SKY TIARA Residence in Forest／スカイティアラ＠小豆沢アステラス製薬跡地

[マンコミュファンさん]

＜ウエスト全体概要＞
所在地＝板橋区小豆沢1-10
交通＝都営三田線本蓮沼駅から徒歩9分、志村坂上駅から徒歩8分
総戸数＝456戸
間取り＝2LDK～4LDK、57.2～88.4m2（TR含む）
入居＝2015年7月下旬予定

＜イースト全体概要＞
所在地＝板橋区小豆沢1-15-1
交通＝本蓮沼駅から徒歩11分、志村坂上駅から徒歩10分
総戸数＝165戸
間取り＝2LDK～4LDK、62.22～87.05m2（TR含む）
入居＝2015年4月上旬予定

売主＝住友不動産
設計・施工＝大林組
管理＝住友不動産建物サービス

[881: 匿名さん]

モデルルームにほとんど人が来ないんだから５年で終わるかな？

ガーソサは７年掛かったね。

[882: 匿名さん]

あんまり話題にならないけど、ここのサービスも見逃せないね。
洗濯サービスにネットスーパー受け取りに布団丸洗い、引越無料。
マンションってやっぱり戸建とかではない人数がそれなりにいるからこそできる
こういう共用設備やサービスが充実してることが利点でもあるのでいいなって思います。
逆にこういうのがないマンションってただ集合住宅っていうデメリットだけがあって
メリットが享受できないので残念ですがここはかなり気に入ってます。

[883: 匿名さん]

そういうものをメリットとして感じられる人はいいけど、私には逆に大規模のデメリットに感じる。

大規模マンションを選択肢とすると、必ずコンシェルジュ的なサービスや無駄な設備がもれなくついてくるけど、通常の生活で何ひとつ必要がない。それらが本当に必要な人なんて購入者のほんの数%でしょ。大規模だからと言って無駄な設備を作ったり、無駄な管理費を使って欲しくない。強いて言えば、そんなものは作らずに、大規模のメリットを活かして、部屋の設備を充実させて、居住面積を広くして、販売価格を下げてもらった方が数倍良い。

[884: 申込予定さん]

大規模のメリットは24時間常駐とか監視カメラの数とか細かい所にもあると思う。
確かに共用施設を減らして占有面積をできる限り増やしたり設備を向上して欲しいけど、そうすると価格に跳ね返るから難しい所もありますよね。
数%しか使わない設備って色々あるけど、ここはライブラリとかゲストルームとか高層階ラウンジとかの面積に繋がるものがない分いいんじゃないですかね。

[885: 匿名さん]

ここは即完売目指してないよ。
住友のやり方は、売り急がず５年？かけて売るって日経新聞に出ていた。
前期最高益叩きだしていたから、相当体力のある会社だよ。
中小のデベなら無理な話。
オイラも欲しいが予算オーバー。

[886: ご近所さん]

５年後も垂れ幕って、どこの物件だよ。w
三井、三菱、住友の超大手デベで見たことないぜ。w
引渡し前と混同しているならまだしも、まぁ凹レスご苦労さん。♪

[887: 匿名さん]

これだけの戸数だし24時間監視してくれる人いてくれた方が安心だな

[888: 匿名さん]

大規模は安心だし設備がいいよね 割り勘だもん

[889: 購入検討中さん]

常盤台の住友のマンションは完売まで7年かかったらしいけどねｗ

それでも平気な体力がすごい♪さすが財閥

[890: 匿名さん]

スミフなら安心して買えます 変な値下げもないので

[891: 匿名さん]

この辺りって夜中は窓開けっ放しでも寝れる位静かですか？
行ってみた限りは車通りも少ないし静かそうな雰囲気だったんですが近く住んでる方いたら教えて下さい

[892: 匿名さん]

静かですし空気も良いです

[893: 匿名さん]

三井、三菱は5年後垂れ幕なんてあり得ないけど、住友だと竣工後、完売まで数年はざらだから、不人気だと5年もなくはない。伝説のガーソサの例もあるし。
でも890さんも言うとおり、住友は長期在庫も値引かないから、どうせ買うなら間取りが選べて、修繕積み立ても安い早めに買った方が得です。

[894: 匿名さん]

ですね。スミフ物件は気に入ってるなら早く買ったほうが物件とか選べますからね。先行の利ってやつです。他は売れ残ると大幅値引きがあたりまえなので価格優先の人は待つのもありですけど。

[895: 購入検討中さん]

タワーパーキングの耐震性がちょっと気になる

[896: 匿名さん]

何で？パーキングなんて頑丈じゃん

[897: 匿名さん]

近くに大きな病院があるから、それは無理かも・・・。

[898: 匿名さん]

住不と大林組のコンビ。ブランド力はありますね。MRにも行きましたが、物件デザイン、規模、質はなかなかでした。地域NO1または城北エリアNO1の物件になる予感？

[899: 匿名さん]

規模はNo.1（笑）

[900: 周辺住民さん]

規模ならサンシティ！

[901: 匿名さん]

以前、モデルルームに行った埼玉の住友の大規模物件で
竣工二年後くらいに、価格相談会実施っていうDMが
来たことがあるから、値引きしないわけではないのでは？

[902: 匿名さん]

スミフの物件は入居3年目～5年目に大幅値引きするケースが多いですよ。(全部ではないと思いますが。)
上記の埼玉・宮原もそうですが、スミフは最初の数年間だけ修繕積立金を安くしてるのですが、
一定期間が経過した頃に大幅に修繕積立金が上がるような設定をしています。(全部ではないと思いますが。)

なぜでしょうか？

重要事項説明書を見れば一目瞭然です。

それは売れ残り部屋は固定資産税はじめ管理費・修繕費も売主が負担するからです。

スミフが負担する時期は安く設定しているのです。

その時期が過ぎたら一気に値引いて売り切るのです。

結果としてネガレスみたいで恐縮ですが、売り出し値がマーケットアウトしている理由と
しばらく値引きしない理由を検討する方は知っておいた方が良いと思いまして。

今まで見てきたスミフ物件の特徴を述べましたが、あくまでも私の知ってる限りではです。

[903: 匿名さん]

↑　あ～。すみません。

なんか感じ悪いですね。

気分悪い方はサラッと見てスルーしてください。

[904: 購入検討中さん]

ネガレスがあるのは盛り上がってる証拠ですから。ゴールデンウィークでイーストはほぼ要望書入っちゃうでしょうね！

[905: 購入検討中さん]

修繕費の計画もモデルルーム行けば教えてくれますが、そんなに違和感のある水準じゃないですよ。何とかして安くしたい人がいるんでしょうけど、そういう人は来ないで欲しいな。

[906: 匿名さん]

ホントだよね。気に入った人は何言われようと買うでしょ！ガーソサだって買った人が満足してればいい話でしょ。普通にガーソサの前通るとかっこいいって思うしね。

[907: 申込予定さん]

スミフ物件は好き嫌い激しいだろうから、好きな人だけ早めに要望書入れればいいんだよ。外野の訳わからん奴は無視無視！

[908: 匿名さん]

だよね。買う気ない暇人はよそ行ってくれ

[909: 匿名さん]

皆さん、見事に釣られちゃったのね（笑）
902さんはあながち間違ってないかもよ？
すみ負は同じタイプの上階より下階を高く売ったりするじゃない。
修繕費だってパッと見、安くしてガッツリ上げてもおかしくないよ。

[910: 匿名さん]

909
何が言いたいの？何しにここに来たの？

[911: 匿名さん]

ネガレスは買えない人でしょ。無視無視

[912: 購入検討中さん]

今日モデルルームに行ってきましたが、常駐警備員4人、コンシェルジュ、そしてあの空地の管理やインターネット代も入れて管理費が28,000円くらいって聞いたのですが、後から値上げするってことなんですかね。安いと思ったんですが。
しかし、物件自体は文句ないですね。値段の折り合いさえつけば本当に買いたいです。

[913: 匿名さん]

え？それで安いの？高いと思うけど。修繕費こみでも…。
でも、管理費ってことは管理費だけでその金額なの？
修繕費含めるといくらなんだろ

[914: 匿名さん]

それにしても909を除く、904から911は珍しいくらいの自演連投ですな。ここまであからさまだと逆に微笑ましい。

[915: 匿名さん]

みんな釣られるなよ...
ここは板橋、しかも小豆沢エリアなんだからそんなに高い管理費や修繕費だと
売れっこない

[916: 匿名さん]

先日ＭＲに行った時に聞いたのですが、スカイティアラは600戸以上の大規模物件なので今後2年くらいで全戸販売する見込みと言っていました。イーストの完売は早そうですが、ウエストの下層は価格次第では苦労するかもしれませんね。個人的には竣工後半年ぐらいに完売して欲しいと思いますが。

[917: 匿名さん]

この街の魅力ってなんですかね？

[918: 匿名さん]

小豆沢地区は、大型公園が多数点在し周辺緑地が多く、中央病院を始め医療機関の充実、スーパー等も適度にある等、子供も大人、高齢者も住みやすい街では。都心へも30分圏内でアクセスも悪くないと思いますし。より都心な好きな人もいると思いますが、都心マンションは価格が高騰し過ぎですよね。

[919: 購入検討中さん]

あ、すみません。管理費とさらに修繕費なども含めて28,000円くらいでした。
ちなみに駐車場は23,000円だったかと思います。
管理費と修繕費、そしてインターネット代も含めてですとこの規模のサービスであればもっとすると思ってました。

私の今住んでいるマンションは小さいながらも3万円くらいかかってるので。

なので、後から費用が上がるとなるとどのくらい上がっちゃうのかなーと思いました。

[920: 匿名さん]

管理費修繕費でそんなに安いの！激安でしね

[921: 匿名さん]

ここ最強コンビなのにコスパも良さげだね
管理費修繕費含めた坪単価がなかなかのものですな

[922: 匿名さん]

全部込みなら高くはないね

[923: 匿名さん]

2万8千円って高いよ。
小規模物件でも無いのに
大規模であるメリットが不明のような気がします。

[924: 購入検討中さん]

4LDKのウエストを狙ってるのですが、価格が小出しなのでさっぱりわかりません。
6,500万円くらいいっちゃいますかね。

[925: 申込予定さん]

多分中層階で6800-7000万位だと思いますよ。
イーストとの価格差とかイーストの80平米価格を見る限り。

[926: 物件比較中さん]

>>923
すみませんこの辺りの平均とか、想定してた単価を教えてもらえませんか？この辺りでどこを買うか比較検討中で勉強したくて！

[927: 匿名さん]

同じすみふだし、ここを買うなら旧価格の加賀の方が割安な気がしますが、あえて小豆沢を選ぶ方はどこら辺を重視されてるのか興味があります。やはり大規模な点でしょうか。

[928: 匿名さん]

>>927
ここの利点はまず立地でしょう。閑静な住宅街にあって学校も近く、三田線とJRの赤羽駅どちらも
使えます。しかもバスの本数も多く赤羽まで徒歩、自転車、バスと状況に合わせて選べますね。
建物としては共用設備にスーパーが入って便利がいい事です。特にちょっと買い忘れたとかの場合に
便利ですね。もちろん敷地内のスーパーを無理に選ばなくても近くにはスーパーは沢山あります。
建物はいわずとしてた最強コンビで建てられていますので資産価値としても安心でしょう。
価格は割高だとは思います。小豆沢にしては。このあたりだと実売4500万も出せば十分上質の
マンションが買えるぐらいの相場です。ノンブランドであれば3800万ぐらいで十分です。

[929: 927]

なるほど。確かに一理ありますね。個人的には加賀と比べると環境や値段はむこうの方が優れてると感じましたが、赤羽も使えることを考えると利便性はこちらの方が上ですし、こちらは割高な分、環境と利便性を両立させた物件という見方もできますね。
おっしゃるとおり大林施工なのもプラス材料ですし。
北区、板橋区、練馬区あたりで物件を探しているのですが、どこも甲乙つけがたく難しいものですね。

[930: 匿名さん]

>>929
正解なんてありませんし何を重視するかは各人で違いますから迷いますよね！
私もこのあたりで探していますが最近このあたりも色々マンションが出来ていて
迷っています。最後は勢いと縁ですかね。