SKY TIARA Residence in Forest／スカイティアラ＠小豆沢アステラス製薬跡地

[マンコミュファンさん]

＜ウエスト全体概要＞
所在地＝板橋区小豆沢1-10
交通＝都営三田線本蓮沼駅から徒歩9分、志村坂上駅から徒歩8分
総戸数＝456戸
間取り＝2LDK～4LDK、57.2～88.4m2（TR含む）
入居＝2015年7月下旬予定

＜イースト全体概要＞
所在地＝板橋区小豆沢1-15-1
交通＝本蓮沼駅から徒歩11分、志村坂上駅から徒歩10分
総戸数＝165戸
間取り＝2LDK～4LDK、62.22～87.05m2（TR含む）
入居＝2015年4月上旬予定

売主＝住友不動産
設計・施工＝大林組
管理＝住友不動産建物サービス

[21: 匿名さん]

＞１６

＞板橋区内の三田線はスミフに支配されそうな勢い


住友は意図的にやってるでしょうね

これだけ戸数があれば
・エリアの相場を決められる
・管理業務も効率的になる（＝利益が大きくなる）
・中古流通でも主導権を握れる

[22: 匿名さん]

スミフは売れ残りも資産、竣工前完売なんて論外という戦略ですから
同じエリアでも土地取得できればガンガン建築しますよね。
埋立地は大地震にとって未知の部分が多すぎるので免震でもちょっと怖いです。

[23: 匿名さん]

安めでお願いします

[24: 匿名さん]

板橋区は都心に乗り換えなし30分以内で行けて三田線は通勤時もそれほど混まない。
地盤も安心。病院も山ほどある。
こんな条件のいい場所は他にないよ。
住友もそれに気づいてる。

[25: 匿名さん]

＞21さん。
なるほど。たしかに相場をリードできるくらいの供給量かもしれませんね。多少の供給過多でも利ざやは残るっていうことでしょうか。でも、正直、スミフ物件には立地にあまり魅力が感じられないというか、どこかで無理しているものが多い。だから物件あたりの戸数が多くなって、供給がだぶつく原因になっているのじゃないだろうか。どういうからくりなのかわかりませんが、こういう売り方でなぜペイしているのか、素人には不思議です。

あと三田線はそろそろ8両編成にしてもらわないと。言われるほど空いてません、最近は。

[26: 匿名さん]

あと思うのは、一時的な活況でマンションが売れているようですが、人口も減っていくわけだし、リセールバリューにはあまり期待できなくなるのではないかと思います。でも30代で家を購入して一生住み続けるというのも非現実的なプラン。初めて購入する場合には、資産価値のことをよっぽど考えないと。完成在庫を何年も売り続けているようなマンションでは、中古に出すのも難しくそうです。実際そういう物件が三田線沿線以外にも23区内にいくつかありますね。

[27: 匿名さん]

製薬会社跡地って、土壌汚染とかどうなんでしょう？

[28: 匿名さん]

ここ安かったら検討したい
財閥でスーパーゼネコンの物件ってなかなかないよね
湾岸の方行くと結構あるけど…
免震かなぁ
後はもうちょっと街が発展してくれれば

[29: 匿名さん]

>>28
なかなかないって…
ここら辺にもあればたくさん売れ残ってますよ。

[30: 匿名さん]

板橋タワーくらいしか思いつかない
しかもペンシルだし
他ありましたっけ？

[31: サラリーマンさん]

周辺地域で最高級クラスになる予定だそうです。（最多価格帯は、5,500万ぐらいかな？）
跡地は、入札でぶっちぎりに高い値段で買ったようですよ。

[32: 匿名さん]

やっぱり高めですか…
戸数多いしゆっくり検討しよう

[33: 匿名さん]

>>31
そんなに高かったら完全に売れ残ってしまいますよ…
常盤台のようになってしまいますよ。
地域層に適した価格じゃないと…

[34: 匿名さん]

近くのスミフ物件メガシティが、中古でも高値で取引されているよね
強気の値段にするのか、常盤台で懲りて普通の値段に抑えるのか、どうなるのかな

[35: 匿名さん]

志村坂上、本蓮沼のあたりって意外に雰囲気いいですよね。中山道沿いは電線電柱ないですし。高速が上を走ってる246や甲州街道沿いなんかより僕は好きですね。他のスレで言われてるように、なんで板橋ってそんなにイメージ悪いのかなって思っちゃいます。

[36: 匿名さん]

常盤台や成増なんかが有名ですが
大きな駅もシンボルのような建物も少ないですし
イメージがわかない人も多いのではないでしょうか
もうちょっと電車乗り入れとかしてくれないかな…

ただ本蓮沼も志村坂上もいい街だと思いますが
17号沿いの両駅の間にある落書きだらけの建物は早く取り壊した方がいいと
前を通るたびに思います

[37: 匿名さん]

>>35
雰囲気的には坂の下が良いなと思います。
高台にあるのは良いことですが
ごちゃごちゃ密集しすぎてる上に
中山道の廃棄で薄汚れた建物ばかりだなと思う。
確かにあの落書きの建物は目につきますね。
でも、個人の所有物なので他が口は出せないんですよね。

[38: 匿名さん]

ああいうのってなんで放置されてるんでしょうか
相続の問題なのかなんだか…
あそこだって更地にすれば買い手か借りていると思うんですけど…

[39: 匿名さん]

というか、以外遠くに住居があり住んでる場合もあるかも。
確かに、個人のものなので、誰かしら権利を持ってるであろうけど
取り壊したりする費用もかかりますからね。
あとは、身寄りのない方の持ち物で
入院または施設に入られてるとか
あくまでも憶測ですが
何も手をつけなれないで置いてあるにはそれなりの理由があるんでしょう。
たど、1件だけでなく、2.3件似たのが連なってましたよね？

[40: 匿名さん]

以外遠く→以外と奥

すみません

[41: 匿名さん]

奥行きは分かりませんが2,3店舗連なってるように見えますね…

[42: 匿名さん]

速く、街を綺麗にしましょう。
それしかない。
必ず良くなります。

[43: 匿名さん]

>>34
高くは取引されてないでしょ。それなりの値段で売りには出されていますが、それと｢取引されている｣かは別。
査定はどうあれ、最終的な売り出し価格の決定は売り主次第だから、つけるだけなら値段なんていくらでもつけられますし。
しかも、その｢それなりの｣価格ですら坪単価170万程度。
あんなリーマンショック前に作られた、あれこれ無駄が多い脳みそお花畑の物件なんて、そう高くは売れませんよ。
駅からも遠いですしね。

[44: 匿名さん]

お菓子届きました

[45: 匿名さん]

モデルルームは1月のようですね
店舗とありますが飲食店は入らないのでしょうかね
それにしても600戸以上も売れるんでしょうか

[46: 匿名さん]

ここは難しいと思います。なぜって、
１　掲示板の食いつきが悪い。600戸にもなる大規模マンションだから、期待度が高ければそれなりの反響があってもよさげ。
２　板橋のスミフ物件はみんな売れ残って長期戦。ここはそれらと比較しても戸数が多い部類。
３　スミフはこのエリアで完全な供給過剰。それに輪をかけようとする理由が不明。数年前に無茶な土地取得攻勢をかけた？
４　この物件自体が中途半端。駅近でもないし、無駄にでかい。
エリア住民としては売れて街がにぎやかになってほしいけど、そのためには思いっきりファミリーにとって魅力的なスペックと価格がほしい。そう期待できる要素は？

[47: 匿名さん]

スミフは売れ残り件数と販売年数が半端ないですよね。
少なからず、この地域では人気ないかなと思います。

[48: 匿名さん]

確かにそうですね…

ここは大林施工で武蔵野台地でおそらく免震か制震ってぐらいしか売りがない気がします
でも共用施設がたくさんあっても常盤台は苦戦中の様子ですし…

近隣住民としてはここが売れて街が賑やかになって欲しいですが…

[49: 匿名さん]

２駅の真ん中をとったあたりの立地みたいですね、悪くないと思います。

マップで見る限りだと志村第二中学校の敷地面積よりも広いようです、相当な規模ですね。あと、２分割されてるようで。敷地のほぼ中央を公道？？が走っているみたいですね。広い敷地ですからちょうど近道として利用できる便利はあるんじゃないですか。

東武ストアが駅よりも物件寄りです、便利なポイントの１つだと思います。

[50: 匿名さん]

建物が2つに分かれてるってことですか？

[51: 匿名さん]

建築申請は、東と西で別々
真ん中に公道があります
管理組合は、イーストとウエストで、一緒なんでしょうか
東と西で規模が相当ちがうので、一緒にしないと管理費に差が出そう

[52: 匿名さん]

お店が入る棟と入らない棟があるのかな…

[53: 匿名さん]

これだけの大規模マンションならば
DIYのドイト、ツタヤ、クイーンズ伊勢丹、美味しいパン店など近所にないとキツイ。
近所に大規模な都営アパート群があり、近所のスーパー「いなげや、生協など」はﾅﾏﾎﾟやワケありの貧困家族の老人ばっか。
外食する美味しい店もない。近所の病院はヤブばっか。
赤羽まで出れば？っていう意見が出そうだがあそこはパンパンが立っててすごく治安が悪い。
今日も赤羽の公園で生きてる猫を燃やしてたって事件をニュースで見た。
交番とかケーサツ増やせばいいのに・・・
都営アパートの中には交番ないんだよね。
一番事件起こりそうなものなのに・・・

[55: 匿名さん]

怪しい浮浪者が、自転車で徘徊してますよね
声を出して女性を威嚇しているのを見かけたことがあります

[56: 匿名さん]

本当ですか？
何時ごろかわかりますか？

[57: 匿名さん]

近所の板橋中央病院は産婦人科は有名ですよ。
ここのドクターでよくテレビに出てる人がいました。

[58: 匿名さん]

産婦人科とくくっても、産科と婦人科とは別もの。
どっちですか？

[59: 周辺住民さん]

板橋中央病院は、産科も婦人科もある
浮浪者は、朝に見かける

[60: 匿名さん]

朝でしたか

[61: 匿名さん]

>>59
それは知ってます。
だから、その有名な先生はどっちですか？ってこと

[62: 匿名さん]

>>55
浮浪者かどうかは知らないけど
ここら辺結構変な方見かける

おばあさんでも
自転車フラフラ乗ってる時点で危ないんだが
横をすり抜けて行くと
危ないだの、私が通ってるのに通るなとか
蛇行運転お婆さんよけるために右側とおると
自転車は左通行よそんなことも守れないのか！
と、自分が道の真ん中で蛇行運転してるから後ろでみんな困ってるのに…
不条理なことを大声で怒鳴り散らすおばさんもいる

あと、学校からの要望で教育委員会のメール登録してるんだが
ほぼ毎日のように不審者情報が届く。
正直、小学生でも公園とか子供達だけで遊ばせるのは怖い。

[63: 匿名さん]

あんまり変な人見たことないけどなぁ
俺が男だからか
変な人も自分より弱い相手にそういうことしてんだろうな

[64: ご近所さん]

私もメール登録してますけど、不審者発生場所は中台や舟渡等、坂の下の地域か、東上線沿線です。
志村坂上の不審者情報は、まだ一度も受け取った事がないので、この辺りはまだ安心です。
ただ、すぐ北区なのですが、西赤羽等は治安が悪いと聞きますので、治安が悪い地域に挟まれた土地という感じです。

志村四小も志村二中も悪い噂はききません。
ここが出来たら確実に定員オーバーになりそうですが。。そういう時はどうなるのでしょうね。
うちはこれから小学校なので、気になります。

[65: 匿名さん]

>>57
ﾃﾚﾋﾞに出てるから名医とはかぎらんよね
ここの病院のレヴュー見ると「不潔」って意見が多い、埃とかマメにオバちゃんに掃除させんといかんわ。

[66: 匿名さん]

商業施設欲しいな…

[67: 匿名]

>>64
来てますよ。この辺の不審者情報も。
中台、舟渡？そんな情報きてませんよ。
まあ、どちらにせよ
どこどこだから出る
どこどこだから大丈夫とはありません
基本的に多い地域には変わりないので気をつける必要はあります。

あと、こういった大型のマンションができると
近隣巻き込んで学区変更が起きます
ここは今のところの学区だとしても変更がある場合があります

例えば、スミフで言うと
シティテラス板橋蓮根は
出来る前はその地域は板橋で一番大きな小学校である
志村第六小学校が学区でした
ですが、シティテラス板橋蓮根ができたことで
近隣地域を巻き込んで、蓮根小へと変更になり
近隣の人がかなり嫌がられてました。
志村第六は人数も多いので学区外だとなかなか入れないこともあるので…

まだ、わからないでしょうが
ここも、これだけの規模なので
学区変更が起こりうるとおもいます
確か、加賀のスミフ物件も
当初は、評判の良い小学校が学区内だったけど
加賀マンションができたことによって学区変更になって
当初の学区の小学校に入れなさそうだと話が出てました。

[68: 匿名さん]

販売価格いつでるのでしょう？

[69: 匿名さん]

モデルルーム1月予定とあるので来年かもしれませんね

[70: 匿名さん]

保育園は全然入れそうにないですね。

[71: 匿名さん]

うちは、4年待機児童で待ってましたが
全く入れず、このままでは子供が可哀想なので
幼稚園に入れた口です。

[72: 匿名さん]

そうですよね。
私も全く入れずどうしようか迷っています。
今は仕事をしているので仕事を変えなきゃいけなくなってしまうので…

[73: 匿名さん]

すでに働いてる方は結構入れやすいですが
生活のために働き始めたくても
子供を預かってもらえるところがなくて働きに出れない方もたくさんいるんですよね。
我が家は私も主人も実家が遠方の地方だったので
頼れる人もいなくて…さらに病気治療もあり
毎日、子供連れて大学病院…
生活が大変なのに働けない、不親切な街だなと思ったことがあります。
でも、保育園以外では子育てには手厚い援助があるのも事実ですが
差が大きいんですよね

[74: 匿名さん]

No.73さん
私も共働きのためもし入れなかったらどうしようか迷っています。

保育園以外の手厚い援助とはどのようなものがあるのですか？

[75: 匿名さん]

>>74

医療費免除はもちろんのこと
以外と知られてないのが私立幼稚園に入れた際
年に2回ほど手当が区から降りるんです。
これが世帯数によりますが結構な額で
幼稚園代の本文以上は返ってきました
収入が多い人でも一定のある程度の金額が必ずもらえてましたし
母子家庭とかとなると、実際の幼稚園にかかった額以上が返ってきていたりもあったと聞きました。

あとは、医療費免除もどの区もまだやっていない時に板橋区は率先して取り入れていましたし
就学児の女の子対象に子宮頸がんワクチン無料化も確か率先して取り入れられてました。
他の区の友達のところはまだ有料でしたが
同時期にはうちの子は無料で打ててました。

なにより、子供に対する手厚い援助を率先して取り入れられてましたね。
だからか、転居してくる子持ち家族が増え、保育園の待機児童の数が半端なく多くなったのかもしれませんね。

[76: 匿名さん]

そうなんですね。
率先して取り組んでくれることは嬉しいですよね。
後は今の待機児童に対しても率先して取り組んでくれればいいのですが。。
まだまだ今からの状況を考えるとこれからの何年かは無理そうですよね。

[77: 匿名さん]

結構、保育園はここ数年で新しくできてるんですが
それでも補えないんですよね…

保育園をまかなえるほどの広さのある土地と建物の敷地とがない状態らしいです。
分譲タイプの大型マンションなどで保育園がつくというのもありますが
そのほとんどが私営ですし…

もう、うちは孫が産まれない限り縁はないですが
改善されるといいですよね

[78: 購入検討中さん]

三田線の混雑必至。

[79: 匿名さん]

三田線はどの線より空いてますよ。

[80: 匿名さん]

最近は、沿線のマンションラッシュで三田線は混雑傾向です。
特に志村三丁目からはかなり乗ってきます。

[81: 匿名さん]

毎日一番混むと言われる時間帯に乗ってますが、対して他の路線に比べれば空いてますよ。

[82: 匿名さん]

満席、つり革全部使用、ドア口二人を100%乗車率だという前提で電車一両の定員100%が150人とすると、三田線は6両編成だから一編成あたり900人ぐらい。7時台には上り電車が17本走っているから、混雑率が140%とすると、1時間で21420人。混雑率150%なら22950人だから、1530人の差。このマンションの世帯数が600として、各世帯から1名ずつ計600人が7時台の上りに乗ったとしても混雑率上昇圧力は小さい。
たしかに三田線沿線にはマンションが増えているけれど、混雑率が劇的に変わるほどに通勤・通学人口が増えているわけではないとこのざっくりした数字からは思ってしまう。ちなみに混雑率150%とは肩が触れあうくらいで新聞は楽に読める程度。いま、三田線は145%ぐらいらしい。

[83: 匿名さん]

西武新宿&山手線で通勤してたときは毎日地獄。
まあ、何年も通勤すれば慣れちゃうけど
あの、通勤には戻りたくないなぁ…
妊娠してる時ぎゅうぎゅう詰めで流産しかけたことあるし
三田線沿線に志村三丁目前後に越して来た時
ラッシュ時でも毎日座れてなんて天国なんだ！って思ったね。
すぐは座れなくても巣鴨で座れるし。
ラッシュ時でもそんなぎゅうぎゅう詰めってことは最近でもないよね。

[84: 匿名さん]

でも、調べてみるとスミフだけですでに1000戸ぐらい沿線に供給があるんだよね。そうすると、やっぱり混んできたなあという実感も間違ってはいないか。

[85: 匿名さん]

そのほとんどのスミフが売れ残ってます。

[87: 匿名さん]

三田線八両化は、東急目黒線次第だって他のスレで見たことがある。目黒線ではその準備を進めているらしいから、実現すればいいね。

[88: 購入検討中さん]

本蓮沼の駅周辺がなんとも…。

[89: 匿名さん]

三田線は郊外の電車との接続がない分、他と比べて混雑していないという話は聞いたことがあります。
でも確かに最近、三田線沿線にマンションは増えていますし、
混雑具合は増しているような気もしますよね。
三田線はあと学生さんがすごく多いように感じます。
登校の時間帯は混みますね。

[90: 購入検討中さん]

特に白山で降りる学生が多い気が。

[91: 匿名さん]

わざわざ発表会するんですね

[92: 匿名さん]

マンションが増えれば、電車が込んでくるのは仕方がないのかもしれませんね。
それでも、増両の可能性があるのでしたら、まだ対策はできそうですね。
それよりも、この距離なら自転車を利用する人が多そうです。
駐輪場の確保の方が難しくなってくるのではないでしょうか？
毎月抽選とかになってくると、すごく嫌ですよね。

[93: 匿名さん]

ここが免震かどうか気になる…

[94: 匿名さん]

今日赤羽から坂上方面にバズでとおりましたが
ここって最寄りが坂上駅ですよね？

ここにできるんだって場所を始めて知りましたが
そこから坂上駅まで本当に徒歩8分なんでしょうか？
かなりの距離がありとてもじゃないけど8分で着くとは思えませんでした。
バスですら混んでないのに6分かかったんですから。

あと、周りは古びたアパート、団地が多く
環境があまり良くなさそうですね。
そこに、スーパーできるといってもちょっと辺鄙な場所だなと思いました。

[95: 匿名さん]

８分は無理。あくまで距離だけの計算でしょう。さびれた団地や小さな印刷、製本工場が多いのもここ一帯の特色。

[96: ご近所さん]

信号避ければ、８分で行けると思うけどね。
とにかく、今は店が少ない地域だから、今後どうなるかは未知数だね。

[97: 匿名さん]

絶対に行けませんね。8分じゃ…
昨日バスで赤羽から現地
現地から坂上駅同じ時間かかりました。

まあ、赤羽から歩いて帰れるのかもってのはメリットですね。
埼京線は最終が遅いので、あと、深夜バスも通るし。
ちょっと気になったので
ウォーキングがてら坂上から現地まで歩いてみました。
信号にほぼ当たらなかったのに
17分はかかりました
結構早めに歩いたはずなんですが

[98: 匿名さん]

よく分からんけど
バスで赤羽から志村坂上ってことは小豆沢通り通って駅行ったんじゃないの？
ここから志村坂上行くなら
福寿通りから17号で駅まで行って出口も違うんじゃないか？
さすがに普通に歩いて15分はかからないよ

[99: 匿名さん]

自分もたまに坂上の駅からここら辺まで歩くけど、信号にあんまり当たらずとも15分はかかりますよ。何で10分と表示が…。

まあ、表向きは80mを1分って計算してるものを提示してますからね。図面上での表示で、信号機、形状など含まれてませんし。実際に歩いて見ないことにはわからないと思います。80mを1分で歩くのには、男性が大股で早歩きまたは競歩ぐらいじゃないとたどり着けませんから、普通に歩くともっとかかることを想定するか、実際に歩いて見ないことには…。あと、近隣環境は特徴がありすぎるので、やはり現地見てからの検討が必要だと思います。

[100: 匿名さん]

えええ
じゃあ今日計れたら計ってみます

[101: 匿名さん]

現地案内図見たら17号は通らないのか…

[102: ご近所さん]

実際にやってみました。

8分59秒かかります。(Googleで計測してみても同じです。)
うそではないね。

[103: 匿名さん]

私も今日歩いて見ました。
16分かかりました。
自転車だと8分で着きましたが。

[104: 匿名さん]

人の歩き方は人それぞれだけど
>>99が言ってるとおりの表記の仕方
男性が早歩きでなら可能かもしれないけど
普通に歩いてだとプラス2分〜3分と言われてる
自分もあの道を赤羽いく際に自転車で通るけど
6〜7分はかかる
それを徒歩でなんてとうてい8分では無理。
マップ上での計算ではありかもしれないけど
実際は人が歩いて見てからの実体験次第だよ。
ただ、あの道のり考えただけでも無理だと思うけどね。

[105: 匿名さん]

俺も昨日計ったら日産まで10分位だったかな

スルーされたけど出口間違えてないですか？
赤羽からバスで志村坂上の駅を通るなら小豆沢通りでA4出口になるはずですけど
ここの最寄はA1出口ですよ

[106: ご近所さん]

もう一回歩きましたが、７分３０秒ぐらいでした。（かなり早歩き。急いでいるビジネスマン風）
たぶん、女子が横一列で話しながらだったら15分ぐらいだと思う。

一里塚から小豆沢一丁目の交差点まで普通１０分弱で間違いないです！

[107: 匿名さん]

>>105
間違えてないと思うけど
試しに行きは走ってみて8分だった。
帰りは歩いてみて14分20秒でしたね。
歩いて8分ははっきりと言って無理！
106さんもかなり早歩きで約8分だし。
ちなみに自分は走って8分だったけどw

[108: 匿名さん]

敷地も広大なので、エントランスから、玄関までたどりつくのに、プラス5分ぐらいかかりそう

[109: 匿名さん]

志村坂上駅のしょぼい側が最寄の出口ですか。

[110: 匿名さん]

しょぼくない出口なんてあります？

[111: 購入検討中さん]

そもそも土壌は大丈夫なの？

[112: 匿名さん]

エレベーターのある出口まではさらに２、３分かかるようですね。最寄りの出口までは余裕を持って１５分ぐらいはみておかないと。

[113: 匿名さん]

>>112
15分じゃ足りないと思う
20分はみとかないと

[114: 匿名さん]

店舗ってスーパー1軒だけなんですかね

[115: 匿名さん]

部屋の位置によってはホームまで２０分

[116: 匿名さん]

意外と遠いなこりゃ。屋上にあるのは温室！？

[117: 物件比較中さん]

＞116　遠いですがだからこその敷地確保⇒大規模ランドスケープの実現という形に持って来れたのではないでしょうか。
私も最上階のデザインがまず目に入りました。何でしょうね？？。住居だとすれば地権者さんかプレミアム分譲あたりでしょうか。

この部分が共用施設でも悪くないとは思いますができれば住む場所をできるだけ上層階まで用意してくださったほうが選択幅が広がります。

それにしても、植樹1000本ですか。
自然味溢れる敷地ではありますが管理が大変そうですねぇ。

[118: ご近所さん]

本蓮沼駅はここのマンションのポスター一色です！

もっと赤羽寄りならなぁ～

住友だから、坪２３０～２５０?

[119: 匿名さん]

植栽1000本の刈り込みや手入れって、100万円のオーダー？

[120: 匿名さん]

更地に植樹して、in Forestってちょっと無理があるような気がするのですが。。
ただ、これまで更地で殺風景でしたので、植樹は歓迎。完成が楽しみです♪