旗竿地の適正価格

[購入検討中さん]

旗竿地の適正価格ですが、同じ道路付けなら、竿地を抜いて旗の部分で考えればよいのでしょうか？
例えば、旗50坪、竿10坪で、同じ道路付けで周辺の坪あたり100万なら、50×100=5000万で良いでしょうか？
土地に詳しい方、ご教授ください。

[341: 匿名さん]

坪150万なら、25坪はありがちだけど
坪50万で、25坪は、無い気がする。

竿の先が、空いてれば、風通しは、良いので
間口左右が埋まってる、整形地よりは、
良くなります。

立地次第ですね

[342: 匿名さん]

いえ、ほんと売りにくいので買っては駄目ですよ。
まちがいなく後悔します。

[343: 入居済み住民さん]

売りやすい土地より住みやすい土地を買った方が良い。
都心のの広い旗竿地は最高です。

[344: 匿名さん]

リスク管理としては、最悪の場合、売って資金にすることも考えたいのかもしれないけど、
343さんの言う通り、まずは住み易い方が良いと思うよ？
無理して整形地に拘って、結果、借金を増やすのも得策とは思えないしね。

[345: 匿名さん]

東京で古家付きなら、土地価格＋アルファでなんとか売れるんじゃない。

[346: 匿名さん]

都心で土地探ししてた時は建売屋と壮絶な競争だった
そういう場所でも旗竿地は売れ残ってた
建売屋も躊躇するんだからよほどい安くないと売れないだろうね

[347: 匿名さん]

都心にかぎらず竿が狭すぎる旗竿地は業者は手を出さない
土地が安くても重機が入れないと建築費がかさむので建売用地としての価値がないから

都心で2.0mとか2.4mの竿物件は売れ残りで見るけど、3.0mとか4.0mの竿物件は見かけないから重機が入れる程度の竿幅があれば売れ残らない（業者が買う）のだと思う
郊外だと元々の土地の供給が潤沢なので3.0mとか4.0mの竿物件でも売れ残る

[348: 匿名さん]

旗竿地の場合、既存建物の解体でもずいぶん割高になりますしね。

[349: 匿名さん]

＞347
よく見かける、間口2.5mに触れないのは、何故？

4.0mは、立地によっては、整形地になっちゃうと思うので、
見かけないのかも。

[350: 匿名さん]

>349
たまたま見てたチラシに出てるのが2.0mと2.4mだったから
分けるなら3m未満と3m以上になるのかな？

普通車の駐車場で実用になる最低幅が2.4mだから2.4mで切ってある物件も結構あるよ

でも2.5m超3.0m未満ってめったに見ないよね

[351: 匿名さん]

財団法人駐車場整備推進機構の資料によれば、一戸建て住宅で1台の駐車に最低必要なスペース（前面道路に対して直角方向に駐車する場合）は、以下の通り。
軽自動車：長さ4.0ｍ×幅2.2ｍ
小型自動車： 5.0ｍ×2.6ｍ
普通自動車（大型）：なら5.9ｍ×2.9ｍ
普通の駐車場で最低幅が2.4mというのは、両隣に車が駐車していたとしても、車幅との差異分スペースが出来るため。2.4mが壁に囲まれてると、軽自動車以外は片側からしか乗り降り出来ないから、かなり面倒。
良い車に乗ることはステータスという考え方は薄れてきたから、軽自動車で十分だとは思うけどね。

[352: 匿名さん]

どこに住んでるか知らないけど、都心の狭小住宅の駐車場で両側から乗り降りできる家なんて滅多にないよ
5ナンバー車で170幅、駐車場が260幅だと両側45cmしか空かないからね

それでもよくこの幅でってところにアルベルが駐車してる（笑）

[353: 匿名さん]

それってスライドドアから乗降してるんぢゃないの。

[354: 匿名さん]

２３区で、ミニ戸２５００万なら売れる。

[355: 匿名さん]

100m2 庭付き旗竿なら、いくら？

[356: 匿名さん]

＞354
築20年overの中古か、接道2m未満とか、借地権？

足立区でも、流石に無いような気がする。

[357: 匿名さん]

足立区築２０年、土地100ｍ2　建物80Ｍ2（40％）、庭付き、旗竿部分車一台なら、いくら？

[358: 匿名さん]

>357
自分で調べたら？

ここで左の絞り込み条件に、土地100m2と駐車場にチェックするよろし
http://myhome.nifty.com/ikkodate/chuko/kanto/tokyo/?cities=shinagawaku,otaku,nerimaku,adachiku,katsushikaku&subtype=buh&isFromSearch=1

[359: 匿名さん]

旗竿地こそ不動産の醍醐味であり浪漫である

[360: 匿名さん]

不動産は高いに理由はなくとも、安いには必ず理由がある。

[361: 匿名さん]

整形地なんてつまらないんだよ。
誰でもいつでも買えるし何の魅力もない。

[362: 匿名さん]

欠陥を如何にして克服するか、
なんて個人の嗜好を、他者に押し付けるな。
駄目なものは駄目。

[363: 匿名さん]

旗竿地の魅力はまず何よりもアプローチがあること。
アプローチのない家など戸建てとは言えない。
家に奥行きと変化を与えこの先にどんな世界が広がっているのだろうというワクワク感を与えるアプローチは魅力的な戸建てに必須の空間である。旗竿地とはアプローチが無料でついてくる整形地とも言えます。

[364: 匿名さん]

竿が隣家のリビング前ならそう、そこはもうファッションショーのランウェイ。
モデルウォークでビシッと決めろ！

[365: 匿名さん]

竿に車や自転車でなく、外構植栽なら素敵だろう～お隣さん大喜び

[366: 匿名さん]

竿は整形地の日当たり確保も兼ねてるから
大体整形地の家のリビング前だよな。

[367: 匿名さん]

>363
その素敵なアプローチのお宅は何処に車を停めるのかな。

[368: 入居済み住民さん]

367は田舎もんか？
車なくても普通に生活できるところなんていくらでもあるんだよ。
363はアプローチの素晴らしさを語ってるんだよ。

[369: 匿名さん]

367は田舎もんか？
都会の旗竿は車はもちろんベビーカーだって入らねんだよ。
363はアプローチの素晴らしさを語ってるんだよ。

[370: 匿名さん]

都内だけど、竿を駐車場にしない（出来ない）
物件は、
無くは無いけど見かけないよ。

1台分駐車場にして、その後ろに、
門袖、門扉、と、アプローチ
坪庭の花壇や、レンガやブロックで
ミニテラスといった感じ

[371: 匿名さん]

旗竿地だせえな。車なくても生活できるかもしれないが、あっても困るものではない。戸建てで車がない家は、車買うお金なくなっちゃったのかなって思われるよ。

[372: 匿名]

どう思われようがいいけど
今は車なしでもいずれ欲しくなった時に駐車場がないのは困る

[373: 匿名]

竿２ｍ以上ないの？

新築は？

[374: 匿名さん]

やっぱり旗竿地は最高です
日当たりよく、南側のカーテンも全開です
極狭の南道路はかわいそう

[375: 匿名さん]

南斜面の整形地と住宅までの距離5ｍ程度の旗竿駐車場なら、工事費も変わらない。
整形地よりも庭広のミニ戸で、500万以上安いなら買いだと思う。

[376: 匿名さん]

んー？
売るときの査定だとｘ0.4とかｘ0.3とかされるのに買うときに-500万なら買え？？？
いくらなんでも売り手の都合すぎるわ

[377: 匿名さん]

>374
南側の家にプライベート丸出ししてるの？

[378: 匿名さん]

なんか売るときのことメインで書いてる人が多いけど、売ること考えたら整形地でも旗竿地でもダメでしょ
未来の売却額を考えて一喜一憂するくらいなら賃貸に暮らした方が健全だと思う

だいたい売ること考えた土地なんて株や先物と同じ
バブルの時から比べたら地価は1/3くらいまで下がったでしょ
将来の地価がどうなるかなんて誰にも分からないからね
また昔みたいに土地神話に踊らされちゃってる人が多いのかな

土地も消耗品と同じで売ることなんか考えずに、気に入った土地、予算の範囲内で買える土地を選んで買えばいい
中古の消耗品をヤフオクで売るように、土地も手放す時にいい値で売れたら儲けものって感じでね

[379: 匿名さん]

スレッドタイトルを読めない知能のミニ開発業者さんでしょうか？？
適正価格を考えるすれだぞ

[380: 匿名さん]

田舎は知らないが、都会では整形地の0.4倍とか0.3倍なんて旗竿地はないよ
整形地40坪、旗竿地が旗40坪、竿10坪の50坪だとほぼ等価、掛け率だと0.8倍になるね
竿部分が3mを超えるともうちょっと良い値がついてる

坪100万円の土地だと整形地で40坪4000万円、旗竿地で旗40坪、竿10坪の50坪だと5000万円×0.4で2000万円
3m程度の竿でそんな土地があるなら是非紹介して欲しいものだ

[381: 匿名さん]

＞376
地域によって、坪単価、割引率違うのでしょうか？

うちの近隣は、間口2.5mで、2割引の
分譲地を見かけました。

3割、4割も安いと、逆に、他に瑕疵が有る？
と思ってしまいます。

30坪4800万の整形地の隣り合わせに
34坪3300万の旗竿地が分譲されてたら
不自然と思いますね。

[382: 入居済み住民さん]

380、381に同意

都内坪250万相場のエリアで、15坪3800万の整形地、18坪3500万の旗竿地がありました。約8掛けだね。

[383: 入居済み住民さん]

今の所は
南東は竿で車二、三台停めれて北と東は駐車場だからあんま閉塞感ないよ

[384: 入居済み住民さん]

竿に車2～3台って凄いな。竿だけで我が家の都内の15坪狭小地より広いな。

このスレタイだけど、田舎と都会では旗竿地の価値が随分違う。日当たりも違う。田舎と都会で別けて意見すべきだね。

[385: 匿名さん]

売り出しの値段だとｘ０．８くらいが多いかもね
それで売れたら万歳して走り回る値段
でも競売の査定とか見てると都心部や郊外の住宅地でも残酷な査定が・・

[386: 匿名さん]

＞382
商業地隣接とかの建蔽率80%/容積率400%とか？

＞381
が、駅から10分程度の、都区内によくある低層住宅地60%/150%です。

＞380
が、都下や隣接県とかの郊外型の低層住宅地？

車通勤な地方になってくると、傾向がかわるのかな？

[387: 匿名さん]

地価なんて結局は需要と供給の関係で決まります
人気のある地区は旗竿でも売れるし、人気のない地区は整形地でも売れません

土地を買う時って○○駅から徒歩圏とか××小学校の学区内とかで探す人が多いでしょ
同じ金額なら柄の悪い（と言われている）地区の整形地より品が良い（と言われている）地区の旗竿地を買う人が多いと思います

整形地でも販売に苦労する人気のない地区の旗竿地なら値段がつかないのかも知れませんが・・・

[388: 匿名さん]

縦に車3台なら最悪の竿だけど、横に2.3台でその横を自転車押しながら通れる竿ならもはや竿ではないと思う。

[389: 匿名さん]

国総研（国土交通省）：ミニ開発の問題点
http://www.nilim.go.jp/lab/bcg/siryou/rpn/rpn0032pdf/kh0032009.pdf

スラム化を懸念されるミニ開発のさらに悪条件の旗竿地を買うってマゾでしょ・・

[390: 匿名さん]

一度旗竿地に住んでしまったら快適すぎて二度と整形地なんかに住みたいとは思わなくなる。

[391: 匿名さん]

な訳ない。

[392: 匿名さん]

実際旗竿地はプライバシー、騒音、防犯の面から見ても圧倒的に快適ですよ。
角地の家も所有していますが道ゆく人に見られるために存在しているかのようで
道路に面した部屋の窓はカーテン閉めっぱなしで大変窮屈です。
さらには騒音の面でも旗竿地に大きく劣ります。

[393: 匿名さん]

旗竿に住んでる人は取り囲んだ周りの家から家の中を覗かれようが
窮屈すぎてレースのカーテンも閉められないということ？

それともご近所さんにプライベートを一部始終見てもらいたい人が旗竿を選ぶの？

[394: 匿名さん]

隣家同士は窓をずらしたりして双方こんにちはしないように計らっているものですよ。
不特定多数の人間の目に一面晒される道路とは根本的に違うのです。
まあ実際に住んだことのない人間にはわからないでしょう。

[395: 匿名さん]

どんだけ周りの家と壁と壁が接近してるのでしょうか？
確かに庭もなく窓の真ん前が壁であればたしかに壁がカーテンの替わりになりますね。

部屋は一日中真っ暗でしょうが。

[396: 匿名さん]

斜めからの視線も許さないくらい壁と壁がくっついてれば、そりゃカーテンいらないわな。

でもそんな牢獄ハウスをあたかも一般的な話のように話してはいけない。

[397: 匿名さん]

旗竿といっても、公道に面している
間口が狭いだけで、
四方が囲まれているとは、限らないですよ。

旗竿、整形地関係なく、日当たりは
注意しますね。

[398: 匿名さん]

都会隠家的妖艶旗竿地是至高

[399: 匿名さん]

旗竿地は周りが囲まれてて不都合ってことだけど
・旗竿地は4方が隣家
・整形地は3方が隣家
・角地は2方が隣家
ってことだよね

角地と旗竿地なら囲まれ方とか日当たりとか大分違うと思うけど、通常の整形地と比べたらそんなに違わないと思うけど
3方と4方ってそんなに違うの？

[400: 匿名さん]

隣の家との距離つーのは防災上も都市景観上もとても重要です。
角地は隣の家との距離的にとても優秀な土地ですから建蔽率の角地緩和とかで優遇されます。
逆に旗竿地は徹底的に迫害されていて接道が２ｍ未満だと家を建てることすら許されません。
行政的には周囲の土地と合筆して土地をまとめてほしいわけですね、都市景観的にです。

[401: 匿名さん]

公道以外の所有者が別にいる土地というのは間違いないけど

宅地ばかりとは限らないから、
小川や用水路だったり、公園、神社、寺、
公共地、とかいろいろ。

立地次第ですね。

[402: 匿名さん]

旗竿地の前の土地が売りに出たら買いですかね？

[403: 匿名さん]

竿が南または南道路で竿が東なら買い。
我が家の日当たり確保の為に竿主が管理納税してくれるんだから有難い。

[404: 匿名さん]

竿主って（笑）

[405: 匿名さん]

>403
北道路は自前でしないといけない。

[406: 匿名さん]

旗竿地まとめ

土地が広い
アプローチがある
プライバシー性が高い
防犯性が高い
閑静
固定資産税が安い
掃き掃除が楽
外構に無駄なお金がかからない

[407: 匿名さん]

旗竿買ってしまった人たちの自己弁護のスレですか。。

[408: 匿名さん]

まとめに追加

竿が整形地のリビング前なら、ファッションショーのランウェイ気分で出入り出来て気持ちいい。

[409: 匿名さん]

竿主さんの自虐スレです

[410: 匿名さん]

台風や竜巻等の強風でも四方を他の家に囲まれてるので無料で守ってもらえる。

[411: 匿名さん]

四方を他の家に囲まれてるので紫外線からも守ってもらえる。

[412: 匿名さん]

椎茸栽培が捗る

[413: 匿名さん]

「お隣さん」がたくさんできて楽しい
下手したら６軒も

[414: 匿名さん]

旗竿が防犯性が高い理由は、
見た目が貧乏そうで金目のものはなさそうだからです。

[415: 入居済み住民さん]

建蔽率が厳しい地区に有利

[416: 匿名さん]

見える玄関付近だけ外装を取り繕えば良く安上がり。
ただ配管が長くなるのでトントン。

[417: 匿名さん]

外観を考えなくてもいいのは楽ですね

[418: 匿名さん]

50坪以下の南道路より、80坪の竿3m以上の旗竿地が絶対よい

[419: 匿名さん]

土地探ししてるので週末に旗竿地を見に行ってきた。
元々２００坪程度の土地をミニ開発して整形地２旗竿地２のよくあるパターン。
で行ってみたら旗竿地側には擁壁まであった。擁壁負担は旗竿地側。
なのに整形地と同じ坪単価で売ってるのね。素人欺す気満々。
不動産屋って怖いわ・・。

[420: 入居済み住民さん]

418、絶対って言うな。あんたの意見を述べればいいんだよ。

[421: 匿名さん]

旗ってだけで、かったるい。
スポーンって車を停めたい。

[422: 匿名さん]

北道路、旗竿地、割安でも避けたい。

[423: 匿名さん]

＞４１９
旗竿地の方が竿分土地が広くて価格が一緒なら分かるけど、坪単価が同じはひどいですね
さらに擁壁まであるってことじゃ旗竿側は売れないでしょ

どこの悪徳不動産屋が売ってのか知りたいなぁ
物件の場所を教えて下さい

[424: 匿名さん]

>422

北道路の旗竿地って整形地の南側ってことだろ
考えようによっちゃ北側の整形地より条件がいいと思うけどなんで避けなきゃいけないの？

[425: 匿名さん]

北道路の整形地のメリットを引いただけでしょ。

[426: 匿名さん]

とある地方の旗竿地（旗50坪、竿10坪）の実話。
古屋が痛んだため、解体して更地にし、売却することにした。
不動産屋には反対されたものの、利便性が高い地区であり、
南側は公園で、日当たりも抜群であるため、買い手は付くと、
売主は周辺の地価に併せて1500万円で売りに出した。
不動産屋の見立て通り、買い手が付かない。
不動産屋の勧めもあり、渋々、1200万円まで値を下げた。
しかし、買い手が付かない。
1000万、900万、800万と段階的に値を下げた。
何人か接触があったものの、やはり買い手が付かない。
今度は、売主に急用で資金が必要になったため、500万まで値を下げた。
されど、買い手が付かない。

これが旗竿地の現実です。
売りに出してから早3年…そろそろ誰か買ってくれないだろうか。

[427: 匿名さん]

痴呆は論外

[428: 匿名さん]

>426
どこの都市の話？住所を教えて！！

竿の幅が3m以上あって、近隣の整形地が坪30万円以上でコンスタントに売れてるなら場所なら是非買いたい
旗だけ考えても坪10万だからね

[429: 匿名さん]

坪単価が30万しないような地域は、
土地が余っていて、手頃な価格の宅地が
簡単に買えるから、評価が低いのでしょう。

坪単価が、100万を超える地域とは、
事情が違うのでしょうね。

[430: 匿名さん]

都市部の旗竿地は上下水道が他人の土地通ったり境界に紛争があったりとややこしいのが多いね。

[431: 匿名さん]

そんな業者、流石に無いだろう
あるなら、晒して欲しいね

[432: 匿名さん]

なんかさぁ、４１９とか４２６とかさも本当のように書いてるけど具体的な場所を聞かれるとダンマリなのね
作り話をするならもっと真実味のある話しを作らないとね♪

[433: 匿名さん]

普通は書きたくないだろ（笑）

[434: 匿名さん]

自分の住んでる近所でも場所を晒す奴はなかなか居ないよ。

[435: 匿名さん]

「○○地方では」ぐらいは書けるんじゃないの？

たとえば、北陸では、
雪かきがたいへんだから
旗竿は売れないとかあるんじゃないの？

[436: 匿名さん]

426なんてそこまでしても買い手がつかない土地なんだからここで紹介してやった方がいいんじゃないの
ずいぶんの内情に詳しいからお友達とかお知り合いの話なんだろうし

売りに出してる＝レインズに登録してるってことだから土地自体は特定されてもかまわないはずだよ
坪30万なら地方都市の結構いい立地だろうから場所を書いても恥ずかしくないよ思うよ

実は坪30万じゃなくて坪3万の土地でしたってことならちょっと書けないと思うけど

[437: 匿名さん]

＞428さん
426で書いた内容は単なる愚痴です。
言い方が悪いですが、こんなスレで宣伝して売れるとも思ってませんし、
場所を公開する意味が無いと思うので、公開はしません。

地方ではありますが、新幹線停車駅の隣駅で徒歩7～8分。
駅周辺は飲食店や商業施設もあるため、衣食住に困らない好環境だと
個人的には思うのですけどね。
近所の区画整理が入った整形地では、30坪という手狭になった区画は
売れ残っていますが、坪30万円で売りに出されても、すぐに買い手が付く
という環境です。

ちなみに、500万円に設定した時は、表向きの情報公開はせず、不動産屋から
接触があった方に打診してもらっただけです。
資金繰りは何とかなったので、現在も800万円で売りに出してます。

[438: 匿名さん]

駅前で坪30って、どんだけ田舎だよ

[439: 匿名さん]

坪30万円で新幹線停車駅の徒歩10分圏内ってことは、まあ田舎だよな
田舎で駐車場の間口が一台分しかない旗竿地は売れないよ

グンマーとかトチギーとかの家は１人１台、１家に３～４台の車があるのが普通
２台ならともかく３台４台の車を縦列で置くなんて無理がある
また土地があるのに外に駐車場を借りるなんて有り得ない

同じ800万なら426の土地を買うより、駅から車で5分10分離れた坪10万の整形地を80坪買った方が住みやすい
田舎は会社に行くのも買い物に行くのも車がデフォ
駅から徒歩というのはほとんどメリットがない

旗竿地に価値があるのは車が必要ないとか１台で済むとかの都会駅近だけ
竿を駐車場に使えるし、そもそも土地が足りてないから少々条件が悪くても買い手がつく

[440: 匿名さん]

買ってもしょうがないのはほとんど土地の出ない都心部だけでしょうね。
郊外ミニ開発の旗竿建売りとか買ってる人を見るたびに「だまされたんだなぁ・・」と思う。
ネットのある時代なんだから大きな買い物の前には調べればいいのにねぇ・・・。