プラウド武庫之荘一丁目

[匿名さん]

野村不動産のプラウドです。
平成20年完成のプラウド武庫之荘に続いて武庫之荘第二弾の計画です。
定期地上権です。

公式URL：プラウド武庫之荘一丁目　http://www.proud-web.jp/kansai/mansion/mukonosou/
売主：野村不動産株式会社　http://www.nomura-re.co.jp/
施工会社：西武建設株式会社　http://www.seibu-group.co.jp/kensetsu/
管理会社：野村リビングサポート株式会社　http://www.nomura-ls.co.jp/

マンションコミュニティ　プラウド武庫之荘の検索
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野村不動産のマンションってどうですか？ 【パート3】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/148494/
野村リビングサポートってどうなんですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/
西武建設ってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47810/

物件名 プラウド武庫之荘一丁目
販売時期 平成26年1月下旬 (予定)
※予告広告
本広告を行い取引を開始するまでは、契約または予約の申込みに一切応じられません。
また申込みの順位の確保に関する措置は講じられません。
予めご了承下さい。
所在地 兵庫県尼崎市武庫之荘1丁目156-3(地番)
交通情報 阪急神戸線 「武庫之荘」駅 　徒歩6分
種別 マンション
敷地面積 2,336.63m2 (建築確認対象面積)
土地権利/借地権種類 定期地上権
建築確認番号 第ERI13033553号(2013年8月23日付)
用途地域 第二種中高層住居専用地域
構造・規模 鉄筋コンクリート 地上8階
建物竣工時期 平成26年9月下旬 (予定)
入居時期 平成26年10月下旬 (予定)
分譲後の権利形態 建物は区分所有、敷地は専有面積割合による定期借地権（賃借権）の準共有
総戸数 54戸 (他に管理事務室1戸)
販売戸数 未定
※販売戸数が未定の場合のご注意
　間取り、専有面積が変更になることがございます。
　これらと、その他の未定部分については本広告時までに確定致します。
　予めご了承下さい。
予定販売価格(万円) 未定
予定最多価格帯(万円) 未定
間取り 2LDK +F+N+W ～4LDK+N+2W
専有面積 70.68m2 ～ 96.02m2
バルコニー 9.62m2 ～ 23.10m2
ルーフバルコニー 40.14m2 ～ 46.55m2
駐車場 33台
駐輪場 108台
バイク置場 2台
ミニバイク置き場 3台
管理形態 区分所有者全員で管理組合結成後、野村リビングサポート株式会社に委託予定
売主 野村不動産株式会社
施工 西武建設株式会社
お問い合わせ 『プラウド武庫之荘一丁目』販売準備室
TEL:0120 - 651 - 054
定休日：火・水曜日
営業時間 [平日] 11:00 ～ 18:00
[土・日・祝] 10:00 ～ 18:00
スケジュール 資料請求受付開始
備考 ●借地権の種類／定期借地権の転賃（賃借権） ●存続期間／2075年6月30日（建物解体期間含む）期間満了時に更地に返還することが条件です。※建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長は一切できません。 ●賃料等／未定
情報更新日 2013/09/17
次回情報更新日 2013/10/01

[161: 匿名さん]

160さん
私も収納には目が行きましたよ。
収納総量なる数字が具体的にあると尚いんですけどね。

3ldkの中でもHgあたりは手狭ですから収納部の入念なチェックが肝心だと思います。
ウォークインクローゼットと納戸があって足りないなんてことはないでしょうけどね。

[162: 匿名さん]

確かに収納は余裕ありますね、余計な物まで持っておくようになってしまいそうですが。
バルコニーにスロップシンクがあるのは、何かと便利そうですね。

[163: 物件比較中さん]

モデルルームに行って、価格で魅かれたが、毎月払う借地料、解体準備金を６０年間で計算したらかなりの金額になるのでやめました。
武庫之荘の地主は土地を手放さない人が多いと聞くが、ここも横のセブンイレブンを含めた敷地にオーナーの個人宅が建っていたからびっくり。

[164: 匿名さん]

定借はいずれは返却しなくてはならないというのもあるので考え物でもあるんですよね。
ただ所有権のマンションはマンションで、老朽化してきた時に
積み立てが足りなくて立て直すか修繕するかでもめる可能性があるとも聞きますし
将来的な事を考えるとどちらがいいのか正直よく判らないですね。

[165: 匿名さん]

定借は固定資産税がないんですよね。
将来性を考えると向いていないと自分は考えます。やはり、一時的に住む場合やずっと住もうと考えていない方には
メリットはありますよね。

[166: 周辺住民さん]

＞No.165
＞定借は
＞固定資産税がない

正確には「土地の」固定資産税が発生しないだけで、建物に固定資産税はかかりますよ（詳細はsuumo＠リクルートさんの↓↓リンクにて）。
http://suumo.jp/journal/2012/02/22/13515/

＞将来性を考えると
＞向いていない

自分は逆に、今後20年間の生活、特に子供の（学区・周辺環境etc）将来を考えれば、この「プラウド武庫之荘一丁目」は、現在　阪急神戸線沿線で分譲している新築マンションの中で、最もいい物件だと考えております。

特に「武庫庄小学校　⇒　武庫東中学校　⇒（学力次第ですが）尼崎北高校」の公立学区は、毎年尼崎市内からの転入者があるほど、現在は人気のエリアですし、もし電車で阪急沿線の私学に通学する場合でも、最寄駅へのルートが「クルマの交通量少＆信号無＆徒歩6分」というのは、安全性＆利便性で大きいかと。

…たしかに転売目的で購入される方もおられるでしょうが（汗）、60年後に手放さなければいけない物件とはいえ、なまじ付近に住んでいるからこそ、あの立地はかなり魅力的だと思いますね。

[167: 匿名さん]

なるほど。場所は良さそうだけれど定借というのがひっかかるわけですね。
60年後のこととなると正直どうなっているかわかりませんが、確実に引越しをしなくてはいけないわけですよね。
修繕費などはどうなるんでしょう。60年後まで修繕に必要な額があれば足りるということですよね？
60年経ったらマンションは取り壊しなんでしょうか？地権者さん次第？
定借というのがいまひとつ理解できていません。

[168: 匿名さん]

賃貸だと永住では当然無いので短期間だけ定借に住むというのは問題の無いことなのですけどね。いざ分譲購入となると一度は考えないといけないことですよね。

それで、どこの定借でもちゃんと購入者がいるわけなのですが、これはナゼなんでしょう。

一つ考えられることは長く住むけど６０年は住まない、というケースでしょうか。

[169: 物件比較中さん]

ディスポーザーが付いていれば良かったのになー。
どうせ更地にするから共同処理槽を作るのをためらったのかな。

[170: 不動産成金]

＞＞１６８
理論的には、購入代金の内、土地代金の費用負担が無い分安く買える事に魅力を感じる層、
及び、マンションを絶対的な資産として考えず、耐久消費財的に考える人が買う。
と云う事だと思うが、実際はここも含めあまり価格面で定借のメリットが出てないようの思いますね。

未知の領域の話になるが、解体１５年ぐらい前からはスラム化のリスクが高いと思う。
投資の観点から見るとキャピタルゲイン狙いでは買えない物件と言う事かと。

[171: 匿名さん]

土地部分の固定資産税はかからないとは思いますが
その分地代がかかってくると解釈してよろしいのでしょうか

その地代と固定資産税、どちらの方がお安いのか
それによってもお得度が変わってくるのかな―なんて思ったりして

定借マンションの場合、所有権のマンションと比べて
何割か価格面でお得感があるといいという話ですよね

相場的に見てどうなのでしょうか

[172: 匿名さん]

ディスポーザーがないのは、定借だからいずれの事を思うと排水設備作れないというのもあると思うけれど
あれってかなり戸数がないと維持費がかかって１戸あたりの負担がかかるという話だから
５０数戸のマンションで取り付けることはあまり現実的ではないという判断なのではないのかなと思います
ついているところはたいてい１００戸以上のマンションだと認識しております

[173: 匿名さん]

ここは定借なんですね。それも一つの選択肢ですよね。

ディスポーザーは維持費などのメンテナンスがかかるようですね。
管理費が高くなると困りますし、なくても困らないかもしれないです。
ゴミ置き場か便利だと大丈夫そうに思いますが、便利だといいな。

[174: 匿名さん]

定期借地権が付いているのは考えてしまいますが、マンションでの定期借地権とはどのような事になるのでしょうかね。
マンションの建っている土地を借りていることになるんですよね。
期限が切れる時は、このマンションはどうなるんでしょうかね。

[175: 匿名さん]

＞174さん

定期借地権の転賃（地上権）2075年6月30日(建物解体期間含む)期間満了時に更地返還

ということです。
更地にして返してしまうのか、という意見もありつつも
そもそも所有権マンションの場合も60年以上もたったマンション、
そのままの躯体で行ける可能性もかなり低くなってきてしまいますし、
その場合どうするの？という問題も発生します。
定借の方が先の事がしっかり決まっている分スッキリするという考え方もありますよ。
もちろんデメリットもありますから
両方鑑みて判断することになりますけれど。

[176: 匿名さん]

定期借地権、住む場所がなくなってしまうと思って手を出さずにいましたが、2075年というと61年後ですか……。

その時は何をしているかを考えると、定期借地権も選択肢としていいかもしれませんね。

自分の子どもに資産を残さなくてはと思うと辛いですが、自分たちだけ住むならいいのかと考えたりもします。

[177: 匿名さん]

何十年も先の事を考えるのってすごく難しいんですけれどそのままの躯体でやっていけるとはそれはなかなか思えない部分もあり。
解体費用の積み立てなどはあるのでしょうか？それがしっかりしていればと思います。
定借の場合、自分が転勤などで暮らさない場合に人に貸したりする場合は、土地の所有者さんに一応許可は取らないといけないんですよね。そういう点でも所有権の物件と細かく違ってくるところが出てきます。

[178: 匿名さん]

阪神間モダニズム。住宅地の立地なんですね。
美しいまちなみ特別賞を受賞するなんて、凄いかも。
マンション周辺の生活環境は、風情があったり昔の面影があったりするのは魅力。
生活するエリアなので好みが出ますよね。
興味がありますね。

[179: 物件比較中さん]

がんばって過去の記事を全部　見直してみましたが（疲）、

「デメリット」
①60年後に住めなくなる
②その割に物件価格が高い
③ディスポーザーが付いてない

「メリット」←建物＆部屋の評価は含まず
①利便性が良い
・大阪梅田＆神戸三宮へ阪急で（最短）30分以内
・新大阪＆新神戸へ阪急⇒地下鉄で（最短）40分以内
・伊丹空港へ阪急⇒バスで（最短）50分以内
・関西空港へ阪急⇒バスで（最短）90分以内
②学校への通学面でも充実
・公立小学校＆中学校区は（尼崎市内で）最良の部類
・朝＆昼間　小学校の登下校時には付近住民の見守り
・阪急神戸線沿線に有名私学　多数あり
③武庫之荘駅北側＆現地の静かな環境
・商業地域がごく狭い範囲に限定
・駅から現地までの道中　信号なし
・幹線道路からは南に100m離れている
④日用品等の買い物＆食事の利便性
・敷地北西にコープ
・コープ向かいにキリン堂
・敷地南にセブンイレブンが隣接
・その他　ショップ、カフェ、レストラン多数
・武庫之荘駅南側も徒歩＆自転車の買い物圏内

…主なメリット／デメリットは、↑↑のような感じでしょうか。
たぶん、定期借地権じゃなく所有権で今の販売価格だったら、とっくに完売！してたんでしょうね。。。

[180: 匿名]

武庫川からの
水害の可能性は？
超最悪でも1階までくらいだろうが。
西宮側より尼崎側は低いのが大半。

[181: 匿名さん]

収納がたっぷりあるのがいいですね。
玄関のシューズクローゼットはなかなかいいですね
床暖房もガス式なので、暖かくなるまでに余り時間がかからないのがいいですよね
インターホンもカメラ式なのは安心できそう

[182: 匿名さん]

１７９さんの一覧、わかりやすいです。

でも、デメリットの６０年後に住めなくなる

もうこれだけで十分に選択肢からは離れてしまいますね。

自分がこの世に居る居ないは別として、家族に残せないということでしょ？？

なのに、わざわざローン組んで買うことはしたくないかな。

[183: 匿名さん]

179さん、ありがとうございます。
なかなか過去記事全部は読めないのでまとめていただいて助かりました。
デメリットがもっとあるかと思ったのですが、そんなものですか。

でも182さんのおっしゃることもわかります。
賃貸でもいいんじゃないかという気もしてきますよね。

定期借地権の利点というのがやはりわかりにくいです。
物件が普通のマンションより魅力的ならこだわらずに選択する場合もあるかもしれませんが。

[184: 匿名さん]

自分一代限りと考えたらメリットもあるのでは。
部屋は自分の物ですからリフォームも自由だしね。

[185: 匿名さん]

地代、更地返還時の解体費用、そして建物代。
すべて購入者払いで、所有権ではない。
購入したその瞬間から、資産ゼロに向かう。

[186: 匿名さん]

自由に移動出来る賃貸の方が有利だと思う。
ここは結局家賃の前払いで、当初に大金を払う訳だからね。
それでいて、管理コスト等負担があるわけだし。
３０年も経てば値段はつかないだろう。

[187: 匿名さん]

＞１８３
私が感じたデメリットは上記の３つ以外に、
バルコニーの奥行きが１．８ｍしかない（最近は２mが標準的）。
駐車場が機械式。
などかな。

[188: 匿名さん]

186さん
自分も住宅ローンやひとつの土地に縛られたくないから賃貸の方が理想的。
ただ、分譲と比べると建物や設備が貧弱するぎるのがなー。もちろん、分譲レベルの賃貸マンションや、分譲の賃貸貸しもあるが、家賃がかなり高くなるからね。

[189: 匿名さん]

>>187
機械式駐車場？外の？
それは大きなデメリット。バルコニーの幅はたいしたことないけど。

[190: No.179です。]

＞No.182
＞No.183
＞＞No.179
＞＞わかりやすいまとめ

お褒めの？コメントをいただき、ありがとうございます。

＞No.183
＞定期借地権のメリット

デベロッパーは絶対公表しませんが（秘）、
「売りにくいけど貸しやすい」ことですね。

・売却できるかどうか
・売却価格はいくらになるか

↑↑の点だけが「資産価値」と思い込んでる
人たちには理解頂けないでしょうけど（苦笑）、
資産価値って、単に売る面だけではなく、

・「住む」資産価値
・「貸す」資産価値

本来はこれらも加味して評価されるものです。

その観点からみれば、この物件はNo.179で
書き込んだ「デメリット」①～③の理由により、
高く売却しづらいのは確かでしょう。

しかし「住む」／「貸す」面での資産価値は、
現在　阪急神戸線沿線にて新築分譲中の物件で
自分は最高クラスの部類だと評価してます。


…ここなら30年～35年後に賃貸で出しても、
野村不動産＆阪急武庫之荘駅が無くなるとかの
異常事態にならない限り、好条件で貸せるし、
大阪＆神戸　双方への利便性重視で住む物件を
探されてる方にも、いい選択肢かと思いますね。

[191: 匿名さん]

「住む」が資産価値？　利用価値やろ。

資産価値と利用価値は分けて考慮しないとな。

金銭的な損得に限定したカキコミに対して、他のファクターで批判するのは反則や。

ミソもクソも一緒にしたらアカンわな。

一寸褒められたかと云って調子に乗るのも程々に。

[192: No.179です（再）]

＞No.191
＞一寸褒められた
＞かと云って調子に
＞乗るのも程々に

単にお礼がてら、定期借地権のメリットについてコメントしただけなんですが。。。
でも他の方が見ると「調子に乗ってる」と思われても仕方ないですね。以後気を付けます。

＞「住む」が資産価値？
＞利用価値やろ

「住宅」の利用価値という言葉を説明しづらかったので、あえて●●の資産価値という言葉を使ってみました。
これを紛らわしい／間違いだと怒るのであれば、すみませんが私に代わって説明をお願いします。

＞金銭的な損得に限定した
＞カキコミに対して
＞他のファクターで
＞批判するのは反則や

実際に物件を検討される方は、様々なファクターで選ぶものですし、自分は別に「反則」だと思いません。
まぁこれに関しては「正しい／間違い」「勝ち／負け」を決めるモノじゃないから、それぞれの考え方があるというふうにとらえて頂ければ幸いです。

[193: 匿名さん]

>>190
貸しやすい？？賃貸こそ借りる方は築浅の物件を求める
ので、３０年以上たったものは借り手はまずないと思っ
た方がよいのではないでしょうか。
もちろんおっしゃる通り、非常に売りづらい物件である
ことは確かです。

そういった意味では、資産価値はほとんどないというこ
になりますね。

[194: 匿名さん]

＞No.193
＞賃貸こそ借りる方は
＞築浅の物件を求める
＞30年以上たったものは
＞借り手はまずないと
＞思った方が

他の地域ならいざしらず、この物件なら（貸主が無茶な条件を出さない限り）99％借り手はありますよ。

・阪急武庫之荘駅
・徒歩7分以内
・専有面積70㎡以上

↑↑条件で賃貸物件サイトの検索をかけてみたら、築年数にかかわらずけっこう高い賃料がついております。

…それでも「借り手がつくわけない」と疑うのであれば、阪急武庫之荘駅北側の不動産業者複数に、直接訪問して聞いてみてください（TELでは答えてくれないためご注意を）。

[195: 匿名さん]

そうなんですか。
専有面積もポイントなのかなと思いました。
単身者やDINKS向けなど小規模の所はすごい安いですけれど。
今後、経済状況によってどのようになっていくかはわかりませんが…
ただ家を借りる時って駅まで近い事をポイントにしている人が多いので
そういう点では条件は割といい方だとは思われますね。

[196: 匿名]

で、Mr. 野村、自分では買わないんでしょ。
ここは最終的結果としては利回りは大したことないもんね。投資物件ではないよ。
質問
最終的、つまり取り壊しの頃、所有者が死亡し所有者に財産が一切ない場合は誰が取り壊し等の費用を持つんででょうか？所有者達がその頃その可能性のある年齢に達するケースも多いでしょう。

単に頭に浮かんだ質問ですので、お気にされずに。

[197: 匿名さん]

やはり残った所有者でしょうか？
この解答であってますよね。
大変。

[198: 匿名さん]

＞＞No.196
＞＞質問
＞＞取り壊しの頃
＞＞所有者が死亡し
＞＞所有者に財産が
＞＞一切ない場合は
＞＞誰が取り壊し等の
＞＞費用を持つ？
＞No.197
＞やはり残った
＞所有者でしょうか？

実際の取り壊し期間は、60年の期限がたってから半年以上後なので、

「『解体準備金』の積み立てがとっくに終わっているから、誰も費用負担する必要がない」

↑↑が正解だと思われます。


…所有権の物件と違い、月々の支払いに修繕積立金 プラス 解体準備金が発生するのは、デメリットといえなくもないです。

しかしその分　年数が経っても修繕積立金は所有権の物件ほど上がらないので、長い目で見ればプラスだと思う人もいるかもしれません。

[199: 匿名さん]

＞＞１９８
無知な人間がいい加減な事を言うもんやないよ。
ここのカキコミを真に受けるアホも少なくないのだからな。
答えは、個別の要因があるから「わからん」と云う事や。

「解体積立金」のみで解体が可能かは不明。なぜとっくに終わってると断言できる？
「修繕積立金が所有権物件ほど上がらない」と云うのは裏を返せば「スラム化」とリスクや。

[200: 匿名さん]

無知なやつではなく、野村さまでしょ。

[201: 匿名さん]

＞No.199
＞「解体積立金」のみで
＞解体が可能かは不明
＞なぜとっくに終わってると
＞断言できる？

①着工前に地主と野村不動産が「解体費用はこれだけかかる」という契約を取り交わしている
②それをもとに、物件購入者は各住戸毎に定められた解体準備金を、積み立て方式で支払い
③もし解体費用が①を上回る場合は、地主と野村不動産が負担（割合は両者で協議）

よって取り壊し時期に、物件購入者が追加費用を求められることはない（＝とっくに終わっている）と断言できます。

＞無知な人間が
＞いい加減な事を
＞言うもんやない

No.198＆上記　⇔　No.199のどちらが、信用されるカキコミ（or信用に値しない「カキゴミ」）なのかは、ここをご覧になる他の方に判断をゆだねるとしましょう。

[202: １９９]

＞＞２０１
その契約書？の隅の方に、ただし「期間中に予期せぬ経済変動等があればこの限りにあらず」
といった様な特約はないのかい？
常識的には、不確定要素の多い６０年先の債務について手足を縛らんと思うけどな。
両者で協議て・・・それが揉める元なんや、先に協議は済ましてそれを契約書に明記するもんやで。

[203: １９９]

不動産屋は、都合のいい事は聞かなくてもどんどん教えてくれるが、
都合の悪い部分は聞かないと教えてくれないし、聞いても言わない場合もある。
購入を決断される方は、せめて重要事項の説明書を契約時に見るのではなく
事前に入手して（せめて契約三日前）内容を充分理解した上で説明を受けるべきと思うよ。
説明時に的確な質問できるぐらいでないとアカンよ。

[204: 匿名さん]

203様、そうなんですよね。
不動産屋さんも商売なんで仕方ないにしても
口が上手いというか、自分が聴いておきたいことなどは
しっかりと決めてメモしていかないといけないです。

[205: 匿名さん]

都合のいいことばかり言ってくるのは、不動産屋だけではないかもしれまんが、
不動産は額が大きいので、買う側もそれなりの準備が必要ということですね。
聞くことを纏めるのも大変ですが、皆さんどんな所を確認されているのでしょうか？

[206: 匿名さん]

野村様、コメントはないのですか？

[207: 匿名さん]

ないです。

[208: 匿名さん]

203さんの書かれている通りかな
欲しい！って思っている状態だとなかなかそういうデメリットの考えってわいてこないので
こういう掲示板を利用して自分以外の考え方を教えていただけると冷静になれるし、とても勉強になるな～と思います

[209: 匿名さん]

＞203さん
重要事項説明書は営業さんにお願いすれば事前に貸し出していただけるものですか？
このような書類は当日読み合わせするしかできないと思い込んでいたので、いい勉強になりました。
確かに当日説明されても、内容を追うだけて精一杯、その場では質問さえ浮かばないように思いますね。

[210: 匿名さん]

そもそも定期借地権ていうのは誰のための制度なのか考えてみれば。
地権者のためにある制度でしょ。
所有権に比べ、購入者（借地人）に不利なのは当たり前。
よほど割安でなければ割に合わないね。敷地所有権の7割以下ならいいかな。