旗竿地の適正価格

[購入検討中さん]

旗竿地の適正価格ですが、同じ道路付けなら、竿地を抜いて旗の部分で考えればよいのでしょうか？
例えば、旗50坪、竿10坪で、同じ道路付けで周辺の坪あたり100万なら、50×100=5000万で良いでしょうか？
土地に詳しい方、ご教授ください。

[181: 匿名さん]

囲まれてるのは旗竿の旗だよ。
でも自分で税金払って管理してる竿が隣接地の日当たり確保に貢献してるとしたら胸を張ってもいいでしょう。

[182: 匿名さん]

それって、お隣さんにはメリットでも
旗竿地の所有者には何のメリットも無いのでは？

[183: 物件比較中さん]

常に横に車がきたり、同じ人に歩いたりされるのはいやだと思いますが
旗竿地に半分囲まれている人いかがすか？
カーテン開けられますか？

[184: 匿名さん]

常に同じ人に出入り見られるよりいいですよ。
特殊な立地な人以外はレースのカーテンは開ける必要ないでしょ。

[185: 入居済み住民さん]

うちの旗竿の旗部分は60坪以上で竿は幅が5m以上あり、カーテンは開けてますが、公道や他の家からみられません
かなり快適ですよ

[186: 匿名さん]

自慢したいのかもしれないけど、旗部が60坪以上あっても平坦な土地の場合、日陰になるから、良いもんじゃないね。人の視線は隠せても、ジメジメした日陰の生活は嫌かな。
竿の幅が5mあっても所詮は、竿。通路にしか使えないんだから、無用の長物。

[187: 匿名さん]

周りの家はあなたの家に面してる壁には窓は一切ないんでしょうか？

それならカーテンしなくても見られる心配ないですね。

[188: 匿名さん]

幅４ｍ長さ２０ｍほどの竿がある旗竿地を所有してますが
竿の部分をアスファルトで舗装しておいたら警察に見なし道路だといわれました
取り締まりはしないけど駐車禁止ですよとまで言われた
旗竿地、ほんとにろくなもんじゃねーな

[189: 入居済み住民さん]

自慢と言うより竿の幅や旗の広さによっては、通常の土地より快適であることを知っていただきたいだけです。
坪単価が安いので広い土地が買えます。
日当たりは、狭い旗ならともかく吹き抜けや間取りでなんとでもなります。
通路はアプローチになるし、門や公道から玄関まで１－２ｍ位しかない家より全然良いと思います。
また家の北側には、あまり大きな窓はつけないのが一般的です。つけてもすりガラス窓なのでのぞかれることはありません。

[190: 匿名さん]

旗竿だからって、必ずしも、
四方が囲われているわけでも無いのにね。

南東が、開いてれば、充分ですよ

[191: 匿名さん]

所詮、旗竿地を買うこと自体、妥協の産物なんだから、大きな顔するなってことでしょ。

[192: 匿名さん]

北側の窓も風通りを良くするために開けますけど。
もちろん、レースのカーテンしてるので外から中は見えないですが中から外は良く見えますよ。

ですからカーテンしてないと丸見えですよ。

[193: 入居済み住民さん]

自分も住むまでは、旗竿地なんて眼中になく、南道路の整形地絶対と思っていました。
そこそこ広かったこともあり、住むと大変快適でした。
たぶん南道路の整形地だと狭い土地になり、公道から不特定多数にのぞかれ、車の音などで後悔していたように思います。
もちろん、ものすごく広い南道路に住まれている方が快適であることは確かですが、予算が決まっている以上、旗竿も何より静かでプライバシーが保たれるのでおすすめです。

[194: 匿名さん]

旗竿が広いと言っても竿の分だけだから不便はあっても快適ということはない。

[195: 匿名さん]

色々と理由を建てても無駄だと思うよ？

「旗竿地はダメ。貧乏人の妥協」

このスレは、それに凝り固まってるから。

[196: 匿名さん]

最近の不動産屋がやってる所謂、旗竿開発な
極端に安くてこそ旗竿なのに全然安く売ってない
ありゃ詐欺だ

[197: 匿名さん]

旗竿地はダメ、って結論にしたい人が粘着してるスレってことだね。
粘着すればするほど、旗竿地っていいのかな？って思わせる何かがあるね。

適正価格は、というスレなので、
整形地が良い、とか、旗竿値が悪いとか、
そういう比較する事自体がスレ違いでしょ。

[198: 匿名さん]

駄目だから安いのであって
その適正価格を考えようというスレでしょ
その前提である駄目な理由を議論したらだめなの？

[199: 匿名はん]

竿を駐車スペースに充てられるので、庭が削られないというメリットはあるかも。
広い整形地には何をしても敵いませんがw

[200: 匿名さん]

買うときは旗+竿で、売る時は旗のみの価格。

まぁ地価は変動するものだけど、これが現実だろうね。

[201: 匿名さん]

＞２００
古家付土地ならお買い得ですよ
近所の例ですが、

３０坪５０００万の地域で
３４坪４５００万程度ですもん
100㎡の家が建てられるメリットもあるし

ちなみに、建売分譲が
２４～５坪の土地に80㎡程度の3LDK、５８００万といった感じ

[202: 入居済み住民さん]

201さん
かなり地価が高いですね
竿幅は何mですか？

[203: 契約済みさん]

狭い南道路よりは、広い旗竿地がいいですよ

[204: 匿名さん]

＞201
旗竿だと、古家の解体も、新居の建築にも割増費用が掛かるので、その分の割引じゃないですか？

[205: 買い換え検討中]

>201
そんな条件のミニ戸がその値段で売れる、
容積率、30坪5000万。
そんな地域深沢しか思いつかんわ。
深沢で34坪古家付き4500なら俺が買う。

[206: 匿名さん]

>204
その割り増しってのも、幅次第。
3mあれば、住宅建築用の重機は、ほぼ全て入れるから、割り増し無しの通常料金で可能だろうね。
逆に南道路でも、幅の狭い道路なら、整形地でも割り増し有りだね。

[207: 匿名さん]

割増には、竿の幅と長さが大きく影響してくるよ。
確かに幅の方は重機の搬入が可能かどうかなので、3mもあれば十分だけど、長さの方は、給排水工事、電源引込工事の金額に影響がある。古家の場合、給水管の径が小さいことがあるからね。
また、古家が浄化層方式で下水道管が敷設して無ければ、引込工事に大金が掛かる。下水道管自体も腐敗している可能性もあるしね。

[208: 匿名さん]

幅3m以上の旗竿は中々無いな。
自分の探している平塚市の土地でも2.5mくらいが多かった。

割増は竿の幅と長さだけで無く、接道の幅も関係するんじゃないかな？
いくら竿の幅が3m有っても、接道の幅が4m無いとかだったらダンプとか入れないし。

[209: 匿名さん]

＞２０７
地方なら、そのような心配が多いのもしれませんが、
都内で、下水や給水の心配するような宅地は、そんなにないんじゃないかな
古い家なら、オール電化とかでもないでしょうから、東京ガスも普通にきてるだろうし
地盤改良もいらなくて、外構もそのまま使えれば安上がりですし。
ただ、個人間の売買だと、仲介手数料が両手で３％とかかかったりしますね。

探すときの条件は、こんな感じで探しました
整形地でも当然ですが、旗竿も含めて探して
日当りが悪いところはパス
間口２ｍなら、パス
間口２．５ｍなら両隣を考慮して買い
間口３ｍは、そんなに安くならなさそうというか、
土地探してるときには、見かけなかったですね。
あとは、５ｍ以上普通に整形地とかいろいろでしたね。

[210: 入居済み住民さん]

接道の幅は、４．５－５ｍがよい。６ｍ以上だと、車がスピードを出すのでうるさいよ

[211: 匿名さん]

接道の幅員より、通り抜けがどうかに依ると思います。
うちの前は、区画整理済みの8m区道だけど、
通り抜けの道でないから、車通り無いですね。
逆に、細くても通り抜けが多いところもあるし、
気をつけたほうが良いと思います。

[212: 匿名さん]

木造なら幅2ｍもあれば重機は大丈夫です。
それよりも廃材や資材を運搬する距離が問題になる。

[213: 匿名さん]

幅2mでは、一般車両が入るのも難しいレベルですよ。

[214: 匿名さん]

消防上はそうだけど、やっぱり2.5mは欲しいね。
訂正します。

[215: 匿名さん]

車を置くなら3m以上は欲しいね。
車なしなら3m未満は車なし向け。

[216: 匿名さん]

2.5ｍ幅あれば、車を置いて人通行に支障はないが、自転車を出すのが辛い。

[217: 契約済みさん]

竿の長さは、10mくらいなら許容範囲ですか？

[218: 契約済みさん]

接道は、たしかに抜け道じゃないことの確認は必要
まあ旗竿地に限らないが

[219: 匿名さん]

狭小地の多い都内物件だと

車２台分、間口2.5ｍで奥行きまっすぐ１０ｍぐらいをもあれば、
車１台分、間口2.5ｍで奥行き６ｍぐらい、さらにそこから旗までの５ｍぐらいは２ｍ幅とかありますね

駐車場は、隣の敷地の駐車場もお互い様、乗降しやすいように、
駐車場部分のみ、ブロック塀などの仕切り無しにしとくところも多いですね。
その場合、自転車の出し入れも大丈夫です。

重要事項説明のときに、一番、こまかく説明あるところですね

[220: 匿名さん]

2.5m幅じゃ車からの乗り降りも苦労するでしょ。
まず間違いなく片側しか無理だろうし。

単純に車幅が確保できたからOKって問題じゃないよ。
最低でも3.0mは必要。

[221: 匿名さん]

3mあるといいと思って探しても、無いんだよね。
なんでだろ、もともと、数少ないのと、
整形地と単価、変わらなくなるのかな？
分譲業者の都合かな

[222: 匿名]

野村のPSは、旗竿地でも竿３．５m確保していますよ。

[223: 匿名さん]

２００坪の土地を４分割にして分譲したい場合
土地が正方形だとどうしても２区画が旗竿になってしまう
そういう旗竿地が多く発生しているが絶対買わない方がいいですよ
騙されないようにね

[224: 匿名さん]

＞222
＞223
言葉足らずですみません。
地価の安い、郊外や地方だと、同じ予算で
ゆったりした敷地が見つけやすそうですが

都区内の手頃な物件では、
狭い整形地と間口の狭い旗竿の組合わせが
多いなと思った次第です。
（１桁予算増やせば、広い土地有りますが）

200坪も敷地あると、小規模マンション・アパートになったり
分譲・建売だと、私道・開発道路付きで８棟は建てられちゃうと思います。
（大規模分譲とか、広告に書かれそう）

[225: 契約済みさん]

旗竿地を悪く言う人は、たぶん狭い整形地に住んでる人でしょう
広い旗竿地のほうが快適です

[226: 匿名さん]

狭い整形地ってどれくらい？60坪程度？

[227: 匿名さん]

>225
確かに、俺もそれ思った。
おそらく、北道路の整形地と旗竿地の分譲とかで、北側の整形地を買った様な人でしょう。
これで、その整形地の南側の旗竿地が広かったり、日当たりが確保された土地なら毎日それを見ながら生活する訳だし、うらやむのは当然かも。

[228: 匿名さん]

ちょっと都合よく考えすぎかな。
そもそも北道路の土地の段階でNGだし、北道路からの旗竿地だと動線の関係で、余計に日当たり悪いよ。
造成者も旗竿より整形地の方が高く売れるのがわかってるから、分筆する際も、整形地に有利に行うからね。

[229: 匿名さん]

２ｍ以下　ｘ０．１
３ｍ　　　ｘ０．４
４ｍ　　　ｘ０．６
６ｍ　　　ｘ１・０

売れにくさから考えるとこのくらいでないと・・
一生住むなら値段は関係ないかもですけどね

[230: 匿名さん]

>229
2m以下は、建てられないよね。
普通の宅地にはできないから、たしか、住宅ローンもだめだったような？
たまに古家付であるけど、だめですね

間口2.5m～3mは、地価130万～地域専用の区画でしょうか？
整形地が２５～２７坪、旗竿地が３１～３３坪程度、
予算6000万以内でおさまるから、どの区画にするか迷うところですね