値引きして売ればいいかもしれませんが、私達が中古で売ろうとしたら、最初から大幅値引じゃないと買いたいとは思ってもらえなそう。
資産価値に大きなリスクが見えてると思ってしまいました。小ちゃな買物ならまだしも、人生最大の買物でそのリスクはさすがにとれないなと思いまして。
何が何でもいま青葉台に住みたいなら考えたかな…

[917: 匿名さん]

中古マンションの資産価値、もう少し勉強された方がよろしいかと思います。あざみ野で中古一番人気のIマンションは遊水池の上にあります。私もここは駅力ある青葉台の人気エリアのマンションですから結局、完売するなるだろと思います。

[918: 匿名さん]

遊水池の上のマンションはいくらでもあるけど、このマンションは池の規模が敷地全体で大きいから心配してるのかと。

[919: 匿名さん]

敷地全体がそっくり遊水池であることは航空写真を見るとよくわかります。
池が敷地のごく一部で駅前で大手デベならねえ。営業の腕と運に期待しましょう。