旗竿地の適正価格

[購入検討中さん]

旗竿地の適正価格ですが、同じ道路付けなら、竿地を抜いて旗の部分で考えればよいのでしょうか？
例えば、旗50坪、竿10坪で、同じ道路付けで周辺の坪あたり100万なら、50×100=5000万で良いでしょうか？
土地に詳しい方、ご教授ください。

[301: 匿名さん]

南側も気になりますが、
朝日のはいる、東側も気にしたほうが良いと思います。

[302: 匿名さん]

300さん
詳細なご回答ありがとうございました
12mも離すのは無理なので、現実的には基礎をあげるか、吹き抜けで対応するしかないですね
そうすることで日当たりは確保できますね

[303: 匿名さん]

太陽の高い季節だけですよ、吹き抜けで日当たり部分的でも確保出来るの。

[304: 匿名さん]

南側が5m以上空いていて、前が3階建じゃなければ吹き抜け、5m以下なら天窓で日当たりは良好です

[305: 匿名さん]

もともと所有してるならともかく、このスレは購入が前提
そこまでして旗竿に住まなくても・・という気がしてきた
探せばもっと良い土地はいくらでもあるご時世だよ

[306: 入居済み住民さん]

そう。素直に坪100万で50坪、5000万の整形地を買えば。財力あるみたいだし、わざわざ旗竿地でなくてもいいと思うよ。

[307: 匿名さん]

今頃の旗竿地は分譲に伴う分筆で生まれるから必ず整形地も売りに出されてる。
その整形地は買ってもいいが分筆の犠牲になった旗竿を買うのはナンセンスすぎる。
不動産屋はそういう旗竿地もできるだけ高く売らないと元がとれない事情があるので安くないしね。

[308: 購入経験者さん]

都内は、竿幅がある広い旗竿地が人気があります
所ジョージとか芸能人やプロスポーツ選手も選択していますよ！
圧倒的にプライバシーが守られますから
狭い30坪とかではないからね

[309: 匿名さん]

芸能人やプロスポーツ選手は圧倒的に整形地を選んでる人が多いと思う。

プライバシーは外構でなんとでもなるから。

[310: 匿名さん]

実際のところ、旗竿地レベルのプライバシーは、外構次第で如何様にでも対処できるよね。
あんまりメリット感じないなぁ。

[311: 入居済み住民さん]

田舎の旗竿地は安くてもナンセンス。

前にも書いたが、土地代が高く建蔽率の厳しい土地に、駐車場が欲しい人には旗竿地もありかと思います。

それでもこれから人口が減って、土地がだぶついてくると、整形地よりも旗竿地の価値は下がると思われます。

[312: 地元不動産業者さん]

予算が決まっているなら、広めの旗竿地が都内では最善の選択

[313: 匿名さん]

結局、予算次第でしょ。

[314: 契約済みさん]

うむ。予算次第です。
金さえあれば、広い整形地選びますね(´･ω･`)

[315: 匿名さん]

予算が決まってない人なんてほとんどいないのだから、狭い整形地より広い旗竿地です

[316: 匿名さん]

十分すぎるほど安ければありですがやはりローン査定も厳しくなりますし難しいですね
競売の鑑定とかでも整形地に比べてｘ0.4とかｘ0.3とか極端に安い見積もりされてますね

[317: 匿名さん]

うちは整形地を２つに分けて親の家と自分の家を建てた
話し合いの結果、親が旗竿地に、自分が道路側の整形地に建てることになった
整形地50坪、旗竿地65坪（3m幅の竿含む）だが不動産屋曰く売却したら整形地の方が高いらしい

すでに定年して一日中家にいる親は少しでも静かな方が良いということで旗竿地を選んだ
結果、静かである、通行人等の視線が気にならないなど正解だったようである

年配の方や小さい子供のいる方で短期的に売却を考えていない場合は安くて静かな旗竿地も良いと思う

[318: 匿名さん]

通行人の視線が云々ということで道路の方角は南でしょうか？

南側の家が子供夫婦ならそれは居心地良いでしょう。
影になろうが北側の窓が空いていようが気にならないでしょう。

[319: 匿名さん]

＞317
親の土地に、子がローンで建てる場合、
土地の所有権とかローン審査とか、
生前贈与とか、いろいろ考慮する点ありそうですね。

分筆しないで、115坪のままで
2棟、建てる訳には
いかなかったのでしょうか？

＞316
地方の物件でしょうか？

[320: 地元不動産業者さん]

間口が20m以上とかよほど長くなければ、整形地と旗竿地に分筆するのが常識です

[321: 匿名さん]

>319
使用貸借という方法があるので無料で親から借りることができます
ただし子がローンを組むと親所有の土地（家が建つ部分の筆）も担保に入れることになります
相続については家族間の協議というか遺言書を作っておく必要があると思います
（生前贈与は贈与税が高いので、田舎の二束三文土地でなければお勧めできません）

分筆はローンを組むのであれば必須に近いです
通常それぞれのローンに対してそれぞれの家、家の建っている部分の土地（筆）が担保になります
そのため分筆しないと両者がローンを組むことができません（同じ銀行でローンを組めば可能かも）
１筆の土地に２軒の家を建てることはできますが、ローンは筆単位で設定されます

また分筆していない場合ローンの返済ができなくなると２軒分の全ての土地が競売になります
分筆してあれば１軒は競売になりますが、もう一軒はそのまま住み続けることができます
最悪のことも考えて自己防衛のためにも分筆すべきだと思います

[322: 匿名さん]

左右均等に分けて整形地二つでいいじゃん。

[323: 匿名さん]

間口の割りに細長い土地とか？

やはり、親の土地に建てるには、いろいろ
考慮する点がありますね。勉強になりました。

うちは、都内の34坪、
分筆規制で分けられません
将来もしも、子（１歳）と２世帯なら、
100㎡90%の容積率を建て替えて

目一杯150%の３階建てかなぁ？

[324: 匿名]

上の人、みんながみてる掲示板で、‘いいじゃん‘って言葉なんか使うなよ

[325: 匿名さん]

34坪を文筆して狭小地にしたら、売値がガクッと落ちるから辞めておいた方が無難。

[326: 匿名さん]

>324
みんながみてる掲示板で「使うなよ」なんて言葉使うなよ。

[327: 匿名さん]

＞325
逆だと思ってた。

分筆規制ギリギリの70㎡にして、
ローコスト5千万建売とか
27坪前後の建築条件付きの土地
4千万代とかよく見掛けるけど、

分筆して手頃な価格にして、坪単価が
上げて販売が業者の、常套手段と思ってた。

[328: 匿名さん]

分筆して旗竿地や狭小地を作っても建築条件付きや建売にして整形地と変わらない値段で売りつける。
不動産屋営業の腕の見せ所ですよ。土地取引に不慣れなど素人の客をデカイ口開けて待ってます。
ええ、あとで客が後悔しようが周辺住民に笑われようが売るのに苦労しようが、知ったこっちゃございません。

[329: 匿名さん]

>327
34坪を分筆って、均等に17坪、17坪？それとも間口を考慮して、20坪、14坪？
そういう事ですよ。分筆前の土地は最低でも50坪以上無いと、土地としての価値が低くなる。

[330: 匿名さん]

17坪にドリ－ムハウスで、３０００万×2

[331: 匿名さん]

＞329
もちろん地域によると思いますが、
＞323のような、
容積率150%とか、それ以下の住宅専用地域の場合、
そもそも、70㎡とか100㎡とか分筆規制で、分筆不可能が普通と思います。

[332: 匿名さん]

文筆規制を行っているのはなぜか？住宅地の美観を守るためです。
つまりは、文筆すると土地の価値が落ちるってことですよ。

[333: 匿名さん]

実際は土地を細分化しても地価は落ちないどころが値を維持しやすい。むしろ細分化規制を強めると地価はより下落する。例）国分寺市
地価ではなく街のグレードの話となるとまた別だけどね。

[334: 匿名さん]

分筆規制は訳の分かんない貧乏人を街に入れないための規制だよ

基本的に土地は大きくなるほど単価は下がる
50坪2筆と100坪1筆なら50坪2筆の方が高く売れる
高くなると購入できる人が減るっていう単純な理由だけどね

[335: 匿名さん]

確かに芦屋六麓荘の地価はそれほど高くないもんね
でも厳格な分筆規制のたまもので今やスーパーステイタス

[336: 匿名さん]

旗竿地は竿の幅に目がいきがちですが、旗の周囲も重要です。
普通は建ぺい率いっぱいに建てようとするので、旗部分は建物で埋まります。
すると、風通しは悪く日差しも入らず、至るところにカビが生えます。

私の実家は都心の旗竿地のお宅に面して建ってますが、家と家の隙間は人が入れないほどでカビ臭いし空き缶やらビニール袋が散乱してます。

旗竿地が避けられるのはもちろんですが、旗竿地に面した物件も可能であれば避けた方がよろしいですよ。

[337: 匿名さん]

そんなあなたには、
周り田畑の、農地を宅地転換したような土地が良いかも


建蔽率80%とかの防火地域は、そうなのかもしれませんね。
普通の50%～60%の宅地なら、大丈夫と思います

[338: 匿名さん]

そんな閑静な住宅地でなぜわざわざ旗竿地を選ぶんだよ
ミニ開発不動産は売りたいだろうけどな
人を騙すような商売はいいかげんやめなさいって

[339: 匿名さん]

１００坪の土地を５千万で仕入れたら

５０坪３千万で売るか

３３坪２､５千万で売るか

２５坪２千万で売るか私は考える

まあ答えは最初から見えてるけどな

[340: 入居済み住民さん]

竿幅があって、旗地も通風性が良ければ買いです

[341: 匿名さん]

坪150万なら、25坪はありがちだけど
坪50万で、25坪は、無い気がする。

竿の先が、空いてれば、風通しは、良いので
間口左右が埋まってる、整形地よりは、
良くなります。

立地次第ですね

[342: 匿名さん]

いえ、ほんと売りにくいので買っては駄目ですよ。
まちがいなく後悔します。

[343: 入居済み住民さん]

売りやすい土地より住みやすい土地を買った方が良い。
都心のの広い旗竿地は最高です。

[344: 匿名さん]

リスク管理としては、最悪の場合、売って資金にすることも考えたいのかもしれないけど、
343さんの言う通り、まずは住み易い方が良いと思うよ？
無理して整形地に拘って、結果、借金を増やすのも得策とは思えないしね。

[345: 匿名さん]

東京で古家付きなら、土地価格＋アルファでなんとか売れるんじゃない。

[346: 匿名さん]

都心で土地探ししてた時は建売屋と壮絶な競争だった
そういう場所でも旗竿地は売れ残ってた
建売屋も躊躇するんだからよほどい安くないと売れないだろうね

[347: 匿名さん]

都心にかぎらず竿が狭すぎる旗竿地は業者は手を出さない
土地が安くても重機が入れないと建築費がかさむので建売用地としての価値がないから

都心で2.0mとか2.4mの竿物件は売れ残りで見るけど、3.0mとか4.0mの竿物件は見かけないから重機が入れる程度の竿幅があれば売れ残らない（業者が買う）のだと思う
郊外だと元々の土地の供給が潤沢なので3.0mとか4.0mの竿物件でも売れ残る

[348: 匿名さん]

旗竿地の場合、既存建物の解体でもずいぶん割高になりますしね。

[349: 匿名さん]

＞347
よく見かける、間口2.5mに触れないのは、何故？

4.0mは、立地によっては、整形地になっちゃうと思うので、
見かけないのかも。

[350: 匿名さん]

>349
たまたま見てたチラシに出てるのが2.0mと2.4mだったから
分けるなら3m未満と3m以上になるのかな？

普通車の駐車場で実用になる最低幅が2.4mだから2.4mで切ってある物件も結構あるよ

でも2.5m超3.0m未満ってめったに見ないよね