旗竿地の適正価格

[購入検討中さん]

旗竿地の適正価格ですが、同じ道路付けなら、竿地を抜いて旗の部分で考えればよいのでしょうか？
例えば、旗50坪、竿10坪で、同じ道路付けで周辺の坪あたり100万なら、50×100=5000万で良いでしょうか？
土地に詳しい方、ご教授ください。

[21: 匿名さん]

北道路だとリビングが旗の方になるから嫌だけど、それ以外なら竿で陽当たりが良くなるから囲まれてても問題ないかな。

[22: 匿名さん]

旗竿地は圧迫感を感じますよね

[23: 匿名さん]

四方を建物で囲われてたらイマイチですが、
東側や、南側が開けてる場合は、良いと思います。

西側、北側に水廻りや階段にして、
窓は、開けてる側に取れるので、１階でも暗くは無いですね。

開けてる側は、無人の公共地がお勧めです。
(緑道とか、側溝や水路みたいなの)

[24: 不動産購入勉強中さん]

竿の幅が3m以上あるなら、整形地の竿は50％、旗は85％くらいと思います

[25: 匿名さん]

不動産情報に出てた旗竿地(竿幅2.5m×8m、旗部分60坪)は、2件あった借家を解体して更地にしてから売り出された土地だったけど、売り出しは近辺の坪単価よりも少し安い1500万円だったけど、買い手がつかないのか、1,100万円、900万円、800万円…と下がって、今は500万円で出てる。

竿側は南面で、公園に面してて日当たりも良好なのに、売れない物なんだね。

[26: 匿名さん]

>>25
竿の幅2.5ｍというのがマイナスポイントだな。
車所有の場合竿の部分に止めると通行困難になるので旗の部分に駐車場を
設置しないといけないかも。

[27: 不動産購入勉強中さん]

25さん
旗竿地は、土地が高い、坪100前後の場所しか需要がないのでは
特に坪50もしない土地なら整形地を分ける必要はないと思います

[28: 匿名さん]

>26
>27
都内の宅地だと、100坪超ぐらいの
資産家、地主宅が、業者に売却されて

整形地、竿、竿、整形地の、４筆に
分筆して、分譲とか良くみかけますね。
駐車場が４台分並んでたりします。

構築物を建てない協定とかあったと思います

[29: 匿名さん]

旗竿部分＝通常の土地価格×竿の幅/竿の長さ

[30: 購入経験者さん]

旗地は90％、竿は50％で計算します

[31: 匿名さん]

旗地は３００坪で竿は５ｍ巾で１５ｍほどなら竿の車路をかっこよくすれば
お金持ちの家に見せかけることができますよ。

[32: 匿名さん]

みんな書いてるのは、買う時の適正価格～

中古の家付き旗竿地は、資産価値無いと覚悟

[33: 匿名]

中古でも竿の部分が広くて車の縦列が余裕の2台で
旗が60坪以上の都心とかならいいな

[34: 契約済みさん]

>>33
それはもう竿と呼べないのでは(´･ω･`)

今は分筆多いから、1/3くらいは旗竿な気がしますね。

[35: 匿名さん]

旗竿部分は分筆して、行政に寄贈した方が良いんじゃないの？
固定資産税が発生し続けるし、寄贈することによって、公道になる訳だから、
アスファルト舗装等の補修が発生した場合には、無償でやってもらうとか出来ないのかね？

[36: 契約済みさん]

>>35
使わないようなら、それもありかと。
ただ、寄贈後も自分の車は止めたいとかは無理かな(´･ω･`)

[37: 匿名さん]

>35
そんな、もったいないし、ありえない
都内ですが、竿を分筆は、分筆規制（70㎡）にひっかかるのでできないのと
もしやっちゃったら、容積率にも影響しますよね。

カーポートに駐輪場、門袖・門扉から玄関アプローチに坪庭と、
狭い土地柄、有効利用しないと・・・

玄関開けてすぐに公道の整形地よりは、落ち着いてて好きですね

[38: 匿名さん]

おそらく、そこの個人しか使わない所は道路として行政は買ってくれないと思う。
その道路を誰かが共有していないと、公共の道路として意味が無いからね

[39: 匿名]

35はなにか別のものと勘違いしてるんじゃ？

[40: 匿名さん]

＞37
そういう考え方もある。
ミニ戸なら道路に面して建てらられるより、その方が良いかもしれない。

[41: 契約済みさん]

寄贈して公道になると思いきや、競売にかけられたら泣ける。
ありえるのかはわかりませんが(´･ω･`)

[42: 匿名さん]

旗竿地って基本的に外周はぐるりと他の家に囲まれてるわけだよね？
旗部分が60坪あったとしても、日当たりと通気が悪いためにジメジメしてカビとか生えてそうな印象なんだけど、家に悪影響ってないのかな？

[43: 匿名さん]

日当りは重要と思いますが、６０坪あれば十分（南に庭がとれるから）と思うのは、
都内感覚だからかな・・・

東側が開けてない場合は、パスですね。（西日はいらないです。）

風通しは、竿の先が開けてるので、竿部分が風の通り道になってますね。

[44: 匿名さん]

そもそも旗竿地の旗部分が60坪もある土地なんて無い。あっても30～40坪程度のもの。元は長方形だった土地を、分筆によって道路に面した土地と旗竿地に分けたのがほとんどだろう。
新規造成地であれば、元々が狭小でない限り、造成業者が売買価格の低い旗竿地を、わざわざ設けるような土地利用計画を立てるなんて事は考えにくい。

日当り・通風が悪い。周囲を囲われて圧迫感がある。建物の自由度が無い。建設が困難な場合がある。防犯が不安。庭が取れない。…そういったデメリットがあるのは仕方ない話。でも、その分、近隣に商業施設があり立地が良い、価格が低いために手が出しやすい等のメリットも受けられる。
立地や土地形状が良く、南面が全面道路で日当り・通風も良好…なんて土地があっても買えなければ意味が無い。

[45: 匿名さん]

我が家は50坪程度の旗竿地ですが、通風
日当たり共良好ですよ。
旗竿地なのに日当たりが良いので庭の
植物の育ちが半端ないです。
今年の夏は特にそうでしたが、前の角地に
家が建っているから、丁度我が家の半分に
かかるので、直射日光が避けられるので
良かったです。
旗竿地で南道路ひな壇、隣の敷地と余裕があり、
立地にも恵まれれば、旗竿地はなかなかお買い得
ですよ。

[46: 匿名さん]

夏に家の半分が日陰になるなら冬は寒そうですね。

[47: 匿名さん]

家の半分が日陰になる時点でNGだね。家は全方向に太陽光が当たって、加熱・消毒の効果が得られないと、日光が当たらない面は一年中湿っぽく、特に冬場はジメジメするため、汚れやカビ、藻が生える要因になる。
50坪もあったならもう少し配慮した配置計画を考えれば良かったのに…って、旗竿地の時点で自由度が無かったのか。

[48: 匿名さん]

随分、辛辣な意見ばかりだね。
まぁ、旗竿地が周りから、いかに低く見られてるかってことの表れかもしれないけど…。

[49: 匿名さん]

全く日陰ではないよ。
両隣が庭になっているから、バッチリ日は
入ってくるよ。
ひな壇効果もあるしね。
とっても過ごしやすいよ。プライバシーも程よく
あるしね。
立地も最高！ 友人達が遊びに来ると、いい場所だねと
皆口を揃えていいます。
風通し、日当たりいいですよ〜。
立地条件によると思います。
うちは良いところを見つけて満足しています。

[50: 匿名さん]

旗竿地なのに好条件の立地のようなので、みんな羨ましいんじゃない？
「南東角地や南向き以外は格下の土地～」とか、「旗竿地なんて下の下～」
みたいな悪態を吐く心の狭い人間に限って、南向きでも超狭小地とか
辺鄙な土地なんだと思うよ、きっと。

[51: 入居済み住民さん]

分筆したときの旗の向きがすべてかなぁ。

[52: 購入経験者さん]

80坪の旗竿地ですが、静かで日当たり、通風も悪くなく最高です
南道路は、100坪はないとリビング丸見えじ状態でしょ

[53: 匿名さん]

旗竿の家は周りの家から丸見えですよ。

[54: 匿名さん]

>53、それは、旗竿の家じゃあ無い家のほうが
丸見えだよ〜。
負け惜しみはみっともないよ。
角地にある近所の家は一年中カーテン閉めっぱなしだよ。
窓を開けているとこ見た事がないから、内装がカビてくるし、
開放感無さすぎで嫌だな。

[55: 匿名さん]

レースのカーテンくらい閉めろよ、丸見えだぞ。

[56: 匿名さん]

↑ウケるw 頑張って〜

[57: 匿名さん]

カーテン閉めてたら、カビが生える家？
よっぽど角地が羨ましいのか知らないけど、ちょっと苦しいねw

[58: 匿名さん]

窓を閉めっぱなしにしていると、カビるよ。
今住んでいる場所に満足しています。
何が羨ましいのか意味がわかりません。

[59: 匿名さん]

窓開けてレースのカーテンすればいいんじゃない？

[60: 購入経験者さん]

負け惜しみじゃなくて旗竿地いいですよ！
光を取り込む吹き抜けが必須です

[61: 匿名さん]

そう、吹き抜けは必須。
負け惜しみではなくうちも旗竿地正確でした。
造成している段階から一番に即仮契約。
4つに文筆されている中で一番気に入った土地でした。
立地的に日当たり、風通し問題無しとにらみ好立地だと、
見つけた瞬間ニヤついてしまった。
他にも希望者がいたらしいけど、タッチの差でウチが
購入出来たのでラッキーでした。

[62: 匿名さん]

なかなか売れない(と思われる)土地を他にも希望者がいるから的に人気があるように装い早く契約した方が。。。

不動産屋の常套手段だよ。

[63: 匿名さん]

不動産屋からしたらしてやったりだね。

[64: 匿名さん]

一般的なイメージが悪いだけで、旗竿地だから一概に悪いという訳では無いと思うよ。

でも、「角地の家はカーテンを閉めっぱなしだから内装がカビてくる～」とか、「開放感無さすぎで嫌だ～。」という発言が、すごく違和感があるのよ。わざわざ角地のお宅に内装を見にそのお宅に行ったの？わざわざ、角地のお宅の開放感を確認したの？とね。
まぁ、角地は日当たり良好な反面、人の視線を隠すのに苦労する傾向があるのは間違いないと思うけどね。

南向き、ひな壇等の超好立地であれば、日当たり、通風は完璧だろうし、さらに外構によって、視線のシャットアウト等々も容易に可能。でも、そういった土地はなかなか出回らならないのが実状だし、旗竿地で、日当たり、通風が良ければ、それに越したことはないんじゃないかな？

[65: 匿名さん]

好立地の旗竿は存在するよ。
購入者が満足しているならそれでいいのでは？

[66: 匿名さん]

61だけど、ウチのお隣さんも狙っていたけど、
ウチの方が先だったから、隣の土地にした
と後から聞かされて、不動産屋が言って
いた事は本当だったんだな〜と。
でも、ウチは即決で土地見て決めたから
不動産屋に煽られるの関係なく購入して満足だよ。

[67: 匿名さん]

竿の幅が3m以上あるなら一考の価値はあるんじゃない。
安いし、外観にお金掛ける必要ないし。
竿が長いと配管、舗装にお金が掛かるけど。

[68: 匿名さん]

竿幅が狭い土地の苦肉の策で
隣接地との境界にフェンス等の仕切りを造らず
お互いに越境出来るようになってる土地は最悪。

[69: 匿名さん]

帰ってきたときに、外から我が家が見えないのはちょっと嫌かな。

[70: 匿名]

>>68
そういうのうちの近所にはたくさんありますよ。
境界線がラインで入っています。
車の切り返しもお隣の土地を使わないと出来ないってことです。

[71: 購入経験者さん]

確かに竿が共用は気を使うかも
お隣がいい人ならいいけど

[72: 匿名]

仕切りのない竿でお隣にプランターとか並べられたらいやだなぁ

[73: 匿名さん]

多分協定でそういう事が出来ないと思うよ。
自分の停めた車の脇を自分の家と関係無い特定、不特定の人が沢山通るから
傷とかいっぱい付きそう。

[74: 匿名さん]

やっぱり旗竿地はいやかな。
竿地を通る度に嫌な思いをしそう。

[75: 匿名]

竿くらいならいいよ。
親戚の家なんて公道から脇の車も通れない道をぐねぐね歩いて100mくらい入ったところが家なんだよ。
しかも登り坂で、火事になったら消防のホースは届くのかと心配になる。
竿が3m以上なら許容範囲だけどな。

[76: 匿名さん]

3m以上の幅があれば境界線に塀たてて車停めてもまあまあ不自由なく使えるでしょ。

[77: 匿名さん]

４ｍ以上になったら私道と変わらんからデメリットもないだろう
３ｍ以下の竿はお買い得でないならやめた方がいいと思う
当然２ｍ以下は論外

[78: 匿名さん]

法律で2mは接してないとダメだから。
2､5mとか両側の境界線上に塀建てたら有効2､3mもないんじゃない。

車停めたらその脇を自転車押しながらとか通れないんじゃないか？

お買い得でも無理かな。

[79: 匿名]

坪単価に20倍超の差があるものどうしで議論しても
まったくかみ合わないよね

[80: 匿名]

具体例があると分かり安いけど、不動産屋の竿地は悲惨なものばかり

[81: 匿名さん]

地価の安い地方なら、ありえないのでしょうけど
同じ５０００万で２７坪と、３４坪、２割広くなって同じような日当りなら迷うよ

[82: 匿名さん]

そもそも、そんな狭小土地を買うくらいなら、郊外の方が遥かにマシ。

[83: 匿名さん]

よくみかける旗竿2.5ｍは駄目だな
塀こさえて3ナンバー車入れたらドアがあかない
車をすり抜けて家に向かう時に汚れた車で服が汚れる
竿の部分が日当たりわるくなりがちで苔て空気が重い家になりがち

[84: 匿名さん]

自分の所の旗竿地はいいよ。
皆が言っている旗竿地のデメリットを全て
凌駕しているから。
旗竿地にして本当に良かったよ。

[85: 入居済み住民さん]

何回も言ってますが、ある程度のゆとりがあり、間取りを考えれば、本当に旗竿地は快適です
同じは予算なら広い土地がてにはいるわけだし、積極的に検討すべきです

[86: 匿名さん]

『凌駕』：他を凌いで、その上に出ること。

「皆が言っている旗竿地のデメリットを、全て凌駕している」ということは、
「皆が言っている旗竿地のデメリットよりも、さらに悪い点がある」という意味。

流石、旗竿地を購入される頭脳をお持ちの方は違うね。



私だったら「デメリットを凌駕するメリットがある。」もしくは、
「デメリットは全て該当しない。」のであれば、購入を検討するけれど。

[87: 入居済み住民さん]

竿が3m以上の旗竿地で後悔している人いますか？
恐らくほとんどいないのでは？

[88: 匿名さん]

土地区画を計画するセンスが問われる。
3ｍあれば十分だが、それがムズかしい。
潰れたある会社は下手だった。
社員は社長の土地区画のセンスは抜群と言っていたがね。

[89: 匿名さん]

>86、理屈捏ねて…
めんどくさい人だね。
友達いないでしょ?

[90: 匿名さん]

3ｍだと資産価値半減ってかまったく価値がない
竿は幅4ｍないと正常な道路になれない
地主と知り合いで相当に安く買うとかはあるけど
不動産屋から買うとかあり得ない愚行

[91: 匿名さん]

>89
自己擁護、乙。
日本語間違えて低脳さを晒しておいて、それを指摘されたら、相手の人格否定とかw

そんなんだから、旗竿地なんて手を出しちゃうんだよ？

[92: 匿名]

>>90
接道と竿を混同するなよ

[93: 匿名さん]

90はどこに住んでる田舎者だ？

[94: 匿名さん]

自動車規格は、車幅は乗用車で２．０ｍ以下、軽自動車で１．４８ｍ以下。駐車場としては、一般的に片側乗り降りでも車幅＋１ｍ程度、両側乗り降りだと車幅＋１．５ｍ必要と言われている。
このため、３ｍ程度の竿部分に駐車スペースを設けると、片側乗り降りだとしても玄関までのアプローチとラップしてしまうため、竿幅が４ｍ程度なければ、旗部分に駐車場を設けなければ、間口はとても圧迫感のあるものになってしまい、土地としては価値が無い。
横槍だが、９０が言いたいのはこういうことだろう。

車を所有せず、主に公共交通機関を利用する人間だと、こういう心配は必要ないけどな。

[95: 入居済み住民さん]

うちの竿は5m
たけど駐車場としては使ってないよ

[96: 匿名さん]

>91、
やっぱり友達いないでしょ？

[97: 匿名さん]

都内の分譲地、３駅２路線
車なんて、週に１回乗る程度だと、置けるだけで十分
さほど不便はしないですね。

最近は、カーシェアリングとか流行ってるみたいなので、
それでもいいかもと思いますね。

[98: 匿名さん]

竿幅5mの旗竿地？ずいぶん変な形状だね。
昔ながらの土地を文筆したのかな？

[99: 入居済み住民さん]

５(´･ω･`)ｍといったら、旗竿いわんかも

[100: 入居済み住民さん]

5mの竿の奥に旗が60坪あります
近隣の50坪より安く買えて満足してます
これも旗竿地の人気がないせいです

[101: 匿名さん]

旗竿地って、袋小路だから、風水とかでも良くないって言われてるんだっけ？

[102: 匿名さん]

それはないんじゃね？
神社とか寺とか参道+本殿の旗竿に似た形状だし

とにかく幅４ｍ以下の旗竿は相場の１/３以下でないと買ったらだめですね
つーのが結論ぽい

[103: 匿名さん]

旗竿地は土地の分筆による副産物。
異形な土地でないかぎり、竿が４ｍもあればもう一方の土地がかなり狭くなるよね。
それに旗竿地も４ｍ×竿の長さの面積が家も建てられない土地を過大に持つことになりメリットなんてないわな。
３ｍあれば、片方に寄せると普通に運転席のドアは開けられるし、それ以上に余裕のある通路になっちゃうと新聞配達のバイクや子供の友達のチャリなどが車の横を通り、キズだらけにされるわ。
よって３ｍでええ。

[104: 匿名さん]

分筆の時に旗竿を作ってそれを顧客に押しつけるのは悪徳不動産屋
共有道路を作って旗竿にならないように分譲すべきだね

[105: 匿名さん]

＞104　

あなたは裕福な方、それとも田舎もん？
うちは一種低層で40/80だから竿地でも土地面積に含めてくれる方が有難いがね。
また私道の共有負担なんて嫌やし

[106: 匿名さん]

一種低層で40/80な地域ならたいてい外壁後退規則があって旗竿の面積を生かせない場合が多くね？
150平米から200平米だととくにそうなっちゃうよねぇ
大きな土地ならともかくなんかすごい惨めなパターンになりがち
ほんとデメリットだらけ

[107: 匿名さん]

>>105

あなたは裕福な方、それとも新築ボケ？
いずれわかるよ～

[108: 匿名さん]

＞107

そう裕福な新築ボケだよ

[109: 匿名さん]

>106さん

外壁後退規則についてもう少し詳しく教えてくれませんか？

[110: 匿名]

スレ読んだけど今日が何の日か知ってるやつは2人くらいだな
それ以外は田舎者なので、そりゃあ旗竿はありえないわな

[111: 匿名さん]

第一種低層で40/80、おまけに旗竿地？
竿部分も考慮しないといけないってことは、間違いなく芋も狭小だろうけど、北側斜線で、2階建てにすることすら困難だったろう？ましてや、南側に庭なんてのは絶望的だろうし。
ただでさえ圧迫感が高い旗竿地なのに、その土地は無いわ。例え23区内であっても地雷レベル。予算見直しか、郊外に変更が妥当なところ。それか、都心にこだわるならマンションだね。

[112: 匿名さん]

＞111

高台になってるから圧迫感もないし、2階建てで南側に庭もあるよ。
俺も当初不動産屋から希望の土地に物件が出たと連絡があったが敷延だったんで無視してた。
でも他になかなか出てこないからぶらーっと現地に行ってみたらこれはこれでありやな　と判断したわけ。
決めるまではかなり迷ったけどね。
旗竿、敷延は暗～い、じめっとしたイメージがあるが、
幸いうちは日当たり・風通しもいいし、通りから見られることもないので今のところは満足してるよ。
将来的にあなたがた専門家が言うようなデメリットが出てくるかも知れんが、それは納得済なので仕方ないわな。

[113: 匿名さん]

建ぺい率４０％容積率８０％ならば旗と旗合わせて５０坪ならば理論的には４０坪の家がたつ
ところが外壁後退１．５ｍがあると旗の外周から１．５ｍ下がった四角が実際に建てれる面積
総二階にしてもその倍までが容積の限界になる
つまりせっかく５０坪も土地があっても実際の家は３０坪以下しか建たなかっりするわけ
３０坪といえば１００平米、２階建てなら階段があるのでマンション１００平米より狭くなる
特に郊外で旗竿に分筆されて売られてる土地は注意が必要
四角い土地とは事情がちがってくるよ

[114: 匿名さん]

＞112
都内とか、地価が高いところでは
日当たり良ければ、検討する価値ありますよね。


＞110
水族館が無料の日

[115: 匿名さん]

埼玉だと竿部分は建ぺい率、容積率に含められないので要注意ね。

[116: 物件比較中さん]

旗竿地の接道も、やはり南道路が価値が高いですか？

[117: 匿名さん]

＞113

112だが、総二階建で竿の部分含めた土地に対し容積率79.2%だから
うちに関しては外壁後退1.5mとかいうものは関係ないってことなんだろな。
あんたは不動産屋さんっぽいけど、外壁後退1.5mってかいう制約がある場合は当然買い主に対し重要事項説明書で説明はあるんだろ？

[118: 匿名さん]

外壁後退は自治体によっても様々だから。

現に117さんの家は建ってるんでしょ。建築確認も終わってるんだから大丈夫なんでしょ。
旗竿はできれば避けたいけど、全部が全部ダメなわけではなく、まれにイケてる旗竿もあると思うよ。

[119: 匿名さん]

>117
ちなみに、土地の坪数は？

[120: 匿名さん]

>115
さいたま市は緩和条件があるから一律に算入不可ではないよ
他の市町村に緩和条件があるかどうか知らないけど
うちのご近所さんは竿が2.5m幅の家が算入不可、3m幅の家は算入可でした