SKY TIARA Residence in Forest／スカイティアラ＠小豆沢アステラス製薬跡地

[マンコミュファンさん]

＜ウエスト全体概要＞
所在地＝板橋区小豆沢1-10
交通＝都営三田線本蓮沼駅から徒歩9分、志村坂上駅から徒歩8分
総戸数＝456戸
間取り＝2LDK～4LDK、57.2～88.4m2（TR含む）
入居＝2015年7月下旬予定

＜イースト全体概要＞
所在地＝板橋区小豆沢1-15-1
交通＝本蓮沼駅から徒歩11分、志村坂上駅から徒歩10分
総戸数＝165戸
間取り＝2LDK～4LDK、62.22～87.05m2（TR含む）
入居＝2015年4月上旬予定

売主＝住友不動産
設計・施工＝大林組
管理＝住友不動産建物サービス

[501: 購入検討中さん]

たしかにちょっと高い！
でもモノはスゴくいい。
オーベルが同じような75平米くらいで4200万くらいだったらオーベル買い。
4500万超えるようなら、スカイティアラ買い！
って感じですね。

[502: 匿名さん]

オーベルが住友価格まで近づいてきたら、売れないよ。
どこの売主かわからんところで買ってもね。
やっぱ、マンションは三井三菱住友だよ。

[503: 匿名さん]

あちらは、なんだか、野村のマンションと同レベルで価格を語られてますね。流石にないなと思いましたが
>>502名前買いで無駄に高く買うのもなと思う。
ブランド価格って住む時は必要ないですからね。
大手より質が良くて価格も手頃なところはたくさんありますし。
同じ5000万で
大手70平米 大手だが中堅どころ85平米なら
自分は後者を選ぶな。

[504: 匿名さん]

501さん
ものはすごくいいって、具体的にどこか素晴らしいのですか

[505: 匿名さん]

504さん
感じ方はそれぞれなので、是非モデルルームに行ってみて下さい。

[506: 購入検討中さん]

失礼だけど他とは雰囲気違うでしょ

安いマンション欲しいならどうぞ

こっちの方が欲しいでしょ

私はブランドに賭けますよ！

[507: 匿名さん]

ブランドだから物も良いとは限らない。
住んで狭さに苦痛を感じながら高いお金を毎月ローンで払うなんて住みやすいのかな…。
確かにスミフという大手感には安心感はあるけど
名前にお金かけるより
住む空間にしっかりお金をかけたい。

[509: 匿名]

私も思っていたより少し高いなというのが第一印象です。オーベルに比べてスペックがいいのかなと思っていましたが、モデルルームに行ってみると食洗機も含めて結構いろんな箇所がオプションで、しかもトイレもタンクレストイレでもない少し残念な形のものでしたし、正直がっかりしました。4月以降の需要落ち込みを見越してスミフさんもスペックを落としたのかなーと思っちゃいました。ミストサウナとディスポーザーはやはりうれしいですけど。ここは武蔵野台地にあって敷地も開けているので大地震のときなどは安心だと思って結構前から期待していたのですが、そもそももともと人気エリアでもなく駅に特別近いわけでもないのにちょっと高いですよね。まだ価格も正式決定していないとのことなので、一検討者としては、スミフさんが今後価格について検討し直してくれることを期待しています。

[510: 匿名さん]

タンクレストイレは見た目も良く、タンクに水が溜まるのを待たずにすぐに流せる、タンクの水による結露などが起きないので、トイレ周辺などカビを寄せ付けないなどメリットが大きいですし、手洗い場を別に用意するので見た目にも高級感はありますが、デメリットもあります。停電などするといくら水を流してもきちんと流れてくれないんです。そのため、停電が長時間続くとかなりきついです。我が家タンクレスなので。

[511: 匿名さん]

すみふ加賀と比べてます。
やっぱり南向きはいいですね！
中山道から離れていて、静かな環境も良い。
板橋物件の横綱ですね

[512: 匿名さん]

板橋物件の横綱？じゃ、板橋は横綱物件たくさんだね。

[513: 匿名]

現地見てきたけど、立地は特に見るべき点もない感じ。
平らで開けた感じはするけど。
加賀を先に売り切りたいが故の高値ですかね？

[515: 匿名]

現地見ました？
すべては価格次第で、オーベルは価格出てないから論じるに値しません。まだ。
ここは立地に見合った価格だと思います？
立地の弱さを設備や仕様でカバーするのは無理です。という自分の見解です。

[517: 匿名さん]

物件のホームページがなかなか更新されませんね。

[518: 匿名さん]

>>515
立地は弱くないし悪くないと思うけど。
静かで落ち着いた環境。車の音すらあまりしませんし。
多重路線が使える赤羽駅を通勤枠として使えるとこも強みです。
オーベルは確かに駅から近いでしょうが
三田線とバスの2枠しかありません。
利便性からしてもこちらの方が住みやすそうです。
価格に見合うかどうかは個人の主観でもあるし。
仕様や物自体も元々良いですが
それで立地をカバーする必要性もないですが。

[519: 匿名]

ありがとう、515です。
オーベルとはまだ比較もしてません。
値段がわからないから。
（チェックはしてます。先日時間をかけて、志村三丁目駅から、
オーベル、セブンタウン、ティアラ、赤羽と歩き通しました。）

前に書かれてる方もいますが、やはり加賀がベンチマーク対象に
しやすいですね。

私はちょっとこのエリアに期待しすぎたのかも知れないです。
518さんのおっしゃる静かで落ち着いた環境が、自分には無味乾燥に映るというか。
繁華性を求めてるわけじゃないのですが、ほんとに主観によりますね。

[520: 物件比較中さん]

間取り的には普通な感じだね

[521: 匿名さん]

スミフって間取りで遊ばないというか、こだわらないというか、基本田の字だよね。中古で出す分は好まれるかもしれないけど、長年住むにはちょっとつまらない。蓮根のスミフは3LDKは全て田の字。田の字だと、廊下のスペースが多くなるから、最近の新築の平米数となると各部屋が狭くなるんだよね。もう少し間取りを工夫してくれたらなお良いんだけどな。

[522: 匿名]

気合入れてる所は間取りも作り込んでると思うよ。
コストがかけられる条件かどうかだね。

[523: 匿名さん]

間取りは人気のタイプで固めてるんだよ。いわゆる定番だよね。奇をてらった物は住友は造らないのでは？

[524: 匿名さん]

そんなんだから売れ残りが長年続くのかもね。

[525: ご近所さん]

日経新聞の記事で、スミフ過去最高益出していたね。
品川のSONY旧本社ビルも買うみたいだし。
体力あるよな、この会社。

[526: 匿名さん]

マンションは管理です。
どんなに有名な売主でも、施工会社でも、
管理会社がくそだと話になりませんから。
その点プラウドはしっかりされてると思います。
すかいてぃあらはどうなんでしょうね。

[527: 匿名さん]

どうしてしっかりしてるとか言えるのでしょう？
プラウドの住人さんですか？
じゃないとわかりませんよね。
管理がしっかりしてるかなんて
入居してみないこと分からないことですよね。

[528: 匿名さん]

成り済ましだろこんなの気にするな
野村や三井の物件が出た時は荒れなかったってあったけど
どっかの業者がそれ気にしてんじゃないの(笑)

[529: 匿名さん]

知人にプラウド購入者がいるが、
確かに野村リビングサービスの対応 はしっかりしてると聞く。

ってか、入居してから判断するって、
結局結果論でしかないってこと？
一生に一度の買い物で、
それはあまりに雑なご判断だと
思いますがどうなんでしょう。

[530: 匿名さん]

じゃ、まだ、マンションができてもないのにそこの管理が良いか悪いかあんたに判断ができるんなのぅ？

[531: 匿名さん]

完成物件とそうでない物件の管理なんて見極め方も違うでしょ。
じゃ、529は入居前から分かるの？

自分とこが良いならそれでいいじゃん
今更、知人がどうとかって言ってもあとの祭り。

[532: 匿名さん]

完成物件だろうが、そうでなかろうが、管理会社で、管理の品質はある程度、想像できる

[533: 匿名さん]

想像と現実は非なるものです。
想像でものを言ってはいけませんね。

[535: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

おぃおぃ。オーベルの名前を出すあんたが荒らしているって気付かないの？

[536: 物件比較中さん]

>>526
>マンションは管理です。

それはそうなんだろうけど。。。

>管理会社がくそだと話になりませんから。

だとしたら、のちのち変えちゃえばいいわけで。
管理組合がクソだったら話になりませんが。

[537: 匿名さん]

世帯数が多いと、管理会社ひとつ決めるのも
大変なのです。皆さん色んな意見があるわけで…。

[538: 匿名さん]

そういう時は多数決という解決方法があるので大丈夫です。

[539: 買い換え検討中]

管理会社の変更は普通決議（組合員の1/2の賛成でＯＫ）ですが
管理会社が変わると通常、管理費の変更や管理費引落日の変更が生じる為、
特別決議（管理組合員の3/4の賛成が必要）になってしまいますよ。

[540: 匿名さん]

>>539
全てのマンションがそうとは限りません。

[541: 買い換え検討中]

全部とは一言も言ってない(笑)

[545: 匿名さん]

>>541
全部と言ってないとかなんとかいうなら
書き込む内容に一言添えたらどうですか？

逆に一部だけのことを述べられてもって話ですよね。

[546: 管理会社社員さん]

No.539

管理会社が変わると通常、管理費の変更や管理費引落日の変更が生じる為、

--------

管理費の変更はケースバイケースですが管理費の引き落とし日はマンションごとではなく管理会社によって決まっているので
管理会社変更により管理費の引き落とし日が変わることは多々あります。

参考まで

[547: 匿名さん]

管理費引き落とし日が変わるぐらいなんの問題もないが。

[548: 匿名]

決議取るのがどれだけ大変かということでしょう。
この規模のマンションになると、ちょっとした会社の経営並みの労力がいりますよ。
地域柄、そういうのに長けた入居者は多くないでしょうし。
まずは組合理事に手を上げて、運動を展開ですね。

[549: 匿名]

有効投票の4分の3ではなく、組合員の4分の3ですから。
このハードルの高さは、分かる人には、分かるはず。
意見が適切から通るという世界ではないです。

[550: 匿名]

まだ、案内開始されたばかりの物件で管理がどうのとかまだわからない中、かなりしつこくかの話題を出してますが、ある意味何かしらの意図を感じる。

[551: 購入検討中さん]

私もそう思います。もっと有意義に情報交換しましょうよ。

[553: 匿名]

ここは、オーベルスレですか？

[554: 匿名さん]

>>552
メチャクチャ安いの？あちらの自称ご近所さんが5000万きることはあり得ないとか言われてたけど…

ここ24時間スーパーが入るようなこと言われてますが
24時間スーパーって実際あまり無いですが
なんのスーパーでしょうね？
それに、24時間この地域だとコンビニでもない限り厳しそう。

[555: 匿名さん]

タクシーを深夜よく見るのでその需要ですかね…
それとも深夜も稼働してる工場とかあるのでしょうか
24時間じゃなくてもいいとは思いますね

[556: 匿名さん]

24時間じゃなくてもじゃなく24時間稼働しないと元が取れないの。

[557: 購入検討中さん]

スーパーが入るとやっぱりネズミとかゴキブリが出るのかな。考えすぎ？

[558: 匿名さん]

スーパーが入らなくてもいる時はいる。

[560: 匿名さん]

２４時間営業のスーパーというと、西友、マルエツ、ハナマサ、ビックA、まいばすけっと、ドンキホーテ・・。

[561: 匿名さん]

ローソン100かもね。

[562: 匿名さん]

ミニピアゴかもね。

[563: 匿名さん]

西友は近くにあるからここにはできないね。
マルエツかなあ。まいばすけっとは小規模店舗だから違う気がする。

[564: 匿名さん]

西友より、マルエツの方がもっと近くにあるじゃん。
しかも同じ通り沿いに。

[565: 匿名さん]

メガドンキがいい
住民からは大反対だろうけど(笑)

[566: 匿名さん]

あれ。
ここって去年も見たような。

販売期間長いんですね、大規模だし当然ですか。
いつもこれ系のマンションを見て思うんですけど、やっぱり上のほうの階がいいと思うんです。
で、敢えて下を選ぶ理由って何なのかなあって。

階段でサクサク昇降できるとか、値段とかが有力な理由なんですかね。

[567: 匿名さん]

>>566
販売は始まったばかりだよ。

下を選ぶのは
値段、庭が欲しい、高いところが苦手じゃない？

[568: 匿名さん]

24時間スーパー最高です　クオリティ高いお店を誘致してくださいね。

[569: 匿名]

あと、子供が走っても下の住人を気にしなくていいね。

[570: 匿名]

24時間営業なら断然ドンキが何でも揃っているので便利だと思いますが。
それに最近のドンキ、変な人はだいぶ減りましたよ。

[571: 匿名さん]

ドンキは入らないよ。派手な展開をするからマンション特に大規模には適さない。

[572: 匿名さん]

低階層の価格もなく7～11階まで同じ価格表示。
ウエストはプラス500万 この価格帯でずっと
売って行くんだろうか

[573: 匿名さん]

この物件の駐車場ってタワーパーキングみたいですけど、うるさかったりするんでしょうか？

[574: 匿名さん]

あんなに敷地が広いのに、タワーパ－キングは、有り得ないでしょ
自走式の間違いでは？

[575: 匿名さん]

タワーパーキングで間違いでは無いですよ！
マンション模型を見ながら説明して頂きました。

[576: 匿名さん]

タワーパーキングらしいっす。クルマを機械で上げるんだから結構大きな音がしそう。しかもマンションのすぐ裏に設置されるみたいだしうるさいんじゃないかと。

[577: 匿名さん]

管理費や駐車場代は明確になってませんよね。
ウエスト/イースト　各々のタワーパーキングという説明は確かに受けました。

[578: 匿名さん]

平置きが、安上がりなのは当たり前として、
タワーパ－キングは、維持費が高くつくのか、機械式と比べて、どちらがいいのか
よくわからない

[581: 匿名]

スーパーはピアゴらしいよ。

[582: 匿名さん]

ピアゴって初めて店名聞きましたが有名なんでしょうか

それはそうと財閥の赤羽の某物件を見ましたが仕様の低さに驚きました。
赤羽の割には安いと思ったのですが
安いには安いなりに理由があるのですね。
ここは高仕様で期待してます。

[583: 匿名さん]

財閥の赤羽で低仕様？内廊下だけどエアコンがない、タワーじゃないのに乾式壁、直床なのに天井高も高くない、おまけに使いどころのない謎間取りのアレですかね？
ま、あそこは駅近の利便性と資産価値を重視する人が買う物件ですからねぇ。環境的な住みやすさを重視する人が多そうなこことは購入層が結構違いそうですよね。

[584: 匿名さん]

ミニピアゴですかね

[585: 匿名さん]

ピアゴってユニーですよ。
中京地区にはいっぱいあります（昔はユーストアって名前でしたけど）。
ミニピアゴなら、品揃的にはコンビニがもう少し大きくなった程度ですけどね。

[586: 匿名さん]

突然すいません。加賀のマンションで紹介されていたので見にきました。

場所はすごくいいところだと思う。17号から少し入っている。高台だし。
あとは、仕様と値段だね。山の手線に勤務地がある人は、ちょっと面倒
ですね。でも、住むにはいいところ。こんなところに土地があったとは
思わなかった。ほとんどが一戸建てで、マンションは少ない地域。本町
に官舎がめだつけど。

値段高そうだね。

[587: 匿名さん]

公園が周囲にいっぱいあるけど、こういうのはある日突然、閉鎖されてしまう
ので期待しすぎるのは危ないね。公園がないとしても、いいところだとは思う
けど・・・

[588: 購入検討中さん]

志村坂上で70㎡5,000万ってちょっと高いですよね。
高仕様と謳ってるようですが、モデルルームに行ったら食洗機も食器棚もオプションでしたし、ドアキャッチャーもオートマチックなものでもなくトイレも汎用品でしたし、果たして本当に高仕様とまで言えるのかなーと思ってしまいました。
かなり前から公式ホームページがオープンしているのにほとんど内容がアップデートされないのは、市況を見ながらあまり需要なが見込めなそうにない場合は設備の仕様を低く変更してコストを抑えようとしているからなのかなーと勘ぐってしまいます。
最近資材・人件費が高騰しているというのはどうしようもなく、コストマネジメントの必要性があるのは理解できますが。

[589: 匿名さん]

ウエストだと+500万です。
やっぱ高いですよね。仕様も高仕様？

[590: 匿名さん]

食洗機とか食器棚は自分で選ぶのが普通じゃないの？

ところでミーレの食洗機はやめておこう。乾燥機能がないのはかなりつらい。

ディスポーザーはどうなの？　風呂の広さとか・・・・
天井の高さとか、窓の大きさとか・・・こういうのは後から変えられないからね。
後から変えられない部分に凝るのが高仕様だと思う。

立地はいいと思う。図書館が近いのはかなりいい。今後、日本が貧乏になった
時、本好きには抜群の環境。ほんとはモデルルームあたりのほうがかなり高級
だけどね。

[591: 匿名さん]

確かに食洗機とかトイレとか後から何とでもなる(しかも大した値段でもない)ものより後から何ともならない事項で仕様の高低を判断した方がいいですね。
個人的には天井高と各スラブ厚が気になります。

[592: 匿名さん]

>>589
500万ぐらいで高級しようになるならウエストがいいけど
同じなのかな？
天井高3mぐらいないと高級仕様とは言えないよね。

[593: 匿名さん]

>582さんは三井のマンション、>583さんは三菱のマンションの話ではないですか？
話がかみ合ってない感じがします。
赤羽は土地価格の相場自体はかなり高いので、同じ５０００万円マンションなら価格維持したいなら小豆沢より赤羽だと思いますがね。
小豆沢でリセールは期待できるでしょうか？

私は川口駅東口すぐ近くのマンションを５４００万円で買い、６年後に売った時は４２００万円でした。
周囲にたくさんのマンションができて新築と中古物件がダブ付いていたからだと思います。
小豆沢（＝志村坂上）もマイナス１０００万以上は覚悟した方がいいかと。

[594: 匿名さん]

>>588
ホームページに情報が出ないのはモデルルームに来て欲しいからでは？
もう少し建物ができてくれば出てくると思いますよ
それとそんな簡単に設計は変えないと思いますよ
スミフだって長期で売る計画でしょうし

[595: 583]

582さんは三井の話でしたか。確かにあそこも高仕様ではないですね。
ただ、あの辺の財閥+野村のマンションの中では利便性の割には一番お買い得だったので個人的にはアリな物件だとは思いましたが。。。
赤羽徒歩圏は地価が高い分、グロスを下げようとするとどうしても仕様に多少の無理がでちゃいますよね。
そういう意味では赤羽バス物件としても使えるここは是非ともそれなりの高仕様を期待したいところです。

[596: 匿名さん]

>>595
あそこの建物を実際に見ました？
マンションオタクみたいな知識はありませんがビックリしましたよホントに

[597: 583]

実は赤羽周辺の検討をしだした時点で申込期間が終わってたんで外観だけで現地MRは見れなかったんですよね。
現地の中身は残念な感じだったんですか？

[598: 匿名]

駅距離、周辺相場との乖離からすると、下落リスクは大きいマンションかと。
高仕様の定義は人によりまちまちですね。
まあまずは確かに構造面でしょう。スラブ厚、外壁戸境壁、二重床天井、平置駐車、ディスポーザー、
外観デザインと使用壁材、動線セキュリティ周り、サッシ窓ガラスなど。

つぎに装備品で変えにくいもの、キッチン、備付食器棚、浴室の天然石使用やダウンライト装備、
トイレ手洗いカウンター、タンクレスなど。

[599: 匿名さん]

＞駅距離、周辺相場との乖離からすると、下落リスクは大きいマンションかと。

どうすかね。周辺にマンション少ないでしょ。17号線の反対側は結構あるけど。

構造も大事でしょうけど、もっと大事なのは環境ですよ。これこそ、まさに
後から変えようがない。

[600: 匿名さん]

環境が良い＝これから先の開発も見込めない
なので、環境が良いエリアは一定数の人の支持は受けるかとは思うが、人口減少していく時代に下落率は否定できないよ。