旗竿地の適正価格

[購入検討中さん]

旗竿地の適正価格ですが、同じ道路付けなら、竿地を抜いて旗の部分で考えればよいのでしょうか？
例えば、旗50坪、竿10坪で、同じ道路付けで周辺の坪あたり100万なら、50×100=5000万で良いでしょうか？
土地に詳しい方、ご教授ください。

[261: 匿名さん]

確かに宣伝してるけど、奥側の車の出し入れが面倒だね。

[262: 匿名さん]

毎回、片側乗り降り車入れ替え、車横通行人不便。

何かの罰ゲームですか？

[263: 匿名さん]

竿幅が4mあれば1台が小さめの車なら対角に停めれば入れ替え不用だね。
竿が長ければ縦列も可能だけど。

[264: 匿名さん]

旗竿幅4メートル超もあれば、都内では旗竿部分を狭小住宅として分筆して売り出します。

[265: 入居済み住民さん]

そう。間口4mで奥行10mの長方形なら40m2の土地として売り物になる。

建蔽率80なら建て坪30m2の3階建てで延べ床90m2の家が建てられる。

坪300万だったとしたら、土地代2800万、上物2000万、5800万円出せば立派な屋敷が建つね。

[266: 匿名さん]

＞262
地方の方には、理解し難いと思います

2台駐車可能でも、実際には1台しか使わなくて
来客や駐輪用ですね。
週1ぐらいの利用、月々３万払って借りるよりは、お得といった感覚かな

120坪なら、軽く4棟いけますね
整形27坪×2棟
旗竿32坪×2棟
5千万台で分譲

規制次第だが、詰めて5棟
4千万台かな？

[267: 匿名さん]

＞265
建物2000万は予算不足かも
防火地域で、パルコン3000万～
１階は、事務所兼用で4階建てとか

駅近、商店街裏とか、利便性良さそうとか
ありがちかと

[268: 匿名さん]

分筆して分譲しようとするとどうしても旗竿地が生まれます
その旗竿地をあの手この手で情弱に売りつけるお仕事が不動産屋

旗竿を買っていいのは都心部でもともと旗竿な土地で格安になってるもの
また特に安くお家を手に入れたい人は旧法借地の旗竿物件がおすすめかな
借地権付きなのでボロ屋はついてるけど柱だけ残したフルリフォームで解決
ちなみに地主の承諾は不要です

[269: 入居済み住民さん]

265です。
私は都心近くの防火地域の15坪の土地に3000超パルコン総3階建てを建てました。安い鉄骨住宅なら2000万で建てられるところもありましたよ。あまりにもチープだったのでやめたけど。パルコンでも小さくて贅沢しなければ2500万で3階建てできそうですよ。

土地を買うとき安さが魅力で旗竿地も候補にあげました。3方マンションやビルでぴったり囲まれ、隣地も3階建て住宅が建つだろうから、四方日当たり悪く諦めました。

商業地区みたいな建蔽率80以上ではなく、世田谷住宅地などの建蔽率が40や50の土地なら旗竿地も魅力的かと思います。

[270: 匿名さん]

15坪！？超狭小地じゃないか。
そんな土地に家を建てる人間が旗竿地をバカにしてるんだね。

[271: 匿名さん]

>270
どこをどう読んでも15坪の狭小地に住んでる269が旗竿をバカにしてるようには見えない。
都心での住まい方としてリーズナブルな行動だと思います。

旗竿間口を残して四方を高層建物に囲まれた土地なんて誰でもいやでしょう。

[272: 匿名さん]

中には周りを家に囲まれてるからカーテン閉めなくても
プライバシーが確保出来て良いという人もいるんです。

[273: 申込予定さん]

竿の幅が5mちょっとありますが、整形地と比較して価値はあまり下がらないものでしょうか？
ちなみに旗が広いので、竿はアプローチとしてのみに使い、周りも密集していません

[274: 匿名さん]

詳細が不明ですけど、下がらないというのは経験上あり得ないですね。

[275: 匿名さん]

国が道路として認める幅が４ｍ
消防とかの要望が６ｍ
都心部で接道距離の長い整形地と比べれば商業的利用が制限されるから価値は低い
でも住宅地域で住宅地としてならそれほど悪くないと思うよ＞５ｍ
旗竿として最悪なのはまぁ４ｍ以下の竿ですね

[276: 匿名さん]

×都心部で
○一般的に

郊外、地方での見解

[277: 申込予定さん]

ありがとうございました
一応都内まで30分程度のターミナル駅徒歩圏内です
旗部分は整形地ですが、周囲の80%位の価値でしょうか？

[278: 匿名さん]

80%ならよいのでは

[279: 匿名さん]

静かな旗竿地は最高です

[280: 匿名さん]

暗いしおまけに静かなら瞑想家にはいいですね。
囲んでくれてる家に子供が居ない条件付きですが。

[281: 入居済み住民さん]

ある程度広ければ、ほんとにおすすめ！

[282: 匿名さん]

3.5ｍあれば地下駐車場と玄関階段ができるから買い。

[283: 匿名さん]

ま、整形地には敵わないけど、その分、安価なんだからいいんじゃないかな？

[284: 匿名さん]

同じ価格で、より広く、
陽当たりも、東、南の２面とれる
良物件もあるし
十把一絡げに、排除するのもどうかと。

整形地でも、陽当たり1面のみで、
間口が6mとかだと、
陽当たりが玄関にとられて、イマイチとかあるし

[285: 物件比較中さん]

新しく宅地造設した10数区画建売で土地63坪
竿部分は間口3.5㍍長さは車が縦列駐車2台分
高低差ありの土地でアプローチは緩やかな階段になってます
説明しずらいのですが道路からみて手前の家とこの家は平行に家が建ってないので家の半分ちょっとは見える感じ（手前の家もこの家も正方形ではない）陽当りはそこまで悪くなさそう
悩みポイントは門扉から玄関までの距離が長くて段差がある
今は新築建売のために上手いこと旗竿地に陽のあたるように設計してあるが手前の家が建て直すと家が見えなくなって陽の当たらない可能性あり。

家自体は気に入ってるんだけど買いですかね？？

前面道路も広めで駐車は問題なさそうだし
他にも旗竿地でよかった事とか教えてください！

[286: 匿名さん]

整形地と旗竿地の価格や坪数を教えてください

[287: 匿名さん]

＞285
高低差を利用して地階の駐車場は可能ですか？

[288: 入居済み住民さん]

建て売りだよ。

[289: 匿名さん]

立て替えOR次に売る時のことを考えてのことですよん。

[290: 入居済み住民さん]

285の旗竿地建て売りが買いかどうかは286が言うように、整形地との価格比較がわからないと答えようがないよ。整形地50坪くらいと同価格なら買いかな。竿幅、日当たり良さそうだし良いのでは？車2台分のアプローチ長はプライバシーと騒音から守られて良いと思います。

[291: 入居済み住民さん]

土地代が高く、建蔽率が厳しい地域で駐車場が欲しい人は、旗竿地にもメリットがあると思います。あくまでも整形地の8掛け価格で。

[292: 匿名さん]

旗部分が幅3.5ｍ以上あって、南側が開いて（将来的にも）、８掛けなら、買い。

[293: 匿名さん]

南は５ｍあいて2階建てが建っていますが、8がけなら買って良いでしょうか？
間口は４ｍ以上あります。

[294: 匿名]

充分買いです。

[295: 匿名さん]

よくそれだけの情報で買いとか言えるね…

[296: 匿名さん]

南側は、建物と建物はどのくらい空いていればよいでしょうか？

[297: 匿名さん]

冬至の南中高度で建物の陰にならない距離が最低ラインでしょう。

[298: 匿名さん]

10mは必要ですね。

[299: 匿名さん]

ほんとに売りにくいですから半値以下でないと買うべきじゃないですね

[300: 匿名さん]

>296
南側家屋の住宅形状と位置関係、時間帯によって太陽の位置は変わりますので、南側土地の空きは、「冬至に2～3時間以上、壁面に日光が当たること」を最低ラインとして考慮するのが良いのではないかと思います。

話題に挙がっている「冬至の南中高度で建物の陰にならない距離」は実際にはかなり困難です。以下に、計算を行ってみました。

「90°－緯度－23.4°」で冬至の南中高度が出ますので、東京での緯度（約35.4°）を採用すると、冬至の南中高度は31.2°になります。

低層住居専用地域（第1種および第2種の表記は割愛。）であるならば、敷地境界で5mという北側斜線制限がありますので、【低層住居専用地域で、土地との高低差が無いもの】と仮定すると、東京での冬至の南中高度によって発生する影の長さはX＝5.0m/（tan31.2°）≒8.3mです。

また、中高層住居専用地域ですと、北側斜線制限は敷地境界で10mですので、同様の計算を行うと、約16.5mとなります。
これは流石に長過ぎなので、一般的な2階建て住宅とすると、屋根の最頂点で7～9m程度、軒先で6～7.5m程度ですので、これらを加えて再検討すると約12.4m、さらに民法第234条にて【建物を築造するには、境界線から50cm以上の距離を保たなければならない】ことになっていますので、中高層住居専用地域でも、南側の敷地境界から約12m離れておけば、冬至の南中高度によって出来る日陰の影響を受けないものと想定できます。

以上、算出された結果は、低層住居専用地域で約8.3m、中高層住居専用地域で約12mです。
南道路、若しくはひな壇でも無い限り、南側に、冬至の南中高度で建物の影にならない距離を確保するのは困難です。

[301: 匿名さん]

南側も気になりますが、
朝日のはいる、東側も気にしたほうが良いと思います。

[302: 匿名さん]

300さん
詳細なご回答ありがとうございました
12mも離すのは無理なので、現実的には基礎をあげるか、吹き抜けで対応するしかないですね
そうすることで日当たりは確保できますね

[303: 匿名さん]

太陽の高い季節だけですよ、吹き抜けで日当たり部分的でも確保出来るの。

[304: 匿名さん]

南側が5m以上空いていて、前が3階建じゃなければ吹き抜け、5m以下なら天窓で日当たりは良好です

[305: 匿名さん]

もともと所有してるならともかく、このスレは購入が前提
そこまでして旗竿に住まなくても・・という気がしてきた
探せばもっと良い土地はいくらでもあるご時世だよ

[306: 入居済み住民さん]

そう。素直に坪100万で50坪、5000万の整形地を買えば。財力あるみたいだし、わざわざ旗竿地でなくてもいいと思うよ。

[307: 匿名さん]

今頃の旗竿地は分譲に伴う分筆で生まれるから必ず整形地も売りに出されてる。
その整形地は買ってもいいが分筆の犠牲になった旗竿を買うのはナンセンスすぎる。
不動産屋はそういう旗竿地もできるだけ高く売らないと元がとれない事情があるので安くないしね。

[308: 購入経験者さん]

都内は、竿幅がある広い旗竿地が人気があります
所ジョージとか芸能人やプロスポーツ選手も選択していますよ！
圧倒的にプライバシーが守られますから
狭い30坪とかではないからね

[309: 匿名さん]

芸能人やプロスポーツ選手は圧倒的に整形地を選んでる人が多いと思う。

プライバシーは外構でなんとでもなるから。

[310: 匿名さん]

実際のところ、旗竿地レベルのプライバシーは、外構次第で如何様にでも対処できるよね。
あんまりメリット感じないなぁ。