SKY TIARA Residence in Forest／スカイティアラ＠小豆沢アステラス製薬跡地

[マンコミュファンさん]

＜ウエスト全体概要＞
所在地＝板橋区小豆沢1-10
交通＝都営三田線本蓮沼駅から徒歩9分、志村坂上駅から徒歩8分
総戸数＝456戸
間取り＝2LDK～4LDK、57.2～88.4m2（TR含む）
入居＝2015年7月下旬予定

＜イースト全体概要＞
所在地＝板橋区小豆沢1-15-1
交通＝本蓮沼駅から徒歩11分、志村坂上駅から徒歩10分
総戸数＝165戸
間取り＝2LDK～4LDK、62.22～87.05m2（TR含む）
入居＝2015年4月上旬予定

売主＝住友不動産
設計・施工＝大林組
管理＝住友不動産建物サービス

[351: 匿名さん]

前に商業施設併設のマンションに住んでいた経験ですが、テナントからの家賃がけっこういい収入で、長期修繕費がずいぶん助かりました。だから、わりと堅いテナントがやっぱりいいと思います。クリニックって言ったのはそういうことを思い出したからです。もちろん、家のすぐそばにスーパーがあるといいなと思う人も多いのはよくわかりますけど。販売の人がはっきり言っちゃってるのなら予想がはずれたってことですね。ざんねん。

[352: 匿名さん]

店舗は外部からお客さんを取り込まないと経営が成り立たないから、
今回の計画では、スーパーができるだけの広さが無いし、
駅から近いわけでもなく、南側は大きな工場だし、立地上の利点もない。

きっと、店舗が出来ても広さ的には、コンビニ・ドラッグストア・クリニックあたりが無難なところ。
マンションの付帯設備としての店舗なんて、経営が成り立たず失敗することが多いから、
ケーキ屋とか、小さなカフェを作っても、駅から遠いし、よほど当たらない限り、撤退は目に見えてる。
まあローソン100も、ミニスーパーですから。
スーパーと言われても、嘘はついてないかも（笑）

本当にスーパー作るなら、イーストの敷地を全部スーパーにするくらいの敷地が必要。

[353: 匿名さん]

板橋は最近アコレの店舗展開が盛んですよね。
それにドラックストアが閉店した後のテナントとかにもできたりしてるのでそんな広さが無くとも可能。
なので、アコレもあり得そうですね。

でも、何が入るか最初から決まってる場合と
建ててから募集する場合とがありますよね
後者だと契約時にはわからないので検討してる段階でかなり悩みます。

場所がかなり違うのであれですけど
北戸田のタワーもマンションが完成する頃になって
順次何が入るか決まってきたようで
結局、調剤薬局完備のクリニックモールとファミマが入店してましたが

ここはすでに保育園が入ることは公表されてますが
ちまたではスーパー完備と噂は流れてますよね。
どこから発端かは分かりませんが
あちこちでここの話が出ると皆スーパーはいるみたいねって…
なので、自ずとスーパーかと自分も思ってましたが。

ただ、マンションにテナントを入れるのは
確かに儲かってれば助かりますが
場所の悪いマンションではテナント募集の張り紙などが目立ったりシャッター閉まってたりという場所も見かけたりします。
駅前とかで無いので、入れ替わりがそんなに起きない店舗
で需要のあるスーパー又はコンビニだといいんですが。

[354: 匿名さん]

でもここの周辺は割とスーパーがある方ですよね。
マルエツだってマンション前の通り沿いで、自転車だと２～３分くらいかな。

[355: 匿名さん]

アコレはどちらかというと、中古の空きテナントに賃料を安く入居するというイメージだから、
新築は賃料の関係で厳しいんじゃないかなとも。入ればうれしいけど。

あと考えられるのは美容院と歯医者くらいか。
何はともあれ、立地的に難しいね。

おそらく保育園も認可なら未満児だと優先枠でも無いと入れないでしょ。
保育園が出来てもマンション外の児童ばかりだという話も良く聞く。
たぶん1クラス12人程度だろうなぁ。

[356: 匿名さん]

大規模のマンションを作るに当たり近隣住民対象の公共施設を作らないといけないですからね。
昔は公園が主でしたが最近は保育園を取り入れ
マンション外の人へも提供することが多くなってます。
他物件を参考にすると、マンション枠はそのうち2〜3割であとは外部からってことが多そうです。
保育園は既に決まってるため早いうちから狙ってくるでしょうから
入居開始以降の契約だといくらマンション住人あろうと入れないことも。
あと、境界線をしっかり設けたり、入口をきちんと外に設けないとマンション内に外部の方が出入りすることもあってトラブルになることもあるかと思います。
保育園以外のテナントは需要が見込めるものでないと
マンション運営に影響をきたすので
しっかり厳選してもらいたいですね。

[357: 匿名さん]

やっぱり生鮮食品が一定の水準の品揃えの店が欲しい
宅配はまだまだ浸透してないし
近くに三井や野村のマンションもあるから需要はあると思うんだけどな…

[358: 匿名さん]

案内会楽しみです

[359: 匿名さん]

ビバホームは近くに３店舗もありますが、一番近いのはどの店舗だと思いますか？

[360: 匿名さん]

前野町かセブンタウンが近いでしょうがどちらも坂がありますね
赤羽は遠いですがバスが便利ですので使い分けした方がいいかもしれません

[361: 匿名さん]

品揃えは断然前野町だね

[362: 匿名さん]

品揃えだと前野町、セブンタウン、赤羽の順といった感じでしょうか

[363: 購入検討中さん]

マジレスすると、やっぱりマンションは、三井三菱住友じゃなきゃ、売るとき貸すとき安くなるよ。
経験者は語る。

[364: 匿名さん]

自分も経験あるけど中古で出す時貸す時、デメ名は全く関係なかったよ。ようは立地と部屋の広さと築年数とデザインが重要でして、デベで査定が変わりませんでしたし、見学に来られる人も気にされてませんでした。

[367: 匿名さん]

三井や野村の物件が近くにできた時は特にこのスレに変化なかったのに
急に最近ネガレスが来るようになってきた…

[369: 匿名]

ここはスーパー入るのですか？

[370: 匿名さん]

賃貸は、デベ名関係ないのは本当。

しかもスミフは、余るとデベ自ら貸し出すから、短期で貸し出す可能性がある人には競合するので不利。

[371: 匿名]

スミフのどこマンションで自ら貸し出しているの？
知らんかったわ。
オーベルさん、どこどこ？

[373: 購入検討中さん]

案内会行って来ました。
まだ価格が不明との事でしたが、、、
模型は凄かったですね。
あんなのが建つのかと思うと、
一検討者としてはワクワクしました。
行かれた方いますか？

[374: 物件比較中さん]

行きました。ただ板橋区で、駅から１０分で５０００〜６０００万円台って周辺のマンションに比べて割高だと感じました。
この辺りでこの金額って、妥当ですか？
しかも駐車場がタワー式。あれだけ広い敷地があるので、自走式を期待していたのですが、残念です。

[375: 周辺住民さん]

志村坂上徒歩10分だと、坪単価200万くらいが最近の相場かと思います。
70平米で4500万くらいを超えれば割高じゃないでしょうか？

[376: 匿名さん]

>>374
志村三丁目で他物件ですが5000万〜6000万の物件がありましたよ。ただ、一部ですが。高級マンションと位置付けられてるマンションですが。ここも、高級なので妥当では？

[379: 匿名さん]

３７７さんも少しは勉強されたら？

ここは高級スペックマンションですから５０００万円位ならお買い得だと思いますよ。

抽選は間違いないでしょうから、早めに希望の部屋を押さえるべきですね。

[380: 匿名さん]

志村坂上は中山道の西も東も工場地域だから、どっちもどっちだよ。
昔に比べるとだいぶ減ったとは言ってもまだ残ってるし。
なのに高級な地域と言えるのか？って話。
なぜか北区の赤羽側に入った途端に工場が無い印象だけど。

何か間違った事言ってるかな？

[381: 匿名さん]

準工業地域だったな。
セブンタウンは昔はニッケ（日本毛織）の工場だったっけ？
志村坂上全体はトッパンのお膝元、城下町。

[382: 匿名さん]

>>379
板橋のスミフを見てたら抽選なんて考えられない…

[383: 購入検討中さん]

板橋に、三井さんや野村さんが来たときには、凹レス全然なかった。
最近多くなりましたね。
プラウド購入して、ここは子供に買う予定です。

[384: 匿名さん]

ここ数年の住友価格の傾向では
板橋の立地で抽選はないよなぁ。

もし5000〜6000万なら、
結局何年で完売できるか？ってところに注目かな。
ガーソサは完売まで5年だっけ?
ここは、それ以上かもしれないね。

あんまり販売価格が高くて売れ残りが長く続くと、
近隣のスミフはテナントがないからいいけど、
ここはマンション内のテナントの経営が持たないかもなぁ。
もしくは、テナントの入居がかなり遅れるかもね。

[385: 周辺住民さん]

>375、377さん
物資や人件費の高騰とか世間の動きから見直した方がいいですね。

小豆沢は非常に住みやすい町です。
バスも便利で買い物も不自由しないですし！

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[386: 匿名さん]

材料費や人件費の高騰は確かにあるけど、それでも高いよね。
この価格で600戸も売れるのか？って気がする。

ただ、高値設定でも住友は値下げしないから安心感はあるかな。

>384と同じく、どの程度で完売か気になるところだね。

[387: 契約済みさん]

抽選なんてあるわけない。

最上階のプレミアム物件ぐらい
でしよ。住友は即日完売なんて
狙ってない。それこそ3年かけ
て売ってくる。値下げもしない。

ようは買った人は割高物件を
買った事実だけ。

[388: 匿名さん]

契約済みって…

[389: 匿名さん]

割高物件かどうかなんて、どうでも良くない？
良く考えて、気に入って買うならその人にとっては最高の買い物。

気に入らない割安物件を買うくらいなら、多少高くても自分にとっていい物件を購入したい。

金額じゃなくて、この物件の何が良さそうに感じられて、何が悪そうに感じたかを聞きたいわ。

[395: 購入検討中さん]

荒れてるっていうか住友はまたやりやがったか？って思ってるだけでしょ。

ガーソサから始まって加賀、テラス＆レジデンス、蓮根と売れ残り兄弟ばっかり抱えてるのに懲りずに高値を吹っ掛けてきてるんだから。

70㎡で5000～6000万なんて舐めきってるじゃない。完売までガーソサを抜く期間を要するだろうね。

[398: 匿名さん]

最高級仕様だから５０００万円台なら十分に安いと思いますよ。
既に購入希望者が沢山いるみたいなので、早めに希望の部屋を押さえにかかった方が良いかも。
まずは要望書を出して、後から被らないように先手で牽制でしょうね。
営業さんを見方につけるのもポイントですね。

[400: 匿名さん]

某マンションマニアは野村には板橋に都心仕様のプラウド出せって言うけど
こうやってスミフ価格ならどうせ文句言うんだろ
仕様も高くて立地も良くて安いマンションなんてあるわけないだろ
価格高くしたら買える層が少なくなるぐらい分かるだろ

【テキストを一部削除しました。管理担当】