旗竿地の適正価格

[購入検討中さん]

旗竿地の適正価格ですが、同じ道路付けなら、竿地を抜いて旗の部分で考えればよいのでしょうか？
例えば、旗50坪、竿10坪で、同じ道路付けで周辺の坪あたり100万なら、50×100=5000万で良いでしょうか？
土地に詳しい方、ご教授ください。

[221: 匿名さん]

3mあるといいと思って探しても、無いんだよね。
なんでだろ、もともと、数少ないのと、
整形地と単価、変わらなくなるのかな？
分譲業者の都合かな

[222: 匿名]

野村のPSは、旗竿地でも竿３．５m確保していますよ。

[223: 匿名さん]

２００坪の土地を４分割にして分譲したい場合
土地が正方形だとどうしても２区画が旗竿になってしまう
そういう旗竿地が多く発生しているが絶対買わない方がいいですよ
騙されないようにね

[224: 匿名さん]

＞222
＞223
言葉足らずですみません。
地価の安い、郊外や地方だと、同じ予算で
ゆったりした敷地が見つけやすそうですが

都区内の手頃な物件では、
狭い整形地と間口の狭い旗竿の組合わせが
多いなと思った次第です。
（１桁予算増やせば、広い土地有りますが）

200坪も敷地あると、小規模マンション・アパートになったり
分譲・建売だと、私道・開発道路付きで８棟は建てられちゃうと思います。
（大規模分譲とか、広告に書かれそう）

[225: 契約済みさん]

旗竿地を悪く言う人は、たぶん狭い整形地に住んでる人でしょう
広い旗竿地のほうが快適です

[226: 匿名さん]

狭い整形地ってどれくらい？60坪程度？

[227: 匿名さん]

>225
確かに、俺もそれ思った。
おそらく、北道路の整形地と旗竿地の分譲とかで、北側の整形地を買った様な人でしょう。
これで、その整形地の南側の旗竿地が広かったり、日当たりが確保された土地なら毎日それを見ながら生活する訳だし、うらやむのは当然かも。

[228: 匿名さん]

ちょっと都合よく考えすぎかな。
そもそも北道路の土地の段階でNGだし、北道路からの旗竿地だと動線の関係で、余計に日当たり悪いよ。
造成者も旗竿より整形地の方が高く売れるのがわかってるから、分筆する際も、整形地に有利に行うからね。

[229: 匿名さん]

２ｍ以下　ｘ０．１
３ｍ　　　ｘ０．４
４ｍ　　　ｘ０．６
６ｍ　　　ｘ１・０

売れにくさから考えるとこのくらいでないと・・
一生住むなら値段は関係ないかもですけどね

[230: 匿名さん]

>229
2m以下は、建てられないよね。
普通の宅地にはできないから、たしか、住宅ローンもだめだったような？
たまに古家付であるけど、だめですね

間口2.5m～3mは、地価130万～地域専用の区画でしょうか？
整形地が２５～２７坪、旗竿地が３１～３３坪程度、
予算6000万以内でおさまるから、どの区画にするか迷うところですね

[231: 契約済みさん]

北側がすべてNGなんてことはない
日当たりを確保できれば、南道路よりプライバシーが守られてよい
売る予定がなければ、狭い南道路、整形地より、広い旗竿地や北側がよい

[232: 匿名さん]

と、旗竿地擁護をしたところで無意味だよね。
整形地に比べればメリットが少ないのは明白だし。

[233: 匿名さん]

3､5m以上幅がある竿なら一定の評価をしてもいいでしょ。
車の乗り降りも両側から出来るし通路の確保も可能。
3mだと通路を確保すると片側乗り降りだよね。
3m未満は通路の確保も出来ないので問題外。車無し向け。

[234: 匿名]

旗竿地が整形地より評価が低いのは仕方ないとして、旗竿の中で接道する方角は何が一番評価としてましなのかな？

[235: 契約済みさん]

やっぱり、南道路でしょう
理由は、人気があるからです
しかし、面積が広ければ吹き抜けなどの間取りで十分あかるくなります

[236: 匿名さん]

うち、南側道路だけど、南側にウッドデッキしつらえても道路から見えて落ち着かないし、北側道路とか旗竿だったほうがよかったかなと思うよ。ゆったりプライベートを南からの太陽を浴びて暮らしたいなら。

[237: 匿名さん]

東側が開いてる前提でですが
西側に接道だと

朝陽が全部屋にはいって
南側に庭がとれて、日当たりよくできました

西日は無いので、悪く無いと思います。

どの方角・地形でも、東側次第と思いますね。

[238: 匿名さん]

南道路は幻想。駐車場が必須になった現在、南道路側を玄関と駐車場でかなりのスペースとられるのはもったいない。

[239: 匿名さん]

>236
外構次第。
通行人から見られたくないならクローズ外構。
ウッドデッキの所だけならセミクローズ外構。
植樹とかでどうにでもなるよ。

向かいの家の窓から覗かれるのは接道の向きに関係ない。
まぁ道路挟んでる分南道路が有利かな。

ウッドデッキ造る計画段階で外構をリンクして 考えないなんて異常。

[240: 匿名さん]

旗竿地の場合、旗部分の四隅に接道が来ることが多いから、単純に東西南北ではないと思うよ？
東（北）、東（南）、西（北）、西（南）、南（東）、南（西）、北（東）、北（西）の8パターンで考える必要があるんじゃない？

で、竿からの動線と家の配置を考慮すると良いのは、東（南）、西（南）、南（東）、南（西）で、これなら南側に出来た余地によって日当たりが確保できる。
他はダメだね。無理に南側の日当たりを確保しようと思うと、動線が死地になる。家には日が当たって日光消毒が行われないと、壁面にカビが生えたりと良いことは無いし、日の当たらない庭なんて、湿気が溜まる一方で、植えられる植物も限られるしね。

[241: 匿名さん]

北側道路が良い訳が無い。
北側玄関の陰湿さは日が当たらない以上、どうやっても解消出来ないし、南側に庭を作ろうとすれば、動線を確保するために狭くならざるを得ない。
おまけに、分譲地内で北側道路の場合、南側に家があることがほとんどであるため、南側に庭を設けたとしても、日が当たらない庭になってしまう。
北側道路を好むのは、薄暗く、陰湿な場所を好み、人からの視線を極端に嫌う変わり者くらいもの。
旗竿地を否定している人間は、「旗竿地は（自身の所有する）北側道路よりも格下だ」と卑下したい人間なのではないだろうか？

[242: 匿名さん]

なるほど、そうですね
＞237は、西（南）パターン
です。

東（南）は、朝陽がなく、西日ありで
夏場はイマイチな気がする

西（北）は、玄関を北側西向きにすれば
奥行き次第ですが、
全居室、南側からの日当たりを良くできそう

[243: 匿名さん]

風通しを考えると、
竿からまっすぐ、庭で通したほうが
良いですね。

普段から風が通り抜けてますが
台風で、凄かったです。
庭木が、斜めってましたよ。

[244: 購入検討中さん]

50坪6000万の整形地と、70坪で5500万で竿幅が4m長さ10mの旗竿地はどちらを買いますか？

[245: 匿名さん]

整形地、旗の部分それぞれの縦横の長さを教えて下さい。

旗竿の性質上、旗の部分が細長い長方形の場合が多いので。

[246: 匿名さん]

単純に考えれば、50坪の整形地かな。
70坪の内、4m×10m＝40㎡≒12.1坪も竿に取られたら残りは、57.9坪しかない。
これに竿地の通気、日当たりの悪さを考慮したら、整形地の方が良いって判断になる。

[247: 購入検討中さん]

旗部分は、横16m縦12mの整形地です

[248: 匿名さん]

あっ、聞かなくても解りました。

整形地が16､5×10m
旗部分が20､5×9､3m

ですね。

東道路で竿南側の整形地が一番良い条件かな。
旗の地形が厳しいね。

[249: 匿名さん]

ありゃ、元の整形地を分筆したんじゃないのか？

[250: 匿名さん]

旗竿地ってかっこ悪い

[251: 購入検討中さん]

近くですが、別の場所です
旗部分は、16×12で、竿が4×10です

[252: 匿名さん]

＞244
隣り合わせの土地ですか？

地価が、坪120万と78.5万
間口4mあるのに35%も評価落とすなら
旗竿以外に瑕疵があったりしないのかな？

それとも、郊外の土地と見受けられるので、そんなものなのでしょうか。

70坪あっても、もて余しそうなので
50坪がいいかな

[253: 匿名さん]

確かに近くなのに、その坪単価の差は何かしらの瑕疵を疑った方がいいかも。

[254: 匿名さん]

50坪の整形地（カースペース＆アプローチ込み）と
4mの竿12坪（カースペース＆アプローチ）旗57坪（丸々使える）
の比較になるよね。

[255: 匿名さん]

竿だけで、家が建っちゃうみたい・・・

http://www.berk.co.jp/works/8010054.html

[256: 物件比較中さん]

庇護はないと思います。
ただし坪単価に対して土地が広いのが問題かもしれませんが

[257: 匿名さん]

自動車を2台以上所有してると、旗竿はしんどいね。

[258: 購入検討中さん]

広ければそんなことはありません

[259: 匿名さん]

竿横の土地を買うってこと？
そんな余裕無いでしょ。

[260: 匿名さん]

＞257
都内だと、逆に駐車場２台と
広告でウリにしてますね。

車必須な地方には向かない
地形とは思います

[261: 匿名さん]

確かに宣伝してるけど、奥側の車の出し入れが面倒だね。

[262: 匿名さん]

毎回、片側乗り降り車入れ替え、車横通行人不便。

何かの罰ゲームですか？

[263: 匿名さん]

竿幅が4mあれば1台が小さめの車なら対角に停めれば入れ替え不用だね。
竿が長ければ縦列も可能だけど。

[264: 匿名さん]

旗竿幅4メートル超もあれば、都内では旗竿部分を狭小住宅として分筆して売り出します。

[265: 入居済み住民さん]

そう。間口4mで奥行10mの長方形なら40m2の土地として売り物になる。

建蔽率80なら建て坪30m2の3階建てで延べ床90m2の家が建てられる。

坪300万だったとしたら、土地代2800万、上物2000万、5800万円出せば立派な屋敷が建つね。

[266: 匿名さん]

＞262
地方の方には、理解し難いと思います

2台駐車可能でも、実際には1台しか使わなくて
来客や駐輪用ですね。
週1ぐらいの利用、月々３万払って借りるよりは、お得といった感覚かな

120坪なら、軽く4棟いけますね
整形27坪×2棟
旗竿32坪×2棟
5千万台で分譲

規制次第だが、詰めて5棟
4千万台かな？

[267: 匿名さん]

＞265
建物2000万は予算不足かも
防火地域で、パルコン3000万～
１階は、事務所兼用で4階建てとか

駅近、商店街裏とか、利便性良さそうとか
ありがちかと

[268: 匿名さん]

分筆して分譲しようとするとどうしても旗竿地が生まれます
その旗竿地をあの手この手で情弱に売りつけるお仕事が不動産屋

旗竿を買っていいのは都心部でもともと旗竿な土地で格安になってるもの
また特に安くお家を手に入れたい人は旧法借地の旗竿物件がおすすめかな
借地権付きなのでボロ屋はついてるけど柱だけ残したフルリフォームで解決
ちなみに地主の承諾は不要です

[269: 入居済み住民さん]

265です。
私は都心近くの防火地域の15坪の土地に3000超パルコン総3階建てを建てました。安い鉄骨住宅なら2000万で建てられるところもありましたよ。あまりにもチープだったのでやめたけど。パルコンでも小さくて贅沢しなければ2500万で3階建てできそうですよ。

土地を買うとき安さが魅力で旗竿地も候補にあげました。3方マンションやビルでぴったり囲まれ、隣地も3階建て住宅が建つだろうから、四方日当たり悪く諦めました。

商業地区みたいな建蔽率80以上ではなく、世田谷住宅地などの建蔽率が40や50の土地なら旗竿地も魅力的かと思います。

[270: 匿名さん]

15坪！？超狭小地じゃないか。
そんな土地に家を建てる人間が旗竿地をバカにしてるんだね。