プラウド武庫之荘一丁目

[匿名さん]

野村不動産のプラウドです。
平成20年完成のプラウド武庫之荘に続いて武庫之荘第二弾の計画です。
定期地上権です。

公式URL：プラウド武庫之荘一丁目　http://www.proud-web.jp/kansai/mansion/mukonosou/
売主：野村不動産株式会社　http://www.nomura-re.co.jp/
施工会社：西武建設株式会社　http://www.seibu-group.co.jp/kensetsu/
管理会社：野村リビングサポート株式会社　http://www.nomura-ls.co.jp/

マンションコミュニティ　プラウド武庫之荘の検索
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%97%E3%83%A9%E3%82%A6%E3%8...
マンションコミュニティ　プラウドの検索
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%97%E3%83%A9%E3%82%A6%E3%8...
マンションコミュニティ　武庫之荘の検索
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E6%AD%A6%E5%BA%AB%E4%B9%8B%E8%8...
マンションコミュニティ　尼崎市の検索
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E5%B0%BC%E5%B4%8E%E5%B8%82

野村不動産のマンションってどうですか？ 【パート3】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/148494/
野村リビングサポートってどうなんですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/
西武建設ってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47810/

物件名 プラウド武庫之荘一丁目
販売時期 平成26年1月下旬 (予定)
※予告広告
本広告を行い取引を開始するまでは、契約または予約の申込みに一切応じられません。
また申込みの順位の確保に関する措置は講じられません。
予めご了承下さい。
所在地 兵庫県尼崎市武庫之荘1丁目156-3(地番)
交通情報 阪急神戸線 「武庫之荘」駅 　徒歩6分
種別 マンション
敷地面積 2,336.63m2 (建築確認対象面積)
土地権利/借地権種類 定期地上権
建築確認番号 第ERI13033553号(2013年8月23日付)
用途地域 第二種中高層住居専用地域
構造・規模 鉄筋コンクリート 地上8階
建物竣工時期 平成26年9月下旬 (予定)
入居時期 平成26年10月下旬 (予定)
分譲後の権利形態 建物は区分所有、敷地は専有面積割合による定期借地権（賃借権）の準共有
総戸数 54戸 (他に管理事務室1戸)
販売戸数 未定
※販売戸数が未定の場合のご注意
　間取り、専有面積が変更になることがございます。
　これらと、その他の未定部分については本広告時までに確定致します。
　予めご了承下さい。
予定販売価格(万円) 未定
予定最多価格帯(万円) 未定
間取り 2LDK +F+N+W ～4LDK+N+2W
専有面積 70.68m2 ～ 96.02m2
バルコニー 9.62m2 ～ 23.10m2
ルーフバルコニー 40.14m2 ～ 46.55m2
駐車場 33台
駐輪場 108台
バイク置場 2台
ミニバイク置き場 3台
管理形態 区分所有者全員で管理組合結成後、野村リビングサポート株式会社に委託予定
売主 野村不動産株式会社
施工 西武建設株式会社
お問い合わせ 『プラウド武庫之荘一丁目』販売準備室
TEL:0120 - 651 - 054
定休日：火・水曜日
営業時間 [平日] 11:00 ～ 18:00
[土・日・祝] 10:00 ～ 18:00
スケジュール 資料請求受付開始
備考 ●借地権の種類／定期借地権の転賃（賃借権） ●存続期間／2075年6月30日（建物解体期間含む）期間満了時に更地に返還することが条件です。※建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長は一切できません。 ●賃料等／未定
情報更新日 2013/09/17
次回情報更新日 2013/10/01

[161: 匿名さん]

160さん
私も収納には目が行きましたよ。
収納総量なる数字が具体的にあると尚いんですけどね。

3ldkの中でもHgあたりは手狭ですから収納部の入念なチェックが肝心だと思います。
ウォークインクローゼットと納戸があって足りないなんてことはないでしょうけどね。

[162: 匿名さん]

確かに収納は余裕ありますね、余計な物まで持っておくようになってしまいそうですが。
バルコニーにスロップシンクがあるのは、何かと便利そうですね。

[163: 物件比較中さん]

モデルルームに行って、価格で魅かれたが、毎月払う借地料、解体準備金を６０年間で計算したらかなりの金額になるのでやめました。
武庫之荘の地主は土地を手放さない人が多いと聞くが、ここも横のセブンイレブンを含めた敷地にオーナーの個人宅が建っていたからびっくり。

[164: 匿名さん]

定借はいずれは返却しなくてはならないというのもあるので考え物でもあるんですよね。
ただ所有権のマンションはマンションで、老朽化してきた時に
積み立てが足りなくて立て直すか修繕するかでもめる可能性があるとも聞きますし
将来的な事を考えるとどちらがいいのか正直よく判らないですね。

[165: 匿名さん]

定借は固定資産税がないんですよね。
将来性を考えると向いていないと自分は考えます。やはり、一時的に住む場合やずっと住もうと考えていない方には
メリットはありますよね。

[166: 周辺住民さん]

＞No.165
＞定借は
＞固定資産税がない

正確には「土地の」固定資産税が発生しないだけで、建物に固定資産税はかかりますよ（詳細はsuumo＠リクルートさんの↓↓リンクにて）。
http://suumo.jp/journal/2012/02/22/13515/

＞将来性を考えると
＞向いていない

自分は逆に、今後20年間の生活、特に子供の（学区・周辺環境etc）将来を考えれば、この「プラウド武庫之荘一丁目」は、現在　阪急神戸線沿線で分譲している新築マンションの中で、最もいい物件だと考えております。

特に「武庫庄小学校　⇒　武庫東中学校　⇒（学力次第ですが）尼崎北高校」の公立学区は、毎年尼崎市内からの転入者があるほど、現在は人気のエリアですし、もし電車で阪急沿線の私学に通学する場合でも、最寄駅へのルートが「クルマの交通量少＆信号無＆徒歩6分」というのは、安全性＆利便性で大きいかと。

…たしかに転売目的で購入される方もおられるでしょうが（汗）、60年後に手放さなければいけない物件とはいえ、なまじ付近に住んでいるからこそ、あの立地はかなり魅力的だと思いますね。

[167: 匿名さん]

なるほど。場所は良さそうだけれど定借というのがひっかかるわけですね。
60年後のこととなると正直どうなっているかわかりませんが、確実に引越しをしなくてはいけないわけですよね。
修繕費などはどうなるんでしょう。60年後まで修繕に必要な額があれば足りるということですよね？
60年経ったらマンションは取り壊しなんでしょうか？地権者さん次第？
定借というのがいまひとつ理解できていません。

[168: 匿名さん]

賃貸だと永住では当然無いので短期間だけ定借に住むというのは問題の無いことなのですけどね。いざ分譲購入となると一度は考えないといけないことですよね。

それで、どこの定借でもちゃんと購入者がいるわけなのですが、これはナゼなんでしょう。

一つ考えられることは長く住むけど６０年は住まない、というケースでしょうか。

[169: 物件比較中さん]

ディスポーザーが付いていれば良かったのになー。
どうせ更地にするから共同処理槽を作るのをためらったのかな。

[170: 不動産成金]

＞＞１６８
理論的には、購入代金の内、土地代金の費用負担が無い分安く買える事に魅力を感じる層、
及び、マンションを絶対的な資産として考えず、耐久消費財的に考える人が買う。
と云う事だと思うが、実際はここも含めあまり価格面で定借のメリットが出てないようの思いますね。

未知の領域の話になるが、解体１５年ぐらい前からはスラム化のリスクが高いと思う。
投資の観点から見るとキャピタルゲイン狙いでは買えない物件と言う事かと。

[171: 匿名さん]

土地部分の固定資産税はかからないとは思いますが
その分地代がかかってくると解釈してよろしいのでしょうか

その地代と固定資産税、どちらの方がお安いのか
それによってもお得度が変わってくるのかな―なんて思ったりして

定借マンションの場合、所有権のマンションと比べて
何割か価格面でお得感があるといいという話ですよね

相場的に見てどうなのでしょうか

[172: 匿名さん]

ディスポーザーがないのは、定借だからいずれの事を思うと排水設備作れないというのもあると思うけれど
あれってかなり戸数がないと維持費がかかって１戸あたりの負担がかかるという話だから
５０数戸のマンションで取り付けることはあまり現実的ではないという判断なのではないのかなと思います
ついているところはたいてい１００戸以上のマンションだと認識しております

[173: 匿名さん]

ここは定借なんですね。それも一つの選択肢ですよね。

ディスポーザーは維持費などのメンテナンスがかかるようですね。
管理費が高くなると困りますし、なくても困らないかもしれないです。
ゴミ置き場か便利だと大丈夫そうに思いますが、便利だといいな。

[174: 匿名さん]

定期借地権が付いているのは考えてしまいますが、マンションでの定期借地権とはどのような事になるのでしょうかね。
マンションの建っている土地を借りていることになるんですよね。
期限が切れる時は、このマンションはどうなるんでしょうかね。

[175: 匿名さん]

＞174さん

定期借地権の転賃（地上権）2075年6月30日(建物解体期間含む)期間満了時に更地返還

ということです。
更地にして返してしまうのか、という意見もありつつも
そもそも所有権マンションの場合も60年以上もたったマンション、
そのままの躯体で行ける可能性もかなり低くなってきてしまいますし、
その場合どうするの？という問題も発生します。
定借の方が先の事がしっかり決まっている分スッキリするという考え方もありますよ。
もちろんデメリットもありますから
両方鑑みて判断することになりますけれど。

[176: 匿名さん]

定期借地権、住む場所がなくなってしまうと思って手を出さずにいましたが、2075年というと61年後ですか……。

その時は何をしているかを考えると、定期借地権も選択肢としていいかもしれませんね。

自分の子どもに資産を残さなくてはと思うと辛いですが、自分たちだけ住むならいいのかと考えたりもします。

[177: 匿名さん]

何十年も先の事を考えるのってすごく難しいんですけれどそのままの躯体でやっていけるとはそれはなかなか思えない部分もあり。
解体費用の積み立てなどはあるのでしょうか？それがしっかりしていればと思います。
定借の場合、自分が転勤などで暮らさない場合に人に貸したりする場合は、土地の所有者さんに一応許可は取らないといけないんですよね。そういう点でも所有権の物件と細かく違ってくるところが出てきます。

[178: 匿名さん]

阪神間モダニズム。住宅地の立地なんですね。
美しいまちなみ特別賞を受賞するなんて、凄いかも。
マンション周辺の生活環境は、風情があったり昔の面影があったりするのは魅力。
生活するエリアなので好みが出ますよね。
興味がありますね。

[179: 物件比較中さん]

がんばって過去の記事を全部　見直してみましたが（疲）、

「デメリット」
①60年後に住めなくなる
②その割に物件価格が高い
③ディスポーザーが付いてない

「メリット」←建物＆部屋の評価は含まず
①利便性が良い
・大阪梅田＆神戸三宮へ阪急で（最短）30分以内
・新大阪＆新神戸へ阪急⇒地下鉄で（最短）40分以内
・伊丹空港へ阪急⇒バスで（最短）50分以内
・関西空港へ阪急⇒バスで（最短）90分以内
②学校への通学面でも充実
・公立小学校＆中学校区は（尼崎市内で）最良の部類
・朝＆昼間　小学校の登下校時には付近住民の見守り
・阪急神戸線沿線に有名私学　多数あり
③武庫之荘駅北側＆現地の静かな環境
・商業地域がごく狭い範囲に限定
・駅から現地までの道中　信号なし
・幹線道路からは南に100m離れている
④日用品等の買い物＆食事の利便性
・敷地北西にコープ
・コープ向かいにキリン堂
・敷地南にセブンイレブンが隣接
・その他　ショップ、カフェ、レストラン多数
・武庫之荘駅南側も徒歩＆自転車の買い物圏内

…主なメリット／デメリットは、↑↑のような感じでしょうか。
たぶん、定期借地権じゃなく所有権で今の販売価格だったら、とっくに完売！してたんでしょうね。。。

[180: 匿名]

武庫川からの
水害の可能性は？
超最悪でも1階までくらいだろうが。
西宮側より尼崎側は低いのが大半。

[181: 匿名さん]

収納がたっぷりあるのがいいですね。
玄関のシューズクローゼットはなかなかいいですね
床暖房もガス式なので、暖かくなるまでに余り時間がかからないのがいいですよね
インターホンもカメラ式なのは安心できそう

[182: 匿名さん]

１７９さんの一覧、わかりやすいです。

でも、デメリットの６０年後に住めなくなる

もうこれだけで十分に選択肢からは離れてしまいますね。

自分がこの世に居る居ないは別として、家族に残せないということでしょ？？

なのに、わざわざローン組んで買うことはしたくないかな。

[183: 匿名さん]

179さん、ありがとうございます。
なかなか過去記事全部は読めないのでまとめていただいて助かりました。
デメリットがもっとあるかと思ったのですが、そんなものですか。

でも182さんのおっしゃることもわかります。
賃貸でもいいんじゃないかという気もしてきますよね。

定期借地権の利点というのがやはりわかりにくいです。
物件が普通のマンションより魅力的ならこだわらずに選択する場合もあるかもしれませんが。

[184: 匿名さん]

自分一代限りと考えたらメリットもあるのでは。
部屋は自分の物ですからリフォームも自由だしね。

[185: 匿名さん]

地代、更地返還時の解体費用、そして建物代。
すべて購入者払いで、所有権ではない。
購入したその瞬間から、資産ゼロに向かう。

[186: 匿名さん]

自由に移動出来る賃貸の方が有利だと思う。
ここは結局家賃の前払いで、当初に大金を払う訳だからね。
それでいて、管理コスト等負担があるわけだし。
３０年も経てば値段はつかないだろう。

[187: 匿名さん]

＞１８３
私が感じたデメリットは上記の３つ以外に、
バルコニーの奥行きが１．８ｍしかない（最近は２mが標準的）。
駐車場が機械式。
などかな。

[188: 匿名さん]

186さん
自分も住宅ローンやひとつの土地に縛られたくないから賃貸の方が理想的。
ただ、分譲と比べると建物や設備が貧弱するぎるのがなー。もちろん、分譲レベルの賃貸マンションや、分譲の賃貸貸しもあるが、家賃がかなり高くなるからね。

[189: 匿名さん]

>>187
機械式駐車場？外の？
それは大きなデメリット。バルコニーの幅はたいしたことないけど。

[190: No.179です。]

＞No.182
＞No.183
＞＞No.179
＞＞わかりやすいまとめ

お褒めの？コメントをいただき、ありがとうございます。

＞No.183
＞定期借地権のメリット

デベロッパーは絶対公表しませんが（秘）、
「売りにくいけど貸しやすい」ことですね。

・売却できるかどうか
・売却価格はいくらになるか

↑↑の点だけが「資産価値」と思い込んでる
人たちには理解頂けないでしょうけど（苦笑）、
資産価値って、単に売る面だけではなく、

・「住む」資産価値
・「貸す」資産価値

本来はこれらも加味して評価されるものです。

その観点からみれば、この物件はNo.179で
書き込んだ「デメリット」①～③の理由により、
高く売却しづらいのは確かでしょう。

しかし「住む」／「貸す」面での資産価値は、
現在　阪急神戸線沿線にて新築分譲中の物件で
自分は最高クラスの部類だと評価してます。


…ここなら30年～35年後に賃貸で出しても、
野村不動産＆阪急武庫之荘駅が無くなるとかの
異常事態にならない限り、好条件で貸せるし、
大阪＆神戸　双方への利便性重視で住む物件を
探されてる方にも、いい選択肢かと思いますね。

[191: 匿名さん]

「住む」が資産価値？　利用価値やろ。

資産価値と利用価値は分けて考慮しないとな。

金銭的な損得に限定したカキコミに対して、他のファクターで批判するのは反則や。

ミソもクソも一緒にしたらアカンわな。

一寸褒められたかと云って調子に乗るのも程々に。

[192: No.179です（再）]

＞No.191
＞一寸褒められた
＞かと云って調子に
＞乗るのも程々に

単にお礼がてら、定期借地権のメリットについてコメントしただけなんですが。。。
でも他の方が見ると「調子に乗ってる」と思われても仕方ないですね。以後気を付けます。

＞「住む」が資産価値？
＞利用価値やろ

「住宅」の利用価値という言葉を説明しづらかったので、あえて●●の資産価値という言葉を使ってみました。
これを紛らわしい／間違いだと怒るのであれば、すみませんが私に代わって説明をお願いします。

＞金銭的な損得に限定した
＞カキコミに対して
＞他のファクターで
＞批判するのは反則や

実際に物件を検討される方は、様々なファクターで選ぶものですし、自分は別に「反則」だと思いません。
まぁこれに関しては「正しい／間違い」「勝ち／負け」を決めるモノじゃないから、それぞれの考え方があるというふうにとらえて頂ければ幸いです。

[193: 匿名さん]

>>190
貸しやすい？？賃貸こそ借りる方は築浅の物件を求める
ので、３０年以上たったものは借り手はまずないと思っ
た方がよいのではないでしょうか。
もちろんおっしゃる通り、非常に売りづらい物件である
ことは確かです。

そういった意味では、資産価値はほとんどないというこ
になりますね。

[194: 匿名さん]

＞No.193
＞賃貸こそ借りる方は
＞築浅の物件を求める
＞30年以上たったものは
＞借り手はまずないと
＞思った方が

他の地域ならいざしらず、この物件なら（貸主が無茶な条件を出さない限り）99％借り手はありますよ。

・阪急武庫之荘駅
・徒歩7分以内
・専有面積70㎡以上

↑↑条件で賃貸物件サイトの検索をかけてみたら、築年数にかかわらずけっこう高い賃料がついております。

…それでも「借り手がつくわけない」と疑うのであれば、阪急武庫之荘駅北側の不動産業者複数に、直接訪問して聞いてみてください（TELでは答えてくれないためご注意を）。

[195: 匿名さん]

そうなんですか。
専有面積もポイントなのかなと思いました。
単身者やDINKS向けなど小規模の所はすごい安いですけれど。
今後、経済状況によってどのようになっていくかはわかりませんが…
ただ家を借りる時って駅まで近い事をポイントにしている人が多いので
そういう点では条件は割といい方だとは思われますね。

[196: 匿名]

で、Mr. 野村、自分では買わないんでしょ。
ここは最終的結果としては利回りは大したことないもんね。投資物件ではないよ。
質問
最終的、つまり取り壊しの頃、所有者が死亡し所有者に財産が一切ない場合は誰が取り壊し等の費用を持つんででょうか？所有者達がその頃その可能性のある年齢に達するケースも多いでしょう。

単に頭に浮かんだ質問ですので、お気にされずに。

[197: 匿名さん]

やはり残った所有者でしょうか？
この解答であってますよね。
大変。

[198: 匿名さん]

＞＞No.196
＞＞質問
＞＞取り壊しの頃
＞＞所有者が死亡し
＞＞所有者に財産が
＞＞一切ない場合は
＞＞誰が取り壊し等の
＞＞費用を持つ？
＞No.197
＞やはり残った
＞所有者でしょうか？

実際の取り壊し期間は、60年の期限がたってから半年以上後なので、

「『解体準備金』の積み立てがとっくに終わっているから、誰も費用負担する必要がない」

↑↑が正解だと思われます。


…所有権の物件と違い、月々の支払いに修繕積立金 プラス 解体準備金が発生するのは、デメリットといえなくもないです。

しかしその分　年数が経っても修繕積立金は所有権の物件ほど上がらないので、長い目で見ればプラスだと思う人もいるかもしれません。

[199: 匿名さん]

＞＞１９８
無知な人間がいい加減な事を言うもんやないよ。
ここのカキコミを真に受けるアホも少なくないのだからな。
答えは、個別の要因があるから「わからん」と云う事や。

「解体積立金」のみで解体が可能かは不明。なぜとっくに終わってると断言できる？
「修繕積立金が所有権物件ほど上がらない」と云うのは裏を返せば「スラム化」とリスクや。

[200: 匿名さん]

無知なやつではなく、野村さまでしょ。

[201: 匿名さん]

＞No.199
＞「解体積立金」のみで
＞解体が可能かは不明
＞なぜとっくに終わってると
＞断言できる？

①着工前に地主と野村不動産が「解体費用はこれだけかかる」という契約を取り交わしている
②それをもとに、物件購入者は各住戸毎に定められた解体準備金を、積み立て方式で支払い
③もし解体費用が①を上回る場合は、地主と野村不動産が負担（割合は両者で協議）

よって取り壊し時期に、物件購入者が追加費用を求められることはない（＝とっくに終わっている）と断言できます。

＞無知な人間が
＞いい加減な事を
＞言うもんやない

No.198＆上記　⇔　No.199のどちらが、信用されるカキコミ（or信用に値しない「カキゴミ」）なのかは、ここをご覧になる他の方に判断をゆだねるとしましょう。

[202: １９９]

＞＞２０１
その契約書？の隅の方に、ただし「期間中に予期せぬ経済変動等があればこの限りにあらず」
といった様な特約はないのかい？
常識的には、不確定要素の多い６０年先の債務について手足を縛らんと思うけどな。
両者で協議て・・・それが揉める元なんや、先に協議は済ましてそれを契約書に明記するもんやで。

[203: １９９]

不動産屋は、都合のいい事は聞かなくてもどんどん教えてくれるが、
都合の悪い部分は聞かないと教えてくれないし、聞いても言わない場合もある。
購入を決断される方は、せめて重要事項の説明書を契約時に見るのではなく
事前に入手して（せめて契約三日前）内容を充分理解した上で説明を受けるべきと思うよ。
説明時に的確な質問できるぐらいでないとアカンよ。

[204: 匿名さん]

203様、そうなんですよね。
不動産屋さんも商売なんで仕方ないにしても
口が上手いというか、自分が聴いておきたいことなどは
しっかりと決めてメモしていかないといけないです。

[205: 匿名さん]

都合のいいことばかり言ってくるのは、不動産屋だけではないかもしれまんが、
不動産は額が大きいので、買う側もそれなりの準備が必要ということですね。
聞くことを纏めるのも大変ですが、皆さんどんな所を確認されているのでしょうか？

[206: 匿名さん]

野村様、コメントはないのですか？

[207: 匿名さん]

ないです。

[208: 匿名さん]

203さんの書かれている通りかな
欲しい！って思っている状態だとなかなかそういうデメリットの考えってわいてこないので
こういう掲示板を利用して自分以外の考え方を教えていただけると冷静になれるし、とても勉強になるな～と思います

[209: 匿名さん]

＞203さん
重要事項説明書は営業さんにお願いすれば事前に貸し出していただけるものですか？
このような書類は当日読み合わせするしかできないと思い込んでいたので、いい勉強になりました。
確かに当日説明されても、内容を追うだけて精一杯、その場では質問さえ浮かばないように思いますね。

[210: 匿名さん]

そもそも定期借地権ていうのは誰のための制度なのか考えてみれば。
地権者のためにある制度でしょ。
所有権に比べ、購入者（借地人）に不利なのは当たり前。
よほど割安でなければ割に合わないね。敷地所有権の7割以下ならいいかな。

[211: 匿名]

＞No.210
＞定期借地権
＞割に合わない
＞敷地所有権の
＞7割以下なら

↑↑の7割って、どこから算出した数字ですか？

現在関西で、同じ敷地内 or 立地条件が同等の場所に、所有権＆定期借地権の新築分譲マンションが併存していないのに、比較なんか不可能だと思うのですが（謎）。

関西圏の過去物件でもかまわないので、ぜひ実例を挙げてもらえるよう、お願いいたします。

[212: 匿名さん]

このスレの冒頭や、前のプラウド武庫之荘の過去スレ、国土交通省、国税庁、鑑定評価会社等のホームページをみて、ご自分なりに勉強してください。

加えてプラウド武庫之荘等の定期借地マンションの中古流通事例を見てみるべきでしょう
中古になったとたん急激に価格が下落します。
それを考えれば個人的には７割でもまだ高すぎると思うが。

[213: 匿名]

＞＞No.211
＞＞実例を挙げて
＞No.212
＞ご自分なりに勉強して

それじゃ答えになってません（困）。
わからないならわからないと、ハッキリおっしゃってください。

＞プラウド武庫之荘

↑↑と今回の「プラウド武庫之荘一丁目」とは、定期借地権の期間＆周辺環境が違うため、全く参考にはなりませんよ。

＞7割でも
＞まだ高すぎる

…本気で物件購入を検討している人間にとっては、なぜそう思うのかが知りたいのです。

もし嫌がらせの意図でカキコミしたのでないなら、参考リンクの貼り付けでもかまわないのでちゃんと回答をお願いします。

[214: 匿名さん]

＞＞No.213

プラウド武庫之荘一丁目も少しは参考になるでしょう。同じプラウド、５年違うが同じ定借、駅までの距離も同程度。だいたい、同じ土地に他のマンションが建つ訳無いのだから、例を出すのに同じ条件を求めたってねぇ。「全く参考にならない」じゃなくて、知りたくないだけでしょう。

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

[215: 匿名さん]

＞プラウド武庫之荘一丁目も
＞少しは参考に

プラウドの名前&駅までの距離が同程度っていうだけで参考にしろとは、あまりに不見識ですね。
特に定期借地権の期間が10年も違うのに、同じような下げ幅で売買する不動産業者なんて、どこにもいませんよ。

＞同じ土地に
＞他のマンションが
＞建つわけない

自身でそれを認めているのなら、比較対象がないのに「7割」っていう数字なんか、出しようがないじゃないですか。

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

[216: 匿名さん]

上の人、もう放っときましょうよ（笑）

[217: 匿名さん]

国土交通省の過去のデータによると同一エリアでの所有権マンションに対する定期借地権マンションの価格は8割ということになっています。
ただしこれは平均値ですので当然土地代の高いところでは土地所有権と定期借地権の評価（国税庁資料ではおおむね５～６割と考えられます）の乖離の影響が大きくなりますので7割というのは理論値としては外れていないと思います。

なによりも分譲時に比べ5年程度で価格が7~8割に急落する事実から考えれば7割でも高すぎる。
これは別に武庫之荘に限らずほかのブランドエリアでもそうなってます。

またマンションに比べ原価構成がわかりやすい一戸建てでは所有権対比定借は6割程度といわれてました。
土地が下落する一方の今のご時世、定借なんてバブル時に咲いたあだ花です。

[218: ご近所さん]

今朝もチラシ入っていたけど、最終４邸のままなかなか動かんね。

[219: 匿名さん]

ほんとに４邸？

経済観念の鋭い関西人でこんなのに手を出す人が５０人もいたとはちょっと信じがたい。
（私は鈍い関東出身ですが、その私が見ても、、、。）
ほんとにちゃんと所有権者いるのかぜひ登記簿見てみたい。表示登記だけだったりするんじゃない。

[220: 匿名]

＞No.219
＞こんなのに
＞手を出す人が
＞50人もいたとは
＞ちょっと信じられない

（もう入居開始しちゃっててますが）現時点で「50／54」売れる理由は、ネットじゃ知りえない点を含めてちゃんとあります。

この掲示板は、ただのつぶやきを披露する場じゃありません。
そんなことはツイッターでやってください。

＞表示登記だけだったり

野村不動産がそこまでして「入居者を水増し」する理由がありません。

営業妨害にあたるカキコミは、ご自身のためにも慎まれた方がいいと思いますよ。

[221: ２０３]

＞＞２０９
「重要事項の説明」は宅建業法でしなくてはいけない事になっています。
説明を受けた後、それを理解しましたと云う意味で記名捺印をします。
買主が購入後不満があったとしても「説明済み」を盾に売り手が不誠実な対応をする事は有り得ます。
それだけ大事な事だと認識された方がいいですよ。

[222: ２０３]

質問の回答になっていないので改めて書きます。
前もって説明書を見せなさいと云う法律ではないと思うので、
デベの対応次第だと思いますが、それを拒否する様なデベ（販売会社）なら避けるべきかと。

[223: 匿名さん]

鈍い関東出身者で何もわからないような人が偉そうに発言しないでくださいね。

[224: 匿名さん]

こちらは、ガスの床暖房があるのですね。
以前、誰かに床暖房はエアコンよりも経済的と聞いたことがあるのですが、
ガスの床暖房でも同じことが言えるのでしょうか？
15年ほど前に、ガスファンヒーターを使用していた時は、
ガス代がすごかったのですが、今はずいぶんとエコになったのでしょうか？

[225: 匿名さん]

ガスっていうか、ガスでお湯を沸かして、それをパネルの中にチューブを走らせてその中にお湯を通す感じデス
電気式だとホットカーペットみたいな仕組みです
すぐに温まるのは電気式、ガスの温水式は温まるのが遅いんですが、冷めるのもゆっくりです

[226: 匿名さん]

ガスの床暖、ファンヒーターと比べたらガス代はかかりますが、部屋全体を暖められるし、安全だし良いですよ。
暖房をエアコンでした場合の電気代ほどはかかりません。

[227: 周辺住民さん]

住みながらマンションの維持費とマンション解体という自分の墓場を積み立てる
働きアリでも騙せないようなトリックを買う奴がいるとは・・

[228: 匿名さん]

トリックは言い過ぎやろ。私はこの物件には否定的な書き込みをしてるが、
各人の住宅に対する考え方次第で正解は変わる。
この物件は、後腐れの無いように事前に契約で、全て「金で始末する約束をしておく」と云う事。

少なくとも、将来の建物の老朽化による建て替え問題等の大騒動からは免れる事は出来るやろ。

前にも書いたが、それだけに”契約書等はしっかり見ておく”と云う事やね。

[229: 周辺住民さん]

確かに事前に「金で始末する約束をしておく」事で揉め事は全て契約書通りだが、
将来何にも残らないと決まってる物件に50年分の家賃前払いは狂気の沙汰としか思えん。
しかもご丁寧に自分の墓場作りまで積み立てて

[230: 申込予定さん]

将来なにも残らない？
例えばですけど、築40年、50年の分譲マンションを親から相続する時に何を考えるかだと思います。
売却していくらで売れる？建て替える費用は？賃貸は？

それらの負担を自分の子供達が軽減できるマンションかなと思います。
子供に残せたマンションが必ずしも資産になるとは限らないと思います。

[231: 周辺住民さん]

成るほど正解は人それぞれだが、5000万出すなら戸建てを買って子孫でメンテしていくのが良いかも
解りきってるけど永遠の課題だなぁ。
大金払う人にはそれぞれの正解があるという事だと

[232: 匿名さん]

＞No.227
＞No.229
＞No.231
＞周辺住民

えらい悪意たっぷりのカキゴミですが、当物件の周辺住民「じゃない」というのが丸わかりですね。

まぁ尼崎市民 イコール 周辺住民だと言われてしまえばそれまでですが（汗）、

・武庫之荘一丁目の新築戸建て相場
・野村不動産がなぜこの土地にマンションを建てたかったのか
・60年しか住めないってわかっているのに、なぜ（現時点で）50／54の入居者がいるか

これらを知ってる＆想像できる周辺住民の方なら、

＞マンション解体という
＞自分の墓場を積み立てる

そんな勘違いも甚だしい↑↑文章など、とても恥ずかしくてカキコミできませんよ（キッパリ）。

[233: 匿名さん]

過去レスをまだ読んでいないのと、土地勘のないよそ者なので、いろいろわからないことが多いのですけど、売れると思ったから建てたのだろうし、住みたいから買うのだろうというのはわかりますが、

>>232さん
・野村不動産がなぜこの土地にマンションを建てたかったのか
・60年しか住めないってわかっているのに、なぜ（現時点で）50／54の入居者がいるか

の答えはどういう内容ですか？
教えていただけると嬉しいです。

[234: 物件比較中さん]

確かに(^^)222さん、私も聞きたいので教えてください。

[235: 匿名さん]

純粋に武庫之荘が暮らしやすい街だから？
借地権だから価格も抑え目という部分もあるし…

６０年からは延長できないんですか
延長できたとしても築６０年のマンションって結構古くなってしまっていそうな気が…
建て替えるにしても、大規模修繕するにしてもどちらにしても
お金がかかってくるかな～。

[236: 検討中]

武庫之荘は魅力だけど、以下気になってます。

○駅から少し遠い、マンションの意味無し？
○野村さんで、完成後空室がある⇒値付け失敗？
○毎月の積立金が高い

現在塚口の賃貸暮らしなので、
武庫之荘がこの価格っていうのは魅力的なんですけどねぇ。

[237: 匿名さん]

>235さん
築60年のマンションでしたら、建て替えになりますよね。
その頃の住人はお子さん等に代替わりしているのかどうか解りませんが、
莫大な費用が発生する建て替えに賛成する方は少ないように思います。

[238: 匿名さん]

＞＞２３５
この物件は地上権のため、６０年で必ず更地に返すことが条件。
従って延長は絶対にない。
この年数ですと、建て替えもありえない。通常４０年が建て替え
目安だが、残り２０年で更地になるので６０年ずっとそのままに
なる。

[239: 匿名さん]

そうですね。
ここは、完成しているので実際に検討したい間取りを確認できるのが安心。
騒音とか陽当たりや眺望など、全てチェックできますね。
ワンフロアあたりの住戸数が多くないのが魅力。
静かに生活したいのと、エレベーターで鉢合わせしたくない。

[240: 匿名さん]

＞＞238
簡単に「絶対に」なんて言うもんやないよ。以前にも別問題で指摘したが、
６０年先の事は誰にもわからない、契約は双方が「合意」すれば変更も可能なもの。
６０年先の地主の都合が変わってる事もありうるよ。
例えば地主が「買い取ってくれ」と泣き付いてくる事もないとは言えないわな。
その場合は底地やから安く買えるよ（とは言っても管理組合の合意形成は大変やけど）

勿論、６０年先に更地渡しの可能性が大だが、それを絶対とは言い過ぎや。

[241: 匿名さん]

そうなんですね。
240さん、ご丁寧に解説をありがとうございます。
どうなるかまだ未確定な要素はある、という事なんですね。

それにしてもきちんと決まっていないのも何とも…。
ただ築何十年と経っている建物を手入れしていたとしても住み続けるのは難しいし、
建て替えるにもという状況なら、
更地明け渡しの方が揉める要素が少なくていいのかなぁと思いました。

[242: 匿名さん]

60年後に建て替えとなりますが、普通のマンションはどのくらいで建て替えになるのでしょうね。
60年ももっているマンションはあまりないように感じます。
バルコニーにスロップシングがあるのがいいですね

[243: 匿名さん]

私が見た限りでは、築20年位の物件ですけど、かなりガタが来ていました。
マンションのクオリティにより差はあると思いますが、60年も住めるものですかね？
想像がつきませんね。
定期的に修繕していっても、どうなんでしょう。

[244: 匿名さん]

現時点での築２０年の建物と、今作っている建物の２０年後を比べれば、
建材の進歩もありますから、現時点で築２０年の建物よりは程度はいいんじゃないかとは思いますけれども、
６０年となると「わからない」としか言いようがないかと。
どのマンションにも共通して言えることだと思われますが。

[245: [男性 40代]]

未だに売れ残ってる。
60年後のマンションのなれの果てなど軍艦島にある
マンションしか参考にならん。
そんなものに家賃の長期前払いに、更地にする為の墓場まで積み立てる意味がわからない。

[246: 匿名さん]

いかにきちんと問題が起きるたびに修繕していくかで躯体の状態は変わってくるんじゃないかと思います。
最近の建物の耐久性は良いという話は聞きますが、
あとは本当にどれくらいの手入れをしていくか、じゃないでしょうか。
その為にきちんと長期修繕計画を組んで
積み立てを着々としていくことが大切なんでしょうけれど。

[247: 匿名さん]

最後の1邸ですか？
プラウドは、ブランドということで値段が高いと聞いています。
実際は、どうなんでしょうか。
ここの値段を見ても高いと感じていますけど。
室内設備は、収納スペースにこだわっているような感じが見受けられます。

[248: 匿名さん]

60年後って、本当にわからないですよね。
自分が生きているのか、何をしているのかなんて、計画はあっても、全てその通りになる訳でもないですし。
建て替えの計画がないのなら、子供の代まで残すとかという事も考えない方が良いのでしょうね。

[249: 匿名さん]

私の周囲には、戸建てでもマンションでも60年同じ物件に住んでいる人がいないので、想像ができないですね。
大体、みんな買い替えて移り住んでいるので。
ここも、そういう見方で検討を考えていますが。
やはり、ある程度で転売かな。

[250: 匿名さん]

最終1邸はまだ売れていないのでしょうか。
家具付きで1階ということで、住む人が限られそうな気もしますが、専用庭に広めのテラス、南向きで東側に窓のある角住戸、柱の出っ張りもないし、浴室が広い、部屋が4室だからLDは狭めになるけど、悪くない間取りのよう。
残ってしまったのはなぜなんでしょう。

[251: 匿名さん]

最後の一室の104号室って1,000万くらい値引きして在庫処分しないのかな？
Yahoo!不動産とかHOMESとかにもずっと広告出てるし宣伝費も馬鹿にならない気もするけどね

https://www.homes.co.jp/mansion/b-16100060000610/
タイプ Dg (104)
所在階 -
価格 4780万円
間取り 4LDK+N+W
専有面積 90.87m2

[252: 匿名さん]

確かに完売するまでの広告宣伝費を考えると値引きしてしまった方が手っ取り早くコストを抑えられるように思えますが、モデルルームも閉鎖されましたし、不動産サイトへの広告費は物件数無制限で月額1万円から等、意外と安いみたいです。

[253: 匿名さん]

＞＞249
ここを買うなら解体の日まで使い続ける心算でないとダメだと思う。
何しろ寿命がハッキリト分かっている訳で、売る場合、買い手も躊躇するだろう。
この物件のリスクは、寿命の後半期のスラム化と、価格がつかない恐れだろう。
わざわざ定期物件を選ぶ事はないと思うね。
安けりゃ別だが、プラウドの威力？で立派な価格なのでメリットはないと思う。

[254: 匿名さん]

>>253
永住志向だから資産価値関係ないとか言うけど
同じ場所に60年ってありうるのかな？

[255: 匿名さん]

戸建てだと同じ場所に60年とか普通にあるのですけれど、マンションもそういう方いらっしゃるのかどうか、なのかな。
それ以前はマンションってそこまで多くなかったですから、あり得るとは思いますが、
戸建てほどは率としては多くないの鴨とは思います。
でもいずれにせよ、ここってどちらかというとリセールありきで買うという感じではないような。

[256: 匿名さん]

>>255
築45の千里ニュータウンの分譲団地はゴースト化してたよな
柵は錆びて、壁はひび割れで剥がれ落ちてきたり、エレベータもないから老人は大変で、配管はボロボロだった
空き部屋が30％とかが普通だった

でもアベノミクスの恩恵と千里人気で自己負担が低くて建て替えがどんどん進んでる
もちろん当事は容積率が低く建てられてるからってのも大きい理由

マンションは60年も建ったらボロボロになってそうだけど
かなり費用を掛ければ今のマンションでも100年持つかも知れないけど
建て替えた方が安いってのもあるし

そもそもここは借地権だから関係ないけど築40年くらい建ったらどうせあと20年で取り壊すんだから
もうお金掛けるの止めようって声が出てくるかも

借地権ってことはようは60年間契約で途中解約できない賃貸住宅みたいなもんだよね

[257: 匿名さん]

そういう考え方が一番しっくりきます
>60年間契約で途中解約できない賃貸住宅みたいなもん

一定期間は自分の資産として持つことが出来ますから

土地の貸借の期間が過ぎた場合、
こちらのマンションはどうすることになっているのでしょうか。
更地にして返さないといけないのか、引き続き住むことが出来るのか

それによっても修繕具合というのも変わってきそう。

[258: 匿名さん]

>>257
公式HP見ましたか？

>>土地権利/借地権種類 定期地上権
>>借地権の種類と期間 定期借地権の転賃（地上権）2075年6月30日(建物解体期間含む)期間満了時に更地返還
>>借地権の賃料月間 ●毎月支払地代/11,691円　※賃料改定は3年毎。賃料改定額は消費者物価指数を基準にした改定方法。
>>借地権のその他費用 ●解体準備金(月額)/3,125円　●地代等保証金(一括)/280,584円

[259: 匿名さん]

更地にして返却しなければいけないなら、後半はもう誰も修繕に賛成しなくなるように思います。
修繕にお金をかけるならば貯蓄に回し、住み替えの為の資金を作るのではないでしょうか。
一応長期修繕計画はあるのでしょうが、確認された方はいらっしゃいます？

[260: 管理担当]

管理担当です。

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http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/577779/

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