福岡市近郊でマンションの資産価値を維持できそうな最寄り駅はどこだと思いますか？

[検討中]

マンションの購入を予定しています。
福岡市近郊でマンションの資産価値を維持できそうな最寄り駅はどこだと思いますか？
皆様のご意見をご参考にさせてください。

[781: 物件比較中さん]

話を戻します。
市内でもOKとの事ですので、薬院鉄板。地下鉄延伸、中央区人気の継続より。
西新、藤崎次点。少子化、空室増で学区の良好さ、住環境で何年もつか。
市内ポテンシャルでは、七隈線の薬院大通～別府まで。市外では篠栗、那珂川、春日に期待。
あくまで現状価値より維持という視点での予想です。

[782: 匿名さん]

地震考えなきゃ中心部でもいいんだけどねぇ…。

[783: 匿名]

終の棲家はやっぱ郊外の戸建が一番。
　
これは老後もヘルパーさんとか雇える資金があるから言えること。
　
貧乏人には駅前マンションが一番。
　

[784: 匿名さん]

郊外の戸建て派は痛すぎる。
スレの内容を理解できないようだ。

[785: 匿名さん]

4000万ならマンション買うよ…。戸建てなら、ちゃんとした大手でもう少しお金かけたほうがいいんじゃない？郊外なら土地が安いのかな？郊外の戸建てなんかに住んだら、子供が可哀想。

[786: 匿名さん]

このスレに参加してるマンション派のほとんどが天神博多勤務で全国規模の会社にお勤めで出張などもあるため、郊外ってのは考えにくいのでしょう。
郊外の戸建てに住まれてる方は、ほとんどが郊外の会社に車通勤をしていたりするので、利便性より自然環境を重視します。お互い価値観も職場も違うので、いくら議論しても無駄。
このスレはマンションvs戸建てではないので、別でやってください。

[787: 住まいに詳しい人]

薬院は警固断層直下で学区もイマイチ。商業エリアだと飲み屋などの自営業の方も多く、教育を重要視する風土は少ない。
それと、天神へのアクセスはいいものの、博多駅や空港へのアクセスが悪い。七隈線が博多駅まで伸びるといっても10年も先の話。それまでの間、不便が続く。
少子化になればこそ、優良学区の人気は益々上がる。現に、百道中・高取中・姪浜中は人数が増え続けている。
中心部は生徒数の減少。舞鶴小中への統合で見ての通り。
つまり、西新、藤崎、室見、姪浜駅の周辺エリアが鉄板ということ。
現在の価値も高いが、資産価値の維持も間違いないです。
七隈線の価格上昇は既に折り込み済みです。デベも馬鹿ではありません。

[788: 匿名さん]

室見、姪浜は厳しすぎる。供給過剰かつ遠い。西新も上がりすぎの感が否めない。
大幅な下落はなくても維持は微妙ではないでしょうか。資産価値は中心部により近い事が基本で、プラス学区やブランドなどが加味される。
赤坂、薬院、大濠、平尾は維持されるのではと個人的には思います。

[789: 物件比較中さん]

787さん
七隈沿線のくだりは新築の話をしてるのではないですよ。資産価値維持という視点ですから、鉄道が延伸されれば資産価値が維持されやすいのは自明です。新築は当然数年前から価格に折り込んでるでしょう。
テーマは現状の資産価値を維持していく最寄り駅ですから、どの沿線より七隈沿線が維持しやすいと思ったわけです。

[790: 住まいに詳しい人]

七隈線は正直、微妙ですね。
赤字ですし、福岡市の人口はあと10万くらいは増えるそうですが、どちらかといえば東や西が人口増加にあります。
東は千早、照葉、新宮。西は九大学研糸島。
七隈線のカバーする南西エリアは車がなければ生活できません。
空港線、西鉄、JRと同等には語れないでしょうね。
まずは黒字化しないこよには、本数の減少もあり得るでしょう。
価値が維持できるのは六本松までですね。

[791: 購入経験者さん]

因みに七隈線が博多駅まで延伸するのは10年後じゃなく2020年。6年後です。土地やマンションの価格を追っている人はわかると思いますが、はっきり言ってまだ土地代には反映されてません。まあ土地代が反映されるのは遅れるけどね。


http://chika.m47.jp/datak-21350.html
http://chika.m47.jp/datak-21480.html


考えてみてください。博多駅に着いた近郊都市や県外の人が天神に行こうと思ったら空港線を利用しますか？それとも七隈線を利用しますか？天神まで二駅でキャナルを通る七隈線に乗るに違いありません。空港線に乗るのは文字通り空港を利用する人か空港線沿線の人だけです。だから渡辺通り、薬院、薬院大通りに商業施設が集中するのは当然。現状ではそれを織り込んでいるとは思いません。薬院4丁目は高級感がありながら、利便性が増し、東京で言う南青山や代官山（行った事がないのであくまでイメージ）になる可能性を秘めています。

[792: 匿名さん]

そうですね七隈線も中央区までであれば利便性、環境ともに良いですね！薬院大通、桜坂、六本松あたりですかね。

[793: 購入経験者さん]

>福岡市の人口はあと10万くらいは増えるそうですが、どちらかといえば東や西が人口増加にあります。
東は千早、照葉、新宮。西は九大学研糸島。

東が千早、照葉、新宮が人口増加するのは納得できますが、西はせいぜい姪浜まででしょう。
糸島は良いイメージがあるものの人口は既に減り始めているんじゃなかったかな。
西は姪浜から西は鉄道の本数が減り東も西戸崎とか素敵だけど、鉄道の本数が過疎の村並み。
しかも都市高速までの渋滞があるのでマンションの中古価格は冴えない。

[794: 銀行関係者さん]

博多駅前郵便局跡地の再開発、九電記念体育館跡地（薬院大通）、九電城南クラブ・研修所跡地（桜坂）、九電保養所跡地（六本松）や九大六本松キャンパス跡地再開発と七隈線沿線の方が、大きく変わる可能性があると思います。

[795: 匿名さん]

>791
博多駅に着いた人が、空港線を使うか七隈線を使うかは、博多駅のどこに七隈線ホームが出来るか、天神のどこに用事があるかに依るんでは？
るるぶ等にも、博多天神間はバス100円と書かれてるし三つ巴ですね。

[796: 購入経験者さん]

>795

地元の人はバスが多いと思います。100円で本数も多い。消費税が10％になったら値上げするでしょうけど。
県外や近郊の人や急ぐ人は地下鉄も多いんじゃないかな。
問題は博多駅から３駅の天神駅と、２駅の天神南料金が同じかどうか。駅の位置は阪急の西側近だから、少なくとも空港線と比べてそれほど差がないのでは？どこへ行くかは天神南に用がある人のほうが多いと思いますよ。パルコ、ミーナ、新天町は天神駅のほうが近いけど、岩田屋、ソラリアで真ん中、大丸、三越、イムズ、大名、今泉、ロフトに行くのも天神南が近い。

[797: 匿名さん]

中央区か早良区北部の戸建が最も資産価値が落ちない。
マンションは10年過ぎるとかなり落ちるが、20年過ぎると誰も買わない。
それ以外の地区は売る事を考えない事だ。好きなところを持ち続けるのがベスト。

[798: 匿名さん]

実際に博多駅まで延伸されたら、地下鉄重視の転勤族流入の動きが変わると思います。
七隈線は織込み以上の上昇も期待できると思いますし、空港線は今が過剰過ぎる感もあって維持に不安があります。
今、鉄板と言われてる校区はともかく、姪浜や室見のちょいズレ地区は元々不便な地区だったこともあって微妙な印象。

[799: 匿名さん]

>793
3月に、海の中道大橋が２車線から４車線、橋のアイランドシティ側の道も２車線から６車線に増えました。
まだ、週末に一度しか通っていませんが、海浜公園の花見客で車は多かったのに、夕方も渋滞しませんでした。
夏の本番は、まだ未経験ですが、渋滞はかなり緩和されるのでは？
まあ、西戸崎のマンション価格が渋滞だけで決まるのではないでしょうが。

[800: 匿名さん]

797　今後の人口減でも最後まで資産価値が維持できるのが中央区と早良区北部って意見に
異を唱える人はほぼいないでしょう。
うちもそこのマンション住まいです。環境、学区、利便性最高です。
けど、率直に言って、戸建てにかなり未練があります。
私がいう戸建てとは、80坪以上の注文住宅です。
となると、やはり1.5億はみておかなければならないでしょう。
自力で建てるなら、世帯年収3-4000万くらいは要りますね。
庶民には夢のまた夢です。

[801: 匿名さん]

中央区は天神〜大濠、天神〜六本松（天神まで自転車で行ける範囲
博多区は博多駅周辺（駅まで自転車で行ける範囲
東区は千早、照葉
西区は姪浜
南区は高宮、大橋
早良区は北部
城南区は別府、草香江

この辺りが維持できるかどうか？では？
福岡市の人口が順調に増えて景気も好調であれば維持できると思うし減って景気が悪くなればどこも落ちる
薬院周辺は今後の開発で大きく変わると思うし室見、姪浜は過剰でももとが買いやすい住みやすい価格だから価格の割に人気学区って事から人口が減らないのであって資産価値の面では維持できると思う

[802: 購入検討中さん]

地価が高いからといって6000万で購入したマンションに２０年住んで6000万とほぼ変わらない価格で売却できるという訳ではないですよね。自分だったら土地が良くても買わないなぁ。

[803: 匿名さん]

>802
そんなの戸建ての建物も価値が減るのは同じ。
(戸建ての方が貸したりするのが不人気な場合があるから同じとも言えないかも知れないが)

土地が土地がと言って戸建てに拘って、不便な戸建てを買う人は、この掲示板には来ないはず。
便利なマンションを買いたい人が多いですから。

[804: 匿名さん]

薬院大通駅前の築30年のマンションが1300万円というのは、高いの？安いの？
価値は土地代だけだと思うけど。

[805: 匿名さん]

>804
それだけの情報で高いか安いかなんて回答できるはずがない。

[806: 匿名さん]

それが80以上なら安い！

[807: 購入検討中さん]

新築時の価格は？

[808: 匿名さん]

新築時の価格は知りませんが9階で75平米くらいです。
薬院大通駅まで徒歩2分。知人が検討してましたが、売主がやっぱり1300万円では売らないと言い始めたのでご縁がなかったそうです。

[809: 匿名さん]

間取り、設備、周りの環境、管理状態、駐車場の有無、管理費等の滞納金の有無なんかで中古価格なんて変わるでしょ。

築30年だと、物件規模によっては、旧耐震基準か新耐震基準か微妙。そこも重要。

もし、旧耐震基準だったら安くても薬院近辺なら買わないけと。

[810: 購入検討中さん]

管理費等の滞納って実際あるの？
以前、200戸規模のマンション検討してて滞納０で今住んでるマンションも０なんだけど、、、

[811: 匿名さん]

滞納者は生活も逼迫してて早く売るしかないので、実質ゼロのマンションがほとんどじゃないですかねえ。

[812: 購入検討中さん]

滞納ありますよ。任意売却物件でよく見かけました。物件自体は安くてお得だと感じるものばかりですが、滞納した管理費等も買主が負担しなければならない場合もあって買うのやめました。

[813: 購入検討中さん]

滞納した分って買主が払うなんて、、、
物件がそれだけ見合った条件ならいいけど買い手見つかるのかな？
いい物件に出会えたと感謝します

[814: 匿名さん]

>813
滞納分を買い主が払う話は、中古購入ガイド等にも、結構、最初の方に書いてありますよ。
たまに有りますし、要注意です。

[815: 匿名さん]

中古なんて嫌だな〜

[816: 購入検討中さん]

資産価値は維持が出来てたんでしょうか。。
年月経っても見栄という意味では維持していけそうですね。

[817: 匿名さん]

800＞

理想ですね。
しかし、130㎡ならそんなにしませんよ。そもそもサラリーマンには6000万超えはキツイですね。

[818: 匿名さん]

>816の意味が分かりません。
砕いて教えてください。

[819: 不動産購入勉強中さん]

皆さんが言われている早良区北部と言うのは百地浜を含む意味で仰っているのでしょうか。

[820: 匿名さん]

»819

皆さんの書込を拝見すると百道浜、西新、城西、百道、藤崎、高取、祖原などの百道中と高取中の校区が資産価値の高い『早良区北部』ですね。

[821: 匿名さん]

百道浜も入るんだ。。。
資産価値が高くても、住みやすさとか利便性とは両立しないんですね。

[822: 匿名さん]

照葉や大濠もそうだけど金持ちに利便性は関係ないみたいです。

[823: サラリーマンさん]

百道浜は風が強いですが、住みやすいし利便性が高いですよ。どこと比べてますか？

[824: 購入検討中さん]

利便性が良いと学生やフリーター等多種多様が住みやすいしね。

[825: 匿名さん]

確かに薬院、西新は住みやすく資産価値も高いが学生や単身者が多い
そうなると自然とゴチャゴチャしちゃうもんね。

[826: 購入検討中さん]

室見は？

[827: 匿名さん]

826
地価も上がってるみたいだし、資産価値維持の面では比較的安全かと。南庄とかまで離れちゃうと厳しいかな。ただ、しばらく物件でなさそうだね。

[828: 匿名さん]

そもそも、最近の早良区北部はいい物件がないもんね。
もう開発しつくされて、今からは２、３点は妥協が必要。

[829: 匿名さん]

102番で語られてる話ですね。

駅から遠かったり、囲まれてたり。
敷地が狭くて駐車場の大半が機械式だったり、100%なかったり。

[830: 匿名さん]

西新はパチンコ屋が邪魔。奴らは北朝鮮には送金するが日本では納税しない違法ギャンブル。パチンコ屋はマルハン(日の丸を恨むでマルハン)のように反日朝鮮人がやっている。
日本で治安が悪いのは在日朝鮮人が多いところ。千代が良い例。

[831: 購入検討中さん]

『資産価値を維持している』の基準は購入当初は別として、何年後までくらいが目安ですか？

[832: 匿名さん]

10年までは変わらない、は基本じゃないかな？
20年変わらなかったら完全に維持だよね！

[833: 匿名さん]

中古価格見ると立地はもちろん大事だけど、GMシリーズは「維持」の確率が高いと思います。福岡だけかもしれれませんが。

[834: 匿名さん]

そうね。
場所で維持できてる所はもちろんだけど姪浜とかになると物件によって価値が変わるもんねー。

[835: 匿名さん]

だからこそ、人気エリアは新築が出ないので資産価値が高いのですよ。
ドンドン新築を建てられるエリアは中古は暴落します。
少し高くても新築がいいですからね。
人気エリアのマンションはビンテージマンション化しますよ。

[836: 匿名さん]

早良区北部(百道中・高取中校区)GMが鉄板。

[837: 匿名さん]

>835
逆に、踊らされてイマイチ物件も売れちゃう現実。

ヴィンテージマンションなんて、バブル期にのに数軒。
最近は妄想だから、騙されないように。

[838: 匿名さん]

>836
そうかな？
近年、そのエリアのGMで完売に苦労した物件あったよね。
新築で不人気は、将来、中古でも不人気でしょ？

[839: 匿名さん]

大濠GMが鉄板だよ。

[840: 住まいに詳しい人]

838さんは百道浜のタワマンの事を言ってるのかな？
不人気と言うより、価格帯が福岡では最高レベルに高かったからね。
そんなにポンポン売れはしない。今と違って不動産市場も停滞期だったからね。
でも結局、値引き0で完売した。積水にとっては大成功。これが結果だよ。
先日も最上階の1.5億の中古が売れたらしい。

[841: 住まいに詳しい人]

今はどんなマンションでも売れる。(多少割高でも)
マンション相場は経済状況で数百万は簡単に変わる。
売れない時期に安く買って、売れる時期に高く売るのがセオリー。
人と逆の動きをしないと。ただし、人気エリアを選ぶ事と、自分が住んで満足できる物件を選ぶこと。
資産価値と使用価値のバランス。

[842: 匿名さん]

>840
売れないから最後は系列会社に卸して賃貸にしたらしいよ。
売れ残ってた間、ずっと管理費や修繕積立金を積水がはらってたんだし、あれで大成功なはずがないでしょ。

[843: 匿名さん]

グランドメゾン百道浜villaも苦労してたよね。

[844: 匿名さん]

照葉もグランドメゾンの名前入れただけで、売れ始めてるらしいよ。
皆さんブランド好きですね。

[845: 匿名さん]

積水信仰は福岡だけだよね。
野村、三菱、三井よりも高いのはあり得ない。

[846: 匿名さん]

ドンドン新築建てれる人気地区なんて市内に残ってないでしょう。
再開発した千早ですら既に空きスペースないって話だし。
あえて挙げれば照葉は該当するけど、あそこは特殊で全部のマンションが完売していくようなら、交通インフラが整備されて人気地区に化ける可能性も。
今んとこ、それまでに何十年かかるんだって話ですけどw

[847: 匿名さん]

USJの誘致に成功したらインフラは整備されるだろうな。
大陸からの観光客が大挙して押し寄せる町になんて住みたくないけど。

[848: 匿名さん]

照葉にUSJは無いよ。
そこまでの土地はもう空いてない。
それに、内陸より地代が高い。
まだ、久山や新宮の方が可能性があるんじゃない？
まあ、まずはライバルの仙台や沖縄に勝たないと。

[849: 匿名さん]

福岡に招致できるなら久山に一票かな。
もし久山ならコストコの所に新幹線の駅できそう（笑）

招致できるなら久山は絶対あがる！
まさにギャンブル。

[850: 匿名さん]

でも、生活が不便そう。コストコばっか行ってても太るしね。

[851: 匿名さん]

早良区北部のGMが間違いないって。買えるだけの資金があれば。
それ以外はほとんどギャンブル。

[852: 匿名さん]

で、実際早良区北部で購入した価格より高く売れた物件ってあるの？

[853: 匿名さん]

さぁ、住んでないから分からないけど。
普通、中古は値下がりするけど、その辺は値下がり率は年利1%って聞いたよ。
他は数年で2ケタの下落もあり得る。
百道の建て替えマンションももう残20の最終期らしい。
100戸がすぐ売れた。これが強さ。

[854: 匿名さん]

祖原であったことあるよ
新築3000万が築7年が3180万。
祖原でそれだから百道とか商店街周辺はもっと上がってるか10年経っても同額だろうね

[855: 匿名さん]

ちなみに姪浜でも築10年前後で維持のマンションもあったことある
確実に早良区北部の影響だけど

[856: 匿名さん]

千早も先日出た物件が購入価格を上回ってましたね。
世間的に新築マンション価格が下がってる時期での話だから結構すごいかも。
昔、薬院や大濠でも聞いたことあります。

[857: 匿名さん]

千早の物件はいくらが何年でいくらになりました？
参考にお聞きしたい。

[858: 匿名さん]

千早は最高で500万高ってのがあったらしい。

[859: 不動産購入勉強中さん]

千早は知ってる限りではプレミスト千早タワーの
５００万高、３５０万高、２５０万高。

薬院のグランドメゾンも２００万高くらいじゃなかったか？

[860: 匿名さん]

それってほぼ新築じゃん^_^;
まぁ上がっただけすごいから今から楽しみだね

[861: 匿名さん]

結局2年くらい前までに買った人が正解って事だね。今からだと割高だものね。

[862: 匿名さん]

そうだね。2011,12年あたりに買った人は大正解。
中古でも値上がりの可能性あり。
今は不動産ミニバブルだから。
今新築をつかむのは、将来的に割高になる場合が多い。

[863: 匿名さん]

ザ千早も500万高があったと聞いています
2千万後半を3千万前半にして売れているようです

[864: 住まいに詳しい人]

まあ要するに短期間で値上がりしたのは千早。その理由は売り出し価格が安かったから。
値上がりした物件は千早駅の駅近でダブルアクセス。バスまで入れるとトリプル。
千早並木通り沿いは急激に百道浜みたいな雰囲気の街となっており行ってみて驚いた。
博多駅の発展と、再開発の雰囲気の良さで見直しが入っている。
香椎１中なんかは随分と良くなったみたいだし、住人が街を変えるというのは本当。
将来的には姪浜と人気を分けるんじゃないか。職場が博多駅周辺なら千早。
天神周辺なら姪浜や別府あたりまで。しかし千早が発展した分、香椎が寂れているのが残念。

[865: 匿名さん]

香椎は立ち退き交渉がうまく行ってないってのもネックになってるからね。
その点同じ副都心再開発としては、何も無かった千早に新駅が出来て綺麗に整った。
同じ副都心の西新に再開発が入ったとしても香椎と同じようになってたかもね。

[866: 匿名さん]

千早も新築の売出し中は便利な街になるのが織り込み済の高い価格設定といわれてたけど、実際は当時の想定以上の価格になってしまってるんですね。

[867: 匿名さん]

室見あたりは再開発したら化けるかもね。

[868: 匿名さん]

室見は再開発する土地がないもんねー。
千早が最後かも

[869: 匿名さん]

>868
再開発は土地があるからするんじゃないよ。
土地がなくても、立ち退かせるんだよ。
だから「再」開発なんだよ。

香椎は土地は無かったが、商店街まで立ち退かせたよ。

[870: 匿名さん]

立ち退きできる土地、室見にあるかいな？
室見…ねぇ。
戸建て立ち退きはかなり難しいよ。
室見でもちょうど海沿いの1と2丁目ならあり得るかもね。

[871: 匿名さん]

照葉が化けると思っている
人気が出る前の千早と同じような
しかしわたしはもう千早に買っちゃったから無理

[872: 匿名さん]

ありゃー千早より照葉でしょ。

[873: 購入検討中さん]

冷静に考えて、東区は無いでしょ。
中央区、早良区北部、城南区一部が維持。
そもそも照葉購入する人は永住がほとんどでしょうから、資産価値とか上がらない方が、固定資産税上がらず、いいのでは？
賃貸、売却を視野に購入するなら、無理してでも上記地域の駅近物件がセオリーでしょうね。

[874: 匿名さん]

>873
あくまで個人の意見で実際千早は高値で取引されてるけどねw

[875: 匿名さん]

維持するには通勤通学、学区は重要
ただただそれだけ。

[876: 匿名さん]

千早を始め、再開発地区は土地をさばくため最初に買った人はお得かな。
後から買う人は割高の傾向。
数年住んで、さっさと売り抜ける方がいいよ。
将来的には人気は？だから。

[877: 匿名さん]

地下鉄沿線は県外者の人気でもってるからね。
百道なんて市内の人間は住みたがらないし。
千早は利便性が悪くならない限り（駅が無くなる等）大丈夫でしょう。
需要に対してもう土地も無いしね。

[878: 匿名さん]

根っからの博多人で百道に住む気はないけど支店経済都市ふくおかにとって県外の人がたくさんいるのは当たり前だし福岡が支店経済都市でなくなったら価値はどこも下がるよ。
それと百道に福岡市民が住みたがらないとは初めて聞きました
上の書き込みでいくなら県外の人が好む百道は資産価値が下がりにくいって事だよね。

[879: 不動産購入勉強中さん]

>878

原発から逃げて福岡に来ている人もいるから玄海が動けば東に逃げる人もでるかも。

[880: 匿名さん]

文脈から判断すると、どうも千早住民が百道や西方面を貶めているようだな。