SKY TIARA Residence in Forest／スカイティアラ＠小豆沢アステラス製薬跡地

[マンコミュファンさん]

＜ウエスト全体概要＞
所在地＝板橋区小豆沢1-10
交通＝都営三田線本蓮沼駅から徒歩9分、志村坂上駅から徒歩8分
総戸数＝456戸
間取り＝2LDK～4LDK、57.2～88.4m2（TR含む）
入居＝2015年7月下旬予定

＜イースト全体概要＞
所在地＝板橋区小豆沢1-15-1
交通＝本蓮沼駅から徒歩11分、志村坂上駅から徒歩10分
総戸数＝165戸
間取り＝2LDK～4LDK、62.22～87.05m2（TR含む）
入居＝2015年4月上旬予定

売主＝住友不動産
設計・施工＝大林組
管理＝住友不動産建物サービス

[82: 匿名さん]

満席、つり革全部使用、ドア口二人を100%乗車率だという前提で電車一両の定員100%が150人とすると、三田線は6両編成だから一編成あたり900人ぐらい。7時台には上り電車が17本走っているから、混雑率が140%とすると、1時間で21420人。混雑率150%なら22950人だから、1530人の差。このマンションの世帯数が600として、各世帯から1名ずつ計600人が7時台の上りに乗ったとしても混雑率上昇圧力は小さい。
たしかに三田線沿線にはマンションが増えているけれど、混雑率が劇的に変わるほどに通勤・通学人口が増えているわけではないとこのざっくりした数字からは思ってしまう。ちなみに混雑率150%とは肩が触れあうくらいで新聞は楽に読める程度。いま、三田線は145%ぐらいらしい。

[83: 匿名さん]

西武新宿&山手線で通勤してたときは毎日地獄。
まあ、何年も通勤すれば慣れちゃうけど
あの、通勤には戻りたくないなぁ…
妊娠してる時ぎゅうぎゅう詰めで流産しかけたことあるし
三田線沿線に志村三丁目前後に越して来た時
ラッシュ時でも毎日座れてなんて天国なんだ！って思ったね。
すぐは座れなくても巣鴨で座れるし。
ラッシュ時でもそんなぎゅうぎゅう詰めってことは最近でもないよね。

[84: 匿名さん]

でも、調べてみるとスミフだけですでに1000戸ぐらい沿線に供給があるんだよね。そうすると、やっぱり混んできたなあという実感も間違ってはいないか。

[85: 匿名さん]

そのほとんどのスミフが売れ残ってます。

[87: 匿名さん]

三田線八両化は、東急目黒線次第だって他のスレで見たことがある。目黒線ではその準備を進めているらしいから、実現すればいいね。

[88: 購入検討中さん]

本蓮沼の駅周辺がなんとも…。

[89: 匿名さん]

三田線は郊外の電車との接続がない分、他と比べて混雑していないという話は聞いたことがあります。
でも確かに最近、三田線沿線にマンションは増えていますし、
混雑具合は増しているような気もしますよね。
三田線はあと学生さんがすごく多いように感じます。
登校の時間帯は混みますね。

[90: 購入検討中さん]

特に白山で降りる学生が多い気が。

[91: 匿名さん]

わざわざ発表会するんですね

[92: 匿名さん]

マンションが増えれば、電車が込んでくるのは仕方がないのかもしれませんね。
それでも、増両の可能性があるのでしたら、まだ対策はできそうですね。
それよりも、この距離なら自転車を利用する人が多そうです。
駐輪場の確保の方が難しくなってくるのではないでしょうか？
毎月抽選とかになってくると、すごく嫌ですよね。

[93: 匿名さん]

ここが免震かどうか気になる…

[94: 匿名さん]

今日赤羽から坂上方面にバズでとおりましたが
ここって最寄りが坂上駅ですよね？

ここにできるんだって場所を始めて知りましたが
そこから坂上駅まで本当に徒歩8分なんでしょうか？
かなりの距離がありとてもじゃないけど8分で着くとは思えませんでした。
バスですら混んでないのに6分かかったんですから。

あと、周りは古びたアパート、団地が多く
環境があまり良くなさそうですね。
そこに、スーパーできるといってもちょっと辺鄙な場所だなと思いました。

[95: 匿名さん]

８分は無理。あくまで距離だけの計算でしょう。さびれた団地や小さな印刷、製本工場が多いのもここ一帯の特色。

[96: ご近所さん]

信号避ければ、８分で行けると思うけどね。
とにかく、今は店が少ない地域だから、今後どうなるかは未知数だね。

[97: 匿名さん]

絶対に行けませんね。8分じゃ…
昨日バスで赤羽から現地
現地から坂上駅同じ時間かかりました。

まあ、赤羽から歩いて帰れるのかもってのはメリットですね。
埼京線は最終が遅いので、あと、深夜バスも通るし。
ちょっと気になったので
ウォーキングがてら坂上から現地まで歩いてみました。
信号にほぼ当たらなかったのに
17分はかかりました
結構早めに歩いたはずなんですが

[98: 匿名さん]

よく分からんけど
バスで赤羽から志村坂上ってことは小豆沢通り通って駅行ったんじゃないの？
ここから志村坂上行くなら
福寿通りから17号で駅まで行って出口も違うんじゃないか？
さすがに普通に歩いて15分はかからないよ

[99: 匿名さん]

自分もたまに坂上の駅からここら辺まで歩くけど、信号にあんまり当たらずとも15分はかかりますよ。何で10分と表示が…。

まあ、表向きは80mを1分って計算してるものを提示してますからね。図面上での表示で、信号機、形状など含まれてませんし。実際に歩いて見ないことにはわからないと思います。80mを1分で歩くのには、男性が大股で早歩きまたは競歩ぐらいじゃないとたどり着けませんから、普通に歩くともっとかかることを想定するか、実際に歩いて見ないことには…。あと、近隣環境は特徴がありすぎるので、やはり現地見てからの検討が必要だと思います。

[100: 匿名さん]

えええ
じゃあ今日計れたら計ってみます

[101: 匿名さん]

現地案内図見たら17号は通らないのか…

[102: ご近所さん]

実際にやってみました。

8分59秒かかります。(Googleで計測してみても同じです。)
うそではないね。

[103: 匿名さん]

私も今日歩いて見ました。
16分かかりました。
自転車だと8分で着きましたが。

[104: 匿名さん]

人の歩き方は人それぞれだけど
>>99が言ってるとおりの表記の仕方
男性が早歩きでなら可能かもしれないけど
普通に歩いてだとプラス2分〜3分と言われてる
自分もあの道を赤羽いく際に自転車で通るけど
6〜7分はかかる
それを徒歩でなんてとうてい8分では無理。
マップ上での計算ではありかもしれないけど
実際は人が歩いて見てからの実体験次第だよ。
ただ、あの道のり考えただけでも無理だと思うけどね。

[105: 匿名さん]

俺も昨日計ったら日産まで10分位だったかな

スルーされたけど出口間違えてないですか？
赤羽からバスで志村坂上の駅を通るなら小豆沢通りでA4出口になるはずですけど
ここの最寄はA1出口ですよ

[106: ご近所さん]

もう一回歩きましたが、７分３０秒ぐらいでした。（かなり早歩き。急いでいるビジネスマン風）
たぶん、女子が横一列で話しながらだったら15分ぐらいだと思う。

一里塚から小豆沢一丁目の交差点まで普通１０分弱で間違いないです！

[107: 匿名さん]

>>105
間違えてないと思うけど
試しに行きは走ってみて8分だった。
帰りは歩いてみて14分20秒でしたね。
歩いて8分ははっきりと言って無理！
106さんもかなり早歩きで約8分だし。
ちなみに自分は走って8分だったけどw

[108: 匿名さん]

敷地も広大なので、エントランスから、玄関までたどりつくのに、プラス5分ぐらいかかりそう

[109: 匿名さん]

志村坂上駅のしょぼい側が最寄の出口ですか。

[110: 匿名さん]

しょぼくない出口なんてあります？

[111: 購入検討中さん]

そもそも土壌は大丈夫なの？

[112: 匿名さん]

エレベーターのある出口まではさらに２、３分かかるようですね。最寄りの出口までは余裕を持って１５分ぐらいはみておかないと。

[113: 匿名さん]

>>112
15分じゃ足りないと思う
20分はみとかないと

[114: 匿名さん]

店舗ってスーパー1軒だけなんですかね

[115: 匿名さん]

部屋の位置によってはホームまで２０分

[116: 匿名さん]

意外と遠いなこりゃ。屋上にあるのは温室！？

[117: 物件比較中さん]

＞116　遠いですがだからこその敷地確保⇒大規模ランドスケープの実現という形に持って来れたのではないでしょうか。
私も最上階のデザインがまず目に入りました。何でしょうね？？。住居だとすれば地権者さんかプレミアム分譲あたりでしょうか。

この部分が共用施設でも悪くないとは思いますができれば住む場所をできるだけ上層階まで用意してくださったほうが選択幅が広がります。

それにしても、植樹1000本ですか。
自然味溢れる敷地ではありますが管理が大変そうですねぇ。

[118: ご近所さん]

本蓮沼駅はここのマンションのポスター一色です！

もっと赤羽寄りならなぁ～

住友だから、坪２３０～２５０?

[119: 匿名さん]

植栽1000本の刈り込みや手入れって、100万円のオーダー？

[120: 匿名さん]

更地に植樹して、in Forestってちょっと無理があるような気がするのですが。。
ただ、これまで更地で殺風景でしたので、植樹は歓迎。完成が楽しみです♪

[121: 匿名さん]

緑があった方がいいですね
これで商業施設も増えたらもっといい

[122: 匿名さん]

1000本の植栽…管理費高そう…

[123: 匿名さん]

確かに（汗）
管理会社経由の所ではなくて自分たちで見積もりとって業者を入れた方がきっと安上がりだとは思いますが
それでも結構な本数ですね
でも緑が多いのは悪くないですしそれもまた資産価値の内のひとつ？
それをどう受け取るかは個人の感覚の違いでしょう

[124: 匿名さん]

ほんとか分かりませんが緑が多いと資産価値が高いと聞いたことがあります
まぁマンションのイメージは良くなりますよね

[125: 匿名さん]

そんなことはないよ。
資産価値は、交通面、都心への近さアクセスのしやすさ、駅までの近さ、建物・部屋の仕様から間取り、近隣の商業施設の有無や量などによりますが緑が多い少ないは関係ないですね。
そんなこと言ってたら、田舎や郊外の方が資産価値が高いことになってしまいます。
緑が整ってることは良いことですが…

[126: 匿名さん]

そんなことは当たり前でしょ
同じような環境で植栽プランを比べた場合でしょうに

なんかこのスレはこの物件をいように下げようと必死な人いるな
下げる前提だから読み違えるだろうな
この物件と今競合するような物件なんてあったかな

[127: 購入検討中さん]

マンションマニアがTwitterで坪単価260になりそうとか言ってたけどマジ？

[128: 匿名さん]

素人さんの趣味ブログだから、確実じゃないよ。

[129: 物件比較中さん]

23区で、緑が多いから資産性が高いのであって、田舎や郊外なら当たり前だから、意味合いが違うと思いますが…

今週の日曜日の案内会に行ってきます！
楽しみな物件です。

[130: 匿名さん]

>>126
124の間違ったところを指摘されてるだけだと思うけど。
124も本当かどうかも分からないって自分で言ってぐらいだし。

それにしても、＠260ならまた販売が長期化する可能性がありそうですね。
駅からも近くないですし…。
でも、スーパーが入るのは緑が多いことより便利面で主婦にはありがたい。
何のお店が入るか次第だけど……
多分高目の設定は良さとか云々というより
材料費などの高騰などもかなり影響されてるからじゃないかな？
これから建つマンションはかなり影響受けると聞きました。

[131: 匿名さん]

現在の状況を考えると260ぐらいは、あるのでは？

[132: 匿名さん]

>>129いくら都内でも緑が多いからと資産価値などには影響しないよ。住みやすさにはとてもいいけどね。

[133: 匿名さん]

いやいや大規模は資産性に影響あるでしょ。

なんだかんだで、見た目の第一印象は大事でしょ。

[134: 匿名さん]

最大85平米程度なので、坪260でも7000万円
最近完売した坂上のプラウドも、最上階の物件は、7000万近かったから、スミフ大規模なら、ありえるかも

[135: 匿名さん]

地域的にはどうかな、駅から遠く、近隣も団地が多いし、都心でなら7000万でも全然ありだけど、立地からしたらね……緑が多いから…とかより、もので勝負して欲しい。

[136: 匿名さん]

プラウドよりは、物はいいんじゃない。大規模だし、スケールメリットでるでしょ。
プラウドは、煽りだけで売るから、背中押してもらいたい、自分で決められない人にはいいよね。
ただ、価格は高そう！これからの物件はこれが平均になるかもだけど、まだ受け入れられないです…

[137: 匿名さん]

スミフなので、長期戦だろうな
竣工まで2年ぐらいあるし、完売するころには、オリンピック終わっているかも
常盤台、まだ残ってるよね

[138: 匿名さん]

スミフのスレでは即日完売はダメで5年くらいの計画でじっくり売るみたいな内容のレスを見ます

[139: ご近所さん]

志村地域の児童数増加により、近隣の小学校の学区が変更になるというお知らせが入っていました。この物件は、イーストとウエストで小学校が別々になるとのことです。イーストは志村四小、ウエストは志村二小だそう。

[140: 匿名さん]

同じマンションで、学区が2つに分かれるのって、マンションの内の催し物、地域委員などかなり大変なんですよね…
以前の住まいもそうだったんですが、人気の小学校とそうじゃ無いのとで別れたためさらに大変でした。
一応隣接してる学校なら希望出せば入学は可能ですが、定員オーバーだと無理なんですよね…

[141: 匿名さん]

>>138
即日完売がダメなんでところなんて無いよ。
ゆっくり時間をかけてってたまに使われるけど
売れ行きが悪いところがよく使う言い訳。
そう言っておけば聞こえは悪くないからね。

[142: 匿名]

>137
長期戦になるでしょうね…
＠260、最多5500万と話を聞きましたが
立地からしてあり得ない価格みたいですね。
駅近ではないし、そんなに広い部屋でもないし板橋なのに
金額は常盤台のガーソサ並みですよね。
いくら材料費の高騰があっても地域にあってない価格。
まだ都心寄りのガーソサでも5年も販売にかかったみたいですが
ここはどうなるの？
5500万って、年収1000万前後あたりですよね
フルローンボーナスなしで月々16〜17万…
管理・修繕費合わせると約20万、駐車場代含めると…22万前後
最低でも月々の収入が70〜80万ぐらいあたりかしら。
住まいにそれだけの金額あてれるって
まあまあの金持ち。そんな人達がわざわざ都心外して板橋を選ぶかなぁ…
5500もあれば、都心でも、豊洲あたりでもまあまあ良いとこ買えちゃいますよね。
地縁がある人なら考えられますがそうじゃ無い客をどうやって集めるのかしら…
そんなに収入がある人ってそんなにいるものなのでしょうか？羨ましい。

[143: 匿名さん]

逆に5年かけてでも値引きしないで売ってくれるので、ある意味安心して先に購入できます（笑）
他は、厳しくなると、すぐに値引きするらしいので、先行して買うのが怖いです（笑）

[145: 匿名さん]

豊洲方面の埋めたて検討できるなら、そもそも内陸部の板橋区でなくていいのでは。
私は、東北出身ですし、この前の浦安見てるので、東側はパスです。

[146: 匿名さん]

そもそもフルローンの話しがないでしょ。
住宅購入する年なら、それなりの頭金貯めてるでしょ。
ないなら、それなりのマンション購入するしかないですね。

[147: 匿名さん]

基本的にフルローンなんて組まないですよね

[148: 匿名]

組む人いるよね。

>>143
5年かけて値引きなしでうるなんてあり得ないと思うけど。
すみふ=値引きしない ではないよ。
確かに、スミフは値引きするより長期を選ぶけど
全くしないわけではない

[149: 匿名さん]

板橋の外れでしかも駅から離れてて地域的に5500万が最多って妥当に思えますか？
常盤台でならまだ分かりますが…

[150: 匿名さん]

常盤台は、ブランドがあるから、強気だよね
ただ、実際には、急行待ちしたり、池袋で乗り換えたりと、意外と時間がかかる
三田線は、乗り換えなしで都心に入れるので、案外便利なんだよね
電車がすいているのもいい

[151: 匿名さん]

>>148
一般論の話だろ
ねーよフルローンなんて
金持ってる人がわざとやる場合あるけどそんなの少数だろ

[152: 匿名さん]

若い人はフルローンの方多くいますよ。
いないことはまずありませんし、少数でも無いね。
どちらにせよ、ここを買えるぐらいの方はそれなりの年収は必要だと思います。
果たして、そういう方を何百という世帯集めれるのかな。

[153: 匿名さん]

ねーよｗ
一般常識で考えて最低でも頭金1割は用意するのが普通

[154: 匿名さん]

つか今ちょっと調べたら頭金2割ぐらいは必要って書いてあるじゃねーかよｗ

だいたい5千万の物件をフルローンで買えるって年収いくらなの？
そんな高年収の若い人がそんなに多くいるわけないじゃん

[155: 匿名さん]

>>154
上記のレスで1000万前後と書かれてますよ。
きちんと読みましょうね。
フルローン組まなくても、それぐらいのマンション買える貯蓄ができる方はそれなりの年収が必要だよね。
2割なら1100万、平均的な所得の方には並大抵のことじゃない。
親の援助無しでですが。

あと、言葉遣い気をつけられた方がよろしいかと思いますよ。

[156: 匿名さん]

ここいらのマンションに5500も出すなら戸建ての方がいい。

[157: 匿名さん]

>>156
その金額で戸建ては狭い建売ぐらいしか買えないよ。
注文住宅6000万で検討してたとき、こじんまりした家しか無理だったもの。

[158: 匿名さん]

建て売りでもいいじゃない

[159: 匿名さん]

建売は、土地は借地権のところも結構多いから資産価値としてもかなり低い。それに、中古で出しても中々買い手が付かない。子供への財産を残すという意味でもあんまり期待できないよね。マンションの方が賃貸で出すことにしても需要があるので、都内なら断然マンションの方が良いよ。それに、建売って広くもなく、マンションの平均平米数と変わりないし。

[160: 匿名さん]

都内の建て売りは、極小敷地にすし詰めに建っている
底地が狭いから、資産価値が低く、中古で値崩れが激しい

[161: 匿名さん]

マンションでも立地や地域性に合わない値段設定だね。中古で出す時値崩れが激しいみたいだね。

[162: 匿名さん]

設定だね。→設定だと

[163: 物件比較中さん]

何が起こるか分からないから、多少は、中古として、売ることも考えるけど、基本的には何もなければ永住を考えているので、中古どうのこうのってよりは、住み心地を基本に考えたいですね。
プロジェクト発表楽しみです！

[164: 購入検討中さん]

5000万から6000万の戸建だと確かに狭そう・・・
老後とかの階段上り下りを考えると３階建ては厳しくなりそうですね。
老後も考えるならマンションのほうが失敗しないんじゃないですかね。

[165: 匿名さん]

この場所に6000万の価値見いだせるかな

[166: 購入検討中さん]

おいおい！
坪単価260万円ってのはマンションマニアってブロガーの話でしかないだろ！
どこから得た情報かは知らんが、そんな飛び抜けた金額ありえなくないかい？


そんな高かったら誰も買わないことくらいスミフだってわかるだろうに！

[167: 匿名さん]

底値とは言わなくても、ここ２〜３年で買うことが出来なかった方たちには、非常に厳しいですが、これからはありえない金額が当たり前になると思いますよ。
書き込みをしている方が、すでに購入していることを祈ります。

[168: 匿名さん]

ここが坪単価260万になるなら、都心部は同じように上がるはずだから普通になると思うよ。
オリンピックで他の地区と違った上がり方をしている湾岸方面の方が怖い！！

[169: 匿名さん]

確かに、リーマンショックの後、不動産は安値だった
これからは、同じ値段で、一回り狭い物件か、同じ広さで、高い値段の物件かに別れそう

[170: 物件比較中さん]

ここは、広くて高い物件でしょうか。
多少、高くても賃貸で年間150万捨ててることを考えれば、少しは楽になるでしょ。
賃貸に比べると物は格段に良くなりますから。

[171: 匿名さん]

ここの敷地をスミフが買ったときに、値段が高いので、話題になっていたと記憶しています
土地の取得価格にふさわしい立派な物件になるか、取得価格のぶんを取り返すためにコストカットした物件になるか、興味深いですね

[175: 匿名さん]

それはともかく発表会満席みたいですね
行こうか迷いましたが…

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[178: ご近所さん]

プロジェクト発表会に行かれた方いますか？
新しい情報はありました？？

[179: 匿名さん]

10年前は確かに05年暴落説なんてのがあった。
だがプチバブルのおかげで値上がりできた。
プチバブルが無ければ暴落が実現していたかもしれない。

[180: 購入検討中さん]

発表会、行ってきました！
一番知りたかった価格については、まだ未定とのことでした。
事前案内会が2月位にあるそうで、
その時にある程度分かるらしい。

マンションの情報としては、
24時間管理
3LDK74平米が中心
建物デザインが結構カッコイイ
くらいでしょうか。

[181: 匿名さん]

情報ありがとうございます。
免震なのかと店舗が気になります
もちろん価格も…