旗竿地の適正価格

[購入検討中さん]

旗竿地の適正価格ですが、同じ道路付けなら、竿地を抜いて旗の部分で考えればよいのでしょうか？
例えば、旗50坪、竿10坪で、同じ道路付けで周辺の坪あたり100万なら、50×100=5000万で良いでしょうか？
土地に詳しい方、ご教授ください。

[421: 匿名さん]

旗ってだけで、かったるい。
スポーンって車を停めたい。

[422: 匿名さん]

北道路、旗竿地、割安でも避けたい。

[423: 匿名さん]

＞４１９
旗竿地の方が竿分土地が広くて価格が一緒なら分かるけど、坪単価が同じはひどいですね
さらに擁壁まであるってことじゃ旗竿側は売れないでしょ

どこの悪徳不動産屋が売ってのか知りたいなぁ
物件の場所を教えて下さい

[424: 匿名さん]

>422

北道路の旗竿地って整形地の南側ってことだろ
考えようによっちゃ北側の整形地より条件がいいと思うけどなんで避けなきゃいけないの？

[425: 匿名さん]

北道路の整形地のメリットを引いただけでしょ。

[426: 匿名さん]

とある地方の旗竿地（旗50坪、竿10坪）の実話。
古屋が痛んだため、解体して更地にし、売却することにした。
不動産屋には反対されたものの、利便性が高い地区であり、
南側は公園で、日当たりも抜群であるため、買い手は付くと、
売主は周辺の地価に併せて1500万円で売りに出した。
不動産屋の見立て通り、買い手が付かない。
不動産屋の勧めもあり、渋々、1200万円まで値を下げた。
しかし、買い手が付かない。
1000万、900万、800万と段階的に値を下げた。
何人か接触があったものの、やはり買い手が付かない。
今度は、売主に急用で資金が必要になったため、500万まで値を下げた。
されど、買い手が付かない。

これが旗竿地の現実です。
売りに出してから早3年…そろそろ誰か買ってくれないだろうか。

[427: 匿名さん]

痴呆は論外

[428: 匿名さん]

>426
どこの都市の話？住所を教えて！！

竿の幅が3m以上あって、近隣の整形地が坪30万円以上でコンスタントに売れてるなら場所なら是非買いたい
旗だけ考えても坪10万だからね

[429: 匿名さん]

坪単価が30万しないような地域は、
土地が余っていて、手頃な価格の宅地が
簡単に買えるから、評価が低いのでしょう。

坪単価が、100万を超える地域とは、
事情が違うのでしょうね。

[430: 匿名さん]

都市部の旗竿地は上下水道が他人の土地通ったり境界に紛争があったりとややこしいのが多いね。

[431: 匿名さん]

そんな業者、流石に無いだろう
あるなら、晒して欲しいね

[432: 匿名さん]

なんかさぁ、４１９とか４２６とかさも本当のように書いてるけど具体的な場所を聞かれるとダンマリなのね
作り話をするならもっと真実味のある話しを作らないとね♪

[433: 匿名さん]

普通は書きたくないだろ（笑）

[434: 匿名さん]

自分の住んでる近所でも場所を晒す奴はなかなか居ないよ。

[435: 匿名さん]

「○○地方では」ぐらいは書けるんじゃないの？

たとえば、北陸では、
雪かきがたいへんだから
旗竿は売れないとかあるんじゃないの？

[436: 匿名さん]

426なんてそこまでしても買い手がつかない土地なんだからここで紹介してやった方がいいんじゃないの
ずいぶんの内情に詳しいからお友達とかお知り合いの話なんだろうし

売りに出してる＝レインズに登録してるってことだから土地自体は特定されてもかまわないはずだよ
坪30万なら地方都市の結構いい立地だろうから場所を書いても恥ずかしくないよ思うよ

実は坪30万じゃなくて坪3万の土地でしたってことならちょっと書けないと思うけど

[437: 匿名さん]

＞428さん
426で書いた内容は単なる愚痴です。
言い方が悪いですが、こんなスレで宣伝して売れるとも思ってませんし、
場所を公開する意味が無いと思うので、公開はしません。

地方ではありますが、新幹線停車駅の隣駅で徒歩7～8分。
駅周辺は飲食店や商業施設もあるため、衣食住に困らない好環境だと
個人的には思うのですけどね。
近所の区画整理が入った整形地では、30坪という手狭になった区画は
売れ残っていますが、坪30万円で売りに出されても、すぐに買い手が付く
という環境です。

ちなみに、500万円に設定した時は、表向きの情報公開はせず、不動産屋から
接触があった方に打診してもらっただけです。
資金繰りは何とかなったので、現在も800万円で売りに出してます。

[438: 匿名さん]

駅前で坪30って、どんだけ田舎だよ

[439: 匿名さん]

坪30万円で新幹線停車駅の徒歩10分圏内ってことは、まあ田舎だよな
田舎で駐車場の間口が一台分しかない旗竿地は売れないよ

グンマーとかトチギーとかの家は１人１台、１家に３～４台の車があるのが普通
２台ならともかく３台４台の車を縦列で置くなんて無理がある
また土地があるのに外に駐車場を借りるなんて有り得ない

同じ800万なら426の土地を買うより、駅から車で5分10分離れた坪10万の整形地を80坪買った方が住みやすい
田舎は会社に行くのも買い物に行くのも車がデフォ
駅から徒歩というのはほとんどメリットがない

旗竿地に価値があるのは車が必要ないとか１台で済むとかの都会駅近だけ
竿を駐車場に使えるし、そもそも土地が足りてないから少々条件が悪くても買い手がつく

[440: 匿名さん]

買ってもしょうがないのはほとんど土地の出ない都心部だけでしょうね。
郊外ミニ開発の旗竿建売りとか買ってる人を見るたびに「だまされたんだなぁ・・」と思う。
ネットのある時代なんだから大きな買い物の前には調べればいいのにねぇ・・・。

[441: 匿名さん]

うちの実家近隣とか、こんな感じだけど
これも旗竿だよね？
入母屋で平屋と車庫は納屋付き３台分ぐらい

田田田田田
田居宅車田
田庭庭庫田
田畑道田田
田畑道田田
公道公道公道

[442: 匿名さん]

地方の旗竿地はゴミだけど都内の旗竿地はお宝の宝庫

[443: 匿名さん]

>441
この図の「田」と「畑」が「居宅」の人の土地なら旗竿とは言わない

[444: 匿名さん]

＞443
赤の他人では無いけど、本家のだったり
相続で分家のだったり、貸してたり
いろいろかなぁ。

雑種地になると、税金かかるとか、
昔からの利用形態とか
いろいろ理由はあると思う。

[445: 匿名さん]

広告でダブル旗竿地を見ました。
整形地の両側が竿です。
真ん中に串を刺すと団子三兄弟みたいになります。

[446: 匿名さん]

>444
田んぼと畑が自分の土地じゃないならどうやって車を車庫にいれるの？

道→庭→車庫で行けば入れられるけどずっとバックで入れるんだよね
そんなところに3台も車を入れたらどうやって一番奥の車を出すの？

田舎でそんな土地はやだなぁ・・・

[447: 匿名さん]

田舎の農家だから庭が広いんだよ、きっと。

[448: 匿名さん]

たぶん、我が家の敷地は、この田の字の□より狭いんだろうなぁと思う。

[449: 匿名さん]

２ｍ以上の接道がないと再建築できなくなったのが昭和４０年代だっけか？
その後度重なる大災害も経験したし今後の災害いかんでは接道義務は４ｍまで拡大されるかもなぁ。
てか、そうすべきだわ。

[450: 入居済み住民さん]

都心で4mの接道あれば立派な整形地だよ。田舎基準でもの言うな。

[451: 匿名さん]

そんな考え方だから、海外から「日本人はウサギ小屋に住む」なんて馬鹿にされるんだよ。もっとグローバルな視線を持たないと。
インターネットが発達して、どこにいても情報収集が可能な時代なんだから、わざわざ、狭小地に、息が詰まりそうなウサギ小屋を建てて住む必要は無い。田舎の広大な土地に豪邸を建てた方が、はるかに健康的だぜ？

[452: 匿名さん]

現実は、ネットが発達した結果、
地方拠点を閉鎖して、都市に集約なんだよね。
だから、都心回帰で人が増えてるし。

住環境だけを考えると、
都心の半分の予算でも地方の豪邸のほうが良さそうだけど、利便性と仕事がねぇ・・・・

あと、建物は償却してすぐに無価値になるけど
土地は減らないから、子の世代を考えると
やっぱり都内だなぁ

[453: 匿名さん]

結論から言えば、「土地を資産として考える」のであれば、
売却時に価格が3～4割減となる旗竿地は止めたほうがいい。
分筆なんて愚行で作られた旗竿地は、景観を悪くするだけ。
造成直後は分からないだろうけど、建物が建つと、圧迫感が
有り過ぎて、旗竿地が売れない理由が良く分かるよ。

[454: 入居済み住民さん]

資産として考えるか、住みやすさ(間取りなど工夫は必要)を取るか、だから売る予定がなければ旗竿地もあり
ただし、都心部の話で坪100万以下の田舎は広い整形地がいい

[455: 匿名さん]

防災の問題　消防車と救急車がすれちがえる４ｍはほしい
景観の問題　ほんとに見苦しい
都市計画の問題　一度細かく分筆され旗竿とか作られると再開発不可能

いまのめちゃくちゃなミニ開発を規制するためには接道義務の拡大もやむを得ないのかもね
安全で住みよい美しい街作りを目指すのは行政の当然の責務

[456: 匿名さん]

>454
坪200万で30坪の旗竿地よりも、
坪100万で60坪の整形地の方が
どう考えても住み易いと思うんだが？

[457: 入居済み住民さん]

日本に住むのになんでグローバルなんだよ

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[458: 入居済み住民さん]

456それは当たり前(笑)でも問題は田舎だよ。

[459: 匿名さん]

5〜6年前ですが都区内に建売住宅を購入しました。
当時は、駅まで徒歩1分という希少性に惹かれ旗竿地のことをよく調べずに購入してしまいました。
竿幅は2.0〜2.5mで長さは16mで、軽自動車なら車3台入ります。

住み始めは旗竿地に自動車を停めてましたが接道付近の通行人が多く車を何度も切り返して駐車するので、大変ですぐに車を手放しました。
車がなくなると無断駐輪が増え、その都度区役所に連絡し、名乗る前にわかりましたとか言われるくらい電話してました。
その後、区役所の方から有料駐輪場にしてはとの提案があり、今は賃貸駐輪場にしてます。
おかげでローン返済が助かってます。

[460: 土地勘無しさん]

あー旗竿地に住みたい
整形地にウンザリ

[461: 匿名さん]

>460
流石、土地勘が無い方の御発言ですね。

[462: 匿名さん]

一度旗竿地の快適さを知ってしまったら二度と整形地なんかには住みたくなくなるね。

[463: 匿名さん]

床下も風が通らず湿気がたまり道路からも離れて刺激が少なくいたって快適です。
シロアリやゲジゲジです。

[464: 匿名さん]

整形地なんかで満足しているようではまだまだケツが青いね

[465: 購入検討中さん]

旗竿地はどの程度、評価減になるのか知りたくて、こちらに辿り着きました。

現在の売り出し価格が適正なのか知りたいのですが、
どなたか以下の条件の場合、どの程度の評価減が適正なのか教えてください。

土地：約50坪　南6m公道
竿部分：接道3mｘ14m
旗部分：14.1m(横幅)ｘ8.3m(奥行)

第二種中高層住居専用地域：60%/200%

現在、駐車場となっており、地主がお金が必要になったのか、
100坪程度の土地を分筆して売出しているようです。

整形地部分は、とりあえず、手放すつもりがないらしく、
今後、どのように活用される土地かは不明です。
しばらくは駐車場として使われるのかな？と思います。

北側には家が建っており、斜線制限の為、家は2.5階建しか立てられないと言われました。
現在、売出しから3ヶ月以上経過している為か、面積の増減相談可能になっていました。
（分筆は、売れてからするつもりのようです。
以前と仲介業者が変わり、銀行系になっているので、借金か何かでしょうか。）

[466: 匿名さん]

５０坪あっても旗竿形状と外壁後退（１ｍ？）と斜線規制で建って建坪５０坪です。
一方、整形地の場合で３階建てにできる場合は容積率２００パーセントをフルに生かせます。
この差だけでも半分の価値しかありません。
そのうえに旗竿地という形の悪さですから整形地のｘ０．３も価値がないと思います。

[467: 入居済み住民さん]

466意味わからんぞ。まず50坪の土地に建て坪50坪なんてたつわけないやろ

[468: 匿名さん]

建坪じゃなく床面積ですね。

[469: 匿名さん]

＞466
地価どのくらいですか？

[470: 匿名さん]

＞466

2.5階建てられるって書いてあるじゃん。外壁後退が1ｍだとしても65坪くらい行けそうな気がするが。いずれにしろかなり値切れそうな感じではあるね。