旗竿地の適正価格

[購入検討中さん]

旗竿地の適正価格ですが、同じ道路付けなら、竿地を抜いて旗の部分で考えればよいのでしょうか？
例えば、旗50坪、竿10坪で、同じ道路付けで周辺の坪あたり100万なら、50×100=5000万で良いでしょうか？
土地に詳しい方、ご教授ください。

[1: 匿名]

個別の事例によるとしか言いようがない
坪100万の土地の竿がタダと言うことない

[2: 匿名さん]

多くの場合、竿部分が駐車場として利用できる以上、竿部分も含めて計算しないと比較できない。
そもそも旗竿地の旗部分は、旗竿地でない土地に比べて安いというだけのこと。
東京のスラム街は旗竿地でなくても旗竿地なみの住環境で、旗竿地より高い土地が多いが。

[3: 匿名さん]

ありがとうございます
竿の幅が5mで長さが10mですが、価格に入りますか？

[4: 契約済みさん]

もろん価格に入るし、全体の坪数の内数にも入りますよ。

[5: 匿名さん]

むしろ竿部分が価格に含まれないと考える根拠がわからない。
しっかり固定資産税も取られるよ。

[6: 契約済みさん]

でも、分譲住宅でなければ旗竿地は敬遠したほうがいいかもしれない。
建設のための重機は入れるか、とかは確認したほうがよいよ。

太い竿なら問題なさそうだけど(´･ω･`)

[7: 匿名さん]

ありがとうございます
5mのふとい竿で重機は入れます
南道路で整形地50坪と太い竿10坪つきの整形地の旗50坪、合計60坪ならどちらが高いでしょうか？

[8: 契約済みさん]

整形地のほうが高いとおもいますよ。
将来売りに出す予定があるのであれば、旗竿はやめておいたほうがいい。

個人的には、車が家家屋に突っ込むことがないので、旗竿に駐車したい派(´･ω･`)

[9: 匿名]

だからよ、まったく同じ土地はないんだよ
いい加減、竿はタダという発想は捨てろ

[10: 匿名さん]

>7-8
竿幅が５メートルもあるなら、竿付き60坪の方が高いケースがほとんどじゃないかな。
５メートルあったら、車２台並列で駐車出来るよ。

逆に、竿幅が２メートルだったら、整形地50の方が高いでしょう。

[11: 匿名さん]

都内の例ですが、西側幅員8mの道路に間口2.5m、奥行き11m
整形地と比べて、坪約20%減価でした。

手前
３０坪整形地が４５００万
奥の
３４坪旗竿地が４１００万
良い点
　・安い
　・日当りがたまたまよかった
　　（東側からの朝陽が全居室にあり、南側は坪庭、西日がない）
　・容積率に余裕あり（100㎡～110㎡が建築できる）
　・駐車場が縦列車２台
　・坪庭がとれた
　・玄関までのアプローチがとれた

悪い点
　・資産性が低い
　・将来建て替え時に、解体／建築費用が割り増し


みなさんなら、上記どちらにしますか？

[12: 匿名さん]

ありがとうございます
竿の幅がある程度あるなら整形地の20％引きくらいが目安でしょうか？
旗と竿のそれぞれ査定の目安はあるのでしょうか？

[13: 匿名さん]

住んでみると旗竿はいいですよね
静かでプライベートも保たれますし
日当たりさえ確保できれば、旗竿もありだと思いましす
50坪くらいなら南道路でもカーテン開けにくいですよね

[14: 匿名さん]

やっぱり竿は幅次第じゃないの？
2mなら二束三文でしょ。3mなら半額程度の価値はあると思います。
竿が長いと配管や舗装も長くなるので
デメリットですよね。

[15: 購入経験者さん]

No 11さん

旗の部分は25～26坪ですね
整形地の85％位の面積なので、20％引きは妥当か、むしろお買い得ですね！
８ｍ道路は結構車がスピード出すので、自分もその価格設定なら静かな旗竿を選択しますね

[16: 匿名さん]

自治体によって違ってくるけど、竿の部分は建ぺい率に含められない場合があるから要注意ね。

[17: 匿名さん]

旗竿地よいですが、そんなに人気ないですか？
実際、売りにくかったなど経験者いますか？

[18: 契約済みさん]

旗竿地は覚悟もってを買っている人が多そうだから、売る人は少ないのかな？

[19: 匿名さん]

出入り時に隣人のリビングの前を横断する竿は嫌だな。

[20: 匿名さん]

旗竿地に囲まれてる家の方が嫌だと思います

[21: 匿名さん]

北道路だとリビングが旗の方になるから嫌だけど、それ以外なら竿で陽当たりが良くなるから囲まれてても問題ないかな。

[22: 匿名さん]

旗竿地は圧迫感を感じますよね

[23: 匿名さん]

四方を建物で囲われてたらイマイチですが、
東側や、南側が開けてる場合は、良いと思います。

西側、北側に水廻りや階段にして、
窓は、開けてる側に取れるので、１階でも暗くは無いですね。

開けてる側は、無人の公共地がお勧めです。
(緑道とか、側溝や水路みたいなの)

[24: 不動産購入勉強中さん]

竿の幅が3m以上あるなら、整形地の竿は50％、旗は85％くらいと思います

[25: 匿名さん]

不動産情報に出てた旗竿地(竿幅2.5m×8m、旗部分60坪)は、2件あった借家を解体して更地にしてから売り出された土地だったけど、売り出しは近辺の坪単価よりも少し安い1500万円だったけど、買い手がつかないのか、1,100万円、900万円、800万円…と下がって、今は500万円で出てる。

竿側は南面で、公園に面してて日当たりも良好なのに、売れない物なんだね。

[26: 匿名さん]

>>25
竿の幅2.5ｍというのがマイナスポイントだな。
車所有の場合竿の部分に止めると通行困難になるので旗の部分に駐車場を
設置しないといけないかも。

[27: 不動産購入勉強中さん]

25さん
旗竿地は、土地が高い、坪100前後の場所しか需要がないのでは
特に坪50もしない土地なら整形地を分ける必要はないと思います

[28: 匿名さん]

>26
>27
都内の宅地だと、100坪超ぐらいの
資産家、地主宅が、業者に売却されて

整形地、竿、竿、整形地の、４筆に
分筆して、分譲とか良くみかけますね。
駐車場が４台分並んでたりします。

構築物を建てない協定とかあったと思います

[29: 匿名さん]

旗竿部分＝通常の土地価格×竿の幅/竿の長さ

[30: 購入経験者さん]

旗地は90％、竿は50％で計算します

[31: 匿名さん]

旗地は３００坪で竿は５ｍ巾で１５ｍほどなら竿の車路をかっこよくすれば
お金持ちの家に見せかけることができますよ。

[32: 匿名さん]

みんな書いてるのは、買う時の適正価格～

中古の家付き旗竿地は、資産価値無いと覚悟

[33: 匿名]

中古でも竿の部分が広くて車の縦列が余裕の2台で
旗が60坪以上の都心とかならいいな

[34: 契約済みさん]

>>33
それはもう竿と呼べないのでは(´･ω･`)

今は分筆多いから、1/3くらいは旗竿な気がしますね。

[35: 匿名さん]

旗竿部分は分筆して、行政に寄贈した方が良いんじゃないの？
固定資産税が発生し続けるし、寄贈することによって、公道になる訳だから、
アスファルト舗装等の補修が発生した場合には、無償でやってもらうとか出来ないのかね？

[36: 契約済みさん]

>>35
使わないようなら、それもありかと。
ただ、寄贈後も自分の車は止めたいとかは無理かな(´･ω･`)

[37: 匿名さん]

>35
そんな、もったいないし、ありえない
都内ですが、竿を分筆は、分筆規制（70㎡）にひっかかるのでできないのと
もしやっちゃったら、容積率にも影響しますよね。

カーポートに駐輪場、門袖・門扉から玄関アプローチに坪庭と、
狭い土地柄、有効利用しないと・・・

玄関開けてすぐに公道の整形地よりは、落ち着いてて好きですね

[38: 匿名さん]

おそらく、そこの個人しか使わない所は道路として行政は買ってくれないと思う。
その道路を誰かが共有していないと、公共の道路として意味が無いからね

[39: 匿名]

35はなにか別のものと勘違いしてるんじゃ？

[40: 匿名さん]

＞37
そういう考え方もある。
ミニ戸なら道路に面して建てらられるより、その方が良いかもしれない。

[41: 契約済みさん]

寄贈して公道になると思いきや、競売にかけられたら泣ける。
ありえるのかはわかりませんが(´･ω･`)

[42: 匿名さん]

旗竿地って基本的に外周はぐるりと他の家に囲まれてるわけだよね？
旗部分が60坪あったとしても、日当たりと通気が悪いためにジメジメしてカビとか生えてそうな印象なんだけど、家に悪影響ってないのかな？

[43: 匿名さん]

日当りは重要と思いますが、６０坪あれば十分（南に庭がとれるから）と思うのは、
都内感覚だからかな・・・

東側が開けてない場合は、パスですね。（西日はいらないです。）

風通しは、竿の先が開けてるので、竿部分が風の通り道になってますね。

[44: 匿名さん]

そもそも旗竿地の旗部分が60坪もある土地なんて無い。あっても30～40坪程度のもの。元は長方形だった土地を、分筆によって道路に面した土地と旗竿地に分けたのがほとんどだろう。
新規造成地であれば、元々が狭小でない限り、造成業者が売買価格の低い旗竿地を、わざわざ設けるような土地利用計画を立てるなんて事は考えにくい。

日当り・通風が悪い。周囲を囲われて圧迫感がある。建物の自由度が無い。建設が困難な場合がある。防犯が不安。庭が取れない。…そういったデメリットがあるのは仕方ない話。でも、その分、近隣に商業施設があり立地が良い、価格が低いために手が出しやすい等のメリットも受けられる。
立地や土地形状が良く、南面が全面道路で日当り・通風も良好…なんて土地があっても買えなければ意味が無い。

[45: 匿名さん]

我が家は50坪程度の旗竿地ですが、通風
日当たり共良好ですよ。
旗竿地なのに日当たりが良いので庭の
植物の育ちが半端ないです。
今年の夏は特にそうでしたが、前の角地に
家が建っているから、丁度我が家の半分に
かかるので、直射日光が避けられるので
良かったです。
旗竿地で南道路ひな壇、隣の敷地と余裕があり、
立地にも恵まれれば、旗竿地はなかなかお買い得
ですよ。

[46: 匿名さん]

夏に家の半分が日陰になるなら冬は寒そうですね。

[47: 匿名さん]

家の半分が日陰になる時点でNGだね。家は全方向に太陽光が当たって、加熱・消毒の効果が得られないと、日光が当たらない面は一年中湿っぽく、特に冬場はジメジメするため、汚れやカビ、藻が生える要因になる。
50坪もあったならもう少し配慮した配置計画を考えれば良かったのに…って、旗竿地の時点で自由度が無かったのか。

[48: 匿名さん]

随分、辛辣な意見ばかりだね。
まぁ、旗竿地が周りから、いかに低く見られてるかってことの表れかもしれないけど…。

[49: 匿名さん]

全く日陰ではないよ。
両隣が庭になっているから、バッチリ日は
入ってくるよ。
ひな壇効果もあるしね。
とっても過ごしやすいよ。プライバシーも程よく
あるしね。
立地も最高！ 友人達が遊びに来ると、いい場所だねと
皆口を揃えていいます。
風通し、日当たりいいですよ〜。
立地条件によると思います。
うちは良いところを見つけて満足しています。

[50: 匿名さん]

旗竿地なのに好条件の立地のようなので、みんな羨ましいんじゃない？
「南東角地や南向き以外は格下の土地～」とか、「旗竿地なんて下の下～」
みたいな悪態を吐く心の狭い人間に限って、南向きでも超狭小地とか
辺鄙な土地なんだと思うよ、きっと。