SKY TIARA Residence in Forest／スカイティアラ＠小豆沢アステラス製薬跡地

[マンコミュファンさん]

＜ウエスト全体概要＞
所在地＝板橋区小豆沢1-10
交通＝都営三田線本蓮沼駅から徒歩9分、志村坂上駅から徒歩8分
総戸数＝456戸
間取り＝2LDK～4LDK、57.2～88.4m2（TR含む）
入居＝2015年7月下旬予定

＜イースト全体概要＞
所在地＝板橋区小豆沢1-15-1
交通＝本蓮沼駅から徒歩11分、志村坂上駅から徒歩10分
総戸数＝165戸
間取り＝2LDK～4LDK、62.22～87.05m2（TR含む）
入居＝2015年4月上旬予定

売主＝住友不動産
設計・施工＝大林組
管理＝住友不動産建物サービス

[589: 匿名さん]

ウエストだと+500万です。
やっぱ高いですよね。仕様も高仕様？

[590: 匿名さん]

食洗機とか食器棚は自分で選ぶのが普通じゃないの？

ところでミーレの食洗機はやめておこう。乾燥機能がないのはかなりつらい。

ディスポーザーはどうなの？　風呂の広さとか・・・・
天井の高さとか、窓の大きさとか・・・こういうのは後から変えられないからね。
後から変えられない部分に凝るのが高仕様だと思う。

立地はいいと思う。図書館が近いのはかなりいい。今後、日本が貧乏になった
時、本好きには抜群の環境。ほんとはモデルルームあたりのほうがかなり高級
だけどね。

[591: 匿名さん]

確かに食洗機とかトイレとか後から何とでもなる(しかも大した値段でもない)ものより後から何ともならない事項で仕様の高低を判断した方がいいですね。
個人的には天井高と各スラブ厚が気になります。

[592: 匿名さん]

>>589
500万ぐらいで高級しようになるならウエストがいいけど
同じなのかな？
天井高3mぐらいないと高級仕様とは言えないよね。

[593: 匿名さん]

>582さんは三井のマンション、>583さんは三菱のマンションの話ではないですか？
話がかみ合ってない感じがします。
赤羽は土地価格の相場自体はかなり高いので、同じ５０００万円マンションなら価格維持したいなら小豆沢より赤羽だと思いますがね。
小豆沢でリセールは期待できるでしょうか？

私は川口駅東口すぐ近くのマンションを５４００万円で買い、６年後に売った時は４２００万円でした。
周囲にたくさんのマンションができて新築と中古物件がダブ付いていたからだと思います。
小豆沢（＝志村坂上）もマイナス１０００万以上は覚悟した方がいいかと。

[594: 匿名さん]

>>588
ホームページに情報が出ないのはモデルルームに来て欲しいからでは？
もう少し建物ができてくれば出てくると思いますよ
それとそんな簡単に設計は変えないと思いますよ
スミフだって長期で売る計画でしょうし

[595: 583]

582さんは三井の話でしたか。確かにあそこも高仕様ではないですね。
ただ、あの辺の財閥+野村のマンションの中では利便性の割には一番お買い得だったので個人的にはアリな物件だとは思いましたが。。。
赤羽徒歩圏は地価が高い分、グロスを下げようとするとどうしても仕様に多少の無理がでちゃいますよね。
そういう意味では赤羽バス物件としても使えるここは是非ともそれなりの高仕様を期待したいところです。

[596: 匿名さん]

>>595
あそこの建物を実際に見ました？
マンションオタクみたいな知識はありませんがビックリしましたよホントに

[597: 583]

実は赤羽周辺の検討をしだした時点で申込期間が終わってたんで外観だけで現地MRは見れなかったんですよね。
現地の中身は残念な感じだったんですか？

[598: 匿名]

駅距離、周辺相場との乖離からすると、下落リスクは大きいマンションかと。
高仕様の定義は人によりまちまちですね。
まあまずは確かに構造面でしょう。スラブ厚、外壁戸境壁、二重床天井、平置駐車、ディスポーザー、
外観デザインと使用壁材、動線セキュリティ周り、サッシ窓ガラスなど。

つぎに装備品で変えにくいもの、キッチン、備付食器棚、浴室の天然石使用やダウンライト装備、
トイレ手洗いカウンター、タンクレスなど。

[599: 匿名さん]

＞駅距離、周辺相場との乖離からすると、下落リスクは大きいマンションかと。

どうすかね。周辺にマンション少ないでしょ。17号線の反対側は結構あるけど。

構造も大事でしょうけど、もっと大事なのは環境ですよ。これこそ、まさに
後から変えようがない。

[600: 匿名さん]

環境が良い＝これから先の開発も見込めない
なので、環境が良いエリアは一定数の人の支持は受けるかとは思うが、人口減少していく時代に下落率は否定できないよ。

[601: 匿名さん]

問う昨日は人口が減るどころか増えるんですがw

[602: 匿名さん]

沖式の人が引用していた人口予測統計だと東京でも人口増加が見込まれるのはは都心区と城東で都心区に隣接しているエリアばかりで、城北は人口減少エリアばかりでした。
ま、絶対的な人口減少の流れがあって、他方でその中でも都心回帰の流れがあるから都心区は人口減少を食い止められているだけで、東京でも外周区だと人口減少の波に逆らえないのは当然っちゃ当然ですが。

[603: 匿名さん]

板橋はまだ土地が余っているような気がする。

都心って、最近、マンションあまり立ってないよね。世田谷はすでに人口減少に
入っている。マンション建てる余地がないから当然。

湾岸は埋め立てればいくらでも土地が増えるわけだけど、大地震が予測されて
いる今、わざわざそこに買うのはどうなんだろう？　潮風が強くて、建物が
傷みやすいのも気になる。タワーはメンテナンスが大変だし・・・・。

[604: 匿名さん]

人口減少＝下落　ではないような？

どういう理屈なんですか？　

さすがに僻地みたいに人がいなくなれば下落するに決まっているけど。
都内だったら、せいぜい人口増加がストップという程度でしょう。
　

[605: 匿名さん]

？？
人口減少地域であれば一般論として住宅需要も減るわけで、需要に対し供給がダブつけば価値が下がるのは当然かと。
ま、個人的には三田線10分圏内のここであればそんなに人口減少幅も大きくないと思いますし、売出価格さえ妥当なら資産価値として問題ないとは思いますが。
というか、ここってそもそも永住前提の人が多そうですから資産価値を気にしても仕方ないと思います(自分も永住前提でここを検討してますし。)。

[606: 匿名さん]

今は永住前提でマンション買うのが普通でしょう。

木造はよほど金をかけて丁寧に作らないと、30年ほどしかもたない。
コンクリートならもつけど、金がすごくかかる。そもそも東京に普通
の人が買えるような土地がない。

今、地震による火災を抑えるために、政府はコンクリート化を進めて
います。まさにマンションそのもの。

最近のマンションは80年は最低でも保つ（湾岸の潮風に吹かれるマンション
を除く）そうなので、選択肢になんの誤りもないでしょう。

ただし、高そうなので、買えるかどうかは別。

[607: 匿名さん]

同じ住友の板橋テラスを見てきました。気になったのは、ディスポーザーが
ないこと。まだ検討板が閉じてないので、売れ残っているそうです。

板橋あたりでも、ディスポーザーなしが普通なんでしょうか？　すごく便利
なので、これがないのは残念すぎる。ここはどうなんですかね？

[608: 匿名さん]

高級物件と言われるマンションにはついてますよ。

[609: 購入検討中さん]

＞６０７さん
テラスにはディスポーザーついてますよ？本当に見学されたのですか？
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/itabashi_h1/equipment04.html

[610: 匿名さん]

高級でも三井の池袋の物件はディスポーザーついてないけどね
まぁ三井はパークコートが高級って位置づけなんだろうけど

[611: 匿名]

ゴミ捨て場が内廊下でつながってて、部屋からのアクセスが悪くなければ、
あまりディスポーザーの必要は感じない。
無論あるに越したことはなけど、ディスポーザーあってもゴミ捨て場が外だったり、
行きにくいとこにあるのは、きつい。

[612: 匿名さん]

ディスポーザーは生ゴミの不快な処理が無くなるから主婦にはありがたい代物。今、使ってるが、もう、ディスポーザー無しなんて考えられないよ。それぐらい便利。

[613: 匿名さん]

ディスポーザーは骨みたいな固いものはダメなタイプと、オーケーの
タイプがある。

うちで今使っているのは、骨はダメなタイプ。骨がオーケーのものに
変えようとしたら、勝手に変えるのはダメだと言われた。

骨がオーケーのもののほうがはるかに便利なんだが・・・
　

[614: 匿名さん]

>>613うちはOKなやつですよ。とても便利です。
ディスポーザーは初期仕様でついてるのが肝心なんですよね。
それに、メンテなどの費用が嫌で普通の排水溝にしたいと思っても無理みたいですね。
でも、それでも便利です。
無い生活なんて考えられないですね。
そのため、物件選びはディスポーザーが最重要事項です。

[615: 匿名さん]

板橋テラスにディスポーザーついていましたよ。

[616: 匿名さん]

ディスポーザー力説してる人いるけど、あればいい程度で、そんなに重要な設備じゃないよね。それがない生活は考えられないなんて言ってる人は、無視して良いほどの少数派。マンション購入者の大多数は使ったことさえない人がほとんど。

[618: 匿名さん]

まぁいかにここが注目されてるか分かりますね

[619: 匿名さん]

うちはディスポーザーより24時間ゴミだし可の方がいいかなぁ。親戚がディスポーザー有りだけどメンテが悪いせいか臭いがするって言ってた。使うと確かに便利そうだとは思うけど。

[620: 匿名]

私も便利さは実感しつつ、
マンショントータルのプランニングがしっかりしてれば、
なくても問題ないなと思います。
あと、ディスポーザーないとダメな身体にはなりたくない
というのもある。
戸建てや小規模マンションのよいものを見落とすことに
なりますしね。

[621: 匿名さん]

基本戸建はともかくマンションなら大規模ですよね。小規模は何かとお金がかかるし、役員が回ってくる率が早い。そして、仕様削減などがある時あるし。

[622: 匿名さん]

うちは低層や小規模も有りです。大規模にはない落ち着きがありますし、共用施設とか余計なものに興味がないので、低層小規模もいいと思ってます。大規模のスケールメリットを生かした維持管理費の安さはそれはそれで魅力ですが。

[623: 匿名さん]

ここは大規模なのに管理費修繕費もそんなに安くなさそう…
メリットはなんでしょうか。

[624: 匿名さん]

安くなさそうって、推測で言われても…

[625: 匿名さん]

この間、モデルルームに行った時はまだ決定してなかったので推測の書き方になってしまいますが、だいたいの金額を教えていただいたは安くはなかったです。

[626: 匿名さん]

まだ買ってないなら、是非大規模を・・

これからの日本は、新築はあまり買えなくなります。たぶん、売り出しも
減りますよ。中古がメインになっていくでしょう。メンテナンスが
非常に重要になります。

維持費が安いということは、10年後くらいから非常に重要になるで
しょう。タワーは維持費が高いので、もってのほかです。お金もち
ならいいでしょうが・・老後を考えた場合、月１万円の差はかなり
効きますよ。今でも年金なんて月20万円くらい。今後はどんどん
減る予定です。

[627: 匿名さん]

ここから幼稚園に通うとしたらどこなのか？
地図見ても保育園はぽつぽつありそうですが。

[628: 匿名さん]

外観かっこいい

[629: 匿名さん]

白だから汚れが目立ちそう

[630: 匿名さん]

>ここは大規模なのに管理費修繕費もそんなに安くなさそう…

その根拠は？

一般的には、共用施設がよほど多くない限り、大規模なほうが安い。タワーで
プールがあるところがあるけど、使ってないところが結構ある。

[631: 匿名さん]

白でも、汚れにくい塗料が開発されてるよ。

昔のアパートを基準にしないほうがいいね。
　

[632: 匿名さん]

どんな塗料？

[633: 匿名さん]

超耐候性、低汚染性塗料と言われるものだよ。

アナスタース型チタン（アメリカ連邦規格白色塗料）、光触媒チタン、
自己洗浄機能はないけど、フッ素樹脂、アクリルシリコン樹脂など。

一般的に色が付いているほうが劣化が早い。壁に突起物がある
とそこに雨垂れが生じやすいのでのっぺりしているほうが良い。

http://ameblo.jp/oohashi-g/entry-11503774178.html

安い塗料を使うと、あっという間に黄変する。クラックができる。

ま、このあたりは、建ってすぐにはわからない。ただし、この建物
がどこまで塗装に金を使うかは全く不明。まだ未定かもしれない。
高く売れそうもなければ、安い塗料を使うしかないね。

[634: 匿名さん]

>>>ここは大規模なのに管理費修繕費もそんなに安くなさそう…

なんだ、根拠なしか・・・・

コンパクトマンションの雰囲気が悪くないのは事実だけど、管理費の安さでは
大規模マンションに絶対に負ける。タワーは修繕費が非常に高価なので避ける
べきだ。

最近は一生住むつもりで買うひとがほとんど。ということは、老後の支払いが
少しでも少なく済むようにしたほうがいいね。都心は固定資産税が高いから
大変だよ。都内で電車の駅まで10分以内なら十分便利だ。
　

[635: 匿名さん]

〉NO633さん
塗料の説明すごいですね。参考になります。

管理費修繕費はモデルルームに行った人から聞きましたけど２万円くらいなんですよね？大規模にしては高くないですか。

[636: 匿名さん]

修繕費は必要な費用が決まっています。悪徳業者は、最初に払う修繕費を
安く見せかけます。これでは足りないので、管理組合はどんどん値上げし
ていきます。まじめな不動産会社は最初から高くして、途中で値上げの
必要がないようにします。

管理費と違って、修繕費は自分達（管理組合）が使うものなので、高い
ほうがいいのですよ。

[637: 匿名さん]

大規模修繕のスレッド

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/75717/

修繕積み立て金が足りなければ、一時出費ということもありえます。
まず10年以内なら、そういうことはないはず。10年くらいで
大規模修繕するのが普通（塗替えなど）なので、そこで金を使えば、
たいてい値上げすることになります。

値上げしないでやっていけるマンションはマレでしょう。

[638: 匿名さん]

きちんと長期計画の説明があるはずですから
おのおのが判断するしかない
最初が安くてもあとから～みたいなパターンが一番怖い
特に戸数が少ないと払えない世帯が出た時とか
ダメージがデカイし