旗竿地の適正価格

[購入検討中さん]

旗竿地の適正価格ですが、同じ道路付けなら、竿地を抜いて旗の部分で考えればよいのでしょうか？
例えば、旗50坪、竿10坪で、同じ道路付けで周辺の坪あたり100万なら、50×100=5000万で良いでしょうか？
土地に詳しい方、ご教授ください。

[281: 入居済み住民さん]

ある程度広ければ、ほんとにおすすめ！

[282: 匿名さん]

3.5ｍあれば地下駐車場と玄関階段ができるから買い。

[283: 匿名さん]

ま、整形地には敵わないけど、その分、安価なんだからいいんじゃないかな？

[284: 匿名さん]

同じ価格で、より広く、
陽当たりも、東、南の２面とれる
良物件もあるし
十把一絡げに、排除するのもどうかと。

整形地でも、陽当たり1面のみで、
間口が6mとかだと、
陽当たりが玄関にとられて、イマイチとかあるし

[285: 物件比較中さん]

新しく宅地造設した10数区画建売で土地63坪
竿部分は間口3.5㍍長さは車が縦列駐車2台分
高低差ありの土地でアプローチは緩やかな階段になってます
説明しずらいのですが道路からみて手前の家とこの家は平行に家が建ってないので家の半分ちょっとは見える感じ（手前の家もこの家も正方形ではない）陽当りはそこまで悪くなさそう
悩みポイントは門扉から玄関までの距離が長くて段差がある
今は新築建売のために上手いこと旗竿地に陽のあたるように設計してあるが手前の家が建て直すと家が見えなくなって陽の当たらない可能性あり。

家自体は気に入ってるんだけど買いですかね？？

前面道路も広めで駐車は問題なさそうだし
他にも旗竿地でよかった事とか教えてください！

[286: 匿名さん]

整形地と旗竿地の価格や坪数を教えてください

[287: 匿名さん]

＞285
高低差を利用して地階の駐車場は可能ですか？

[288: 入居済み住民さん]

建て売りだよ。

[289: 匿名さん]

立て替えOR次に売る時のことを考えてのことですよん。

[290: 入居済み住民さん]

285の旗竿地建て売りが買いかどうかは286が言うように、整形地との価格比較がわからないと答えようがないよ。整形地50坪くらいと同価格なら買いかな。竿幅、日当たり良さそうだし良いのでは？車2台分のアプローチ長はプライバシーと騒音から守られて良いと思います。

[291: 入居済み住民さん]

土地代が高く、建蔽率が厳しい地域で駐車場が欲しい人は、旗竿地にもメリットがあると思います。あくまでも整形地の8掛け価格で。

[292: 匿名さん]

旗部分が幅3.5ｍ以上あって、南側が開いて（将来的にも）、８掛けなら、買い。

[293: 匿名さん]

南は５ｍあいて2階建てが建っていますが、8がけなら買って良いでしょうか？
間口は４ｍ以上あります。

[294: 匿名]

充分買いです。

[295: 匿名さん]

よくそれだけの情報で買いとか言えるね…

[296: 匿名さん]

南側は、建物と建物はどのくらい空いていればよいでしょうか？

[297: 匿名さん]

冬至の南中高度で建物の陰にならない距離が最低ラインでしょう。

[298: 匿名さん]

10mは必要ですね。

[299: 匿名さん]

ほんとに売りにくいですから半値以下でないと買うべきじゃないですね

[300: 匿名さん]

>296
南側家屋の住宅形状と位置関係、時間帯によって太陽の位置は変わりますので、南側土地の空きは、「冬至に2～3時間以上、壁面に日光が当たること」を最低ラインとして考慮するのが良いのではないかと思います。

話題に挙がっている「冬至の南中高度で建物の陰にならない距離」は実際にはかなり困難です。以下に、計算を行ってみました。

「90°－緯度－23.4°」で冬至の南中高度が出ますので、東京での緯度（約35.4°）を採用すると、冬至の南中高度は31.2°になります。

低層住居専用地域（第1種および第2種の表記は割愛。）であるならば、敷地境界で5mという北側斜線制限がありますので、【低層住居専用地域で、土地との高低差が無いもの】と仮定すると、東京での冬至の南中高度によって発生する影の長さはX＝5.0m/（tan31.2°）≒8.3mです。

また、中高層住居専用地域ですと、北側斜線制限は敷地境界で10mですので、同様の計算を行うと、約16.5mとなります。
これは流石に長過ぎなので、一般的な2階建て住宅とすると、屋根の最頂点で7～9m程度、軒先で6～7.5m程度ですので、これらを加えて再検討すると約12.4m、さらに民法第234条にて【建物を築造するには、境界線から50cm以上の距離を保たなければならない】ことになっていますので、中高層住居専用地域でも、南側の敷地境界から約12m離れておけば、冬至の南中高度によって出来る日陰の影響を受けないものと想定できます。

以上、算出された結果は、低層住居専用地域で約8.3m、中高層住居専用地域で約12mです。
南道路、若しくはひな壇でも無い限り、南側に、冬至の南中高度で建物の影にならない距離を確保するのは困難です。

[301: 匿名さん]

南側も気になりますが、
朝日のはいる、東側も気にしたほうが良いと思います。

[302: 匿名さん]

300さん
詳細なご回答ありがとうございました
12mも離すのは無理なので、現実的には基礎をあげるか、吹き抜けで対応するしかないですね
そうすることで日当たりは確保できますね

[303: 匿名さん]

太陽の高い季節だけですよ、吹き抜けで日当たり部分的でも確保出来るの。

[304: 匿名さん]

南側が5m以上空いていて、前が3階建じゃなければ吹き抜け、5m以下なら天窓で日当たりは良好です

[305: 匿名さん]

もともと所有してるならともかく、このスレは購入が前提
そこまでして旗竿に住まなくても・・という気がしてきた
探せばもっと良い土地はいくらでもあるご時世だよ

[306: 入居済み住民さん]

そう。素直に坪100万で50坪、5000万の整形地を買えば。財力あるみたいだし、わざわざ旗竿地でなくてもいいと思うよ。

[307: 匿名さん]

今頃の旗竿地は分譲に伴う分筆で生まれるから必ず整形地も売りに出されてる。
その整形地は買ってもいいが分筆の犠牲になった旗竿を買うのはナンセンスすぎる。
不動産屋はそういう旗竿地もできるだけ高く売らないと元がとれない事情があるので安くないしね。

[308: 購入経験者さん]

都内は、竿幅がある広い旗竿地が人気があります
所ジョージとか芸能人やプロスポーツ選手も選択していますよ！
圧倒的にプライバシーが守られますから
狭い30坪とかではないからね

[309: 匿名さん]

芸能人やプロスポーツ選手は圧倒的に整形地を選んでる人が多いと思う。

プライバシーは外構でなんとでもなるから。

[310: 匿名さん]

実際のところ、旗竿地レベルのプライバシーは、外構次第で如何様にでも対処できるよね。
あんまりメリット感じないなぁ。

[311: 入居済み住民さん]

田舎の旗竿地は安くてもナンセンス。

前にも書いたが、土地代が高く建蔽率の厳しい土地に、駐車場が欲しい人には旗竿地もありかと思います。

それでもこれから人口が減って、土地がだぶついてくると、整形地よりも旗竿地の価値は下がると思われます。

[312: 地元不動産業者さん]

予算が決まっているなら、広めの旗竿地が都内では最善の選択

[313: 匿名さん]

結局、予算次第でしょ。

[314: 契約済みさん]

うむ。予算次第です。
金さえあれば、広い整形地選びますね(´･ω･`)

[315: 匿名さん]

予算が決まってない人なんてほとんどいないのだから、狭い整形地より広い旗竿地です

[316: 匿名さん]

十分すぎるほど安ければありですがやはりローン査定も厳しくなりますし難しいですね
競売の鑑定とかでも整形地に比べてｘ0.4とかｘ0.3とか極端に安い見積もりされてますね

[317: 匿名さん]

うちは整形地を２つに分けて親の家と自分の家を建てた
話し合いの結果、親が旗竿地に、自分が道路側の整形地に建てることになった
整形地50坪、旗竿地65坪（3m幅の竿含む）だが不動産屋曰く売却したら整形地の方が高いらしい

すでに定年して一日中家にいる親は少しでも静かな方が良いということで旗竿地を選んだ
結果、静かである、通行人等の視線が気にならないなど正解だったようである

年配の方や小さい子供のいる方で短期的に売却を考えていない場合は安くて静かな旗竿地も良いと思う

[318: 匿名さん]

通行人の視線が云々ということで道路の方角は南でしょうか？

南側の家が子供夫婦ならそれは居心地良いでしょう。
影になろうが北側の窓が空いていようが気にならないでしょう。

[319: 匿名さん]

＞317
親の土地に、子がローンで建てる場合、
土地の所有権とかローン審査とか、
生前贈与とか、いろいろ考慮する点ありそうですね。

分筆しないで、115坪のままで
2棟、建てる訳には
いかなかったのでしょうか？

＞316
地方の物件でしょうか？

[320: 地元不動産業者さん]

間口が20m以上とかよほど長くなければ、整形地と旗竿地に分筆するのが常識です

[321: 匿名さん]

>319
使用貸借という方法があるので無料で親から借りることができます
ただし子がローンを組むと親所有の土地（家が建つ部分の筆）も担保に入れることになります
相続については家族間の協議というか遺言書を作っておく必要があると思います
（生前贈与は贈与税が高いので、田舎の二束三文土地でなければお勧めできません）

分筆はローンを組むのであれば必須に近いです
通常それぞれのローンに対してそれぞれの家、家の建っている部分の土地（筆）が担保になります
そのため分筆しないと両者がローンを組むことができません（同じ銀行でローンを組めば可能かも）
１筆の土地に２軒の家を建てることはできますが、ローンは筆単位で設定されます

また分筆していない場合ローンの返済ができなくなると２軒分の全ての土地が競売になります
分筆してあれば１軒は競売になりますが、もう一軒はそのまま住み続けることができます
最悪のことも考えて自己防衛のためにも分筆すべきだと思います

[322: 匿名さん]

左右均等に分けて整形地二つでいいじゃん。

[323: 匿名さん]

間口の割りに細長い土地とか？

やはり、親の土地に建てるには、いろいろ
考慮する点がありますね。勉強になりました。

うちは、都内の34坪、
分筆規制で分けられません
将来もしも、子（１歳）と２世帯なら、
100㎡90%の容積率を建て替えて

目一杯150%の３階建てかなぁ？

[324: 匿名]

上の人、みんながみてる掲示板で、‘いいじゃん‘って言葉なんか使うなよ

[325: 匿名さん]

34坪を文筆して狭小地にしたら、売値がガクッと落ちるから辞めておいた方が無難。

[326: 匿名さん]

>324
みんながみてる掲示板で「使うなよ」なんて言葉使うなよ。

[327: 匿名さん]

＞325
逆だと思ってた。

分筆規制ギリギリの70㎡にして、
ローコスト5千万建売とか
27坪前後の建築条件付きの土地
4千万代とかよく見掛けるけど、

分筆して手頃な価格にして、坪単価が
上げて販売が業者の、常套手段と思ってた。

[328: 匿名さん]

分筆して旗竿地や狭小地を作っても建築条件付きや建売にして整形地と変わらない値段で売りつける。
不動産屋営業の腕の見せ所ですよ。土地取引に不慣れなど素人の客をデカイ口開けて待ってます。
ええ、あとで客が後悔しようが周辺住民に笑われようが売るのに苦労しようが、知ったこっちゃございません。

[329: 匿名さん]

>327
34坪を分筆って、均等に17坪、17坪？それとも間口を考慮して、20坪、14坪？
そういう事ですよ。分筆前の土地は最低でも50坪以上無いと、土地としての価値が低くなる。

[330: 匿名さん]

17坪にドリ－ムハウスで、３０００万×2