中古 シティタワー品川を買いたい!!

[周辺住民さん]

5年間の縛りを経て、いよいよ１１月解禁です。

抽選にはずれ、近所にすみ続け、子供増えたので、あの広さ、便利さは魅力です。

なるべく安く買いたいので、情報交換希望です!!

[226: 買い換え検討中]

廊下側に部屋がない間取りの中高層希望ですが、
なかなか出ないですね…。

[227: 匿名さん]

うちは廊下側に部屋がない中層階だけど、快適過ぎて売る気になれないです。
よっぽど高い金額で買ってくれるなら売りますが。

[228: 住人さん]

うちは高層階ですが、全ての部屋が外側に面して、非常に明るいです。廊下側の騒音も当然入ってきません。
快適と思う住人が多いと思います。

[229: 匿名さん]

なんか急に、廊下側に部屋がない部屋が話題に。。。
売りたいアピールかな？

[230: 購入検討中さん]

もし売りたいアピールなら、是非売りに出して下さい。

[231: 入居済み住民さん]

結局、売り出し少ないですね。
一斉に売りがボコボコでると思っていた人もいたようですが、
実際は、ポチポチでしたね。
相場もそれなりで、港南相場への影響は限定的といったところでしょうか。

[232: 買い換え検討中]

おかげさまで、水面下の物件で良い条件のお部屋を契約しました。
出ている物件は確かに少ないかもしれませんが、引き合いはあるようですよ。
お子さんの学校関係や進学の関係で内々で決めたいとか。
先日、再内覧に行った時、
年配の男性が、いかに安く買ったか武勇伝のように話してくれました。

立地もいいし、横に敷地があまりない分、管理しやすいのか、状態も良い。
買い物も通勤もずいぶん楽になりそうです。

[233: 匿名さん]

良かったですね。
水面下での話は色んな人から伝わってきます。

[234: ご近所さん]

なんだか、訳のわからない232みたいな書き込みが出てきたり、
実際のところどうなんですかね。
私もその「年配の方」とかに話をきいてみたいもんだ（笑）

[236: 匿名さん]

232さんの「年配の男性」とは、内覧した部屋の中古売主ではないかと思うのですが？
つまり235さん同様に新築時に買った人。

[237: ご近所さん]

そういうことか、、
232文章力無さすぎ、、
ていうかわざと誤解するように書いているんでしょうかね？

[238: 周辺住民さん]

232さんは情報を操作したいだけじゃないですかね。

[239: 購入検討中さん]

日通倉庫跡地は何階建の建物になるんですか？

[240: 匿名さん]

このスレッドもそろそろ終わりですかね。

早く売りたかった人はもう売ってしまっただろうし、年間３，４件の売りが
出てくるくらいじゃないかと思ってます。

水面下の動きってなんですかね。”売りに出してます。”って、お知らせしな
ければ、誰も買いようがないですよ。売主にとっては、複数の買いたいという
人がでてきたほうがダントツに有利。値引きしないで売れるから・・・・。
こそこそ売る理由は全くないんですよ。こそこそ売ったら、大損ですよ。一人
しか買い主がいなければ、どうしたって値引き交渉せざるをえない。

[241: 購入検討中]

＃232は業者だろうな。

6000万円の物件が動けば、売り手と買い手の両方からあわせて372万円の手数料
が入る。出費は事務処理費だけ。リスクはほとんどない。こんなにボロい商売は
他にない。

話がおかしいんだよね。売って、どこに引っ越すんだというところが完全に抜け
ている。普通の人は引っ越し先がないよ。売ったら、田舎に引っ込むしかない。

[242: 購入検討中さん]

あとは、新学期前の引き渡しに間に合いそうな２月位にちらほらですかね。
あまり値崩れもしない感じですね〜残念 。

[243: 売却検討中]

>>241さん

売却検討中のものです。
ご指摘の通り
売却数がなかなか伸びないのは「ここを売ってどこに引っ越すか」という点で
いい選択が無いということですね。

今売っている人は、もともと売却を想定していて
別の持家があるとか実家に戻るとかそういう事情の人が多いのではないでしょうか。
これから売りに出るとすれば、買い換えによる住み替え志向だと思うので、
価格的にはより高く売れないと今よりかなり条件の悪いところに行かねばならず
であれば売る必然性がなくなってしまいますね。

私のように売る方ももともとはこんな便利なところに住んでたわけではないんですが、
慣れてしまうと今の通勤利便と学校、スーパーなどは手放せず、
高く売れないと結局は引っ越せないという状況でしょう。

[244: 匿名さん]

よく広告に入る1億位の三田の新築マンションと「交換してあげる」って言われても断っちゃう位、断然このマンションの方が住環境が快適。色々新築マンション探してみるけど良いと思えるものが全然無いなぁ。

[245: 港区内陸タワマン住人]

ありえん想定をするな
交換を受ける奴がいるわけなかろう

頼まれても港南の定借には住めん

[246: 匿名さん]

頼まれたら住むよ

[247: 匿名さん]

皆さん先々いくらで落ちつくと思いますか？
周辺のマンションよりかなり安いですよね。
4000万で出していた住人はきっとお金に困っていて、目先のお金を直ぐにでもという人だったんでしょうね。
5000万代でも安いので、この価格で出して居る方は次の引越し先が決まっていたり子供の学校のタイミングで春までにはとお考えなのかな？と思います。
6000万代の方はきっとシティタワーの価値をわかって居るからこそこの額で売れたら出ようくらいの余裕をお持ちの方なのでしょうか？

私は近隣相場から見ていずれは7000万代で落ちつくと思います。
なので今回の5000万代が出ればもう安いのは出ないでしょうね。
6000万代がしばらく続き、オリンピック直前あたりから7000万代に上がると思います。

向き階数でももちろん変わりますが。

[248: 購入検討中さん]

購入検討し始めた者です。
そんなに高くなってしまいますか？
７０００万円代ですと、なかなか手が出ないですね。
価値についてはよく分かりますので、
６０００万円半ばまでならば、金利の安いうちならばギリギリかと。。。勝どきエリアに広げて検討しても、なかなか良い物件が見つかりません。

確かに発展が約束されている品川駅からも近いし、相場からしたら広くてリーズナブルです。周りのタワー物件よりも、外観の劣化具合もあまり感じませんでした。デメリットとしても、６５年も？期間が残っていれば現実問題、他の物件で建て替え費用を考えたら、飲み込める範囲の状況なので。

あとはローンをつけてくれる銀行がどこにするかが悩みですね。

[249: 物件比較中さん]

先日初めて中に入りました。
想像以上のチープな作りにびっくりですし、殺風景な外廊下にもがっかり…。

近くのWCTも見学しましたが、余りのグレードの違いにテンション下がりました。
WCTが6000～7000万なら、シティタワーは今後5000万が相場でしょうね。
今高く出して売れないなら、借地権期限が短くなる将来はさらに売りにくいかと。
近隣のマンションと比較しても
私はもっと下がると思いますよ。
90平米で5000万代なら魅力を感じますが。

[250: 匿名さん]

WCT中古は
海の見えない90平米台低層階で8580万〜ですから、グレードが高いのは当然でしょう。
WCTの7000万以下は海の見えない80平米低層階や68平米高層階などですね。

[251: マンション住民さん]

グレードを良くしないと売れない立地のWCTと比較されてもね・・。住民の多いタワーマンションは、土地の所有権があっても、建て替え費用が必要とか住民の合意が必要とか、いろいろありそう。単純に借地権だからデメリットという訳ではありません。

[252: 匿名さん]

＞単純に借地権だからデメリットという訳ではありません。

借地権に関しては仰るとおり。でも、70年後に絶対に壊すと決っているのは、
心理的な影響はかなりあるんじゃないかと思ってます。

今のうちは新しいからいいでしょうが、20年くらいしたら、保守が積極的に
行われなくなる可能性がありますよ。可能性はかなり大きいのではないで
しょうか。どうせ壊すと決っているから、壁にひびが入ってもそのまま、
エレベーターも動けばいい・・・・

70年は長いようで短い。70年後の日本がどうなっているかなんて想像も
つきませんが、どんなふうになっているかわからないんだから、わざわざ
借地権のマンションを選ぶ必要はないのでは？　お金がなければしょうが
ないですが・・・

[253: マンション住民さん]

20年経ったら、保守が積極的にされなくなる？意味不明です。50年で売り出している定借もあるでしょ。最後の5年や10年ならまだわかりますが・・。まあその時には、60年以上経っているのだから、普通のマンションだって建て替えの話もあったりするのでは？タワーの歴史が浅いので未来のことはわかりませんが、いくら所有権を持っていても、住民の同意が得られず建て替えしたくとも出来ないケースもあったりするかも。だったら安くて広い定借という選択肢を選ぶ人もいるということです。

[254: マンション住民]

今でも低層か中層なら90㎡弱の広めの部屋でも6000万切ってる部屋が出てますよ。

http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/131J3055/

[255: マンション住民さん]

レインズに載ってる情報だと現時点での成約は購入価格の180％が目安だそうです。解禁後からでも上昇傾向らしいので今後どこまでいくかはわかりませんが、7000万はちょっとさすがに。。

[256: 物件比較中さん]

上の90平米の間取りはよく出ますね。
でも、暗い廊下側に2部屋あるのはあまり魅力ではないかなぁ。
高値がつく要素がないから、妥当な値付けか、やや高めに感じます。

[257: 匿名さん]

＞253

今の時点で確実に日本の将来でわかっていることは、消費税がそう遠くない将来
20%以上にあがること。これは間違いなさそうです。

欧米のマンションは、100年以上使うことが常識です。古いものを大事にすると
いうより、新築が買えない。消費税を払わなくてすむ中古マンションが普通です。
同じ方向へ向かう可能性が大です。

軒並み100年以上使うことが常識になっている時代に、70年で壊すのはどうです
かね？

今の時代の常識で、将来を考えないほうが良いと思いますよ。

よほど困窮してるのでなければ、品川Vタワーのほうが将来性がはるかに上で
しょう。今ちょっと高いだけで元は取れると思います。もうすでに値上がりし
始めてますけど・・・。

[258: 周辺住民さん]

すでに残り65年でしょう？
借地権なら相場の7掛が常識ですよね。

[259: 匿名さん]

ということは>>254の部屋なら、
定借なので7掛けで5600万、
定借でなければ8000万ということですか。

立地と面積を考えると妥当な評価だと思いますね。

[260: 匿名さん]

港区の定借の平均は7〜8掛けの様です。
定借　港区　８掛けでググると出てきます。

[261: 匿名さん]

257

Vタワーは勘弁して。
何年か前には事件でニュース報道されて、今年は火災でニュース報道されていたから。将来も分からない。

[262: 周辺住民さん]

８掛なのは広尾とか原宿(笑)
逆にそんな素敵な立地でも…です。
もともと港区内陸に住んでましたけど、果たして港南が港区カウントかどうか。

[263: 匿名さん]

広尾も原宿も港区ではなくて渋谷区なんだけど（笑）
港南も港区ですよ。

[264: 匿名さん]

広尾はともかく原宿ってあなた・・・
知ったかぶりしてるだけで東京都民ですらないのでしょうね。
わざわざこんな掲示板までやってきてボケをかまされるとは。
ご苦労様でした。

[265: 匿名さん]

広尾の定借物件のことを言っているのでは？

広尾は確か50年だったような気がする。

広尾は定借でも極端に高いし、外人さんとか社長さんでないと
住めない。品川とはめざすところが違うような気がするね。

品川も50年くらいで壊すことにしておいたほうが良かったかも・・
40年すぎたあたりから、スラム化する可能性がある。

[266: 匿名さん]

＞257

火災とか事件は建物の価値とは関係ないのでは？

火災の経験が全くない集合住宅なんてありえないし、事件も建物とは
関係ないでしょう。

コンクリートが早くもひびだらけになったというなら、建物の価値は
相当低いと思いますけど。

[267: 匿名さん]

>265
50年では新築の時に買って、80数歳の年寄りになってから追い出されるケースが出兼ねません。
その点でも50年の広尾スレは叩かれてたみたいですね。

40年過ぎたあたりを心配するなら、普通のマンションでもスラム化のリスクは同じですよ。
建替え問題が出てきますから。
容積率に余裕がなく、土地の価値が低いマンションでは、解体再建の巨額な費用は住民持ちになります。年寄りが多くなった住民たちの。

[268: 周辺住民さん]

>>262
>８掛なのは広尾とか原宿(笑)

262君は自分が言ってることの意味を理解してないようだね。

広尾とか原宿(渋谷区だけどね)の所有権マンションは定期借地の1.25倍にしかならないけど、
港南の所有権マンションは定期借地の1.4倍にもなる。
それだけ港南の所有権は価値が高いと自分で主張してるんだよ262君。

いやー僕の港南のマンションが262君にお墨付きをもらえて嬉しいなあ。

[269: 匿名さん]

ここ、下水処理場が近いし、時々匂いしますよね…

[270: 匿名さん]

近さなら三丁目のマンションのほうが近いですね。
三丁目にあるハーバーテラス品川のスレにはにおいを感じたことはないと書いた人もいますね。

[271: 匿名さん]

100mも違うかどうかの、他のマンションの方が下水処理場に近いとか相対的な話じゃなくて、ココも十分一般的な感覚からすると近いって絶対評価の話。

[272: 匿名さん]

匂いの感覚には個人差があるので、絶対評価は無理でしょう。

[273: 周辺住民さん]

定借は、一生住むには良いかもですがリセールは厳しいですね。
育児世代が多い港南ですから、あと10年もしたら若い世代には避けられてしまう。
残り50年のジレンマですね。
ご年配の方ならいいですが…。

分譲なら別にいいのでは？
広尾ガーデンや神宮前のパークと比較対象でもないです。

[274: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

ここの書き込み見てると、
激安だった分住民の層は良くなさそう。
定借に加えて、結構リスクだな。

[275: 匿名さん]

>育児世代が多い港南

あと10年もしたら分譲も定借も関係なく、中高生の親世代が多い港南ですね。

広尾や神宮みたいな高額定借の方がリセールは厳しくなりますよ。
中古定借は中古フラットを使うケースも多いのですが、１億円以上の定借物件は融資対象外となり貸してくれません。
その場合、現金買いか銀行を探さなければならないので叩かれ易くなります。