SKY TIARA Residence in Forest／スカイティアラ＠小豆沢アステラス製薬跡地

[マンコミュファンさん]

＜ウエスト全体概要＞
所在地＝板橋区小豆沢1-10
交通＝都営三田線本蓮沼駅から徒歩9分、志村坂上駅から徒歩8分
総戸数＝456戸
間取り＝2LDK～4LDK、57.2～88.4m2（TR含む）
入居＝2015年7月下旬予定

＜イースト全体概要＞
所在地＝板橋区小豆沢1-15-1
交通＝本蓮沼駅から徒歩11分、志村坂上駅から徒歩10分
総戸数＝165戸
間取り＝2LDK～4LDK、62.22～87.05m2（TR含む）
入居＝2015年4月上旬予定

売主＝住友不動産
設計・施工＝大林組
管理＝住友不動産建物サービス

[21: 匿名さん]

＞１６

＞板橋区内の三田線はスミフに支配されそうな勢い


住友は意図的にやってるでしょうね

これだけ戸数があれば
・エリアの相場を決められる
・管理業務も効率的になる（＝利益が大きくなる）
・中古流通でも主導権を握れる

[22: 匿名さん]

スミフは売れ残りも資産、竣工前完売なんて論外という戦略ですから
同じエリアでも土地取得できればガンガン建築しますよね。
埋立地は大地震にとって未知の部分が多すぎるので免震でもちょっと怖いです。

[23: 匿名さん]

安めでお願いします

[24: 匿名さん]

板橋区は都心に乗り換えなし30分以内で行けて三田線は通勤時もそれほど混まない。
地盤も安心。病院も山ほどある。
こんな条件のいい場所は他にないよ。
住友もそれに気づいてる。

[25: 匿名さん]

＞21さん。
なるほど。たしかに相場をリードできるくらいの供給量かもしれませんね。多少の供給過多でも利ざやは残るっていうことでしょうか。でも、正直、スミフ物件には立地にあまり魅力が感じられないというか、どこかで無理しているものが多い。だから物件あたりの戸数が多くなって、供給がだぶつく原因になっているのじゃないだろうか。どういうからくりなのかわかりませんが、こういう売り方でなぜペイしているのか、素人には不思議です。

あと三田線はそろそろ8両編成にしてもらわないと。言われるほど空いてません、最近は。

[26: 匿名さん]

あと思うのは、一時的な活況でマンションが売れているようですが、人口も減っていくわけだし、リセールバリューにはあまり期待できなくなるのではないかと思います。でも30代で家を購入して一生住み続けるというのも非現実的なプラン。初めて購入する場合には、資産価値のことをよっぽど考えないと。完成在庫を何年も売り続けているようなマンションでは、中古に出すのも難しくそうです。実際そういう物件が三田線沿線以外にも23区内にいくつかありますね。

[27: 匿名さん]

製薬会社跡地って、土壌汚染とかどうなんでしょう？

[28: 匿名さん]

ここ安かったら検討したい
財閥でスーパーゼネコンの物件ってなかなかないよね
湾岸の方行くと結構あるけど…
免震かなぁ
後はもうちょっと街が発展してくれれば

[29: 匿名さん]

>>28
なかなかないって…
ここら辺にもあればたくさん売れ残ってますよ。

[30: 匿名さん]

板橋タワーくらいしか思いつかない
しかもペンシルだし
他ありましたっけ？

[31: サラリーマンさん]

周辺地域で最高級クラスになる予定だそうです。（最多価格帯は、5,500万ぐらいかな？）
跡地は、入札でぶっちぎりに高い値段で買ったようですよ。

[32: 匿名さん]

やっぱり高めですか…
戸数多いしゆっくり検討しよう

[33: 匿名さん]

>>31
そんなに高かったら完全に売れ残ってしまいますよ…
常盤台のようになってしまいますよ。
地域層に適した価格じゃないと…

[34: 匿名さん]

近くのスミフ物件メガシティが、中古でも高値で取引されているよね
強気の値段にするのか、常盤台で懲りて普通の値段に抑えるのか、どうなるのかな

[35: 匿名さん]

志村坂上、本蓮沼のあたりって意外に雰囲気いいですよね。中山道沿いは電線電柱ないですし。高速が上を走ってる246や甲州街道沿いなんかより僕は好きですね。他のスレで言われてるように、なんで板橋ってそんなにイメージ悪いのかなって思っちゃいます。

[36: 匿名さん]

常盤台や成増なんかが有名ですが
大きな駅もシンボルのような建物も少ないですし
イメージがわかない人も多いのではないでしょうか
もうちょっと電車乗り入れとかしてくれないかな…

ただ本蓮沼も志村坂上もいい街だと思いますが
17号沿いの両駅の間にある落書きだらけの建物は早く取り壊した方がいいと
前を通るたびに思います

[37: 匿名さん]

>>35
雰囲気的には坂の下が良いなと思います。
高台にあるのは良いことですが
ごちゃごちゃ密集しすぎてる上に
中山道の廃棄で薄汚れた建物ばかりだなと思う。
確かにあの落書きの建物は目につきますね。
でも、個人の所有物なので他が口は出せないんですよね。

[38: 匿名さん]

ああいうのってなんで放置されてるんでしょうか
相続の問題なのかなんだか…
あそこだって更地にすれば買い手か借りていると思うんですけど…

[39: 匿名さん]

というか、以外遠くに住居があり住んでる場合もあるかも。
確かに、個人のものなので、誰かしら権利を持ってるであろうけど
取り壊したりする費用もかかりますからね。
あとは、身寄りのない方の持ち物で
入院または施設に入られてるとか
あくまでも憶測ですが
何も手をつけなれないで置いてあるにはそれなりの理由があるんでしょう。
たど、1件だけでなく、2.3件似たのが連なってましたよね？

[40: 匿名さん]

以外遠く→以外と奥

すみません

[41: 匿名さん]

奥行きは分かりませんが2,3店舗連なってるように見えますね…

[42: 匿名さん]

速く、街を綺麗にしましょう。
それしかない。
必ず良くなります。

[43: 匿名さん]

>>34
高くは取引されてないでしょ。それなりの値段で売りには出されていますが、それと｢取引されている｣かは別。
査定はどうあれ、最終的な売り出し価格の決定は売り主次第だから、つけるだけなら値段なんていくらでもつけられますし。
しかも、その｢それなりの｣価格ですら坪単価170万程度。
あんなリーマンショック前に作られた、あれこれ無駄が多い脳みそお花畑の物件なんて、そう高くは売れませんよ。
駅からも遠いですしね。

[44: 匿名さん]

お菓子届きました

[45: 匿名さん]

モデルルームは1月のようですね
店舗とありますが飲食店は入らないのでしょうかね
それにしても600戸以上も売れるんでしょうか

[46: 匿名さん]

ここは難しいと思います。なぜって、
１　掲示板の食いつきが悪い。600戸にもなる大規模マンションだから、期待度が高ければそれなりの反響があってもよさげ。
２　板橋のスミフ物件はみんな売れ残って長期戦。ここはそれらと比較しても戸数が多い部類。
３　スミフはこのエリアで完全な供給過剰。それに輪をかけようとする理由が不明。数年前に無茶な土地取得攻勢をかけた？
４　この物件自体が中途半端。駅近でもないし、無駄にでかい。
エリア住民としては売れて街がにぎやかになってほしいけど、そのためには思いっきりファミリーにとって魅力的なスペックと価格がほしい。そう期待できる要素は？

[47: 匿名さん]

スミフは売れ残り件数と販売年数が半端ないですよね。
少なからず、この地域では人気ないかなと思います。

[48: 匿名さん]

確かにそうですね…

ここは大林施工で武蔵野台地でおそらく免震か制震ってぐらいしか売りがない気がします
でも共用施設がたくさんあっても常盤台は苦戦中の様子ですし…

近隣住民としてはここが売れて街が賑やかになって欲しいですが…

[49: 匿名さん]

２駅の真ん中をとったあたりの立地みたいですね、悪くないと思います。

マップで見る限りだと志村第二中学校の敷地面積よりも広いようです、相当な規模ですね。あと、２分割されてるようで。敷地のほぼ中央を公道？？が走っているみたいですね。広い敷地ですからちょうど近道として利用できる便利はあるんじゃないですか。

東武ストアが駅よりも物件寄りです、便利なポイントの１つだと思います。

[50: 匿名さん]

建物が2つに分かれてるってことですか？

[51: 匿名さん]

建築申請は、東と西で別々
真ん中に公道があります
管理組合は、イーストとウエストで、一緒なんでしょうか
東と西で規模が相当ちがうので、一緒にしないと管理費に差が出そう

[52: 匿名さん]

お店が入る棟と入らない棟があるのかな…

[53: 匿名さん]

これだけの大規模マンションならば
DIYのドイト、ツタヤ、クイーンズ伊勢丹、美味しいパン店など近所にないとキツイ。
近所に大規模な都営アパート群があり、近所のスーパー「いなげや、生協など」はﾅﾏﾎﾟやワケありの貧困家族の老人ばっか。
外食する美味しい店もない。近所の病院はヤブばっか。
赤羽まで出れば？っていう意見が出そうだがあそこはパンパンが立っててすごく治安が悪い。
今日も赤羽の公園で生きてる猫を燃やしてたって事件をニュースで見た。
交番とかケーサツ増やせばいいのに・・・
都営アパートの中には交番ないんだよね。
一番事件起こりそうなものなのに・・・

[55: 匿名さん]

怪しい浮浪者が、自転車で徘徊してますよね
声を出して女性を威嚇しているのを見かけたことがあります

[56: 匿名さん]

本当ですか？
何時ごろかわかりますか？

[57: 匿名さん]

近所の板橋中央病院は産婦人科は有名ですよ。
ここのドクターでよくテレビに出てる人がいました。

[58: 匿名さん]

産婦人科とくくっても、産科と婦人科とは別もの。
どっちですか？

[59: 周辺住民さん]

板橋中央病院は、産科も婦人科もある
浮浪者は、朝に見かける

[60: 匿名さん]

朝でしたか

[61: 匿名さん]

>>59
それは知ってます。
だから、その有名な先生はどっちですか？ってこと

[62: 匿名さん]

>>55
浮浪者かどうかは知らないけど
ここら辺結構変な方見かける

おばあさんでも
自転車フラフラ乗ってる時点で危ないんだが
横をすり抜けて行くと
危ないだの、私が通ってるのに通るなとか
蛇行運転お婆さんよけるために右側とおると
自転車は左通行よそんなことも守れないのか！
と、自分が道の真ん中で蛇行運転してるから後ろでみんな困ってるのに…
不条理なことを大声で怒鳴り散らすおばさんもいる

あと、学校からの要望で教育委員会のメール登録してるんだが
ほぼ毎日のように不審者情報が届く。
正直、小学生でも公園とか子供達だけで遊ばせるのは怖い。

[63: 匿名さん]

あんまり変な人見たことないけどなぁ
俺が男だからか
変な人も自分より弱い相手にそういうことしてんだろうな

[64: ご近所さん]

私もメール登録してますけど、不審者発生場所は中台や舟渡等、坂の下の地域か、東上線沿線です。
志村坂上の不審者情報は、まだ一度も受け取った事がないので、この辺りはまだ安心です。
ただ、すぐ北区なのですが、西赤羽等は治安が悪いと聞きますので、治安が悪い地域に挟まれた土地という感じです。

志村四小も志村二中も悪い噂はききません。
ここが出来たら確実に定員オーバーになりそうですが。。そういう時はどうなるのでしょうね。
うちはこれから小学校なので、気になります。

[65: 匿名さん]

>>57
ﾃﾚﾋﾞに出てるから名医とはかぎらんよね
ここの病院のレヴュー見ると「不潔」って意見が多い、埃とかマメにオバちゃんに掃除させんといかんわ。

[66: 匿名さん]

商業施設欲しいな…

[67: 匿名]

>>64
来てますよ。この辺の不審者情報も。
中台、舟渡？そんな情報きてませんよ。
まあ、どちらにせよ
どこどこだから出る
どこどこだから大丈夫とはありません
基本的に多い地域には変わりないので気をつける必要はあります。

あと、こういった大型のマンションができると
近隣巻き込んで学区変更が起きます
ここは今のところの学区だとしても変更がある場合があります

例えば、スミフで言うと
シティテラス板橋蓮根は
出来る前はその地域は板橋で一番大きな小学校である
志村第六小学校が学区でした
ですが、シティテラス板橋蓮根ができたことで
近隣地域を巻き込んで、蓮根小へと変更になり
近隣の人がかなり嫌がられてました。
志村第六は人数も多いので学区外だとなかなか入れないこともあるので…

まだ、わからないでしょうが
ここも、これだけの規模なので
学区変更が起こりうるとおもいます
確か、加賀のスミフ物件も
当初は、評判の良い小学校が学区内だったけど
加賀マンションができたことによって学区変更になって
当初の学区の小学校に入れなさそうだと話が出てました。

[68: 匿名さん]

販売価格いつでるのでしょう？

[69: 匿名さん]

モデルルーム1月予定とあるので来年かもしれませんね

[70: 匿名さん]

保育園は全然入れそうにないですね。