旗竿地の適正価格

[購入検討中さん]

旗竿地の適正価格ですが、同じ道路付けなら、竿地を抜いて旗の部分で考えればよいのでしょうか？
例えば、旗50坪、竿10坪で、同じ道路付けで周辺の坪あたり100万なら、50×100=5000万で良いでしょうか？
土地に詳しい方、ご教授ください。

[161: 匿名さん]

うちの町会は加入しなくてもゴミ当番やれば捨てられるよ。

[162: 入居済み住民さん]

自治会費は拒否するもんでもないやろ(´･ω･`)

旗竿は、家屋に車が突っ込んでこないのが最大のメリットやで

[163: 匿名さん]

自治会のルールを守ってない土地を知らずに買っちゃったら、自治会に加入をさせてもらえないって話しでしょ

以前に賃貸に住んでた時自治体の人が加入のお願いに来た
加入するので前年度の決算書と内訳を見せて欲しいって言ったら、お宅は入らなくてもいいって言われた
なあなあで集めたお金の管理をちゃんとやってない自治体もあるんだなぁって思ったよ
ちなみにゴミ捨て場は普通に使えたし、なぜか回覧板も回ってきてた

[164: 匿名さん]

もともと旗竿地だったとこだと安く仲介できるけど
分筆で苦肉の策として旗竿地を作ってしまった場合は土地の仕入れ値がそれなりに高いので
旗竿地を安く売ることが難しい場合が多いです
だからお客を騙すに近いような売り方をせざるをえないのです
不動産屋はプロですのであの手この手で言いくるめられますよ
素人は旗竿に限らず問題のある土地には近づかない方がいいです

[165: 匿名さん]

竿部分なんて、ほとんど資産価値が無いんだから「旗竿地の販売価格＝旗部分×近隣の地価」でしょ？
買うときは164さんの書かれた理由で、割高になる可能性があるけど、売る時は確実にこういった査定になるから、購入を検討中の方は考慮しておいてね。

[166: 物件比較中さん]

竿は評価しないとして、旗部分の価値は、同じ道路付けの土地と同じ坪単価でよいのでしょうか？

[167: 匿名さん]

竿が狭くなければ、それで良いのでは？
竿が狭ければ、全体の価値が下がる。

[168: 匿名さん]

竿が2.5m以下の場合では、周囲の6割程度まで値が下がる傾向があるようですね。

ちなみに、竿2.0mの旗竿地があまりに安いので（周囲の宅地に比べて4割程度）、土地探しをしている時に実際に見に行った事がありますが、乗用車が入れる状態ですらなかったので、納得でした。

[169: 入居済み住民さん]

竿幅が4-5m（長さ10m)あれば、旗部分は周囲価格と同等で良いでしょうか？

[170: 匿名さん]

>169
旗部分の属性によると思いますよ？
四方が住宅に囲まれていると、周囲の土地価格×旗部分の面積×8割位ではないでしょうか。

[171: 匿名さん]

＞169
都内なら、その竿の部分だけで
90㎡3LDKが、5000万円台で建ちますね

[172: 匿名さん]

無駄に広い竿もマイナス要因でしょ。
基本的に竿は駐車場、駐輪場、通路ですから
必要以上に幅が広くかつ長いと配管配線、舗装、土地代、税金等の無駄金が増える。

[173: 匿名さん]

国税庁は竿の部分広大地と認めないのでまんま税金かけてくるみたいですね
旗竿地ってとにかくめちゃくちゃ損な土地だね・・あかんわ

[174: 匿名さん]

基本的に、良いことが少ないから安いんです。
安く変えるのだから、文句を言うべきではない。

[175: 物件比較中さん]

旗竿地だと整形地より税金安いですよ！

[176: 匿名さん]

>>172
いや、幅は広ければ広いほど良いよ。
いくらでも、オシャレにしたり色々出来るのだから、その方が良いに決まってる。

[177: 匿名さん]

旗竿地だと固定資産税も評価減がありますので、
一概に税金が勿体無い訳では無いですよ。

[178: 匿名さん]

その幅の広い竿に隣接した土地がいいな。
竿の西側か北側の土地。
それぞれ接道が南道路、東道路なら角地でないのに東南角地と変わらないし
何より隅切りが無くて最高ですね。

[179: 匿名さん]

竿は隣接地の陽当たり確保という大役も担ってるわけで偉い。

[180: 物件比較中さん]

日当たりは別にして、旗竿地に囲まれたら見られてるような気がしていやだと思うよ

[181: 匿名さん]

囲まれてるのは旗竿の旗だよ。
でも自分で税金払って管理してる竿が隣接地の日当たり確保に貢献してるとしたら胸を張ってもいいでしょう。

[182: 匿名さん]

それって、お隣さんにはメリットでも
旗竿地の所有者には何のメリットも無いのでは？

[183: 物件比較中さん]

常に横に車がきたり、同じ人に歩いたりされるのはいやだと思いますが
旗竿地に半分囲まれている人いかがすか？
カーテン開けられますか？

[184: 匿名さん]

常に同じ人に出入り見られるよりいいですよ。
特殊な立地な人以外はレースのカーテンは開ける必要ないでしょ。

[185: 入居済み住民さん]

うちの旗竿の旗部分は60坪以上で竿は幅が5m以上あり、カーテンは開けてますが、公道や他の家からみられません
かなり快適ですよ

[186: 匿名さん]

自慢したいのかもしれないけど、旗部が60坪以上あっても平坦な土地の場合、日陰になるから、良いもんじゃないね。人の視線は隠せても、ジメジメした日陰の生活は嫌かな。
竿の幅が5mあっても所詮は、竿。通路にしか使えないんだから、無用の長物。

[187: 匿名さん]

周りの家はあなたの家に面してる壁には窓は一切ないんでしょうか？

それならカーテンしなくても見られる心配ないですね。

[188: 匿名さん]

幅４ｍ長さ２０ｍほどの竿がある旗竿地を所有してますが
竿の部分をアスファルトで舗装しておいたら警察に見なし道路だといわれました
取り締まりはしないけど駐車禁止ですよとまで言われた
旗竿地、ほんとにろくなもんじゃねーな

[189: 入居済み住民さん]

自慢と言うより竿の幅や旗の広さによっては、通常の土地より快適であることを知っていただきたいだけです。
坪単価が安いので広い土地が買えます。
日当たりは、狭い旗ならともかく吹き抜けや間取りでなんとでもなります。
通路はアプローチになるし、門や公道から玄関まで１－２ｍ位しかない家より全然良いと思います。
また家の北側には、あまり大きな窓はつけないのが一般的です。つけてもすりガラス窓なのでのぞかれることはありません。

[190: 匿名さん]

旗竿だからって、必ずしも、
四方が囲われているわけでも無いのにね。

南東が、開いてれば、充分ですよ

[191: 匿名さん]

所詮、旗竿地を買うこと自体、妥協の産物なんだから、大きな顔するなってことでしょ。

[192: 匿名さん]

北側の窓も風通りを良くするために開けますけど。
もちろん、レースのカーテンしてるので外から中は見えないですが中から外は良く見えますよ。

ですからカーテンしてないと丸見えですよ。

[193: 入居済み住民さん]

自分も住むまでは、旗竿地なんて眼中になく、南道路の整形地絶対と思っていました。
そこそこ広かったこともあり、住むと大変快適でした。
たぶん南道路の整形地だと狭い土地になり、公道から不特定多数にのぞかれ、車の音などで後悔していたように思います。
もちろん、ものすごく広い南道路に住まれている方が快適であることは確かですが、予算が決まっている以上、旗竿も何より静かでプライバシーが保たれるのでおすすめです。

[194: 匿名さん]

旗竿が広いと言っても竿の分だけだから不便はあっても快適ということはない。

[195: 匿名さん]

色々と理由を建てても無駄だと思うよ？

「旗竿地はダメ。貧乏人の妥協」

このスレは、それに凝り固まってるから。

[196: 匿名さん]

最近の不動産屋がやってる所謂、旗竿開発な
極端に安くてこそ旗竿なのに全然安く売ってない
ありゃ詐欺だ

[197: 匿名さん]

旗竿地はダメ、って結論にしたい人が粘着してるスレってことだね。
粘着すればするほど、旗竿地っていいのかな？って思わせる何かがあるね。

適正価格は、というスレなので、
整形地が良い、とか、旗竿値が悪いとか、
そういう比較する事自体がスレ違いでしょ。

[198: 匿名さん]

駄目だから安いのであって
その適正価格を考えようというスレでしょ
その前提である駄目な理由を議論したらだめなの？

[199: 匿名はん]

竿を駐車スペースに充てられるので、庭が削られないというメリットはあるかも。
広い整形地には何をしても敵いませんがw

[200: 匿名さん]

買うときは旗+竿で、売る時は旗のみの価格。

まぁ地価は変動するものだけど、これが現実だろうね。

[201: 匿名さん]

＞２００
古家付土地ならお買い得ですよ
近所の例ですが、

３０坪５０００万の地域で
３４坪４５００万程度ですもん
100㎡の家が建てられるメリットもあるし

ちなみに、建売分譲が
２４～５坪の土地に80㎡程度の3LDK、５８００万といった感じ

[202: 入居済み住民さん]

201さん
かなり地価が高いですね
竿幅は何mですか？

[203: 契約済みさん]

狭い南道路よりは、広い旗竿地がいいですよ

[204: 匿名さん]

＞201
旗竿だと、古家の解体も、新居の建築にも割増費用が掛かるので、その分の割引じゃないですか？

[205: 買い換え検討中]

>201
そんな条件のミニ戸がその値段で売れる、
容積率、30坪5000万。
そんな地域深沢しか思いつかんわ。
深沢で34坪古家付き4500なら俺が買う。

[206: 匿名さん]

>204
その割り増しってのも、幅次第。
3mあれば、住宅建築用の重機は、ほぼ全て入れるから、割り増し無しの通常料金で可能だろうね。
逆に南道路でも、幅の狭い道路なら、整形地でも割り増し有りだね。

[207: 匿名さん]

割増には、竿の幅と長さが大きく影響してくるよ。
確かに幅の方は重機の搬入が可能かどうかなので、3mもあれば十分だけど、長さの方は、給排水工事、電源引込工事の金額に影響がある。古家の場合、給水管の径が小さいことがあるからね。
また、古家が浄化層方式で下水道管が敷設して無ければ、引込工事に大金が掛かる。下水道管自体も腐敗している可能性もあるしね。

[208: 匿名さん]

幅3m以上の旗竿は中々無いな。
自分の探している平塚市の土地でも2.5mくらいが多かった。

割増は竿の幅と長さだけで無く、接道の幅も関係するんじゃないかな？
いくら竿の幅が3m有っても、接道の幅が4m無いとかだったらダンプとか入れないし。

[209: 匿名さん]

＞２０７
地方なら、そのような心配が多いのもしれませんが、
都内で、下水や給水の心配するような宅地は、そんなにないんじゃないかな
古い家なら、オール電化とかでもないでしょうから、東京ガスも普通にきてるだろうし
地盤改良もいらなくて、外構もそのまま使えれば安上がりですし。
ただ、個人間の売買だと、仲介手数料が両手で３％とかかかったりしますね。

探すときの条件は、こんな感じで探しました
整形地でも当然ですが、旗竿も含めて探して
日当りが悪いところはパス
間口２ｍなら、パス
間口２．５ｍなら両隣を考慮して買い
間口３ｍは、そんなに安くならなさそうというか、
土地探してるときには、見かけなかったですね。
あとは、５ｍ以上普通に整形地とかいろいろでしたね。

[210: 入居済み住民さん]

接道の幅は、４．５－５ｍがよい。６ｍ以上だと、車がスピードを出すのでうるさいよ

[211: 匿名さん]

接道の幅員より、通り抜けがどうかに依ると思います。
うちの前は、区画整理済みの8m区道だけど、
通り抜けの道でないから、車通り無いですね。
逆に、細くても通り抜けが多いところもあるし、
気をつけたほうが良いと思います。

[212: 匿名さん]

木造なら幅2ｍもあれば重機は大丈夫です。
それよりも廃材や資材を運搬する距離が問題になる。

[213: 匿名さん]

幅2mでは、一般車両が入るのも難しいレベルですよ。

[214: 匿名さん]

消防上はそうだけど、やっぱり2.5mは欲しいね。
訂正します。

[215: 匿名さん]

車を置くなら3m以上は欲しいね。
車なしなら3m未満は車なし向け。

[216: 匿名さん]

2.5ｍ幅あれば、車を置いて人通行に支障はないが、自転車を出すのが辛い。

[217: 契約済みさん]

竿の長さは、10mくらいなら許容範囲ですか？

[218: 契約済みさん]

接道は、たしかに抜け道じゃないことの確認は必要
まあ旗竿地に限らないが

[219: 匿名さん]

狭小地の多い都内物件だと

車２台分、間口2.5ｍで奥行きまっすぐ１０ｍぐらいをもあれば、
車１台分、間口2.5ｍで奥行き６ｍぐらい、さらにそこから旗までの５ｍぐらいは２ｍ幅とかありますね

駐車場は、隣の敷地の駐車場もお互い様、乗降しやすいように、
駐車場部分のみ、ブロック塀などの仕切り無しにしとくところも多いですね。
その場合、自転車の出し入れも大丈夫です。

重要事項説明のときに、一番、こまかく説明あるところですね

[220: 匿名さん]

2.5m幅じゃ車からの乗り降りも苦労するでしょ。
まず間違いなく片側しか無理だろうし。

単純に車幅が確保できたからOKって問題じゃないよ。
最低でも3.0mは必要。

[221: 匿名さん]

3mあるといいと思って探しても、無いんだよね。
なんでだろ、もともと、数少ないのと、
整形地と単価、変わらなくなるのかな？
分譲業者の都合かな

[222: 匿名]

野村のPSは、旗竿地でも竿３．５m確保していますよ。

[223: 匿名さん]

２００坪の土地を４分割にして分譲したい場合
土地が正方形だとどうしても２区画が旗竿になってしまう
そういう旗竿地が多く発生しているが絶対買わない方がいいですよ
騙されないようにね

[224: 匿名さん]

＞222
＞223
言葉足らずですみません。
地価の安い、郊外や地方だと、同じ予算で
ゆったりした敷地が見つけやすそうですが

都区内の手頃な物件では、
狭い整形地と間口の狭い旗竿の組合わせが
多いなと思った次第です。
（１桁予算増やせば、広い土地有りますが）

200坪も敷地あると、小規模マンション・アパートになったり
分譲・建売だと、私道・開発道路付きで８棟は建てられちゃうと思います。
（大規模分譲とか、広告に書かれそう）

[225: 契約済みさん]

旗竿地を悪く言う人は、たぶん狭い整形地に住んでる人でしょう
広い旗竿地のほうが快適です

[226: 匿名さん]

狭い整形地ってどれくらい？60坪程度？

[227: 匿名さん]

>225
確かに、俺もそれ思った。
おそらく、北道路の整形地と旗竿地の分譲とかで、北側の整形地を買った様な人でしょう。
これで、その整形地の南側の旗竿地が広かったり、日当たりが確保された土地なら毎日それを見ながら生活する訳だし、うらやむのは当然かも。

[228: 匿名さん]

ちょっと都合よく考えすぎかな。
そもそも北道路の土地の段階でNGだし、北道路からの旗竿地だと動線の関係で、余計に日当たり悪いよ。
造成者も旗竿より整形地の方が高く売れるのがわかってるから、分筆する際も、整形地に有利に行うからね。

[229: 匿名さん]

２ｍ以下　ｘ０．１
３ｍ　　　ｘ０．４
４ｍ　　　ｘ０．６
６ｍ　　　ｘ１・０

売れにくさから考えるとこのくらいでないと・・
一生住むなら値段は関係ないかもですけどね

[230: 匿名さん]

>229
2m以下は、建てられないよね。
普通の宅地にはできないから、たしか、住宅ローンもだめだったような？
たまに古家付であるけど、だめですね

間口2.5m～3mは、地価130万～地域専用の区画でしょうか？
整形地が２５～２７坪、旗竿地が３１～３３坪程度、
予算6000万以内でおさまるから、どの区画にするか迷うところですね

[231: 契約済みさん]

北側がすべてNGなんてことはない
日当たりを確保できれば、南道路よりプライバシーが守られてよい
売る予定がなければ、狭い南道路、整形地より、広い旗竿地や北側がよい

[232: 匿名さん]

と、旗竿地擁護をしたところで無意味だよね。
整形地に比べればメリットが少ないのは明白だし。

[233: 匿名さん]

3､5m以上幅がある竿なら一定の評価をしてもいいでしょ。
車の乗り降りも両側から出来るし通路の確保も可能。
3mだと通路を確保すると片側乗り降りだよね。
3m未満は通路の確保も出来ないので問題外。車無し向け。

[234: 匿名]

旗竿地が整形地より評価が低いのは仕方ないとして、旗竿の中で接道する方角は何が一番評価としてましなのかな？

[235: 契約済みさん]

やっぱり、南道路でしょう
理由は、人気があるからです
しかし、面積が広ければ吹き抜けなどの間取りで十分あかるくなります

[236: 匿名さん]

うち、南側道路だけど、南側にウッドデッキしつらえても道路から見えて落ち着かないし、北側道路とか旗竿だったほうがよかったかなと思うよ。ゆったりプライベートを南からの太陽を浴びて暮らしたいなら。

[237: 匿名さん]

東側が開いてる前提でですが
西側に接道だと

朝陽が全部屋にはいって
南側に庭がとれて、日当たりよくできました

西日は無いので、悪く無いと思います。

どの方角・地形でも、東側次第と思いますね。

[238: 匿名さん]

南道路は幻想。駐車場が必須になった現在、南道路側を玄関と駐車場でかなりのスペースとられるのはもったいない。

[239: 匿名さん]

>236
外構次第。
通行人から見られたくないならクローズ外構。
ウッドデッキの所だけならセミクローズ外構。
植樹とかでどうにでもなるよ。

向かいの家の窓から覗かれるのは接道の向きに関係ない。
まぁ道路挟んでる分南道路が有利かな。

ウッドデッキ造る計画段階で外構をリンクして 考えないなんて異常。

[240: 匿名さん]

旗竿地の場合、旗部分の四隅に接道が来ることが多いから、単純に東西南北ではないと思うよ？
東（北）、東（南）、西（北）、西（南）、南（東）、南（西）、北（東）、北（西）の8パターンで考える必要があるんじゃない？

で、竿からの動線と家の配置を考慮すると良いのは、東（南）、西（南）、南（東）、南（西）で、これなら南側に出来た余地によって日当たりが確保できる。
他はダメだね。無理に南側の日当たりを確保しようと思うと、動線が死地になる。家には日が当たって日光消毒が行われないと、壁面にカビが生えたりと良いことは無いし、日の当たらない庭なんて、湿気が溜まる一方で、植えられる植物も限られるしね。

[241: 匿名さん]

北側道路が良い訳が無い。
北側玄関の陰湿さは日が当たらない以上、どうやっても解消出来ないし、南側に庭を作ろうとすれば、動線を確保するために狭くならざるを得ない。
おまけに、分譲地内で北側道路の場合、南側に家があることがほとんどであるため、南側に庭を設けたとしても、日が当たらない庭になってしまう。
北側道路を好むのは、薄暗く、陰湿な場所を好み、人からの視線を極端に嫌う変わり者くらいもの。
旗竿地を否定している人間は、「旗竿地は（自身の所有する）北側道路よりも格下だ」と卑下したい人間なのではないだろうか？

[242: 匿名さん]

なるほど、そうですね
＞237は、西（南）パターン
です。

東（南）は、朝陽がなく、西日ありで
夏場はイマイチな気がする

西（北）は、玄関を北側西向きにすれば
奥行き次第ですが、
全居室、南側からの日当たりを良くできそう

[243: 匿名さん]

風通しを考えると、
竿からまっすぐ、庭で通したほうが
良いですね。

普段から風が通り抜けてますが
台風で、凄かったです。
庭木が、斜めってましたよ。

[244: 購入検討中さん]

50坪6000万の整形地と、70坪で5500万で竿幅が4m長さ10mの旗竿地はどちらを買いますか？

[245: 匿名さん]

整形地、旗の部分それぞれの縦横の長さを教えて下さい。

旗竿の性質上、旗の部分が細長い長方形の場合が多いので。

[246: 匿名さん]

単純に考えれば、50坪の整形地かな。
70坪の内、4m×10m＝40㎡≒12.1坪も竿に取られたら残りは、57.9坪しかない。
これに竿地の通気、日当たりの悪さを考慮したら、整形地の方が良いって判断になる。

[247: 購入検討中さん]

旗部分は、横16m縦12mの整形地です

[248: 匿名さん]

あっ、聞かなくても解りました。

整形地が16､5×10m
旗部分が20､5×9､3m

ですね。

東道路で竿南側の整形地が一番良い条件かな。
旗の地形が厳しいね。

[249: 匿名さん]

ありゃ、元の整形地を分筆したんじゃないのか？

[250: 匿名さん]

旗竿地ってかっこ悪い

[251: 購入検討中さん]

近くですが、別の場所です
旗部分は、16×12で、竿が4×10です

[252: 匿名さん]

＞244
隣り合わせの土地ですか？

地価が、坪120万と78.5万
間口4mあるのに35%も評価落とすなら
旗竿以外に瑕疵があったりしないのかな？

それとも、郊外の土地と見受けられるので、そんなものなのでしょうか。

70坪あっても、もて余しそうなので
50坪がいいかな

[253: 匿名さん]

確かに近くなのに、その坪単価の差は何かしらの瑕疵を疑った方がいいかも。

[254: 匿名さん]

50坪の整形地（カースペース＆アプローチ込み）と
4mの竿12坪（カースペース＆アプローチ）旗57坪（丸々使える）
の比較になるよね。

[255: 匿名さん]

竿だけで、家が建っちゃうみたい・・・

http://www.berk.co.jp/works/8010054.html

[256: 物件比較中さん]

庇護はないと思います。
ただし坪単価に対して土地が広いのが問題かもしれませんが

[257: 匿名さん]

自動車を2台以上所有してると、旗竿はしんどいね。

[258: 購入検討中さん]

広ければそんなことはありません

[259: 匿名さん]

竿横の土地を買うってこと？
そんな余裕無いでしょ。

[260: 匿名さん]

＞257
都内だと、逆に駐車場２台と
広告でウリにしてますね。

車必須な地方には向かない
地形とは思います