大津京ステーションプレイスって、どうですか？

[大津京人]

大津京ステーションプレイスです。
http://www.otsukyo.com/
本当に２線２駅に近いですが、
北も東も南もマンションで、西は線路です。
こういう物件って、どうなんでしょうか？

[388: ご近所さん]

なにごとも穏便にしましょう

[389: 近所をよく知る人]

387さん

うちも管理会社を都市計画事務所（＝大覚）から他社に変えました。
変えてはじめて、
　①同社の管理組合会計処理が極めて杜撰だった
　②建物の維持管理が滅茶苦茶だった
とかが明らかになり、ショックを受けるとともにギリギリ今変えて本当に良かったと実感しています。
放っておけばずっと同社の喰い物にされていたと思うと心底恐ろしいです。

変えるときは同社の社員複数がマンション内をうろついたり、怪文書が出回ったりしましたが、当局（国土交通省・近畿地方整備局）に相談したらいっぺんにそのような不穏な事は無くなりました。
貴管理組合も是非勇気を出してチャレンジしてください。既に４つのマンションが変更しているのですから。

そしてここからは実践論ですが、まず一番に「管理組合の通帳と理事長印鑑」を保全してください！！
貴管理組合と同社の管理費収納方式がどうなっているか存じ上げませんが、過去より悪意を持った管理会社が管理費等を横領する事案が多数顕在化しています。（ネットで検索すればいくらでもヒットします）
この収納方式には３種類あります
　①原則方式（通帳も印鑑も管理組合が保管する）…お金を動かす時に、都度組合の手間がかかる
　②支払一任代行方式（通帳も印鑑も管理会社が保管し、管理組合の指示に基づきお金を動かす）…組合は便利。直近の法改正で印鑑は管理組合所有に変わっているようですので要確認ですが。
　③収納代行方式（②と大きく変わりませんが管理費等の口座を業者名義にする）
①ならよいですが、②③の場合は要注意です。

以上、少しでもお役に立てればと存じます。

[390: 匿名さん]

387です。
389さん、ありがとうございます。
私のところは、戸数が少数なので盛り上げるのに
一苦労です。
ですが、誰かがやらなければなりませんからがんばってみます。

[391: ご近所さん]

貴マンション管理組合様

大覚と南海辰村の訴訟合戦において
大覚側の訴訟についてＨＰに掲載されています。
裁判資料や瑕疵写真を載せています。


http://www.daikaku.co.jp/common/information_sp.html


南海辰村のＨＰに掲載されていることの対抗のようですが、
この事が事実であれば、南海辰村に疑問を感じます。

[393: 匿名]

んー…。
何だか、ややこしい方向に持っていこう持っていこうとしている様にしか見えないんだが。
何がしたいんだろうか？（大覚、南海辰村建設双方）


ホームページやYouTubeを見る限り、南海辰村建設が言う「瑕疵はない」とは言えないと思うんだよね。
明らかに駄目な建物だと思う。後から大覚が瑕疵があるように手を加えたとか、そんなレベルじゃないですよ。

大覚は大覚で、まともに裁判やっとけば解決するであろう話を、YouTubeに流したりで余計な不信感を持たせている。
まぁ、こういう経営体質なんだろうけど。


どちらも自社の正統性を主張するなら記者会見でもしたらいいんだよ。
ネタ的にもマスコミが勝手に真相を調べてくれるんじゃないかな。

[394: ご近所さん]

色々と大覚さん（都市計画事務所）のことを書かれていますね。
私は大覚のマンションに住んでいるのですが、
管理会社（都市計画事務所）を他社（丸紅）に変える動きがあります。

389さんの書いている事が気になって、他社に変えることを大覚の担当者に聞くと、
「389さんの書いているようなことはありません」
「私は一生懸命さえていただきました」
「変更された場合でも他者への引継ぎはしっかりと行います」
と言っていました。

個人的にはメンテナンスの事もあるので不安です・・・。
（これからの対応は他社で大丈夫かな、と・・・）

なんだかんだ言って、地元業者で事務所も近くにあって、
それなりに対応してもらってたので・・・。

[395: 近所をよく知る人]

387さん394さん

389です。以下がもしお役にたてればとupさせていただきます。

1）管理会社変更手続きについて
貴マンションの管理規約を拝見しておりませんので断定的な事は言えませんが、「管理会社の変更は総会で出席議決権総数（委任状による出席を含む）の過半数の賛成があれば可能です」。
ですからいくら大覚さん系の区分所有者がいてもその方々以外で過半数をとれば成立します。何も恐れる事はありません。
但し総会開催には管理規約にキチンと沿った運営ができていないと、後から総会の有効性を突かれかねませんので、あらためて管理規約を熟読されたほうがよいと思います。

2）メンテナンスその他の件
394さんは後々のメンテナンスについて不安をお持ちのようですが、私どもが管理会社を変更した後、新会社によるメンテナンスレベルが数段向上しています。
技術的に向上しただけでなく、メンテナンス費用の内訳がオープンになっています。
全く心配される事は無いと思います。
また前にも書きましたが、会計が普通に明らかになります（当たり前の話ですが都市計画事務所の時は滅茶苦茶でした）

3）外部相談窓口
私どもはNPO法人京滋マンション管理対策協議会に相談し、会社変更からその後も大変お世話になりました。
とっても親身に相談に乗っていただけますし、具体的な指導もしていただけます。
是非コンタクトをとられたらと思います。連絡先は以下の通りです。
http://www.kantaikyo.org/

[396: ご近所さん]

うちのマンションも管理会社（都市計画事務所）が変わるみたいです。

前にうちで水漏れがあった時も、電話して5分くらいでメンテナンスの人が来てくれて、助かるなとは思ってたんですけどね。（この掲示板では少数派かもしれませんが）

今度の管理会社は大手になるみたいなので、特別不安とかは無いですが、本当に急なメンテナンスだけでも都市計画事務所に頼めたら便利だなと思うのですが、そういうのってやっぱり駄目なんでしょうか…？

[398: ご近所さん]

貴マンション管理組合様

大覚ホームページにて、貴マンションの瑕疵写真および
裁判資料の掲載が更新されています。


http://www.daikaku.co.jp/common/information_sp2.html


南海辰村のＨＰに掲載されていたＩＲ情報
（http://www.nantatsu.co.jp/ir/news20110225.pdf ）ですが、
ここの南海辰村の主張は、11年度3月期決算時期であることから、株主に向けた釈明のアピールであると考えられます。
大覚が法廷に出した資料が、第三者機関である社団法人の権威ある鑑定人（一級建築士数名によるとある）が作成したものであるなら、
南海辰村は何を根拠に瑕疵は存在しないと主張しているのでしょうか。

[400: 匿名]

予想以上に空き部屋が多くて、
工事代金を支払えないから、
大した事無い瑕疵を無理やり探して、
施工会社に多額の賠償を支払わせるって…

大覚さん

施工会社の主張では

①大覚の代理人である設計監理会社の指示の下、
建築確認済の図面にもとづいて施工し法律上問題ないこと
②役所の竣工検査を経て、正式に建築確認検査済証を受けていること

から本物件について瑕疵は存在しないこと等により、
大覚が主張する手直し工事は過剰な要求であると判断

とありますが、このあたりはどう説明されるのですか？

南辰は他のマンション施工等で問題になっているのを聞いたことが無いですし、
しっかり説明しないと住民の不信感は募るばかりですよ。

[403: ご近所さん]

貴マンション管理組合様

大覚ホームページにて、瑕疵の写真公開が更新されています。

http://www.daikaku.co.jp/common/information_sp3.html

加えて、希望者には実際に瑕疵の現場を公開するとの事です。
「瑕疵は存在しない」と南海辰村は主張していますが、
大覚がここまで言っているのだから、やはり瑕疵はあるのではないでしょうか。

また、ホームページ上では関西電力や消防署からの是正勧告書も公開されています。
これが本物なら「法律上問題ない」という事にもならないと思うのですが、どうなのでしょうか。

[405: 近所をよく知る人]

お互い訴訟合戦ですから、そのうち結果が見えてくるでしょう。
入居されてる方も、社員か取引業者さんらで30戸程度で、
一般の購入者って数戸って聞いてます。
社員が被害者の会まで作って煽ってるみたいですけど、
一般の方が少ないんで効果がないみたいで、次の手立てを模索中だそうです。
大覚グループは裁判が得意ですから、周りをうまく使って有利に進めれるように
このサイトも利用しようとしてるんでしょう。
このサイトは、大覚ＶＳ購入経験者の方がみたいな...気がしますね。

[406: 近所をよく知る人]

404さん

現在30戸くらいしか入居者がいないんだったら、管理費100万円の収入とかとても無理な気がしますが…。実際のところどうなってるのかな？
管理人を入れてたりしたら、赤字じゃないかと思うんですが…。

[407: 近所をよく知る人]

404です

現在の入居が30戸とは知りませんでした。しかも大覚関係者が多くを占めているとは、、、、
マンション管理費（修繕積立金は全く別物ですので除きます、あくまで管理費です）は1戸当たり月額6000円程度が一般的ですので、ステーションプレイスも月額100万円ほどと踏んでいましたが。。。ガラガラですね。

普通のマンションならマンション管理業としては真っ赤かでしょう。
大覚としては、売れ残った在庫を販売するためには、今このマンションの管理を放棄することはできないはずです。…つまりそれが長引けば長引くほど大覚の経営体力はさらに低下するはずです。

でも大覚ってしぶといですね。どこにどんなスポンサーあるんでしょうね？？
どなたかご存知でしたら教えてください！！

[408: デベにお勤めさん]

パチンコ、結婚式場、ヨットハーバー、アルファー.etc

[409: 近所のマンションの人]

ぱちんこは駅前の2つ、アルファー建設、土木のカルヤード、そして山下商事ってところでしょう。はっきりいて、このグルーブにとっての都市計画事務所の利益なんて小さいと思いますよ。今回のマンションは間違いなく、社員と関係業者の人が買っていますから、なかなか管理会社の変更はさしてもらえないでしょう(豚小屋前のマンションみたいに)。まぁそもそも最初の２年は管理会社は変更できるものでもありませんが(販売会社によって無料で行われる専有部、共用部１年点検、２年点検が終わるまでは、販売会社の系列管理会社を外すことは実質できないからです。今回のような経緯があればなおさら都市計画事務所を外すことは逆にできないでしょうね)。このマンションの管理は真っ赤とまでは今はいっていないでしょうね。最初の１年２年は管理といっても管理人さんを雇うぐらいで、設備の管理はそんなにありません。普通、なんだってメーカー保証が２年ぐらいはあって、管理なんてなにをしているやらわからないからです。逆にぼろ儲けのはずの1～２年が若干の赤字になったというぐらいなのでは。都市計さんはもともと利益率50％～60％で見ていますから、30戸/110戸として、なにもたいしてしなくていい２年までなら、赤字もでないかもしれませんね。大覚は南海の「瑕疵」が何百もあるといっていますが、それを1年点検、２年点検で補修していくのがむしろ慣習で、南海もそのための予算は絶対にとっているはずです(南海が瑕疵がないといっているのはこれから始まる裁判の手前であって、直さなければいけないところがあることぐらいは分かっていると思いますよ)。うちのマンションだって何百という瑕疵がありそれをきちっと直していってましたから。うちも受電設備とか関西電気保安組合から勧告があったみたいだし。しかしこのマンションの人達どうする気なのでしょうかね。まぁ結局は自己責任ですし、ユッケ食うのと同じかな？

【一部テキストを削除しました。管理人】

[411: 株式会社大覚]

　こちらの掲示板は大津京ステーションプレイスというマンションに関する情報を交換する場であると認識しております。当該マンションの話題から逸脱し、企業を中傷する場となってしまっている事について、非常に憤りを感じています。

　結婚式場およびヨットハーバーは、弊社とは全く関係ありません。
また、株式会社山下商事は金融業ではありません。
従業員一同に迷惑がかかっています。
　事実無根の内容を記載する事は、今後一切やめてください。

ご希望の方には当該マンションの瑕疵現場を実際に見て頂く事も可能です。
お電話にてご連絡いただきましたら、担当の者より追って日時を指定させていただき、ご案内させていただきます。

http://www.daikaku.co.jp/common/information_sp4.html

[412: 匿名さん]

やっぱりご覧になられているのですね。
今後も投稿の際は「大覚」のお名前でお願いします。

[413: 近所をよく知る人]

412さんに御意
今後は是非「大覚」のお名前で投稿願います。

しかしようやく実名で出てきましたね大覚はん。
でも誤解しないでね。決して貴社を中傷しているのではありませんよ。
大津京ステーションプレイスに関する情報（ポジティブもネガティブも含めて）を交換しているだけなんです。わかるかなぁ？？

[416: 周辺住民さん]

ここにネガティブな投稿をしている方で
自分はご近所付き合いで
トラブルを抱えていて、
明らかに不満の矛先を
大覚に向けている人もいますね。

結局、主観的な投稿が多いね。