旗竿地の適正価格

[購入検討中さん]

旗竿地の適正価格ですが、同じ道路付けなら、竿地を抜いて旗の部分で考えればよいのでしょうか？
例えば、旗50坪、竿10坪で、同じ道路付けで周辺の坪あたり100万なら、50×100=5000万で良いでしょうか？
土地に詳しい方、ご教授ください。

[101: 匿名さん]

旗竿地って、袋小路だから、風水とかでも良くないって言われてるんだっけ？

[102: 匿名さん]

それはないんじゃね？
神社とか寺とか参道+本殿の旗竿に似た形状だし

とにかく幅４ｍ以下の旗竿は相場の１/３以下でないと買ったらだめですね
つーのが結論ぽい

[103: 匿名さん]

旗竿地は土地の分筆による副産物。
異形な土地でないかぎり、竿が４ｍもあればもう一方の土地がかなり狭くなるよね。
それに旗竿地も４ｍ×竿の長さの面積が家も建てられない土地を過大に持つことになりメリットなんてないわな。
３ｍあれば、片方に寄せると普通に運転席のドアは開けられるし、それ以上に余裕のある通路になっちゃうと新聞配達のバイクや子供の友達のチャリなどが車の横を通り、キズだらけにされるわ。
よって３ｍでええ。

[104: 匿名さん]

分筆の時に旗竿を作ってそれを顧客に押しつけるのは悪徳不動産屋
共有道路を作って旗竿にならないように分譲すべきだね

[105: 匿名さん]

＞104　

あなたは裕福な方、それとも田舎もん？
うちは一種低層で40/80だから竿地でも土地面積に含めてくれる方が有難いがね。
また私道の共有負担なんて嫌やし

[106: 匿名さん]

一種低層で40/80な地域ならたいてい外壁後退規則があって旗竿の面積を生かせない場合が多くね？
150平米から200平米だととくにそうなっちゃうよねぇ
大きな土地ならともかくなんかすごい惨めなパターンになりがち
ほんとデメリットだらけ

[107: 匿名さん]

>>105

あなたは裕福な方、それとも新築ボケ？
いずれわかるよ～

[108: 匿名さん]

＞107

そう裕福な新築ボケだよ

[109: 匿名さん]

>106さん

外壁後退規則についてもう少し詳しく教えてくれませんか？

[110: 匿名]

スレ読んだけど今日が何の日か知ってるやつは2人くらいだな
それ以外は田舎者なので、そりゃあ旗竿はありえないわな

[111: 匿名さん]

第一種低層で40/80、おまけに旗竿地？
竿部分も考慮しないといけないってことは、間違いなく芋も狭小だろうけど、北側斜線で、2階建てにすることすら困難だったろう？ましてや、南側に庭なんてのは絶望的だろうし。
ただでさえ圧迫感が高い旗竿地なのに、その土地は無いわ。例え23区内であっても地雷レベル。予算見直しか、郊外に変更が妥当なところ。それか、都心にこだわるならマンションだね。

[112: 匿名さん]

＞111

高台になってるから圧迫感もないし、2階建てで南側に庭もあるよ。
俺も当初不動産屋から希望の土地に物件が出たと連絡があったが敷延だったんで無視してた。
でも他になかなか出てこないからぶらーっと現地に行ってみたらこれはこれでありやな　と判断したわけ。
決めるまではかなり迷ったけどね。
旗竿、敷延は暗～い、じめっとしたイメージがあるが、
幸いうちは日当たり・風通しもいいし、通りから見られることもないので今のところは満足してるよ。
将来的にあなたがた専門家が言うようなデメリットが出てくるかも知れんが、それは納得済なので仕方ないわな。

[113: 匿名さん]

建ぺい率４０％容積率８０％ならば旗と旗合わせて５０坪ならば理論的には４０坪の家がたつ
ところが外壁後退１．５ｍがあると旗の外周から１．５ｍ下がった四角が実際に建てれる面積
総二階にしてもその倍までが容積の限界になる
つまりせっかく５０坪も土地があっても実際の家は３０坪以下しか建たなかっりするわけ
３０坪といえば１００平米、２階建てなら階段があるのでマンション１００平米より狭くなる
特に郊外で旗竿に分筆されて売られてる土地は注意が必要
四角い土地とは事情がちがってくるよ

[114: 匿名さん]

＞112
都内とか、地価が高いところでは
日当たり良ければ、検討する価値ありますよね。


＞110
水族館が無料の日

[115: 匿名さん]

埼玉だと竿部分は建ぺい率、容積率に含められないので要注意ね。

[116: 物件比較中さん]

旗竿地の接道も、やはり南道路が価値が高いですか？

[117: 匿名さん]

＞113

112だが、総二階建で竿の部分含めた土地に対し容積率79.2%だから
うちに関しては外壁後退1.5mとかいうものは関係ないってことなんだろな。
あんたは不動産屋さんっぽいけど、外壁後退1.5mってかいう制約がある場合は当然買い主に対し重要事項説明書で説明はあるんだろ？

[118: 匿名さん]

外壁後退は自治体によっても様々だから。

現に117さんの家は建ってるんでしょ。建築確認も終わってるんだから大丈夫なんでしょ。
旗竿はできれば避けたいけど、全部が全部ダメなわけではなく、まれにイケてる旗竿もあると思うよ。

[119: 匿名さん]

>117
ちなみに、土地の坪数は？

[120: 匿名さん]

>115
さいたま市は緩和条件があるから一律に算入不可ではないよ
他の市町村に緩和条件があるかどうか知らないけど
うちのご近所さんは竿が2.5m幅の家が算入不可、3m幅の家は算入可でした

[121: 匿名さん]

＞119

44.8坪
旗竿のくせに狭いだとかは大きなお世話だからね

[122: 匿名さん]

第一種低層であれば、北側斜線等の制限はあるが、自宅が日陰になってしまうような高層建造物が建つようなことは無く、
建蔽率が低ければ、土地が広くなければ大きな家が建てられないのは事実だが、密集度は少ないので、圧迫感は少ない。
第一種低層の40/80は、一戸建ての環境には最も優れた土地。
そんな中で旗竿地とはいえ、高台で日当たり・風通しが良く、44.8坪もあれば、121の土地が好物件なのは間違いない。

このスレには、南向き、棚田、雛壇、全面間口、正方形、角地等々、最良物件のみ以外は認めない的な風潮があるが、実際にそんな土地はなかなか無い。僻みが入っているのかも知れないが、良いものは良いと認めるべき。

[123: 匿名さん]

44.8坪で40/80の地域で風とうしもよく密集せずに容積率79.2%を実現してるのを逆算すると竿の短い好物件なんだろう
旗竿としては珍しい方じゃないかな？

[124: 匿名]

できれば隣の旗竿の通路が庭の南側にある四角い土地を買いたいな。
南側に隣の人しか通らない3мの通路があれば日当たりも確保されるよね。

[125: 匿名さん]

＞123
南側の家より一段高台になっているので風が通り抜ける。
またお屋敷街の分筆なのでまわりの家の庭が広いというのもあるんだろう。
ということで竿が短いってわけではない。
結構高齢の方も居てるので、まわりも分筆が進むと趣のある景色が変わってしまうだろうな。
逆に考えると、うちが建ってまわりの人もあまり面白くないだろうなーと思う。
でも生活に余裕のある人はやさしいわ。　逆に気を使ってもらい恐縮。
いつまでもお元気でいてもらいたい。

[126: 匿名さん]

なるほど、うちの近所にもおそらく似たような分筆地があるけど
自治会の要望の分筆制限以下に分筆して分譲してるので周辺住民はかなりにがにがしく思ってる
不動産屋はそんなこと説明せずに売るんだろうなぁ。。あこぎだね

[127: 匿名さん]

不動産業はあこぎな商売だよ。売主に入れ知恵をしたのだろうけど、とある自殺物件では、家を解体し、土地を整形地と旗竿地に分筆して売り出していた。
土地探しをしている時に、実際に現地を見て回っていたら、たまたま散歩している方が教えてくれたので、それを問うたら「分筆してあるため、別の土地。告知義務は無い。」と開き直られた。

結局、その一件が発端で信用できなくなり、その不動産屋では購入を見送ったけど「新規造成地でもない限り、分筆して売り出している土地は、往々にして何かしらの問題があったために、そうしている」という話を聞いて、分筆されたような旗竿地は良い印象が無い。

[128: 物件比較中さん]

別に気にしなきゃいいんじゃない
旗竿地に限った話じゃないと思うけど

[129: 匿名さん]

ゴミ分別収集ＢＯＸってのを持ち回りで庭先に置くようになってんだけど
売り出し中の３ｍの旗竿地だといったいどこに置くんだろうと余計な心配してます
てか普段のゴミ出しもゴミを隣の家の真横に置くことになるのかなぁ？
まぁ売れてないし売れそうにもないからほんとよけいなお世話かな

[130: 匿名さん]

＞分筆して売り出している土地は、往々にして何かしらの問題があったために、そうしている」という話を聞いて、分筆されたような旗竿地は良い印象が無い。 　

そんなこともあるかも知れんが、安い買い物ではないのでその辺は言われんでも調査してるわ。
前にどういう方がお住まいで、なぜ売却したかもすべて聞いている。
坪単価100万前後の土地を88坪そのまま買える人って今の時代そうそう居てないからちゃうかな？　　
よう知らんけどね・・・
私はこれで退散しますわ。　有難うございました。

[131: 匿名さん]

おや？図星か？
そんなに慌ててケツをまくって逃げ出さなくとも良いだろうに。

[132: 匿名さん]

＞おや？図星か？

文章解読能力のないバカは引っ込んでな。

ほな、さいなら

[133: 匿名さん]

結局、気になって見に来てるじゃないか。
どうやら本当らしい。所詮、旗竿地なんてそんなものか。

[134: 匿名さん]

↑可哀想な人。

[135: 匿名さん]

結局、気になって見に来てるじゃないか。
どうやら本当らしい。所詮、旗竿地なんてそんなものか。

[136: 匿名さん]

旗竿地に対して恨みでもあるのか？
別に事故物件ではなくても、売主が急遽まとまった金が必要になったため、売れやすいように分筆した等の理由だってあるだろう。
まぁ、あまりこんなことを言っていると、「土地自体が風水的に悪いから困窮化して、売らなきゃならなくなったんだ～」とか、なんて言い出しかねないがな。

[137: 匿名さん]

自宅も旗竿地だけど、契約する前には調べたよ。
問題無いから契約したんだよ。

[138: 匿名さん]

周辺住民の街並みを守りたいという心情は不動産屋さんからは伝わってきません
購入後、面と向かって言わないですが敵意のような感情はどうしても残りますよ
旗竿を作り出すような細かな分筆はやめるべき

[139: 匿名さん]

元々住んでいる住民の方が偉いみたいな
いい方ですね。
そう思うのは勝手ですが、貴方の土地では
無いと思うのですが。
今の不景気で、100坪以上の土地（都心）を
買える人は少ないと思いますよ。

[140: 匿名さん]

はぁ・・
俺の土地だから何しても勝手みたいな考えの方が来たら悲惨ですね

[141: 匿名さん]

そりゃそうだろ。戸建ては、賃借やマンションとは違う。
都心部でも地域コミュニティを形成している。災害時の被災者支援において有効に機能したり、住民による防犯活動が地域の治安向上に効果を上げていたりと、地域コミュニティが地域の安全・安心の確保に重要な役割を果たしている。

そこへ後から余所者が入り込んでいくのだから、気配りはして当然の話。
土地は自分のものだから、関係ないとでも言いたいのか？こういった人間が、隣人トラブルの要因で、他人に迷惑をかけるんだろうな。

[142: 匿名さん]

そんな考えだから、新しく入って来る人も嫌に
なるのですよ。
余所者って考える事事態、昔の人ですか？
田舎者ですか？
自分は地域では仲良くやっていますよ。
挨拶や付き合いは大事にしてるし、自分の所の
地域の人達は、旗竿地だからって嫌な態度や言葉
を言われた事ないですよ。

[143: 匿名さん]

そりゃそうでしょう、来られた方とは良好な関係を築きたいですよね
でも悪徳不動産屋（大手含む）が自治会が要望してる分筆面積以下まで細かくして分譲してるケースが横行しています
そういう土地は買わないようにしてください、不動産屋が隠してるかもしれません、聞いてください
自治会の申し合わせを守る気がない人間が自治会に来られても困るでしょ、知らなかったは通用しません
142さんはそういう土地じゃなかったんだと思いますよ

[144: 匿名さん]

自分の土地だから好き勝手しても良いという考え方の人は嫌だな。
長い付き合いになるんだから、変な人に来て欲しくないってのはおかしい？
一般人だから、そんな聖人君子みたいな考え方は出来ないや…。

[145: 匿名さん]

元はといえば自治会の会員が悪徳不動産会社にその土地を売ったから問題が起こったわけで、自治会の規則も守らないような不動産屋に勝手に土地を売った会員が悪いんでしょ
会員が土地を売るときは自治会も立ち会って買主の不動産屋から自治会の規則（分筆の最低面積など）を守るように念書をとればいいんだよ
自治会の規則なんて法的根拠がないんだから、本気で規則を守らせたいならそれくらいやらないと
もっとちゃんとしたければ議員さんに働きかけて自治体の条例で分筆の最低面積の制限を掛けてもらえばよい
23区だと条例で分筆の最低面積制限をしているところがあるから

[146: 匿名さん]

区の規制で、分筆規制無いの？
規制無視して分譲はしないと思うけど。

それに、普通、分譲用に分筆して狭い土地になるのは
整形地のほうで、
旗竿より２～３割り狭いのでは？

その、手前の整形地ほうがより狭くて
目立つ気がするけど。

[147: 匿名さん]

>146
143は自治会が作った分筆の最低面積制限の規則を破って分譲した業者がいるって怒ってるわけよ
あくまで自治会の要望であって区の条例とかではないんだよ
悪徳不動産屋って言ってるけど法律を無視してるのではなく普通に合法的に商売をしてるだけ

要はちっこい家がたくさん建つと貧乏たらしくて街の価値が下がるから止めてくれってこと

[148: 匿名さん]

重要事項なんだろうけど契約直前まで黙ってる営業が多いから注意な。
場合によっては説明なしで買わされることもあるかも。
戸建において自治会との良好な関係は特に重要なのにね。怖い話だ。

[149: 匿名さん]

自治会の規則って重要事項か？
土地買った時の重要事項説明書に「この地区の自治会費は○○円です」とか書いてあったっけ？

そもそも自治会って任意団体でしょ
賛成多数なら「車はトヨタ車に限る」なんて規則だって作れるんだし
ミニ戸建ばっかりになると嫌だから分筆制限をって考えは分かるけど、それに法的な拘束力があると思うのは間違いだと思うよ

[150: 契約済みさん]

重要事項の内に入るかは忘れたけど、自分ところは重要事項の説明の日に
自治会の会長さん・組長さんの自宅の場所とか会費とか教えてくれたので
とても助かりました(´･ω･`)