グランソシア辰巳の森海浜公園【旧：（仮）江東区辰巳1丁目プロジェクト】

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地＝東京都江東区辰巳1-55-2外
交通＝有楽町線辰巳駅徒歩10分
総戸数＝185戸
間取り＝3LDK・4LDK、65.02～84.5m2
入居＝2015年3月下旬予定

売主・管理＝名鉄不動産
設計・施工＝長谷工コーポレーション
管理会社＝名鉄不動産株式会社

【物件情報の一部を追加しました 2014.5.28　管理担当】

[251: 匿名さん]

駅直結タワマンを買う連中はステータスを気にしている。
そんな連中が辰巳にタワマンを買うわけないし、そんな物件売れるはずもない。

[253: 匿名さん]

>251
駅直結はどこも人気だよ
エリアのランドマークになり易いし資産性も高い
もちろんゴクレ勝どきみたいな例外もあるから結局は値段次第だけどね
東雲にブランドなんてないでしょ？
しかも駅遠にも関わらずあれだけ売れてた訳だしね

[254: 匿名さん]

>251
今の辰巳とオリンピックの頃の辰巳は、全然評価違うと思う。
ネックの古い団地も半分くらい綺麗になってて、
オリンピック施設とビーチ付きの公園になってるからね。
駅直結のタワマンなら売れると思うよ。
三河島のタワマンですら、売れてるんだから。
というか、東雲と辰巳って、運河で別れてはいるけど、
実際は一つのエリアみたいなもんだよ。

[256: 匿名さん]

辰巳駅使ってる東雲住民多いわけだし、辰巳も東雲も一緒だと思う。

[257: 購入検討中さん]

そりゃ、売れるわけだ。

[258: 匿名さん]

分譲マンションエリアは、キャナルコートに近いため、使っている商業施設は一緒だし、
児童館やグランチャ、幼稚園などを通じて、住民同士の交流もある。
なにげに駅を使う以外に、マンションエリアより駅よりに行くこともあまりなかったりする。
辰巳でありながら東雲3丁目みたいな感じかな。
エリア間で交流があるのは、案外メリットだったりするよ。

[259: 匿名さん]

辰巳団地は建て替え事業なので今までの借家人の戸数+新しい保留床ができる
急いでないならそっちを待ったほうが賢明かと思える

[262: 匿名さん]

一緒だよw
辰巳駅使ってるんでしょ。

[263: 購入検討中さん]

同じくらいの予算でどんなとこが買えるか。23区内では千住大橋、西新井。都下だと、府中よりも西の地域。私は、都心に通勤してるので、通勤時間重視で候補に挙げました。辰巳がいくらよくない町でもかまわないよ～
海外の治安の悪い町を考えれば天国。

[265: 匿名さん]

辰巳程度の団地なんて、関東の何処にでもある。
都心のプチリッチと比べるから気になるだけ
海外の治安とか…新しいネガだろうか

[266: 匿名さん]

1年半後には、今工事してる区画が終わって、
2年後くらいには、2期の区画が除却されてるから、
それだけでも、雰囲気変わってると思いますよ。
ここの土地にいた会社が、ベルタワー前の古い倉庫の区画に新社屋を建て直してますし。
5年で二辰小前から運河沿いは、綺麗になってる感じですね。

[267: 購入検討中さん]

>>263
都心にこんなに近くて、この価格、設備はお買い得ですよね。辰巳は、住めばかなり便利良いと聞きました。

[269: 匿名さん]

いや、銀座9分でこの価格はかなり安いよ。辰巳は再開発エリアだし。

[270: 購入検討中さん]

検討材料は人それぞれでしょうが、アクセスなどを検討してみました。（◎＝とても良い、○＝良い、△＝普通、×＝悪い）

◎銀座、有楽町へのアクセス

△周辺の買い物環境（徒歩の場合）
　※辰巳商店街は少々たよりない
　※パルシステムの後にできるスーパー次第

○周辺の買い物環境（自転車の場合）
　※イオン東雲が圏内

◎周辺の買い物環境（車の場合）
　※イオン、ヨーカ堂、ららぽーと、ちょっと足を延ばせばスナモなど駐車場が充実した商業施設多数

○羽田空港へのアクセス
　※豊洲からのリムジンは、午前中１時間に1本程度
　※有楽町・浜松町経由が無難か
　※車はゲートブリッジ経由で30分程度

◎郊外・地方へのお出かけ
　※首都高入口：木場・豊洲が便利
　※東京駅までタクシー使って2500円くらい

△都バスの活用性
　※錦糸町行きは充実。豊洲方面の本数がもっとあれば便利

×津波の時の避難場所
　※階段を昇るしかない？

[271: 匿名さん]

>268
煽りに感じる投稿もありますけど、ここに書かれてるポジ意見は大体事実ですよ。
現地マンションエリアに行って、ファミリー見かけたら、実際話しかけてみるといいと思います。
辰巳は不便と思われてますけど、多分、みんな不便には感じてなくて、
むしろ総合的には便利だと思ってますよ。
267さんの住めば便利というのも、そういうニュアンスなのではないかと思います。
徒歩でも行けるイオンに行けば、とりあえずなんでも揃うし、
みんな自転車に乗るから、豊洲なんか頻繁に行きますからね。
自転車があれば、距離的なハンデはほとんどなくなります。
都心へのアクセスはいいし、お台場や子供が喜ぶ科学館系の施設なんかも充実してるので、
23区内で、この価格でこの恩恵を得られるエリアはなかなか無いと思います。
団地が綺麗になるのを待てるかどうかではないでしょうか。

>270
毎日ならしんどいでしょうけど、豊洲も全然歩けるので、断然羽田リムジンが楽ですよ。
あと新しくできるスーパーは生鮮が良いとの噂も聞くので、期待したいですね。

[272: 匿名さん]

>268
設備は長谷工標準でしょう
この価格帯でディスポーザー、ミストサウナ、食洗機、床暖標準ってのは驚き
名鉄＋長谷工ってのも財閥系には劣るけど安心感はあるんじゃないかな？

坪200を楽に下回る価格で23区内って考えると選択肢は多くないからねぇ・・・
その中で立地に魅力を感じる部分があれば選択としては悪くはないと思う

ただ本気の検討者には蛇足かもだけど、
朝昼晩としっかり周辺を散策したほうがいい
現状では決して住環境が優れてるとは言い難いからね
・・・とまあ言葉を選んでみたけど、ストレートに言えば、
結局団地に耐えられるか否かに尽きる
1960年代の建物だし廃墟と言われても驚かないレベル

[273: 匿名さん]

ついでにもう一つポジティブな見解を・・・

主要路線（有楽町線）で且つ地名のついた駅があるっていうのは、
やっぱり強いと思う、もちろんしっかりとした再整備？再開発が前提だけどさ

ゆりかもめは論外だし、
りんかい線東雲や大江戸線勝どきより路線だけで言えば断然上

[274: 匿名さん]

勝どきが辰巳に負けるようじゃ 東京も終わりだ。

[275: 匿名さん]

>274
いやまあそういう意味じゃないというか、
坪単価も世間の評価も圧倒的にあっちが上ではあるけど、
五輪だ再開発だって言う割にはいまいちブレイクしきれてない晴海や有明をみてると、
やっぱり鉄道って大切というか需要なんだな～って思ってさ

[276: 匿名さん]

分かる。勝どきはアドレスの人気も値段も全然上ですが大江戸線だと鉄動力はそれほど高くない。一方、有楽町線は地下鉄の中で乗り換えアクセスもいいし、鉄動力は大江戸線よりも高いから、団地さえ容認できるなら、ここはコスパがいい物件になりそうですよね。

[277: 匿名さん]

有楽町線ユーザーですけど有楽町線って地下鉄の中では不便なほうだと思いますけどね…
まずホームが深いし、地上までエスカレーターが無い駅が多い、日中の本数がさほど多くない、直通先の池袋より先には住む人以外に用事が無いなど。
あと一番使いづらいのが他線への乗り換え。東西に突っ切ってるくせに交差する他線の乗換駅が無い場所が多い(浅草線日比谷線銀座線など)し、有楽町や飯田橋の乗り換えは不便。

[278: 匿名さん]

それは、人によるかと。
大手町や新橋(内幸町)方面なら、有楽町での三田線の乗り換えは凄く楽だし、
表参道方面なら永田町の半蔵門線乗り換えはエスカレーター登って降りるだけだし、
新宿方面なら市ヶ谷で新宿線乗り換えで楽。
表参道も新宿三丁目も25分程度で行けますから。
私は、ほとんど乗る機会がありませんが、千代田線やJRは、乗り換えが少し面倒ですね。

[282: 匿名さん]

地下鉄やJRなんてどこに勤務しているかで便利かどうかは異なるだろ。
勤務地以外でも職種とか。
有楽町線が不便とか論じるに値しない。

[284: 匿名さん]

>>277
ホームが深い→大江戸線馬鹿にしてるの？
地上までエスカレーターが無い駅が多い→階段使えよ
日中の本数がさほど多くない→さほどって何と比較？
直通先の池袋より先には住む人以外に用事が無い→他の路線も同じだし、不便の理由に何が関係するの？
あと一番使いづらいのが他線への乗り換え→完璧な理想の路線は何線ですか？教えて。

[285: 匿名さん]

昨日、現場付近を歩いてきました。
通りすがりの主婦（辰巳在住長そうな方）の方にお話をお伺いしたところ、東日本大震災で地盤沈下があったり、団地が被害を受けたりと散々な目にあったようでした。
団地の取り壊しもまだ始まったばかりで、あと10年以上はかかるだろうし、そもそも駅前から建設予定地まで団地以外何もないというのが印象的でした。
一方、近くに大きな公園やオリンピックの会場となる施設があるのは休日の憩いにもなるので、ファミリー層には良いなと思います。
私の結論としては、都内23区内でこの価格で売り出されるのにはそれなりの理由があるということです。
この板で講釈を垂れるのももちろん良いですが、現場を見れば一目瞭然かと。百聞は一見に如かずです。
価格と仕様にメリットを感じて本物件を検討していましたが、私は最終的に有明もしくは豊洲の物件から選ぶことになりそうです。

[286: 匿名さん]

>284この人なんでこんなにムキになってるんだろう。
>大江戸線馬鹿にしてるの？
なんで大江戸線を基準にしないといけないのかな？
有楽町線は絶対的に深い。辰巳もそうだし。月島なんか大江戸線より深いしね。
>階段使えよ
誰もが階段使える訳じゃ無いし、サービスの優劣で言えばエスカレータある方が良いでしょ。
(自分基準に考えない方がいいよ。いつ足が悪くなるかも分からないし)
>さほどって何と比較？
他の主要路線は日中4～5分感覚。銀座線は3分。有楽町線は6分。(大江戸線も6本だけど、大江戸線と比較してるわけではないので)
>他の路線も同じだし、不便の理由に何が関係するの？
視野が狭いのかなぁ・・・たとえば空港直通だったり横浜直通、あとは池袋に比べて新宿・渋谷直通のほうが圧倒的に便利でしょう？新幹線駅すら1本で行けないし。
>完璧な理想の路線は何線ですか？教えて。
完璧なんて求めてないし、完璧なんて無いと思うよ。だから複数路線駅だったり乗り換えが便利な路線の方が便利でしょ。
不便な有楽町線１つしか使えない

ちなみに辰巳駅という点で言うと駅前に何も無いし目の前に喫煙所(笑)。駅力としてはゼロだよね。
感情的にならずに冷静に分析しましょうね。

もちろん、有楽町線駅しか使わないなら不便とは思わないかもね。

[287: 購入検討中さん]

昨日モデルルーム行きました。
かなり売れてました。

地盤沈下は北側では全く起こっていないそうだし、役所が作るマップでも大丈夫と。ちなみに豊洲の駅前周辺は地盤沈下で大変でしたよ。まあ、起こったからといって一過性のものだし、一軒家と違ってマンションは倒れないからさほど気にしなくても良いかも知れません。東京はほぼ埋立地なので、どこも同じです。

再開発は主観でポジティブに捉える方、ネガティブに捉える方様々だと思うので、各々で判断すれば良いと思います。

[288: 匿名さん]

検討してる人は一度、夜の辰巳歩いたほうがいいよ

[289: 匿名さん]

>288
古い団地の中、人通りがなくて怖いって言いたいのかな？
それが、ここ数年でマンション住人がかなり増えたからか、メイン通りは夜もそこそこ人がいるんですよ。
駅に向かってくる人も以前より多いですし。
街灯も普通に明るく、途中にコンビニがある明るい通りが2箇所あるので、全然大丈夫なんですよね。

[290: 物件比較中さん]

治安状況について検討しました。

辰巳は警視庁湾岸署の管轄です（湾岸署は、辰巳のほか、お台場、有明、夢の島、港南、八潮などを管轄）。
辰巳地区の犯罪発生データが見当たらないので、湾岸署の犯罪発生率について周辺警察署と比較してみました。
ですので、必ずしも辰巳地区の評価を示すことになりませんが、多少なりとも参考になればと思います。
（データは平成24年：警視庁）

住民1人当たりの刑法犯認知件数
湾岸署：0.0230件
月島署：0.0066件
築地署：0.0515件
深川署：0.0101件
23区（1～7・10方面）平均：0.0140件

　築地署は大繁華街の銀座があるので高いのでしょう。湾岸署は23区平均を越えてますので、人口比の犯罪発生率は高めと言えるでしょう。

　ただ、湾岸署は人口密度が低い（23区平均14,587人／平方キロに対し、湾岸署は1,638人／平方キロ）ので、面積当たりの件
数では低くなります（警視庁平均205件／平方キロに対し、湾岸署は38件／平方キロ）。

　湾岸署管内は、種類別では比較的、乗り物の窃盗犯、器物損壊が多いようです。凶悪犯は、強盗2件、放火1件で、殺人はありませんでした。

　なお、湾岸署HPでは、「お台場、新木場駅付近の駐車場で車上狙いが多発」として注意を呼び掛けています。

[291: 物件比較中さん]

No.290を投稿した者ですが、追記です。

　警視庁のHPに「犯罪情報マップ」というのがあって、地区別の色分けで犯罪発生件数の比較でできるようになってました。
湾岸署管内では、合計件数としては比較的有明地区が多くて、辰巳はそうでもなさそうです。
江東区内では、錦糸町駅、亀戸駅周辺が多発地帯のようです。
種類別では、辰巳は自転車盗が比較的多いようです。

http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/johomap/johomap.htm

[294: 匿名さん]

ちなみに江東区出身の検討者は居ますか？

[295: 匿名さん]

私は、見かけないなぁ。
変なのなら、潮見じゃないかなぁ。

[297: ご近所さん]

裏のブリリアに住んでます
辰巳の最初イメージはよくなかったのですが、今はどこへ行くのも便利でよかったと思っています。
木場のヨーカドー、東雲のイオン、豊洲ららぽーと、砂町のスナモ等買い物にもこまりません、明治通りにはニトリも、
有明、お台場、自転車でも電車でも車でもすぐです。
ウォーキングでもビッグサイトまで男の足で30分くらい。お台場海浜公園まで約１時間くらいです。徒歩ですからクルマなる本当にすぐですよ。辰巳の森海浜公園までは徒歩5分くらいですかね。
千葉方面だと葛西臨海公園、ディズニーランド、車で15分くらいです。船橋のイケヤは30分から40分位(車)電車でもいけます
治安も全く問題ありません。夜は辰巳周辺で女性のジョガーやウォーキングを楽しんでいる方もいます。ヤンキー等怖い方も見たことがありません。コンビニはファミマがすぐです。
子どもがいる方は、辰巳団地内に　辰巳第二保育園　第三保育園(葛西からの引っ越しですぐ入園できました。)、
駅前に辰巳第一小、マンションから10分くらいに辰巳第二小があります、(学区は基本辰巳第一ですが、若干名第二を選択も可能です)
住んだら都だと思います。

[299: 周辺住民さん]

>296
まあまあ、286の言っていることは有楽町線出来た当時からの常識だろ。
ここはネガ煽りするためにわざと書いてる様な幼稚なポジが多いから突っ込みたくなるんだよ。

グランソシアの考え方はこんな感じ。
・再開発、オリンピックがあって15年後には綺麗になりそう。
・ただし半永久的に都営島となる運命が決まったので住民層は知ってのとおり、治安も教育も不安
　→「辰巳　東京ディープ」で検索すれば事実が良く判る。。かなり偏った書き方だけどね。
・それなりに値段の上がっている今はsuumoが言うほど資産価値的には期待できない　
・辰巳駅はなんだかんだで都心に非常に近く、通勤スペックはかなり高いと思う
　→やはり今の低価格で都心近くを買えるのは希少。

それと、近辺の物件は今まで3千前半から4千前半程度がゾーンで、
先行物件（ブリや枝川、潮見など）は土地取得が安く建築費も安かった。
ここは部屋を狭くして価格を抑えるしかなかったし、
少しでも受けの良い内装付けようと思ってるようには見える。
前ほど競合物件もないし値引きして頑張って欲しいけどね。

決して豊洲や東雲を望まない、千葉あたりを探している東京勤めの会社員には選択肢の一つではあるかな。