旗竿地の適正価格

[購入検討中さん]

旗竿地の適正価格ですが、同じ道路付けなら、竿地を抜いて旗の部分で考えればよいのでしょうか？
例えば、旗50坪、竿10坪で、同じ道路付けで周辺の坪あたり100万なら、50×100=5000万で良いでしょうか？
土地に詳しい方、ご教授ください。

[241: 匿名さん]

北側道路が良い訳が無い。
北側玄関の陰湿さは日が当たらない以上、どうやっても解消出来ないし、南側に庭を作ろうとすれば、動線を確保するために狭くならざるを得ない。
おまけに、分譲地内で北側道路の場合、南側に家があることがほとんどであるため、南側に庭を設けたとしても、日が当たらない庭になってしまう。
北側道路を好むのは、薄暗く、陰湿な場所を好み、人からの視線を極端に嫌う変わり者くらいもの。
旗竿地を否定している人間は、「旗竿地は（自身の所有する）北側道路よりも格下だ」と卑下したい人間なのではないだろうか？

[242: 匿名さん]

なるほど、そうですね
＞237は、西（南）パターン
です。

東（南）は、朝陽がなく、西日ありで
夏場はイマイチな気がする

西（北）は、玄関を北側西向きにすれば
奥行き次第ですが、
全居室、南側からの日当たりを良くできそう

[243: 匿名さん]

風通しを考えると、
竿からまっすぐ、庭で通したほうが
良いですね。

普段から風が通り抜けてますが
台風で、凄かったです。
庭木が、斜めってましたよ。

[244: 購入検討中さん]

50坪6000万の整形地と、70坪で5500万で竿幅が4m長さ10mの旗竿地はどちらを買いますか？

[245: 匿名さん]

整形地、旗の部分それぞれの縦横の長さを教えて下さい。

旗竿の性質上、旗の部分が細長い長方形の場合が多いので。

[246: 匿名さん]

単純に考えれば、50坪の整形地かな。
70坪の内、4m×10m＝40㎡≒12.1坪も竿に取られたら残りは、57.9坪しかない。
これに竿地の通気、日当たりの悪さを考慮したら、整形地の方が良いって判断になる。

[247: 購入検討中さん]

旗部分は、横16m縦12mの整形地です

[248: 匿名さん]

あっ、聞かなくても解りました。

整形地が16､5×10m
旗部分が20､5×9､3m

ですね。

東道路で竿南側の整形地が一番良い条件かな。
旗の地形が厳しいね。

[249: 匿名さん]

ありゃ、元の整形地を分筆したんじゃないのか？

[250: 匿名さん]

旗竿地ってかっこ悪い

[251: 購入検討中さん]

近くですが、別の場所です
旗部分は、16×12で、竿が4×10です

[252: 匿名さん]

＞244
隣り合わせの土地ですか？

地価が、坪120万と78.5万
間口4mあるのに35%も評価落とすなら
旗竿以外に瑕疵があったりしないのかな？

それとも、郊外の土地と見受けられるので、そんなものなのでしょうか。

70坪あっても、もて余しそうなので
50坪がいいかな

[253: 匿名さん]

確かに近くなのに、その坪単価の差は何かしらの瑕疵を疑った方がいいかも。

[254: 匿名さん]

50坪の整形地（カースペース＆アプローチ込み）と
4mの竿12坪（カースペース＆アプローチ）旗57坪（丸々使える）
の比較になるよね。

[255: 匿名さん]

竿だけで、家が建っちゃうみたい・・・

http://www.berk.co.jp/works/8010054.html

[256: 物件比較中さん]

庇護はないと思います。
ただし坪単価に対して土地が広いのが問題かもしれませんが

[257: 匿名さん]

自動車を2台以上所有してると、旗竿はしんどいね。

[258: 購入検討中さん]

広ければそんなことはありません

[259: 匿名さん]

竿横の土地を買うってこと？
そんな余裕無いでしょ。

[260: 匿名さん]

＞257
都内だと、逆に駐車場２台と
広告でウリにしてますね。

車必須な地方には向かない
地形とは思います

[261: 匿名さん]

確かに宣伝してるけど、奥側の車の出し入れが面倒だね。

[262: 匿名さん]

毎回、片側乗り降り車入れ替え、車横通行人不便。

何かの罰ゲームですか？

[263: 匿名さん]

竿幅が4mあれば1台が小さめの車なら対角に停めれば入れ替え不用だね。
竿が長ければ縦列も可能だけど。

[264: 匿名さん]

旗竿幅4メートル超もあれば、都内では旗竿部分を狭小住宅として分筆して売り出します。

[265: 入居済み住民さん]

そう。間口4mで奥行10mの長方形なら40m2の土地として売り物になる。

建蔽率80なら建て坪30m2の3階建てで延べ床90m2の家が建てられる。

坪300万だったとしたら、土地代2800万、上物2000万、5800万円出せば立派な屋敷が建つね。

[266: 匿名さん]

＞262
地方の方には、理解し難いと思います

2台駐車可能でも、実際には1台しか使わなくて
来客や駐輪用ですね。
週1ぐらいの利用、月々３万払って借りるよりは、お得といった感覚かな

120坪なら、軽く4棟いけますね
整形27坪×2棟
旗竿32坪×2棟
5千万台で分譲

規制次第だが、詰めて5棟
4千万台かな？

[267: 匿名さん]

＞265
建物2000万は予算不足かも
防火地域で、パルコン3000万～
１階は、事務所兼用で4階建てとか

駅近、商店街裏とか、利便性良さそうとか
ありがちかと

[268: 匿名さん]

分筆して分譲しようとするとどうしても旗竿地が生まれます
その旗竿地をあの手この手で情弱に売りつけるお仕事が不動産屋

旗竿を買っていいのは都心部でもともと旗竿な土地で格安になってるもの
また特に安くお家を手に入れたい人は旧法借地の旗竿物件がおすすめかな
借地権付きなのでボロ屋はついてるけど柱だけ残したフルリフォームで解決
ちなみに地主の承諾は不要です

[269: 入居済み住民さん]

265です。
私は都心近くの防火地域の15坪の土地に3000超パルコン総3階建てを建てました。安い鉄骨住宅なら2000万で建てられるところもありましたよ。あまりにもチープだったのでやめたけど。パルコンでも小さくて贅沢しなければ2500万で3階建てできそうですよ。

土地を買うとき安さが魅力で旗竿地も候補にあげました。3方マンションやビルでぴったり囲まれ、隣地も3階建て住宅が建つだろうから、四方日当たり悪く諦めました。

商業地区みたいな建蔽率80以上ではなく、世田谷住宅地などの建蔽率が40や50の土地なら旗竿地も魅力的かと思います。

[270: 匿名さん]

15坪！？超狭小地じゃないか。
そんな土地に家を建てる人間が旗竿地をバカにしてるんだね。

[271: 匿名さん]

>270
どこをどう読んでも15坪の狭小地に住んでる269が旗竿をバカにしてるようには見えない。
都心での住まい方としてリーズナブルな行動だと思います。

旗竿間口を残して四方を高層建物に囲まれた土地なんて誰でもいやでしょう。

[272: 匿名さん]

中には周りを家に囲まれてるからカーテン閉めなくても
プライバシーが確保出来て良いという人もいるんです。

[273: 申込予定さん]

竿の幅が5mちょっとありますが、整形地と比較して価値はあまり下がらないものでしょうか？
ちなみに旗が広いので、竿はアプローチとしてのみに使い、周りも密集していません

[274: 匿名さん]

詳細が不明ですけど、下がらないというのは経験上あり得ないですね。

[275: 匿名さん]

国が道路として認める幅が４ｍ
消防とかの要望が６ｍ
都心部で接道距離の長い整形地と比べれば商業的利用が制限されるから価値は低い
でも住宅地域で住宅地としてならそれほど悪くないと思うよ＞５ｍ
旗竿として最悪なのはまぁ４ｍ以下の竿ですね

[276: 匿名さん]

×都心部で
○一般的に

郊外、地方での見解

[277: 申込予定さん]

ありがとうございました
一応都内まで30分程度のターミナル駅徒歩圏内です
旗部分は整形地ですが、周囲の80%位の価値でしょうか？

[278: 匿名さん]

80%ならよいのでは

[279: 匿名さん]

静かな旗竿地は最高です

[280: 匿名さん]

暗いしおまけに静かなら瞑想家にはいいですね。
囲んでくれてる家に子供が居ない条件付きですが。

[281: 入居済み住民さん]

ある程度広ければ、ほんとにおすすめ！

[282: 匿名さん]

3.5ｍあれば地下駐車場と玄関階段ができるから買い。

[283: 匿名さん]

ま、整形地には敵わないけど、その分、安価なんだからいいんじゃないかな？

[284: 匿名さん]

同じ価格で、より広く、
陽当たりも、東、南の２面とれる
良物件もあるし
十把一絡げに、排除するのもどうかと。

整形地でも、陽当たり1面のみで、
間口が6mとかだと、
陽当たりが玄関にとられて、イマイチとかあるし

[285: 物件比較中さん]

新しく宅地造設した10数区画建売で土地63坪
竿部分は間口3.5㍍長さは車が縦列駐車2台分
高低差ありの土地でアプローチは緩やかな階段になってます
説明しずらいのですが道路からみて手前の家とこの家は平行に家が建ってないので家の半分ちょっとは見える感じ（手前の家もこの家も正方形ではない）陽当りはそこまで悪くなさそう
悩みポイントは門扉から玄関までの距離が長くて段差がある
今は新築建売のために上手いこと旗竿地に陽のあたるように設計してあるが手前の家が建て直すと家が見えなくなって陽の当たらない可能性あり。

家自体は気に入ってるんだけど買いですかね？？

前面道路も広めで駐車は問題なさそうだし
他にも旗竿地でよかった事とか教えてください！

[286: 匿名さん]

整形地と旗竿地の価格や坪数を教えてください

[287: 匿名さん]

＞285
高低差を利用して地階の駐車場は可能ですか？

[288: 入居済み住民さん]

建て売りだよ。

[289: 匿名さん]

立て替えOR次に売る時のことを考えてのことですよん。

[290: 入居済み住民さん]

285の旗竿地建て売りが買いかどうかは286が言うように、整形地との価格比較がわからないと答えようがないよ。整形地50坪くらいと同価格なら買いかな。竿幅、日当たり良さそうだし良いのでは？車2台分のアプローチ長はプライバシーと騒音から守られて良いと思います。