旗竿地の適正価格

[購入検討中さん]

旗竿地の適正価格ですが、同じ道路付けなら、竿地を抜いて旗の部分で考えればよいのでしょうか？
例えば、旗50坪、竿10坪で、同じ道路付けで周辺の坪あたり100万なら、50×100=5000万で良いでしょうか？
土地に詳しい方、ご教授ください。

[251: 購入検討中さん]

近くですが、別の場所です
旗部分は、16×12で、竿が4×10です

[252: 匿名さん]

＞244
隣り合わせの土地ですか？

地価が、坪120万と78.5万
間口4mあるのに35%も評価落とすなら
旗竿以外に瑕疵があったりしないのかな？

それとも、郊外の土地と見受けられるので、そんなものなのでしょうか。

70坪あっても、もて余しそうなので
50坪がいいかな

[253: 匿名さん]

確かに近くなのに、その坪単価の差は何かしらの瑕疵を疑った方がいいかも。

[254: 匿名さん]

50坪の整形地（カースペース＆アプローチ込み）と
4mの竿12坪（カースペース＆アプローチ）旗57坪（丸々使える）
の比較になるよね。

[255: 匿名さん]

竿だけで、家が建っちゃうみたい・・・

http://www.berk.co.jp/works/8010054.html

[256: 物件比較中さん]

庇護はないと思います。
ただし坪単価に対して土地が広いのが問題かもしれませんが

[257: 匿名さん]

自動車を2台以上所有してると、旗竿はしんどいね。

[258: 購入検討中さん]

広ければそんなことはありません

[259: 匿名さん]

竿横の土地を買うってこと？
そんな余裕無いでしょ。

[260: 匿名さん]

＞257
都内だと、逆に駐車場２台と
広告でウリにしてますね。

車必須な地方には向かない
地形とは思います

[261: 匿名さん]

確かに宣伝してるけど、奥側の車の出し入れが面倒だね。

[262: 匿名さん]

毎回、片側乗り降り車入れ替え、車横通行人不便。

何かの罰ゲームですか？

[263: 匿名さん]

竿幅が4mあれば1台が小さめの車なら対角に停めれば入れ替え不用だね。
竿が長ければ縦列も可能だけど。

[264: 匿名さん]

旗竿幅4メートル超もあれば、都内では旗竿部分を狭小住宅として分筆して売り出します。

[265: 入居済み住民さん]

そう。間口4mで奥行10mの長方形なら40m2の土地として売り物になる。

建蔽率80なら建て坪30m2の3階建てで延べ床90m2の家が建てられる。

坪300万だったとしたら、土地代2800万、上物2000万、5800万円出せば立派な屋敷が建つね。

[266: 匿名さん]

＞262
地方の方には、理解し難いと思います

2台駐車可能でも、実際には1台しか使わなくて
来客や駐輪用ですね。
週1ぐらいの利用、月々３万払って借りるよりは、お得といった感覚かな

120坪なら、軽く4棟いけますね
整形27坪×2棟
旗竿32坪×2棟
5千万台で分譲

規制次第だが、詰めて5棟
4千万台かな？

[267: 匿名さん]

＞265
建物2000万は予算不足かも
防火地域で、パルコン3000万～
１階は、事務所兼用で4階建てとか

駅近、商店街裏とか、利便性良さそうとか
ありがちかと

[268: 匿名さん]

分筆して分譲しようとするとどうしても旗竿地が生まれます
その旗竿地をあの手この手で情弱に売りつけるお仕事が不動産屋

旗竿を買っていいのは都心部でもともと旗竿な土地で格安になってるもの
また特に安くお家を手に入れたい人は旧法借地の旗竿物件がおすすめかな
借地権付きなのでボロ屋はついてるけど柱だけ残したフルリフォームで解決
ちなみに地主の承諾は不要です

[269: 入居済み住民さん]

265です。
私は都心近くの防火地域の15坪の土地に3000超パルコン総3階建てを建てました。安い鉄骨住宅なら2000万で建てられるところもありましたよ。あまりにもチープだったのでやめたけど。パルコンでも小さくて贅沢しなければ2500万で3階建てできそうですよ。

土地を買うとき安さが魅力で旗竿地も候補にあげました。3方マンションやビルでぴったり囲まれ、隣地も3階建て住宅が建つだろうから、四方日当たり悪く諦めました。

商業地区みたいな建蔽率80以上ではなく、世田谷住宅地などの建蔽率が40や50の土地なら旗竿地も魅力的かと思います。

[270: 匿名さん]

15坪！？超狭小地じゃないか。
そんな土地に家を建てる人間が旗竿地をバカにしてるんだね。

[271: 匿名さん]

>270
どこをどう読んでも15坪の狭小地に住んでる269が旗竿をバカにしてるようには見えない。
都心での住まい方としてリーズナブルな行動だと思います。

旗竿間口を残して四方を高層建物に囲まれた土地なんて誰でもいやでしょう。

[272: 匿名さん]

中には周りを家に囲まれてるからカーテン閉めなくても
プライバシーが確保出来て良いという人もいるんです。

[273: 申込予定さん]

竿の幅が5mちょっとありますが、整形地と比較して価値はあまり下がらないものでしょうか？
ちなみに旗が広いので、竿はアプローチとしてのみに使い、周りも密集していません

[274: 匿名さん]

詳細が不明ですけど、下がらないというのは経験上あり得ないですね。

[275: 匿名さん]

国が道路として認める幅が４ｍ
消防とかの要望が６ｍ
都心部で接道距離の長い整形地と比べれば商業的利用が制限されるから価値は低い
でも住宅地域で住宅地としてならそれほど悪くないと思うよ＞５ｍ
旗竿として最悪なのはまぁ４ｍ以下の竿ですね

[276: 匿名さん]

×都心部で
○一般的に

郊外、地方での見解

[277: 申込予定さん]

ありがとうございました
一応都内まで30分程度のターミナル駅徒歩圏内です
旗部分は整形地ですが、周囲の80%位の価値でしょうか？

[278: 匿名さん]

80%ならよいのでは

[279: 匿名さん]

静かな旗竿地は最高です

[280: 匿名さん]

暗いしおまけに静かなら瞑想家にはいいですね。
囲んでくれてる家に子供が居ない条件付きですが。

[281: 入居済み住民さん]

ある程度広ければ、ほんとにおすすめ！

[282: 匿名さん]

3.5ｍあれば地下駐車場と玄関階段ができるから買い。

[283: 匿名さん]

ま、整形地には敵わないけど、その分、安価なんだからいいんじゃないかな？

[284: 匿名さん]

同じ価格で、より広く、
陽当たりも、東、南の２面とれる
良物件もあるし
十把一絡げに、排除するのもどうかと。

整形地でも、陽当たり1面のみで、
間口が6mとかだと、
陽当たりが玄関にとられて、イマイチとかあるし

[285: 物件比較中さん]

新しく宅地造設した10数区画建売で土地63坪
竿部分は間口3.5㍍長さは車が縦列駐車2台分
高低差ありの土地でアプローチは緩やかな階段になってます
説明しずらいのですが道路からみて手前の家とこの家は平行に家が建ってないので家の半分ちょっとは見える感じ（手前の家もこの家も正方形ではない）陽当りはそこまで悪くなさそう
悩みポイントは門扉から玄関までの距離が長くて段差がある
今は新築建売のために上手いこと旗竿地に陽のあたるように設計してあるが手前の家が建て直すと家が見えなくなって陽の当たらない可能性あり。

家自体は気に入ってるんだけど買いですかね？？

前面道路も広めで駐車は問題なさそうだし
他にも旗竿地でよかった事とか教えてください！

[286: 匿名さん]

整形地と旗竿地の価格や坪数を教えてください

[287: 匿名さん]

＞285
高低差を利用して地階の駐車場は可能ですか？

[288: 入居済み住民さん]

建て売りだよ。

[289: 匿名さん]

立て替えOR次に売る時のことを考えてのことですよん。

[290: 入居済み住民さん]

285の旗竿地建て売りが買いかどうかは286が言うように、整形地との価格比較がわからないと答えようがないよ。整形地50坪くらいと同価格なら買いかな。竿幅、日当たり良さそうだし良いのでは？車2台分のアプローチ長はプライバシーと騒音から守られて良いと思います。

[291: 入居済み住民さん]

土地代が高く、建蔽率が厳しい地域で駐車場が欲しい人は、旗竿地にもメリットがあると思います。あくまでも整形地の8掛け価格で。

[292: 匿名さん]

旗部分が幅3.5ｍ以上あって、南側が開いて（将来的にも）、８掛けなら、買い。

[293: 匿名さん]

南は５ｍあいて2階建てが建っていますが、8がけなら買って良いでしょうか？
間口は４ｍ以上あります。

[294: 匿名]

充分買いです。

[295: 匿名さん]

よくそれだけの情報で買いとか言えるね…

[296: 匿名さん]

南側は、建物と建物はどのくらい空いていればよいでしょうか？

[297: 匿名さん]

冬至の南中高度で建物の陰にならない距離が最低ラインでしょう。

[298: 匿名さん]

10mは必要ですね。

[299: 匿名さん]

ほんとに売りにくいですから半値以下でないと買うべきじゃないですね

[300: 匿名さん]

>296
南側家屋の住宅形状と位置関係、時間帯によって太陽の位置は変わりますので、南側土地の空きは、「冬至に2～3時間以上、壁面に日光が当たること」を最低ラインとして考慮するのが良いのではないかと思います。

話題に挙がっている「冬至の南中高度で建物の陰にならない距離」は実際にはかなり困難です。以下に、計算を行ってみました。

「90°－緯度－23.4°」で冬至の南中高度が出ますので、東京での緯度（約35.4°）を採用すると、冬至の南中高度は31.2°になります。

低層住居専用地域（第1種および第2種の表記は割愛。）であるならば、敷地境界で5mという北側斜線制限がありますので、【低層住居専用地域で、土地との高低差が無いもの】と仮定すると、東京での冬至の南中高度によって発生する影の長さはX＝5.0m/（tan31.2°）≒8.3mです。

また、中高層住居専用地域ですと、北側斜線制限は敷地境界で10mですので、同様の計算を行うと、約16.5mとなります。
これは流石に長過ぎなので、一般的な2階建て住宅とすると、屋根の最頂点で7～9m程度、軒先で6～7.5m程度ですので、これらを加えて再検討すると約12.4m、さらに民法第234条にて【建物を築造するには、境界線から50cm以上の距離を保たなければならない】ことになっていますので、中高層住居専用地域でも、南側の敷地境界から約12m離れておけば、冬至の南中高度によって出来る日陰の影響を受けないものと想定できます。

以上、算出された結果は、低層住居専用地域で約8.3m、中高層住居専用地域で約12mです。
南道路、若しくはひな壇でも無い限り、南側に、冬至の南中高度で建物の影にならない距離を確保するのは困難です。

[301: 匿名さん]

南側も気になりますが、
朝日のはいる、東側も気にしたほうが良いと思います。

[302: 匿名さん]

300さん
詳細なご回答ありがとうございました
12mも離すのは無理なので、現実的には基礎をあげるか、吹き抜けで対応するしかないですね
そうすることで日当たりは確保できますね

[303: 匿名さん]

太陽の高い季節だけですよ、吹き抜けで日当たり部分的でも確保出来るの。

[304: 匿名さん]

南側が5m以上空いていて、前が3階建じゃなければ吹き抜け、5m以下なら天窓で日当たりは良好です

[305: 匿名さん]

もともと所有してるならともかく、このスレは購入が前提
そこまでして旗竿に住まなくても・・という気がしてきた
探せばもっと良い土地はいくらでもあるご時世だよ

[306: 入居済み住民さん]

そう。素直に坪100万で50坪、5000万の整形地を買えば。財力あるみたいだし、わざわざ旗竿地でなくてもいいと思うよ。

[307: 匿名さん]

今頃の旗竿地は分譲に伴う分筆で生まれるから必ず整形地も売りに出されてる。
その整形地は買ってもいいが分筆の犠牲になった旗竿を買うのはナンセンスすぎる。
不動産屋はそういう旗竿地もできるだけ高く売らないと元がとれない事情があるので安くないしね。

[308: 購入経験者さん]

都内は、竿幅がある広い旗竿地が人気があります
所ジョージとか芸能人やプロスポーツ選手も選択していますよ！
圧倒的にプライバシーが守られますから
狭い30坪とかではないからね

[309: 匿名さん]

芸能人やプロスポーツ選手は圧倒的に整形地を選んでる人が多いと思う。

プライバシーは外構でなんとでもなるから。

[310: 匿名さん]

実際のところ、旗竿地レベルのプライバシーは、外構次第で如何様にでも対処できるよね。
あんまりメリット感じないなぁ。

[311: 入居済み住民さん]

田舎の旗竿地は安くてもナンセンス。

前にも書いたが、土地代が高く建蔽率の厳しい土地に、駐車場が欲しい人には旗竿地もありかと思います。

それでもこれから人口が減って、土地がだぶついてくると、整形地よりも旗竿地の価値は下がると思われます。

[312: 地元不動産業者さん]

予算が決まっているなら、広めの旗竿地が都内では最善の選択

[313: 匿名さん]

結局、予算次第でしょ。

[314: 契約済みさん]

うむ。予算次第です。
金さえあれば、広い整形地選びますね(´･ω･`)

[315: 匿名さん]

予算が決まってない人なんてほとんどいないのだから、狭い整形地より広い旗竿地です

[316: 匿名さん]

十分すぎるほど安ければありですがやはりローン査定も厳しくなりますし難しいですね
競売の鑑定とかでも整形地に比べてｘ0.4とかｘ0.3とか極端に安い見積もりされてますね

[317: 匿名さん]

うちは整形地を２つに分けて親の家と自分の家を建てた
話し合いの結果、親が旗竿地に、自分が道路側の整形地に建てることになった
整形地50坪、旗竿地65坪（3m幅の竿含む）だが不動産屋曰く売却したら整形地の方が高いらしい

すでに定年して一日中家にいる親は少しでも静かな方が良いということで旗竿地を選んだ
結果、静かである、通行人等の視線が気にならないなど正解だったようである

年配の方や小さい子供のいる方で短期的に売却を考えていない場合は安くて静かな旗竿地も良いと思う

[318: 匿名さん]

通行人の視線が云々ということで道路の方角は南でしょうか？

南側の家が子供夫婦ならそれは居心地良いでしょう。
影になろうが北側の窓が空いていようが気にならないでしょう。

[319: 匿名さん]

＞317
親の土地に、子がローンで建てる場合、
土地の所有権とかローン審査とか、
生前贈与とか、いろいろ考慮する点ありそうですね。

分筆しないで、115坪のままで
2棟、建てる訳には
いかなかったのでしょうか？

＞316
地方の物件でしょうか？

[320: 地元不動産業者さん]

間口が20m以上とかよほど長くなければ、整形地と旗竿地に分筆するのが常識です

[321: 匿名さん]

>319
使用貸借という方法があるので無料で親から借りることができます
ただし子がローンを組むと親所有の土地（家が建つ部分の筆）も担保に入れることになります
相続については家族間の協議というか遺言書を作っておく必要があると思います
（生前贈与は贈与税が高いので、田舎の二束三文土地でなければお勧めできません）

分筆はローンを組むのであれば必須に近いです
通常それぞれのローンに対してそれぞれの家、家の建っている部分の土地（筆）が担保になります
そのため分筆しないと両者がローンを組むことができません（同じ銀行でローンを組めば可能かも）
１筆の土地に２軒の家を建てることはできますが、ローンは筆単位で設定されます

また分筆していない場合ローンの返済ができなくなると２軒分の全ての土地が競売になります
分筆してあれば１軒は競売になりますが、もう一軒はそのまま住み続けることができます
最悪のことも考えて自己防衛のためにも分筆すべきだと思います

[322: 匿名さん]

左右均等に分けて整形地二つでいいじゃん。

[323: 匿名さん]

間口の割りに細長い土地とか？

やはり、親の土地に建てるには、いろいろ
考慮する点がありますね。勉強になりました。

うちは、都内の34坪、
分筆規制で分けられません
将来もしも、子（１歳）と２世帯なら、
100㎡90%の容積率を建て替えて

目一杯150%の３階建てかなぁ？

[324: 匿名]

上の人、みんながみてる掲示板で、‘いいじゃん‘って言葉なんか使うなよ

[325: 匿名さん]

34坪を文筆して狭小地にしたら、売値がガクッと落ちるから辞めておいた方が無難。

[326: 匿名さん]

>324
みんながみてる掲示板で「使うなよ」なんて言葉使うなよ。

[327: 匿名さん]

＞325
逆だと思ってた。

分筆規制ギリギリの70㎡にして、
ローコスト5千万建売とか
27坪前後の建築条件付きの土地
4千万代とかよく見掛けるけど、

分筆して手頃な価格にして、坪単価が
上げて販売が業者の、常套手段と思ってた。

[328: 匿名さん]

分筆して旗竿地や狭小地を作っても建築条件付きや建売にして整形地と変わらない値段で売りつける。
不動産屋営業の腕の見せ所ですよ。土地取引に不慣れなど素人の客をデカイ口開けて待ってます。
ええ、あとで客が後悔しようが周辺住民に笑われようが売るのに苦労しようが、知ったこっちゃございません。

[329: 匿名さん]

>327
34坪を分筆って、均等に17坪、17坪？それとも間口を考慮して、20坪、14坪？
そういう事ですよ。分筆前の土地は最低でも50坪以上無いと、土地としての価値が低くなる。

[330: 匿名さん]

17坪にドリ－ムハウスで、３０００万×2

[331: 匿名さん]

＞329
もちろん地域によると思いますが、
＞323のような、
容積率150%とか、それ以下の住宅専用地域の場合、
そもそも、70㎡とか100㎡とか分筆規制で、分筆不可能が普通と思います。

[332: 匿名さん]

文筆規制を行っているのはなぜか？住宅地の美観を守るためです。
つまりは、文筆すると土地の価値が落ちるってことですよ。

[333: 匿名さん]

実際は土地を細分化しても地価は落ちないどころが値を維持しやすい。むしろ細分化規制を強めると地価はより下落する。例）国分寺市
地価ではなく街のグレードの話となるとまた別だけどね。

[334: 匿名さん]

分筆規制は訳の分かんない貧乏人を街に入れないための規制だよ

基本的に土地は大きくなるほど単価は下がる
50坪2筆と100坪1筆なら50坪2筆の方が高く売れる
高くなると購入できる人が減るっていう単純な理由だけどね

[335: 匿名さん]

確かに芦屋六麓荘の地価はそれほど高くないもんね
でも厳格な分筆規制のたまもので今やスーパーステイタス

[336: 匿名さん]

旗竿地は竿の幅に目がいきがちですが、旗の周囲も重要です。
普通は建ぺい率いっぱいに建てようとするので、旗部分は建物で埋まります。
すると、風通しは悪く日差しも入らず、至るところにカビが生えます。

私の実家は都心の旗竿地のお宅に面して建ってますが、家と家の隙間は人が入れないほどでカビ臭いし空き缶やらビニール袋が散乱してます。

旗竿地が避けられるのはもちろんですが、旗竿地に面した物件も可能であれば避けた方がよろしいですよ。

[337: 匿名さん]

そんなあなたには、
周り田畑の、農地を宅地転換したような土地が良いかも


建蔽率80%とかの防火地域は、そうなのかもしれませんね。
普通の50%～60%の宅地なら、大丈夫と思います

[338: 匿名さん]

そんな閑静な住宅地でなぜわざわざ旗竿地を選ぶんだよ
ミニ開発不動産は売りたいだろうけどな
人を騙すような商売はいいかげんやめなさいって

[339: 匿名さん]

１００坪の土地を５千万で仕入れたら

５０坪３千万で売るか

３３坪２､５千万で売るか

２５坪２千万で売るか私は考える

まあ答えは最初から見えてるけどな

[340: 入居済み住民さん]

竿幅があって、旗地も通風性が良ければ買いです

[341: 匿名さん]

坪150万なら、25坪はありがちだけど
坪50万で、25坪は、無い気がする。

竿の先が、空いてれば、風通しは、良いので
間口左右が埋まってる、整形地よりは、
良くなります。

立地次第ですね

[342: 匿名さん]

いえ、ほんと売りにくいので買っては駄目ですよ。
まちがいなく後悔します。

[343: 入居済み住民さん]

売りやすい土地より住みやすい土地を買った方が良い。
都心のの広い旗竿地は最高です。

[344: 匿名さん]

リスク管理としては、最悪の場合、売って資金にすることも考えたいのかもしれないけど、
343さんの言う通り、まずは住み易い方が良いと思うよ？
無理して整形地に拘って、結果、借金を増やすのも得策とは思えないしね。

[345: 匿名さん]

東京で古家付きなら、土地価格＋アルファでなんとか売れるんじゃない。

[346: 匿名さん]

都心で土地探ししてた時は建売屋と壮絶な競争だった
そういう場所でも旗竿地は売れ残ってた
建売屋も躊躇するんだからよほどい安くないと売れないだろうね

[347: 匿名さん]

都心にかぎらず竿が狭すぎる旗竿地は業者は手を出さない
土地が安くても重機が入れないと建築費がかさむので建売用地としての価値がないから

都心で2.0mとか2.4mの竿物件は売れ残りで見るけど、3.0mとか4.0mの竿物件は見かけないから重機が入れる程度の竿幅があれば売れ残らない（業者が買う）のだと思う
郊外だと元々の土地の供給が潤沢なので3.0mとか4.0mの竿物件でも売れ残る

[348: 匿名さん]

旗竿地の場合、既存建物の解体でもずいぶん割高になりますしね。

[349: 匿名さん]

＞347
よく見かける、間口2.5mに触れないのは、何故？

4.0mは、立地によっては、整形地になっちゃうと思うので、
見かけないのかも。

[350: 匿名さん]

>349
たまたま見てたチラシに出てるのが2.0mと2.4mだったから
分けるなら3m未満と3m以上になるのかな？

普通車の駐車場で実用になる最低幅が2.4mだから2.4mで切ってある物件も結構あるよ

でも2.5m超3.0m未満ってめったに見ないよね