プラウド武庫之荘一丁目

[匿名さん]

野村不動産のプラウドです。
平成20年完成のプラウド武庫之荘に続いて武庫之荘第二弾の計画です。
定期地上権です。

公式URL：プラウド武庫之荘一丁目　http://www.proud-web.jp/kansai/mansion/mukonosou/
売主：野村不動産株式会社　http://www.nomura-re.co.jp/
施工会社：西武建設株式会社　http://www.seibu-group.co.jp/kensetsu/
管理会社：野村リビングサポート株式会社　http://www.nomura-ls.co.jp/

マンションコミュニティ　プラウド武庫之荘の検索
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%97%E3%83%A9%E3%82%A6%E3%8...
マンションコミュニティ　プラウドの検索
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%97%E3%83%A9%E3%82%A6%E3%8...
マンションコミュニティ　武庫之荘の検索
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E6%AD%A6%E5%BA%AB%E4%B9%8B%E8%8...
マンションコミュニティ　尼崎市の検索
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E5%B0%BC%E5%B4%8E%E5%B8%82

野村不動産のマンションってどうですか？ 【パート3】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/148494/
野村リビングサポートってどうなんですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/
西武建設ってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47810/

物件名 プラウド武庫之荘一丁目
販売時期 平成26年1月下旬 (予定)
※予告広告
本広告を行い取引を開始するまでは、契約または予約の申込みに一切応じられません。
また申込みの順位の確保に関する措置は講じられません。
予めご了承下さい。
所在地 兵庫県尼崎市武庫之荘1丁目156-3(地番)
交通情報 阪急神戸線 「武庫之荘」駅 　徒歩6分
種別 マンション
敷地面積 2,336.63m2 (建築確認対象面積)
土地権利/借地権種類 定期地上権
建築確認番号 第ERI13033553号(2013年8月23日付)
用途地域 第二種中高層住居専用地域
構造・規模 鉄筋コンクリート 地上8階
建物竣工時期 平成26年9月下旬 (予定)
入居時期 平成26年10月下旬 (予定)
分譲後の権利形態 建物は区分所有、敷地は専有面積割合による定期借地権（賃借権）の準共有
総戸数 54戸 (他に管理事務室1戸)
販売戸数 未定
※販売戸数が未定の場合のご注意
　間取り、専有面積が変更になることがございます。
　これらと、その他の未定部分については本広告時までに確定致します。
　予めご了承下さい。
予定販売価格(万円) 未定
予定最多価格帯(万円) 未定
間取り 2LDK +F+N+W ～4LDK+N+2W
専有面積 70.68m2 ～ 96.02m2
バルコニー 9.62m2 ～ 23.10m2
ルーフバルコニー 40.14m2 ～ 46.55m2
駐車場 33台
駐輪場 108台
バイク置場 2台
ミニバイク置き場 3台
管理形態 区分所有者全員で管理組合結成後、野村リビングサポート株式会社に委託予定
売主 野村不動産株式会社
施工 西武建設株式会社
お問い合わせ 『プラウド武庫之荘一丁目』販売準備室
TEL:0120 - 651 - 054
定休日：火・水曜日
営業時間 [平日] 11:00 ～ 18:00
[土・日・祝] 10:00 ～ 18:00
スケジュール 資料請求受付開始
備考 ●借地権の種類／定期借地権の転賃（賃借権） ●存続期間／2075年6月30日（建物解体期間含む）期間満了時に更地に返還することが条件です。※建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長は一切できません。 ●賃料等／未定
情報更新日 2013/09/17
次回情報更新日 2013/10/01

[141: 匿名さん]

なら、賃貸でもいいのでは！

[142: 匿名さん]

＞モデルルームでうかがいましたが、
＞この物件は「60年後に更地返還することが条件」となっており、契約の延長はできませんよ。

そういう物件があるなんて初耳です。
自分たちがその歳まで生きていたら住む場所に困るかもしれないし
もし生きていなくても、子供たちに残せるものがない家ということですよね？
いざ買い替えを考えても売れない可能性大。魅力を感じない。
どうして、そんな土地に物件を建てようとするんでしょうか。

[143: 匿名さん]

＞No.142
＞＞「60年後に更地返還
＞＞することが条件」
＞＞となっており
＞＞契約の延長は
＞＞できません
＞そういう物件が
＞あるなんて初耳

「定期借地」については、野村不動産の↓↓サイトでも紹介されております。
http://www.proud-web.jp/tochikatsu/teiki.html
関西だと、たしかになじみが薄いものの、関東では特に抵抗なく受け入れられている方式ですよ。

＞自分たちがその歳まで
＞生きていたら
＞住む場所に困るかも
＞もし生きていなくても
＞子供たちに残せるものが
＞ない家ということ

そこに重きを置いていない人もいるというコトを、わかっていただければ幸いかと。

＞いざ買い替えを考えても
＞売れない可能性大

↓↓野村不動産の系列会社が「プラウド」の売買についてはサポートしてくれるから、売主がよっぽど無茶な金額etcの条件を要求しない限り、まぁ大丈夫でしょう。
http://www.nomura-un.co.jp/

＞魅力を感じない

ところが、逆に魅力を感じてる人も多いはず。でなければ入居まで約半年ある現時点で「全54戸中残り9戸」とはならないでしょうし、↓↓「週刊ダイヤモンド」誌がココを関西の注目マンションにリストアップしないのでは。
http://www.diamond.co.jp/magazine/20249050314.html

＞どうして
＞そんな土地に
＞物件を建てようと
＞するんでしょうか

モデルルームへ訪問予約⇒直接うかがって聞いてみてください（苦笑）。本気で購入を検討されてる方には、必ず教えてくれますから。

[144: 匿名さん]

関東などは更地返還制度は普通に受け入れられています。
その分、安くマンションを提供できるという触れ込みで。
余程のことがない限り、同じ場所に60年も住むとは考えにくいですね。
マンションも老朽化していきますし。
それを見越しての制度だと思っています。

[145: 匿名さん]

老朽化しても建て替えもない、リセールもできず賃貸にも出せない。そんなマンション。

[146: 匿名さん]

＞No.145
＞リセールもできず
＞賃貸にも出せない
＞そんなマンション

野村不動産に↑↑の件を問い合わせてみたトコロ、

「専有部分は自己所有ですから、敷地権所有マンションと同様に、賃貸として貸し出すことができます。もちろん売却も可能となります。土地所有者の承諾は必要なく、野村不動産へ届け出るだけで結構です。」

上記の回答がありました。
掲示板なので考えを述べるのは自由ですが、明らかな嘘のカキコミはやめてください。

[147: Disposer]

102 様 の仰るのはもっともだと感じます。ちょっと古い話かもしれないけど。
アメリカはご存知のとおり、台所の電気製品全て、カーテン、洗濯機、乾燥機付いてないと、家は売れませんが、日本人が、一部でしょうけど、disposerやdishwasher等を住宅購入のポイントに置いているのをみて驚きです。こんなもん自分で壊れた時付け替えたけど、約35000円程度、皿洗い機も7万程度でした。
なぜ、建物の良し悪しが一番のポイントで無いのでょうか。
特に借地権付きの物件ということで、ここに期待しているのに。

[148: 匿名さん]

借地権マンションは「土地神話」が崩壊した現在では悪い選択ではないと思うが、
ここは価格が土地所有権付きマンション並みやね（土地権利があれば、解散時多少の配当があるが）
高い借地権マンションで、入居と同時に解体費を毎月積立てるのは辛いね。
これを「捨て金」と言わず何と言うのやろ。

[149: 匿名さん]

＞＞No.148　さん
確かにおっしゃるとおり。所有権の物件と違い、資産価値はゼロへ向かって急カーブ。
積立金はまさに「捨て金」

[150: 匿名]

いくら所有権があっても、隣近所の物音が聴こえる物件は
ごめんです。
この点、当物件は特別他より品質が良いということでも
なさそう？
なら、やめます。意味ないもんね。残念。
それとも静かな環境なのかな？ご存知ですか？

[151: 匿名さん]

土地明け渡しまでの６０年間？の家賃として、購入代金、諸費用、地代、固定資産税、営繕費、管理費、解体積立金を
負担すると云う理屈になると思うが、・・・それなら端から賃貸に住んだ方がいいだろうに。
移動は自由だし、初期費用も格安なのにね。
それと、私はバブル期に不要な土地を処分して土地成金になったけど、
まだ、ここの地主みたいに未だに土地所有に拘る人がいるのかと笑ってしまうわ。

今は超低金利でバカな買い手が居て、絶好の売り時なのになぜ売らんのかな？
いずれ、目先的には金利上昇、中長期的には人口減、で価格は崩れると思う。既に家はもう相当余ってるし。
検討している人には、焦らずジックリと考えてほしいと思う。

[152: 匿名]

なるほど。
では、当物件は、他より土地が無い分減価償却が早いので、
中古車の感覚のように、竣工後15年以降(耐久年数の1/3分程度の年数)くらいからが、値安感が出てくる
という理解でよろしいでしょうか。最後の15年以降位は激安にしないと売れない可能性が高いので、含まずですが。借地権付きの物件は海外でも人気のシンガポール、New Zealand, 等でよく見ますが、やはり地代が高いので、設備、建物等最高品質が多い。
日本は? この点野村の方のフォロー続けてお伺したいです。

[153: 匿名さん]

一次分譲は当たり前だが金持ちしか買ってないだろうな
今必死に売りさばこうとしてるのは東向きのババ物件だろ。
週刊ダイヤモンド云々の書き込みには苦笑だww
金さえ払えばどんな記事でも書くのがマスコミではないか？しかも相手が野村ww
今時こんな雑誌で物事の判断基準にしてる人がいる事に驚きだ

[154: 匿名（再）]

＞No.153
＞必死に売りさばこうと
＞してるのは
＞東向きのババ物件

現時点の残り住戸は、南西角の物件も含まれております。
いい加減なウソ ＆ すでに東向き物件を購入された方々への中傷にもあたるカキコミはやめてください。

＞週刊ダイヤモンド
＞金さえ払えば
＞どんな記事でも
＞書くのが
＞マスコミではないか？

該当の記事は、デベロッパーが第3者機関に報告したデータを編集部が入手し、それをもとに住宅評論家が人気物件をリストアップしたモノです。

もし報告したデータそのものが間違いならどうしようもありませんが、そうでなければこの記事に野村不動産が介入する余地はありません。

いったい記事のどの部分が苦笑モノなのか、具体的に説明をお願いします。

[155: Hello]

野村さんの対応良いですね。
親戚が吉祥寺の野村さんの物件選んだ訳少し分かりました。
他の物件のページ上、本当のことに触れる内容は不動産会社に消されているケースが多く残念に思います。消しても、高い買い物。真実は隠し切れませんね。余計に不信感がまします。御社の紳士的態度こそ、当業界の真の品質管理に必要ですね。
さすが、証券業で鍛えられた社風ですね。

[156: 匿名さん]

近所見住みたくない粘着質な人だな。
週刊ダイヤの頁を数えてごらん？半分以上は広告だから。
そんな雑誌がスポンサーに弓引く記事書くわけない。不動産業界から金もらって順番にヨイショしてる
だけだと気づかんと、世の中騙されるばかりですよ。
ましてや公募増資詐欺常連の野村Gでしょ？
野村Gに媚び売るのはダイヤに東洋経済くらいかな

[157: Hello]

別に野村さんの肩持つ理由はこれっぽっちもありませんが。
一言。
公募増資詐欺？何のことですか？こちらは証券投資、プロ時代(野村に関係なし)含め30年以上ですが、それは個人投資家の御判断の結果ですね。詐欺とは。。。まあーー
雑誌テレビ番組95%は独占されたニュースソースから出ているのは常識ですよね。世界中ね。それも。
だから、このようなページで地元の方や、他の投資家の意見を公開することが大切。それ故その中で都合悪い内容を消すような不動産業は言語道断です。
野村さんの対応こそ、他社の鑑。まあ、他がひどいことが多いということかも。

[158: 匿名（再々）]

＞No.156
＞＞No.155
＞＞具体的に説明を
＞粘着質な
＞週刊ダイヤの
＞半分以上は広告

ムキになって「論点をずらす」カキコミをするから、あなた（No.156）が該当の記事を全く読んでいないことが、この掲示板をご覧の方々にわかってしまったじゃないですか（苦笑）。

＞不動産業界から
＞金もらって
＞順番にヨイショ

↑↑は確実な証拠があるのですか？
いくらその通りだと信じていても、実際に「知らない ＆ 目にしていないorできない」憶測は、今後投稿しない方が賢明かと。

[159: Hello]

155です。私は、海外で借地権付き物件を見てきたので、
興味を持った一個人です。
結局最後は様々な情報を
総合的に判断後の各人の結論が投資の最終結果ですよね。
故、極端な言い回しをされる方の意見は殆どは参考程度にもされないことが多い。
それが、自由市場の情報の透明化のよいところですよね。御社はこの点
努力されているのを今回理解出来ました。有難う。

[160: 匿名さん]

意外と収納スペースが多い感じがします。
その他の設備はまぁ他にある物件とさほど変わりはないですね。
駅も近いのにこの価格であれば妥当な感じでしょうか。

[161: 匿名さん]

160さん
私も収納には目が行きましたよ。
収納総量なる数字が具体的にあると尚いんですけどね。

3ldkの中でもHgあたりは手狭ですから収納部の入念なチェックが肝心だと思います。
ウォークインクローゼットと納戸があって足りないなんてことはないでしょうけどね。

[162: 匿名さん]

確かに収納は余裕ありますね、余計な物まで持っておくようになってしまいそうですが。
バルコニーにスロップシンクがあるのは、何かと便利そうですね。

[163: 物件比較中さん]

モデルルームに行って、価格で魅かれたが、毎月払う借地料、解体準備金を６０年間で計算したらかなりの金額になるのでやめました。
武庫之荘の地主は土地を手放さない人が多いと聞くが、ここも横のセブンイレブンを含めた敷地にオーナーの個人宅が建っていたからびっくり。

[164: 匿名さん]

定借はいずれは返却しなくてはならないというのもあるので考え物でもあるんですよね。
ただ所有権のマンションはマンションで、老朽化してきた時に
積み立てが足りなくて立て直すか修繕するかでもめる可能性があるとも聞きますし
将来的な事を考えるとどちらがいいのか正直よく判らないですね。

[165: 匿名さん]

定借は固定資産税がないんですよね。
将来性を考えると向いていないと自分は考えます。やはり、一時的に住む場合やずっと住もうと考えていない方には
メリットはありますよね。

[166: 周辺住民さん]

＞No.165
＞定借は
＞固定資産税がない

正確には「土地の」固定資産税が発生しないだけで、建物に固定資産税はかかりますよ（詳細はsuumo＠リクルートさんの↓↓リンクにて）。
http://suumo.jp/journal/2012/02/22/13515/

＞将来性を考えると
＞向いていない

自分は逆に、今後20年間の生活、特に子供の（学区・周辺環境etc）将来を考えれば、この「プラウド武庫之荘一丁目」は、現在　阪急神戸線沿線で分譲している新築マンションの中で、最もいい物件だと考えております。

特に「武庫庄小学校　⇒　武庫東中学校　⇒（学力次第ですが）尼崎北高校」の公立学区は、毎年尼崎市内からの転入者があるほど、現在は人気のエリアですし、もし電車で阪急沿線の私学に通学する場合でも、最寄駅へのルートが「クルマの交通量少＆信号無＆徒歩6分」というのは、安全性＆利便性で大きいかと。

…たしかに転売目的で購入される方もおられるでしょうが（汗）、60年後に手放さなければいけない物件とはいえ、なまじ付近に住んでいるからこそ、あの立地はかなり魅力的だと思いますね。

[167: 匿名さん]

なるほど。場所は良さそうだけれど定借というのがひっかかるわけですね。
60年後のこととなると正直どうなっているかわかりませんが、確実に引越しをしなくてはいけないわけですよね。
修繕費などはどうなるんでしょう。60年後まで修繕に必要な額があれば足りるということですよね？
60年経ったらマンションは取り壊しなんでしょうか？地権者さん次第？
定借というのがいまひとつ理解できていません。

[168: 匿名さん]

賃貸だと永住では当然無いので短期間だけ定借に住むというのは問題の無いことなのですけどね。いざ分譲購入となると一度は考えないといけないことですよね。

それで、どこの定借でもちゃんと購入者がいるわけなのですが、これはナゼなんでしょう。

一つ考えられることは長く住むけど６０年は住まない、というケースでしょうか。

[169: 物件比較中さん]

ディスポーザーが付いていれば良かったのになー。
どうせ更地にするから共同処理槽を作るのをためらったのかな。

[170: 不動産成金]

＞＞１６８
理論的には、購入代金の内、土地代金の費用負担が無い分安く買える事に魅力を感じる層、
及び、マンションを絶対的な資産として考えず、耐久消費財的に考える人が買う。
と云う事だと思うが、実際はここも含めあまり価格面で定借のメリットが出てないようの思いますね。

未知の領域の話になるが、解体１５年ぐらい前からはスラム化のリスクが高いと思う。
投資の観点から見るとキャピタルゲイン狙いでは買えない物件と言う事かと。

[171: 匿名さん]

土地部分の固定資産税はかからないとは思いますが
その分地代がかかってくると解釈してよろしいのでしょうか

その地代と固定資産税、どちらの方がお安いのか
それによってもお得度が変わってくるのかな―なんて思ったりして

定借マンションの場合、所有権のマンションと比べて
何割か価格面でお得感があるといいという話ですよね

相場的に見てどうなのでしょうか

[172: 匿名さん]

ディスポーザーがないのは、定借だからいずれの事を思うと排水設備作れないというのもあると思うけれど
あれってかなり戸数がないと維持費がかかって１戸あたりの負担がかかるという話だから
５０数戸のマンションで取り付けることはあまり現実的ではないという判断なのではないのかなと思います
ついているところはたいてい１００戸以上のマンションだと認識しております

[173: 匿名さん]

ここは定借なんですね。それも一つの選択肢ですよね。

ディスポーザーは維持費などのメンテナンスがかかるようですね。
管理費が高くなると困りますし、なくても困らないかもしれないです。
ゴミ置き場か便利だと大丈夫そうに思いますが、便利だといいな。

[174: 匿名さん]

定期借地権が付いているのは考えてしまいますが、マンションでの定期借地権とはどのような事になるのでしょうかね。
マンションの建っている土地を借りていることになるんですよね。
期限が切れる時は、このマンションはどうなるんでしょうかね。

[175: 匿名さん]

＞174さん

定期借地権の転賃（地上権）2075年6月30日(建物解体期間含む)期間満了時に更地返還

ということです。
更地にして返してしまうのか、という意見もありつつも
そもそも所有権マンションの場合も60年以上もたったマンション、
そのままの躯体で行ける可能性もかなり低くなってきてしまいますし、
その場合どうするの？という問題も発生します。
定借の方が先の事がしっかり決まっている分スッキリするという考え方もありますよ。
もちろんデメリットもありますから
両方鑑みて判断することになりますけれど。

[176: 匿名さん]

定期借地権、住む場所がなくなってしまうと思って手を出さずにいましたが、2075年というと61年後ですか……。

その時は何をしているかを考えると、定期借地権も選択肢としていいかもしれませんね。

自分の子どもに資産を残さなくてはと思うと辛いですが、自分たちだけ住むならいいのかと考えたりもします。

[177: 匿名さん]

何十年も先の事を考えるのってすごく難しいんですけれどそのままの躯体でやっていけるとはそれはなかなか思えない部分もあり。
解体費用の積み立てなどはあるのでしょうか？それがしっかりしていればと思います。
定借の場合、自分が転勤などで暮らさない場合に人に貸したりする場合は、土地の所有者さんに一応許可は取らないといけないんですよね。そういう点でも所有権の物件と細かく違ってくるところが出てきます。

[178: 匿名さん]

阪神間モダニズム。住宅地の立地なんですね。
美しいまちなみ特別賞を受賞するなんて、凄いかも。
マンション周辺の生活環境は、風情があったり昔の面影があったりするのは魅力。
生活するエリアなので好みが出ますよね。
興味がありますね。

[179: 物件比較中さん]

がんばって過去の記事を全部　見直してみましたが（疲）、

「デメリット」
①60年後に住めなくなる
②その割に物件価格が高い
③ディスポーザーが付いてない

「メリット」←建物＆部屋の評価は含まず
①利便性が良い
・大阪梅田＆神戸三宮へ阪急で（最短）30分以内
・新大阪＆新神戸へ阪急⇒地下鉄で（最短）40分以内
・伊丹空港へ阪急⇒バスで（最短）50分以内
・関西空港へ阪急⇒バスで（最短）90分以内
②学校への通学面でも充実
・公立小学校＆中学校区は（尼崎市内で）最良の部類
・朝＆昼間　小学校の登下校時には付近住民の見守り
・阪急神戸線沿線に有名私学　多数あり
③武庫之荘駅北側＆現地の静かな環境
・商業地域がごく狭い範囲に限定
・駅から現地までの道中　信号なし
・幹線道路からは南に100m離れている
④日用品等の買い物＆食事の利便性
・敷地北西にコープ
・コープ向かいにキリン堂
・敷地南にセブンイレブンが隣接
・その他　ショップ、カフェ、レストラン多数
・武庫之荘駅南側も徒歩＆自転車の買い物圏内

…主なメリット／デメリットは、↑↑のような感じでしょうか。
たぶん、定期借地権じゃなく所有権で今の販売価格だったら、とっくに完売！してたんでしょうね。。。

[180: 匿名]

武庫川からの
水害の可能性は？
超最悪でも1階までくらいだろうが。
西宮側より尼崎側は低いのが大半。

[181: 匿名さん]

収納がたっぷりあるのがいいですね。
玄関のシューズクローゼットはなかなかいいですね
床暖房もガス式なので、暖かくなるまでに余り時間がかからないのがいいですよね
インターホンもカメラ式なのは安心できそう

[182: 匿名さん]

１７９さんの一覧、わかりやすいです。

でも、デメリットの６０年後に住めなくなる

もうこれだけで十分に選択肢からは離れてしまいますね。

自分がこの世に居る居ないは別として、家族に残せないということでしょ？？

なのに、わざわざローン組んで買うことはしたくないかな。

[183: 匿名さん]

179さん、ありがとうございます。
なかなか過去記事全部は読めないのでまとめていただいて助かりました。
デメリットがもっとあるかと思ったのですが、そんなものですか。

でも182さんのおっしゃることもわかります。
賃貸でもいいんじゃないかという気もしてきますよね。

定期借地権の利点というのがやはりわかりにくいです。
物件が普通のマンションより魅力的ならこだわらずに選択する場合もあるかもしれませんが。

[184: 匿名さん]

自分一代限りと考えたらメリットもあるのでは。
部屋は自分の物ですからリフォームも自由だしね。

[185: 匿名さん]

地代、更地返還時の解体費用、そして建物代。
すべて購入者払いで、所有権ではない。
購入したその瞬間から、資産ゼロに向かう。

[186: 匿名さん]

自由に移動出来る賃貸の方が有利だと思う。
ここは結局家賃の前払いで、当初に大金を払う訳だからね。
それでいて、管理コスト等負担があるわけだし。
３０年も経てば値段はつかないだろう。

[187: 匿名さん]

＞１８３
私が感じたデメリットは上記の３つ以外に、
バルコニーの奥行きが１．８ｍしかない（最近は２mが標準的）。
駐車場が機械式。
などかな。

[188: 匿名さん]

186さん
自分も住宅ローンやひとつの土地に縛られたくないから賃貸の方が理想的。
ただ、分譲と比べると建物や設備が貧弱するぎるのがなー。もちろん、分譲レベルの賃貸マンションや、分譲の賃貸貸しもあるが、家賃がかなり高くなるからね。

[189: 匿名さん]

>>187
機械式駐車場？外の？
それは大きなデメリット。バルコニーの幅はたいしたことないけど。

[190: No.179です。]

＞No.182
＞No.183
＞＞No.179
＞＞わかりやすいまとめ

お褒めの？コメントをいただき、ありがとうございます。

＞No.183
＞定期借地権のメリット

デベロッパーは絶対公表しませんが（秘）、
「売りにくいけど貸しやすい」ことですね。

・売却できるかどうか
・売却価格はいくらになるか

↑↑の点だけが「資産価値」と思い込んでる
人たちには理解頂けないでしょうけど（苦笑）、
資産価値って、単に売る面だけではなく、

・「住む」資産価値
・「貸す」資産価値

本来はこれらも加味して評価されるものです。

その観点からみれば、この物件はNo.179で
書き込んだ「デメリット」①～③の理由により、
高く売却しづらいのは確かでしょう。

しかし「住む」／「貸す」面での資産価値は、
現在　阪急神戸線沿線にて新築分譲中の物件で
自分は最高クラスの部類だと評価してます。


…ここなら30年～35年後に賃貸で出しても、
野村不動産＆阪急武庫之荘駅が無くなるとかの
異常事態にならない限り、好条件で貸せるし、
大阪＆神戸　双方への利便性重視で住む物件を
探されてる方にも、いい選択肢かと思いますね。

[191: 匿名さん]

「住む」が資産価値？　利用価値やろ。

資産価値と利用価値は分けて考慮しないとな。

金銭的な損得に限定したカキコミに対して、他のファクターで批判するのは反則や。

ミソもクソも一緒にしたらアカンわな。

一寸褒められたかと云って調子に乗るのも程々に。

[192: No.179です（再）]

＞No.191
＞一寸褒められた
＞かと云って調子に
＞乗るのも程々に

単にお礼がてら、定期借地権のメリットについてコメントしただけなんですが。。。
でも他の方が見ると「調子に乗ってる」と思われても仕方ないですね。以後気を付けます。

＞「住む」が資産価値？
＞利用価値やろ

「住宅」の利用価値という言葉を説明しづらかったので、あえて●●の資産価値という言葉を使ってみました。
これを紛らわしい／間違いだと怒るのであれば、すみませんが私に代わって説明をお願いします。

＞金銭的な損得に限定した
＞カキコミに対して
＞他のファクターで
＞批判するのは反則や

実際に物件を検討される方は、様々なファクターで選ぶものですし、自分は別に「反則」だと思いません。
まぁこれに関しては「正しい／間違い」「勝ち／負け」を決めるモノじゃないから、それぞれの考え方があるというふうにとらえて頂ければ幸いです。

[193: 匿名さん]

>>190
貸しやすい？？賃貸こそ借りる方は築浅の物件を求める
ので、３０年以上たったものは借り手はまずないと思っ
た方がよいのではないでしょうか。
もちろんおっしゃる通り、非常に売りづらい物件である
ことは確かです。

そういった意味では、資産価値はほとんどないというこ
になりますね。

[194: 匿名さん]

＞No.193
＞賃貸こそ借りる方は
＞築浅の物件を求める
＞30年以上たったものは
＞借り手はまずないと
＞思った方が

他の地域ならいざしらず、この物件なら（貸主が無茶な条件を出さない限り）99％借り手はありますよ。

・阪急武庫之荘駅
・徒歩7分以内
・専有面積70㎡以上

↑↑条件で賃貸物件サイトの検索をかけてみたら、築年数にかかわらずけっこう高い賃料がついております。

…それでも「借り手がつくわけない」と疑うのであれば、阪急武庫之荘駅北側の不動産業者複数に、直接訪問して聞いてみてください（TELでは答えてくれないためご注意を）。

[195: 匿名さん]

そうなんですか。
専有面積もポイントなのかなと思いました。
単身者やDINKS向けなど小規模の所はすごい安いですけれど。
今後、経済状況によってどのようになっていくかはわかりませんが…
ただ家を借りる時って駅まで近い事をポイントにしている人が多いので
そういう点では条件は割といい方だとは思われますね。

[196: 匿名]

で、Mr. 野村、自分では買わないんでしょ。
ここは最終的結果としては利回りは大したことないもんね。投資物件ではないよ。
質問
最終的、つまり取り壊しの頃、所有者が死亡し所有者に財産が一切ない場合は誰が取り壊し等の費用を持つんででょうか？所有者達がその頃その可能性のある年齢に達するケースも多いでしょう。

単に頭に浮かんだ質問ですので、お気にされずに。

[197: 匿名さん]

やはり残った所有者でしょうか？
この解答であってますよね。
大変。

[198: 匿名さん]

＞＞No.196
＞＞質問
＞＞取り壊しの頃
＞＞所有者が死亡し
＞＞所有者に財産が
＞＞一切ない場合は
＞＞誰が取り壊し等の
＞＞費用を持つ？
＞No.197
＞やはり残った
＞所有者でしょうか？

実際の取り壊し期間は、60年の期限がたってから半年以上後なので、

「『解体準備金』の積み立てがとっくに終わっているから、誰も費用負担する必要がない」

↑↑が正解だと思われます。


…所有権の物件と違い、月々の支払いに修繕積立金 プラス 解体準備金が発生するのは、デメリットといえなくもないです。

しかしその分　年数が経っても修繕積立金は所有権の物件ほど上がらないので、長い目で見ればプラスだと思う人もいるかもしれません。

[199: 匿名さん]

＞＞１９８
無知な人間がいい加減な事を言うもんやないよ。
ここのカキコミを真に受けるアホも少なくないのだからな。
答えは、個別の要因があるから「わからん」と云う事や。

「解体積立金」のみで解体が可能かは不明。なぜとっくに終わってると断言できる？
「修繕積立金が所有権物件ほど上がらない」と云うのは裏を返せば「スラム化」とリスクや。

[200: 匿名さん]

無知なやつではなく、野村さまでしょ。

[201: 匿名さん]

＞No.199
＞「解体積立金」のみで
＞解体が可能かは不明
＞なぜとっくに終わってると
＞断言できる？

①着工前に地主と野村不動産が「解体費用はこれだけかかる」という契約を取り交わしている
②それをもとに、物件購入者は各住戸毎に定められた解体準備金を、積み立て方式で支払い
③もし解体費用が①を上回る場合は、地主と野村不動産が負担（割合は両者で協議）

よって取り壊し時期に、物件購入者が追加費用を求められることはない（＝とっくに終わっている）と断言できます。

＞無知な人間が
＞いい加減な事を
＞言うもんやない

No.198＆上記　⇔　No.199のどちらが、信用されるカキコミ（or信用に値しない「カキゴミ」）なのかは、ここをご覧になる他の方に判断をゆだねるとしましょう。

[202: １９９]

＞＞２０１
その契約書？の隅の方に、ただし「期間中に予期せぬ経済変動等があればこの限りにあらず」
といった様な特約はないのかい？
常識的には、不確定要素の多い６０年先の債務について手足を縛らんと思うけどな。
両者で協議て・・・それが揉める元なんや、先に協議は済ましてそれを契約書に明記するもんやで。

[203: １９９]

不動産屋は、都合のいい事は聞かなくてもどんどん教えてくれるが、
都合の悪い部分は聞かないと教えてくれないし、聞いても言わない場合もある。
購入を決断される方は、せめて重要事項の説明書を契約時に見るのではなく
事前に入手して（せめて契約三日前）内容を充分理解した上で説明を受けるべきと思うよ。
説明時に的確な質問できるぐらいでないとアカンよ。

[204: 匿名さん]

203様、そうなんですよね。
不動産屋さんも商売なんで仕方ないにしても
口が上手いというか、自分が聴いておきたいことなどは
しっかりと決めてメモしていかないといけないです。

[205: 匿名さん]

都合のいいことばかり言ってくるのは、不動産屋だけではないかもしれまんが、
不動産は額が大きいので、買う側もそれなりの準備が必要ということですね。
聞くことを纏めるのも大変ですが、皆さんどんな所を確認されているのでしょうか？

[206: 匿名さん]

野村様、コメントはないのですか？

[207: 匿名さん]

ないです。

[208: 匿名さん]

203さんの書かれている通りかな
欲しい！って思っている状態だとなかなかそういうデメリットの考えってわいてこないので
こういう掲示板を利用して自分以外の考え方を教えていただけると冷静になれるし、とても勉強になるな～と思います

[209: 匿名さん]

＞203さん
重要事項説明書は営業さんにお願いすれば事前に貸し出していただけるものですか？
このような書類は当日読み合わせするしかできないと思い込んでいたので、いい勉強になりました。
確かに当日説明されても、内容を追うだけて精一杯、その場では質問さえ浮かばないように思いますね。

[210: 匿名さん]

そもそも定期借地権ていうのは誰のための制度なのか考えてみれば。
地権者のためにある制度でしょ。
所有権に比べ、購入者（借地人）に不利なのは当たり前。
よほど割安でなければ割に合わないね。敷地所有権の7割以下ならいいかな。

[211: 匿名]

＞No.210
＞定期借地権
＞割に合わない
＞敷地所有権の
＞7割以下なら

↑↑の7割って、どこから算出した数字ですか？

現在関西で、同じ敷地内 or 立地条件が同等の場所に、所有権＆定期借地権の新築分譲マンションが併存していないのに、比較なんか不可能だと思うのですが（謎）。

関西圏の過去物件でもかまわないので、ぜひ実例を挙げてもらえるよう、お願いいたします。

[212: 匿名さん]

このスレの冒頭や、前のプラウド武庫之荘の過去スレ、国土交通省、国税庁、鑑定評価会社等のホームページをみて、ご自分なりに勉強してください。

加えてプラウド武庫之荘等の定期借地マンションの中古流通事例を見てみるべきでしょう
中古になったとたん急激に価格が下落します。
それを考えれば個人的には７割でもまだ高すぎると思うが。

[213: 匿名]

＞＞No.211
＞＞実例を挙げて
＞No.212
＞ご自分なりに勉強して

それじゃ答えになってません（困）。
わからないならわからないと、ハッキリおっしゃってください。

＞プラウド武庫之荘

↑↑と今回の「プラウド武庫之荘一丁目」とは、定期借地権の期間＆周辺環境が違うため、全く参考にはなりませんよ。

＞7割でも
＞まだ高すぎる

…本気で物件購入を検討している人間にとっては、なぜそう思うのかが知りたいのです。

もし嫌がらせの意図でカキコミしたのでないなら、参考リンクの貼り付けでもかまわないのでちゃんと回答をお願いします。

[214: 匿名さん]

＞＞No.213

プラウド武庫之荘一丁目も少しは参考になるでしょう。同じプラウド、５年違うが同じ定借、駅までの距離も同程度。だいたい、同じ土地に他のマンションが建つ訳無いのだから、例を出すのに同じ条件を求めたってねぇ。「全く参考にならない」じゃなくて、知りたくないだけでしょう。

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

[215: 匿名さん]

＞プラウド武庫之荘一丁目も
＞少しは参考に

プラウドの名前&駅までの距離が同程度っていうだけで参考にしろとは、あまりに不見識ですね。
特に定期借地権の期間が10年も違うのに、同じような下げ幅で売買する不動産業者なんて、どこにもいませんよ。

＞同じ土地に
＞他のマンションが
＞建つわけない

自身でそれを認めているのなら、比較対象がないのに「7割」っていう数字なんか、出しようがないじゃないですか。

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

[216: 匿名さん]

上の人、もう放っときましょうよ（笑）

[217: 匿名さん]

国土交通省の過去のデータによると同一エリアでの所有権マンションに対する定期借地権マンションの価格は8割ということになっています。
ただしこれは平均値ですので当然土地代の高いところでは土地所有権と定期借地権の評価（国税庁資料ではおおむね５～６割と考えられます）の乖離の影響が大きくなりますので7割というのは理論値としては外れていないと思います。

なによりも分譲時に比べ5年程度で価格が7~8割に急落する事実から考えれば7割でも高すぎる。
これは別に武庫之荘に限らずほかのブランドエリアでもそうなってます。

またマンションに比べ原価構成がわかりやすい一戸建てでは所有権対比定借は6割程度といわれてました。
土地が下落する一方の今のご時世、定借なんてバブル時に咲いたあだ花です。

[218: ご近所さん]

今朝もチラシ入っていたけど、最終４邸のままなかなか動かんね。

[219: 匿名さん]

ほんとに４邸？

経済観念の鋭い関西人でこんなのに手を出す人が５０人もいたとはちょっと信じがたい。
（私は鈍い関東出身ですが、その私が見ても、、、。）
ほんとにちゃんと所有権者いるのかぜひ登記簿見てみたい。表示登記だけだったりするんじゃない。

[220: 匿名]

＞No.219
＞こんなのに
＞手を出す人が
＞50人もいたとは
＞ちょっと信じられない

（もう入居開始しちゃっててますが）現時点で「50／54」売れる理由は、ネットじゃ知りえない点を含めてちゃんとあります。

この掲示板は、ただのつぶやきを披露する場じゃありません。
そんなことはツイッターでやってください。

＞表示登記だけだったり

野村不動産がそこまでして「入居者を水増し」する理由がありません。

営業妨害にあたるカキコミは、ご自身のためにも慎まれた方がいいと思いますよ。

[221: ２０３]

＞＞２０９
「重要事項の説明」は宅建業法でしなくてはいけない事になっています。
説明を受けた後、それを理解しましたと云う意味で記名捺印をします。
買主が購入後不満があったとしても「説明済み」を盾に売り手が不誠実な対応をする事は有り得ます。
それだけ大事な事だと認識された方がいいですよ。

[222: ２０３]

質問の回答になっていないので改めて書きます。
前もって説明書を見せなさいと云う法律ではないと思うので、
デベの対応次第だと思いますが、それを拒否する様なデベ（販売会社）なら避けるべきかと。

[223: 匿名さん]

鈍い関東出身者で何もわからないような人が偉そうに発言しないでくださいね。

[224: 匿名さん]

こちらは、ガスの床暖房があるのですね。
以前、誰かに床暖房はエアコンよりも経済的と聞いたことがあるのですが、
ガスの床暖房でも同じことが言えるのでしょうか？
15年ほど前に、ガスファンヒーターを使用していた時は、
ガス代がすごかったのですが、今はずいぶんとエコになったのでしょうか？

[225: 匿名さん]

ガスっていうか、ガスでお湯を沸かして、それをパネルの中にチューブを走らせてその中にお湯を通す感じデス
電気式だとホットカーペットみたいな仕組みです
すぐに温まるのは電気式、ガスの温水式は温まるのが遅いんですが、冷めるのもゆっくりです

[226: 匿名さん]

ガスの床暖、ファンヒーターと比べたらガス代はかかりますが、部屋全体を暖められるし、安全だし良いですよ。
暖房をエアコンでした場合の電気代ほどはかかりません。

[227: 周辺住民さん]

住みながらマンションの維持費とマンション解体という自分の墓場を積み立てる
働きアリでも騙せないようなトリックを買う奴がいるとは・・

[228: 匿名さん]

トリックは言い過ぎやろ。私はこの物件には否定的な書き込みをしてるが、
各人の住宅に対する考え方次第で正解は変わる。
この物件は、後腐れの無いように事前に契約で、全て「金で始末する約束をしておく」と云う事。

少なくとも、将来の建物の老朽化による建て替え問題等の大騒動からは免れる事は出来るやろ。

前にも書いたが、それだけに”契約書等はしっかり見ておく”と云う事やね。

[229: 周辺住民さん]

確かに事前に「金で始末する約束をしておく」事で揉め事は全て契約書通りだが、
将来何にも残らないと決まってる物件に50年分の家賃前払いは狂気の沙汰としか思えん。
しかもご丁寧に自分の墓場作りまで積み立てて

[230: 申込予定さん]

将来なにも残らない？
例えばですけど、築40年、50年の分譲マンションを親から相続する時に何を考えるかだと思います。
売却していくらで売れる？建て替える費用は？賃貸は？

それらの負担を自分の子供達が軽減できるマンションかなと思います。
子供に残せたマンションが必ずしも資産になるとは限らないと思います。

[231: 周辺住民さん]

成るほど正解は人それぞれだが、5000万出すなら戸建てを買って子孫でメンテしていくのが良いかも
解りきってるけど永遠の課題だなぁ。
大金払う人にはそれぞれの正解があるという事だと

[232: 匿名さん]

＞No.227
＞No.229
＞No.231
＞周辺住民

えらい悪意たっぷりのカキゴミですが、当物件の周辺住民「じゃない」というのが丸わかりですね。

まぁ尼崎市民 イコール 周辺住民だと言われてしまえばそれまでですが（汗）、

・武庫之荘一丁目の新築戸建て相場
・野村不動産がなぜこの土地にマンションを建てたかったのか
・60年しか住めないってわかっているのに、なぜ（現時点で）50／54の入居者がいるか

これらを知ってる＆想像できる周辺住民の方なら、

＞マンション解体という
＞自分の墓場を積み立てる

そんな勘違いも甚だしい↑↑文章など、とても恥ずかしくてカキコミできませんよ（キッパリ）。

[233: 匿名さん]

過去レスをまだ読んでいないのと、土地勘のないよそ者なので、いろいろわからないことが多いのですけど、売れると思ったから建てたのだろうし、住みたいから買うのだろうというのはわかりますが、

>>232さん
・野村不動産がなぜこの土地にマンションを建てたかったのか
・60年しか住めないってわかっているのに、なぜ（現時点で）50／54の入居者がいるか

の答えはどういう内容ですか？
教えていただけると嬉しいです。

[234: 物件比較中さん]

確かに(^^)222さん、私も聞きたいので教えてください。

[235: 匿名さん]

純粋に武庫之荘が暮らしやすい街だから？
借地権だから価格も抑え目という部分もあるし…

６０年からは延長できないんですか
延長できたとしても築６０年のマンションって結構古くなってしまっていそうな気が…
建て替えるにしても、大規模修繕するにしてもどちらにしても
お金がかかってくるかな～。

[236: 検討中]

武庫之荘は魅力だけど、以下気になってます。

○駅から少し遠い、マンションの意味無し？
○野村さんで、完成後空室がある⇒値付け失敗？
○毎月の積立金が高い

現在塚口の賃貸暮らしなので、
武庫之荘がこの価格っていうのは魅力的なんですけどねぇ。

[237: 匿名さん]

>235さん
築60年のマンションでしたら、建て替えになりますよね。
その頃の住人はお子さん等に代替わりしているのかどうか解りませんが、
莫大な費用が発生する建て替えに賛成する方は少ないように思います。

[238: 匿名さん]

＞＞２３５
この物件は地上権のため、６０年で必ず更地に返すことが条件。
従って延長は絶対にない。
この年数ですと、建て替えもありえない。通常４０年が建て替え
目安だが、残り２０年で更地になるので６０年ずっとそのままに
なる。

[239: 匿名さん]

そうですね。
ここは、完成しているので実際に検討したい間取りを確認できるのが安心。
騒音とか陽当たりや眺望など、全てチェックできますね。
ワンフロアあたりの住戸数が多くないのが魅力。
静かに生活したいのと、エレベーターで鉢合わせしたくない。

[240: 匿名さん]

＞＞238
簡単に「絶対に」なんて言うもんやないよ。以前にも別問題で指摘したが、
６０年先の事は誰にもわからない、契約は双方が「合意」すれば変更も可能なもの。
６０年先の地主の都合が変わってる事もありうるよ。
例えば地主が「買い取ってくれ」と泣き付いてくる事もないとは言えないわな。
その場合は底地やから安く買えるよ（とは言っても管理組合の合意形成は大変やけど）

勿論、６０年先に更地渡しの可能性が大だが、それを絶対とは言い過ぎや。