SKY TIARA Residence in Forest／スカイティアラ＠小豆沢アステラス製薬跡地

[マンコミュファンさん]

＜ウエスト全体概要＞
所在地＝板橋区小豆沢1-10
交通＝都営三田線本蓮沼駅から徒歩9分、志村坂上駅から徒歩8分
総戸数＝456戸
間取り＝2LDK～4LDK、57.2～88.4m2（TR含む）
入居＝2015年7月下旬予定

＜イースト全体概要＞
所在地＝板橋区小豆沢1-15-1
交通＝本蓮沼駅から徒歩11分、志村坂上駅から徒歩10分
総戸数＝165戸
間取り＝2LDK～4LDK、62.22～87.05m2（TR含む）
入居＝2015年4月上旬予定

売主＝住友不動産
設計・施工＝大林組
管理＝住友不動産建物サービス

[321: 匿名さん]

>>315
オッケーはここら辺ではすごく人気だよね。
いつ行っても激混み、A4ランクの牛肉があんなに安いから
たまに行きます。この小豆沢からでも電動自転車、車さえあれば気軽に行けますね。坂さえ気にしなければ自転車でも。

オーベルはなにかと懸念されてることもあるみたいですね。中山道など。

[322: 匿名さん]

ここの懸念は価格だけw

[324: 匿名]

スカイティアラってなに？と思ったけど、最上階のガラス張りのベランダがティアラだそうです。
マンション名については皆さんどんな評価なんでしょうか？

[325: 匿名さん]

特定の部屋だけのためのマンション名ってこと？

[326: 匿名さん]

マンションの名前より、薬品を扱ってた会社が元々いたのだから、説明会で土壌は調べたのか確認しましょう。
道路計画の件も聞きましょう。

[327: いつか買いたいさん]

予定価格は発表されましたか？

[329: 匿名さん]

320さま

土壌汚染についてもお答えください。
スーパーの件は了解しました。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[330: 匿名さん]

あちらも立地状況問題視されてるね
坂上はなにかとありますね
イースト臭？はとかもたまに話が出てますし。
でも、ここは中山道からも離れてますし
イースト臭が問題視されてるエリアでもないし
環境は今出てる坂上物件の中で一番良さそう。
外観は他のスミスと似たり寄ったりだけど
スーパーが入るのもメリットだよね

[331: 匿名さん]

>>329

なぜわざわざ土壌汚染なんて話に出してないものを説明しなくてはいけないの？

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[332: 匿名さん]

ティアロレジデンスの真似したんだろうか？

[337: 匿名さん]

>329

土壌汚染に関しても、汚染されてるとは限らない
そんなに土壌汚染に関して知りたいなら
人に説明しろと言ってないで自ら確認してみたら？
「スカイティアラ」販売準備室ってのはすでにあるから
電話して聞いてみなよ。
電話番号はHPの物件概要にあるからね。
結果報告お待ちしております。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[343: 匿名さん]

高級とまではいかなくてもそれなりの質の品揃えのスーパーが来ますように…

[344: 匿名さん]

マルエツあたりかなぁとは思ってる。
成城石井が来ることはないよね…

[345: 匿名さん]

マルエツは赤羽台にあるから違うと思うな。

成城石井みたいなのはあり得ない。

ローソン100程度じゃないの？
良くてライフかな。

[346: 匿名さん]

ローソン100はなさそうだけど
ライフはありそうですね。
坂下にあったライフ閉店したので
ここら辺にできると需要がありそうですね。
ダイエー系列のグルメシティとか
アコレもあり得そう

[347: 匿名さん]

スーパーが入るって決まったんですか？スーパーはでも良し悪しですよ。惣菜とか揚げ物を作っているとにおいとかも流れてくるだろうし、納品のトラックも多いだろうし、もっと困るのは客の出入り。ちゃんと駐輪場・駐車場まで確保するだけの敷地がこのマンションに残されているとは思えません。コンビニみたいなサイズがちょうどいいんじゃない？でもコンビニだと夜にたまり場になっちゃったりするリスクもある。
良心的なデベはそういうことをいろいろ考えた上でテナントを探すはずです。ケーキ屋とか託児施設とか、小さめのドラッグストアとか、そういうのがたぶん住んでいる人には無難かと。購入検討の皆さんもよく考えたほうがいいですよ。

[348: 匿名さん]

＞ちゃんと駐輪場・駐車場まで確保するだけの敷地がこのマンションに残されているとは思えません。

何をもってそう思えないんでしょうか？
これだけの広大な敷地がある中多少のスペースも作れないほど余裕のないようには逆に見えないけど。

検討してる方は皆高いお金を出して買うので言われなくとも真剣に考えてます。
駅から遠くとも環境が良い上に毎日の買い物にも便利なら主婦にはありがたいので。
あと、コンビニは入る話は一度も出てないので大丈夫かと…

[349: 匿名さん]

347ですが、ホームページの敷地概念図を見れば、だいたい想像できますよ。駐車場スペースはばかにならないからたぶんスーパーはないと予想してます。そこにも「店舗・保育所」っていうことばもありますけど、スーパーとまでは言い切ってません。クリニックとかもきっと重宝しますよ。

[350: 匿名さん]

クリニックよりスーパーの方が断然助かるけどね。
でも、前々からスーパー完備と話は出てましたよ。

[351: 匿名さん]

前に商業施設併設のマンションに住んでいた経験ですが、テナントからの家賃がけっこういい収入で、長期修繕費がずいぶん助かりました。だから、わりと堅いテナントがやっぱりいいと思います。クリニックって言ったのはそういうことを思い出したからです。もちろん、家のすぐそばにスーパーがあるといいなと思う人も多いのはよくわかりますけど。販売の人がはっきり言っちゃってるのなら予想がはずれたってことですね。ざんねん。

[352: 匿名さん]

店舗は外部からお客さんを取り込まないと経営が成り立たないから、
今回の計画では、スーパーができるだけの広さが無いし、
駅から近いわけでもなく、南側は大きな工場だし、立地上の利点もない。

きっと、店舗が出来ても広さ的には、コンビニ・ドラッグストア・クリニックあたりが無難なところ。
マンションの付帯設備としての店舗なんて、経営が成り立たず失敗することが多いから、
ケーキ屋とか、小さなカフェを作っても、駅から遠いし、よほど当たらない限り、撤退は目に見えてる。
まあローソン100も、ミニスーパーですから。
スーパーと言われても、嘘はついてないかも（笑）

本当にスーパー作るなら、イーストの敷地を全部スーパーにするくらいの敷地が必要。

[353: 匿名さん]

板橋は最近アコレの店舗展開が盛んですよね。
それにドラックストアが閉店した後のテナントとかにもできたりしてるのでそんな広さが無くとも可能。
なので、アコレもあり得そうですね。

でも、何が入るか最初から決まってる場合と
建ててから募集する場合とがありますよね
後者だと契約時にはわからないので検討してる段階でかなり悩みます。

場所がかなり違うのであれですけど
北戸田のタワーもマンションが完成する頃になって
順次何が入るか決まってきたようで
結局、調剤薬局完備のクリニックモールとファミマが入店してましたが

ここはすでに保育園が入ることは公表されてますが
ちまたではスーパー完備と噂は流れてますよね。
どこから発端かは分かりませんが
あちこちでここの話が出ると皆スーパーはいるみたいねって…
なので、自ずとスーパーかと自分も思ってましたが。

ただ、マンションにテナントを入れるのは
確かに儲かってれば助かりますが
場所の悪いマンションではテナント募集の張り紙などが目立ったりシャッター閉まってたりという場所も見かけたりします。
駅前とかで無いので、入れ替わりがそんなに起きない店舗
で需要のあるスーパー又はコンビニだといいんですが。

[354: 匿名さん]

でもここの周辺は割とスーパーがある方ですよね。
マルエツだってマンション前の通り沿いで、自転車だと２～３分くらいかな。

[355: 匿名さん]

アコレはどちらかというと、中古の空きテナントに賃料を安く入居するというイメージだから、
新築は賃料の関係で厳しいんじゃないかなとも。入ればうれしいけど。

あと考えられるのは美容院と歯医者くらいか。
何はともあれ、立地的に難しいね。

おそらく保育園も認可なら未満児だと優先枠でも無いと入れないでしょ。
保育園が出来てもマンション外の児童ばかりだという話も良く聞く。
たぶん1クラス12人程度だろうなぁ。

[356: 匿名さん]

大規模のマンションを作るに当たり近隣住民対象の公共施設を作らないといけないですからね。
昔は公園が主でしたが最近は保育園を取り入れ
マンション外の人へも提供することが多くなってます。
他物件を参考にすると、マンション枠はそのうち2〜3割であとは外部からってことが多そうです。
保育園は既に決まってるため早いうちから狙ってくるでしょうから
入居開始以降の契約だといくらマンション住人あろうと入れないことも。
あと、境界線をしっかり設けたり、入口をきちんと外に設けないとマンション内に外部の方が出入りすることもあってトラブルになることもあるかと思います。
保育園以外のテナントは需要が見込めるものでないと
マンション運営に影響をきたすので
しっかり厳選してもらいたいですね。

[357: 匿名さん]

やっぱり生鮮食品が一定の水準の品揃えの店が欲しい
宅配はまだまだ浸透してないし
近くに三井や野村のマンションもあるから需要はあると思うんだけどな…

[358: 匿名さん]

案内会楽しみです

[359: 匿名さん]

ビバホームは近くに３店舗もありますが、一番近いのはどの店舗だと思いますか？

[360: 匿名さん]

前野町かセブンタウンが近いでしょうがどちらも坂がありますね
赤羽は遠いですがバスが便利ですので使い分けした方がいいかもしれません

[361: 匿名さん]

品揃えは断然前野町だね

[362: 匿名さん]

品揃えだと前野町、セブンタウン、赤羽の順といった感じでしょうか

[363: 購入検討中さん]

マジレスすると、やっぱりマンションは、三井三菱住友じゃなきゃ、売るとき貸すとき安くなるよ。
経験者は語る。

[364: 匿名さん]

自分も経験あるけど中古で出す時貸す時、デメ名は全く関係なかったよ。ようは立地と部屋の広さと築年数とデザインが重要でして、デベで査定が変わりませんでしたし、見学に来られる人も気にされてませんでした。

[367: 匿名さん]

三井や野村の物件が近くにできた時は特にこのスレに変化なかったのに
急に最近ネガレスが来るようになってきた…

[369: 匿名]

ここはスーパー入るのですか？

[370: 匿名さん]

賃貸は、デベ名関係ないのは本当。

しかもスミフは、余るとデベ自ら貸し出すから、短期で貸し出す可能性がある人には競合するので不利。

[371: 匿名]

スミフのどこマンションで自ら貸し出しているの？
知らんかったわ。
オーベルさん、どこどこ？

[373: 購入検討中さん]

案内会行って来ました。
まだ価格が不明との事でしたが、、、
模型は凄かったですね。
あんなのが建つのかと思うと、
一検討者としてはワクワクしました。
行かれた方いますか？

[374: 物件比較中さん]

行きました。ただ板橋区で、駅から１０分で５０００〜６０００万円台って周辺のマンションに比べて割高だと感じました。
この辺りでこの金額って、妥当ですか？
しかも駐車場がタワー式。あれだけ広い敷地があるので、自走式を期待していたのですが、残念です。

[375: 周辺住民さん]

志村坂上徒歩10分だと、坪単価200万くらいが最近の相場かと思います。
70平米で4500万くらいを超えれば割高じゃないでしょうか？

[376: 匿名さん]

>>374
志村三丁目で他物件ですが5000万〜6000万の物件がありましたよ。ただ、一部ですが。高級マンションと位置付けられてるマンションですが。ここも、高級なので妥当では？

[379: 匿名さん]

３７７さんも少しは勉強されたら？

ここは高級スペックマンションですから５０００万円位ならお買い得だと思いますよ。

抽選は間違いないでしょうから、早めに希望の部屋を押さえるべきですね。

[380: 匿名さん]

志村坂上は中山道の西も東も工場地域だから、どっちもどっちだよ。
昔に比べるとだいぶ減ったとは言ってもまだ残ってるし。
なのに高級な地域と言えるのか？って話。
なぜか北区の赤羽側に入った途端に工場が無い印象だけど。

何か間違った事言ってるかな？

[381: 匿名さん]

準工業地域だったな。
セブンタウンは昔はニッケ（日本毛織）の工場だったっけ？
志村坂上全体はトッパンのお膝元、城下町。

[382: 匿名さん]

>>379
板橋のスミフを見てたら抽選なんて考えられない…

[383: 購入検討中さん]

板橋に、三井さんや野村さんが来たときには、凹レス全然なかった。
最近多くなりましたね。
プラウド購入して、ここは子供に買う予定です。

[384: 匿名さん]

ここ数年の住友価格の傾向では
板橋の立地で抽選はないよなぁ。

もし5000〜6000万なら、
結局何年で完売できるか？ってところに注目かな。
ガーソサは完売まで5年だっけ?
ここは、それ以上かもしれないね。

あんまり販売価格が高くて売れ残りが長く続くと、
近隣のスミフはテナントがないからいいけど、
ここはマンション内のテナントの経営が持たないかもなぁ。
もしくは、テナントの入居がかなり遅れるかもね。

[385: 周辺住民さん]

>375、377さん
物資や人件費の高騰とか世間の動きから見直した方がいいですね。

小豆沢は非常に住みやすい町です。
バスも便利で買い物も不自由しないですし！

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[386: 匿名さん]

材料費や人件費の高騰は確かにあるけど、それでも高いよね。
この価格で600戸も売れるのか？って気がする。

ただ、高値設定でも住友は値下げしないから安心感はあるかな。

>384と同じく、どの程度で完売か気になるところだね。

[387: 契約済みさん]

抽選なんてあるわけない。

最上階のプレミアム物件ぐらい
でしよ。住友は即日完売なんて
狙ってない。それこそ3年かけ
て売ってくる。値下げもしない。

ようは買った人は割高物件を
買った事実だけ。

[388: 匿名さん]

契約済みって…

[389: 匿名さん]

割高物件かどうかなんて、どうでも良くない？
良く考えて、気に入って買うならその人にとっては最高の買い物。

気に入らない割安物件を買うくらいなら、多少高くても自分にとっていい物件を購入したい。

金額じゃなくて、この物件の何が良さそうに感じられて、何が悪そうに感じたかを聞きたいわ。

[395: 購入検討中さん]

荒れてるっていうか住友はまたやりやがったか？って思ってるだけでしょ。

ガーソサから始まって加賀、テラス＆レジデンス、蓮根と売れ残り兄弟ばっかり抱えてるのに懲りずに高値を吹っ掛けてきてるんだから。

70㎡で5000～6000万なんて舐めきってるじゃない。完売までガーソサを抜く期間を要するだろうね。

[398: 匿名さん]

最高級仕様だから５０００万円台なら十分に安いと思いますよ。
既に購入希望者が沢山いるみたいなので、早めに希望の部屋を押さえにかかった方が良いかも。
まずは要望書を出して、後から被らないように先手で牽制でしょうね。
営業さんを見方につけるのもポイントですね。

[400: 匿名さん]

某マンションマニアは野村には板橋に都心仕様のプラウド出せって言うけど
こうやってスミフ価格ならどうせ文句言うんだろ
仕様も高くて立地も良くて安いマンションなんてあるわけないだろ
価格高くしたら買える層が少なくなるぐらい分かるだろ

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[401: 購入検討中さん]

いやー、
ここって、最高級仕様なんですか！？
タワーではなくてこれだけの規模なので、
高級仕様かとは思いますが、、、

来週末に行って話を聞いてきます。

後でレポりますね。

[402: 匿名さん]

タワーならば最高級と思う方が今どきいるとは驚きです。

営業さんにしっかり教えていただいた方がいいですね。

[404: 購入検討中さん]

マニア氏は結構的確なこと言ってるとは思うよ。
実際に仕様もよくて適正価格だったライオンズ志村坂上レジデンスや仕様はイマイチだったけど価格は割安だったディアージュのことは褒めてるし。

[405: 購入検討中さん]

正直外観だけでいうと逆梁アウトフレームのオーベルのほうがお金かかってるよ。
オーベルとスカイティアラどちらかは購入する予定だけど、価格が同じならオーベルを選ぶな。

[406: 匿名さん]

うちは、断然こっちですね。ってか、比較対象にもしてないというかならないというか…

[407: 匿名さん]

>>404
前はあんなに毒舌だったのに
最近は押して褒めてばかり
何かあったのかは知らないけど…

嫌いじゃないが
宣伝まがいな書き込みが多いのがなんだかなと思う

[408: 匿名]

これから進むコストアップは考えず、妥当な坪単価180
地域のランドマークとなることを加味しても200届くかどうか。
70平米5千万なら単価230、6千万なら280。
平均単価としては、無理ありすぎ。そういう価格帯の部屋がいくらかあるのは、
もちろん想定されるけど。

[410: 物件比較中さん]

ここは、スカイティアラの掲示板なのに、オーベルの宣伝ばかりですね…
ちょっとウザいですね！！
ご自分の掲示板で、やって欲しいですね！！

[411: 匿名さん]

つーか間取りの人のブログの人の方がフラットでとても参考になるよ
私怨みたいなことは書かないし
ここは床暖房なんてよりももっと仕様とか全体図とか見せて欲しい

[412: 匿名さん]

スミフは時価って書かれてますけど本当ですかね

[413: 匿名]

すみふは値引きしない＝定価がないから値引きはあり得ない
というカラクリですかね。
うちは値引きしませんから、の意味がだいぶ変わってきてしまいます・・・

[414: 匿名さん]

全体の価格表を貰えば済む話。価格が時価なんてありえない。

[415: 匿名さん]

年収500万じゃここを検討する資格ないですか？

[416: 匿名さん]

何か、タイトルにアステラス製薬跡地とありますが、工場の跡地なんですかね。
工場の跡地となれば、広大な跡地なんでしょう。
私の近所にも工場跡地に住宅が２００戸建っています。もうすっかり団地になりました。
昔、ここに工場があったなんて思えません。
風景も段々に変わっていくんですね。

[417: 匿名さん]

>>415
年収500だったら3000万以内でないとキツくない？
郊外もしくは都内なら中古
あるいは、中小の狭い部屋でないと…って感じかな。
ここは、狭くでも4000万超えるような噂を聞いてるからなぁ。
資格云々は関係ないと思うが
無理のない範囲にしていないと
後に生活苦になるよ。
税金とかも出てくるからさ。
できるとしたら
頭金しっかり入れるか
共働きなら共同名義にするかだね。
ただ、共同名義にしておくとリスクもあるから
基本無理のない範囲でとしか言えないと思う。

[418: 匿名さん]

>>414
だよね。
もし、そんなことしたら、売れ残り歴ガーソサ超えるよ。
材料費人件費高騰が続けば続くほど高くなるわけで
そんなことしてたら古くなれば古くなるほど高くなる。
買いてがつかなくなるよ。

[419: 匿名さん]

じゃあの人嘘ついたのか

[420: 匿名さん]

この立地なら坪150がいいとこでは？