旗竿地の適正価格

[購入検討中さん]

旗竿地の適正価格ですが、同じ道路付けなら、竿地を抜いて旗の部分で考えればよいのでしょうか？
例えば、旗50坪、竿10坪で、同じ道路付けで周辺の坪あたり100万なら、50×100=5000万で良いでしょうか？
土地に詳しい方、ご教授ください。

[81: 匿名さん]

地価の安い地方なら、ありえないのでしょうけど
同じ５０００万で２７坪と、３４坪、２割広くなって同じような日当りなら迷うよ

[82: 匿名さん]

そもそも、そんな狭小土地を買うくらいなら、郊外の方が遥かにマシ。

[83: 匿名さん]

よくみかける旗竿2.5ｍは駄目だな
塀こさえて3ナンバー車入れたらドアがあかない
車をすり抜けて家に向かう時に汚れた車で服が汚れる
竿の部分が日当たりわるくなりがちで苔て空気が重い家になりがち

[84: 匿名さん]

自分の所の旗竿地はいいよ。
皆が言っている旗竿地のデメリットを全て
凌駕しているから。
旗竿地にして本当に良かったよ。

[85: 入居済み住民さん]

何回も言ってますが、ある程度のゆとりがあり、間取りを考えれば、本当に旗竿地は快適です
同じは予算なら広い土地がてにはいるわけだし、積極的に検討すべきです

[86: 匿名さん]

『凌駕』：他を凌いで、その上に出ること。

「皆が言っている旗竿地のデメリットを、全て凌駕している」ということは、
「皆が言っている旗竿地のデメリットよりも、さらに悪い点がある」という意味。

流石、旗竿地を購入される頭脳をお持ちの方は違うね。



私だったら「デメリットを凌駕するメリットがある。」もしくは、
「デメリットは全て該当しない。」のであれば、購入を検討するけれど。

[87: 入居済み住民さん]

竿が3m以上の旗竿地で後悔している人いますか？
恐らくほとんどいないのでは？

[88: 匿名さん]

土地区画を計画するセンスが問われる。
3ｍあれば十分だが、それがムズかしい。
潰れたある会社は下手だった。
社員は社長の土地区画のセンスは抜群と言っていたがね。

[89: 匿名さん]

>86、理屈捏ねて…
めんどくさい人だね。
友達いないでしょ?

[90: 匿名さん]

3ｍだと資産価値半減ってかまったく価値がない
竿は幅4ｍないと正常な道路になれない
地主と知り合いで相当に安く買うとかはあるけど
不動産屋から買うとかあり得ない愚行

[91: 匿名さん]

>89
自己擁護、乙。
日本語間違えて低脳さを晒しておいて、それを指摘されたら、相手の人格否定とかw

そんなんだから、旗竿地なんて手を出しちゃうんだよ？

[92: 匿名]

>>90
接道と竿を混同するなよ

[93: 匿名さん]

90はどこに住んでる田舎者だ？

[94: 匿名さん]

自動車規格は、車幅は乗用車で２．０ｍ以下、軽自動車で１．４８ｍ以下。駐車場としては、一般的に片側乗り降りでも車幅＋１ｍ程度、両側乗り降りだと車幅＋１．５ｍ必要と言われている。
このため、３ｍ程度の竿部分に駐車スペースを設けると、片側乗り降りだとしても玄関までのアプローチとラップしてしまうため、竿幅が４ｍ程度なければ、旗部分に駐車場を設けなければ、間口はとても圧迫感のあるものになってしまい、土地としては価値が無い。
横槍だが、９０が言いたいのはこういうことだろう。

車を所有せず、主に公共交通機関を利用する人間だと、こういう心配は必要ないけどな。

[95: 入居済み住民さん]

うちの竿は5m
たけど駐車場としては使ってないよ

[96: 匿名さん]

>91、
やっぱり友達いないでしょ？

[97: 匿名さん]

都内の分譲地、３駅２路線
車なんて、週に１回乗る程度だと、置けるだけで十分
さほど不便はしないですね。

最近は、カーシェアリングとか流行ってるみたいなので、
それでもいいかもと思いますね。

[98: 匿名さん]

竿幅5mの旗竿地？ずいぶん変な形状だね。
昔ながらの土地を文筆したのかな？

[99: 入居済み住民さん]

５(´･ω･`)ｍといったら、旗竿いわんかも

[100: 入居済み住民さん]

5mの竿の奥に旗が60坪あります
近隣の50坪より安く買えて満足してます
これも旗竿地の人気がないせいです

[101: 匿名さん]

旗竿地って、袋小路だから、風水とかでも良くないって言われてるんだっけ？

[102: 匿名さん]

それはないんじゃね？
神社とか寺とか参道+本殿の旗竿に似た形状だし

とにかく幅４ｍ以下の旗竿は相場の１/３以下でないと買ったらだめですね
つーのが結論ぽい

[103: 匿名さん]

旗竿地は土地の分筆による副産物。
異形な土地でないかぎり、竿が４ｍもあればもう一方の土地がかなり狭くなるよね。
それに旗竿地も４ｍ×竿の長さの面積が家も建てられない土地を過大に持つことになりメリットなんてないわな。
３ｍあれば、片方に寄せると普通に運転席のドアは開けられるし、それ以上に余裕のある通路になっちゃうと新聞配達のバイクや子供の友達のチャリなどが車の横を通り、キズだらけにされるわ。
よって３ｍでええ。

[104: 匿名さん]

分筆の時に旗竿を作ってそれを顧客に押しつけるのは悪徳不動産屋
共有道路を作って旗竿にならないように分譲すべきだね

[105: 匿名さん]

＞104　

あなたは裕福な方、それとも田舎もん？
うちは一種低層で40/80だから竿地でも土地面積に含めてくれる方が有難いがね。
また私道の共有負担なんて嫌やし

[106: 匿名さん]

一種低層で40/80な地域ならたいてい外壁後退規則があって旗竿の面積を生かせない場合が多くね？
150平米から200平米だととくにそうなっちゃうよねぇ
大きな土地ならともかくなんかすごい惨めなパターンになりがち
ほんとデメリットだらけ

[107: 匿名さん]

>>105

あなたは裕福な方、それとも新築ボケ？
いずれわかるよ～

[108: 匿名さん]

＞107

そう裕福な新築ボケだよ

[109: 匿名さん]

>106さん

外壁後退規則についてもう少し詳しく教えてくれませんか？

[110: 匿名]

スレ読んだけど今日が何の日か知ってるやつは2人くらいだな
それ以外は田舎者なので、そりゃあ旗竿はありえないわな

[111: 匿名さん]

第一種低層で40/80、おまけに旗竿地？
竿部分も考慮しないといけないってことは、間違いなく芋も狭小だろうけど、北側斜線で、2階建てにすることすら困難だったろう？ましてや、南側に庭なんてのは絶望的だろうし。
ただでさえ圧迫感が高い旗竿地なのに、その土地は無いわ。例え23区内であっても地雷レベル。予算見直しか、郊外に変更が妥当なところ。それか、都心にこだわるならマンションだね。

[112: 匿名さん]

＞111

高台になってるから圧迫感もないし、2階建てで南側に庭もあるよ。
俺も当初不動産屋から希望の土地に物件が出たと連絡があったが敷延だったんで無視してた。
でも他になかなか出てこないからぶらーっと現地に行ってみたらこれはこれでありやな　と判断したわけ。
決めるまではかなり迷ったけどね。
旗竿、敷延は暗～い、じめっとしたイメージがあるが、
幸いうちは日当たり・風通しもいいし、通りから見られることもないので今のところは満足してるよ。
将来的にあなたがた専門家が言うようなデメリットが出てくるかも知れんが、それは納得済なので仕方ないわな。

[113: 匿名さん]

建ぺい率４０％容積率８０％ならば旗と旗合わせて５０坪ならば理論的には４０坪の家がたつ
ところが外壁後退１．５ｍがあると旗の外周から１．５ｍ下がった四角が実際に建てれる面積
総二階にしてもその倍までが容積の限界になる
つまりせっかく５０坪も土地があっても実際の家は３０坪以下しか建たなかっりするわけ
３０坪といえば１００平米、２階建てなら階段があるのでマンション１００平米より狭くなる
特に郊外で旗竿に分筆されて売られてる土地は注意が必要
四角い土地とは事情がちがってくるよ

[114: 匿名さん]

＞112
都内とか、地価が高いところでは
日当たり良ければ、検討する価値ありますよね。


＞110
水族館が無料の日

[115: 匿名さん]

埼玉だと竿部分は建ぺい率、容積率に含められないので要注意ね。

[116: 物件比較中さん]

旗竿地の接道も、やはり南道路が価値が高いですか？

[117: 匿名さん]

＞113

112だが、総二階建で竿の部分含めた土地に対し容積率79.2%だから
うちに関しては外壁後退1.5mとかいうものは関係ないってことなんだろな。
あんたは不動産屋さんっぽいけど、外壁後退1.5mってかいう制約がある場合は当然買い主に対し重要事項説明書で説明はあるんだろ？

[118: 匿名さん]

外壁後退は自治体によっても様々だから。

現に117さんの家は建ってるんでしょ。建築確認も終わってるんだから大丈夫なんでしょ。
旗竿はできれば避けたいけど、全部が全部ダメなわけではなく、まれにイケてる旗竿もあると思うよ。

[119: 匿名さん]

>117
ちなみに、土地の坪数は？

[120: 匿名さん]

>115
さいたま市は緩和条件があるから一律に算入不可ではないよ
他の市町村に緩和条件があるかどうか知らないけど
うちのご近所さんは竿が2.5m幅の家が算入不可、3m幅の家は算入可でした

[121: 匿名さん]

＞119

44.8坪
旗竿のくせに狭いだとかは大きなお世話だからね

[122: 匿名さん]

第一種低層であれば、北側斜線等の制限はあるが、自宅が日陰になってしまうような高層建造物が建つようなことは無く、
建蔽率が低ければ、土地が広くなければ大きな家が建てられないのは事実だが、密集度は少ないので、圧迫感は少ない。
第一種低層の40/80は、一戸建ての環境には最も優れた土地。
そんな中で旗竿地とはいえ、高台で日当たり・風通しが良く、44.8坪もあれば、121の土地が好物件なのは間違いない。

このスレには、南向き、棚田、雛壇、全面間口、正方形、角地等々、最良物件のみ以外は認めない的な風潮があるが、実際にそんな土地はなかなか無い。僻みが入っているのかも知れないが、良いものは良いと認めるべき。

[123: 匿名さん]

44.8坪で40/80の地域で風とうしもよく密集せずに容積率79.2%を実現してるのを逆算すると竿の短い好物件なんだろう
旗竿としては珍しい方じゃないかな？

[124: 匿名]

できれば隣の旗竿の通路が庭の南側にある四角い土地を買いたいな。
南側に隣の人しか通らない3мの通路があれば日当たりも確保されるよね。

[125: 匿名さん]

＞123
南側の家より一段高台になっているので風が通り抜ける。
またお屋敷街の分筆なのでまわりの家の庭が広いというのもあるんだろう。
ということで竿が短いってわけではない。
結構高齢の方も居てるので、まわりも分筆が進むと趣のある景色が変わってしまうだろうな。
逆に考えると、うちが建ってまわりの人もあまり面白くないだろうなーと思う。
でも生活に余裕のある人はやさしいわ。　逆に気を使ってもらい恐縮。
いつまでもお元気でいてもらいたい。

[126: 匿名さん]

なるほど、うちの近所にもおそらく似たような分筆地があるけど
自治会の要望の分筆制限以下に分筆して分譲してるので周辺住民はかなりにがにがしく思ってる
不動産屋はそんなこと説明せずに売るんだろうなぁ。。あこぎだね

[127: 匿名さん]

不動産業はあこぎな商売だよ。売主に入れ知恵をしたのだろうけど、とある自殺物件では、家を解体し、土地を整形地と旗竿地に分筆して売り出していた。
土地探しをしている時に、実際に現地を見て回っていたら、たまたま散歩している方が教えてくれたので、それを問うたら「分筆してあるため、別の土地。告知義務は無い。」と開き直られた。

結局、その一件が発端で信用できなくなり、その不動産屋では購入を見送ったけど「新規造成地でもない限り、分筆して売り出している土地は、往々にして何かしらの問題があったために、そうしている」という話を聞いて、分筆されたような旗竿地は良い印象が無い。

[128: 物件比較中さん]

別に気にしなきゃいいんじゃない
旗竿地に限った話じゃないと思うけど

[129: 匿名さん]

ゴミ分別収集ＢＯＸってのを持ち回りで庭先に置くようになってんだけど
売り出し中の３ｍの旗竿地だといったいどこに置くんだろうと余計な心配してます
てか普段のゴミ出しもゴミを隣の家の真横に置くことになるのかなぁ？
まぁ売れてないし売れそうにもないからほんとよけいなお世話かな

[130: 匿名さん]

＞分筆して売り出している土地は、往々にして何かしらの問題があったために、そうしている」という話を聞いて、分筆されたような旗竿地は良い印象が無い。 　

そんなこともあるかも知れんが、安い買い物ではないのでその辺は言われんでも調査してるわ。
前にどういう方がお住まいで、なぜ売却したかもすべて聞いている。
坪単価100万前後の土地を88坪そのまま買える人って今の時代そうそう居てないからちゃうかな？　　
よう知らんけどね・・・
私はこれで退散しますわ。　有難うございました。