桜上水ガーデンズ 検討板 Part2

[匿名さん]

いよいよ今週末、待ちに待ったモデルルームのオープンです。
様々な角度から検討を重ねてまいりましょう！

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96103/

所在地 東京都世田谷区桜上水四丁目413-2他（地番）
交通情報 京王線 「桜上水」駅 　徒歩3分
敷地面積 47,503㎡
入居時期 平成27年8月下旬 (予定)
総戸数878戸 (非分譲住戸362戸含む)
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 58.48m2?111.84m2
管理費(円)/月額12,750円～24,490円
修繕積立金(円)/月額5,610円?11,070円
駐車場476台

売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデン
シャル

物件URL：www.878sakura.jp
施工会社：大林組・清水建設JV
管理会社：野村リビングサポート株式会社
【物件情報を一部追加しました 2013.9.13　管理担当】

[781: 匿名さん]

現金もってる年配、リタイア前後の人が多そう。
あとは、親ローンが相当組める人。
普通のローンを組んで買う若手には、リセールがネックで手を出しづらい。

[782: 匿名さん]

>776
全戸分譲ですよ。賃貸希望なら分譲賃貸になりますね。

[783: 匿名さん]

>772
どのタイプ？そんな高い部屋無かったと思いますよ。釣りでしたか？
詳細価格表と第一期のスケジュールが出ましたね。今回の6棟分は一期で出されるんですね。今の市場の勢いは凄いですね。

[785: 匿名さん]

783です。
400万円台はH棟最上階の一番広い部屋だったんですね。A棟、I棟以外は候補でなかったので見落としました。全体は300〜360ですけど、よく見ると極端に高い部屋、安い部屋があるんですね。東向き低層280〜300はすごい倍率になりそうですね。あと1ヶ月相当悩みますね。

[786: 買い換え検討中]

販売戸数が多いので、娘は「中国人投資家がバルク買いするんじゃないか」と心配しています
「桜上水など中国人投資家の眼中にあるわけがない」と笑いましたが、ほんとのところはどうなのかな？

[787: 匿名さん]

中国人をはじめ、裕福なアジア系の不動産投資家は、
もっと都心で、貸しやすいDINKSあるいは単身者向けの
物件を購入すると思います。

ここのようなファミリー向け郊外物件は、投資には不向き。
外国人どころか、日本人だって投資目的では買いませんので、ご心配なく。

[788: 匿名]

投資マンションじゃないよ、ここ。

[789: 匿名さん]

>781
若手が現金もってないとは限らないですよ〜

団地時代も5000万円もするのに古いのでローン優遇なし、期間も短くしか組めなくて、それでも頭金用意できる子育て世代が買っていました。自営か共働き、または買い換え層。まわりに流されにくく、環境を買う人たちですね。まあ、もともと親世代から譲り受けた子供世代も多かったですが。

ここも将来相続で売るより子供世代が引き継いで住むケースが多いでしょう。リセールを心配している人がたびたび出てきますが、値崩れの心配はあまりなさそうに思います。

[790: 匿名さん]

相対的な傾向を言ってるのに、〜とは限らない、とか論点ずれまくり。
年配層より若年層の方が一般的に現金、金融資産を持ってないのは事実。
相続を契機に売却される不動産が多いことも事実。

[791: 買い替え検討中]

そうだよね
中古で一億ついたこともあるし
投資物件でないという意味は、ここの場合、リセールに出さないということなのか！

でも高いよなぁ
何十年たっても建て替えされても永遠に高嶺の花なのだ
悲しい

[792: 買い替え検討中]

785さんへ

低層の物件は人気がないから値段が安いのかと思っていたら
かえって倍率が高くなるわけですか

[793: 匿名さん]

>790
ここでこの段階でわざわざそんなわかりきった一般的なこといわれても…

[794: 匿名さん]

リセールやばいってのも分かりきってるってことね。

[795: 匿名さん]

分かりきってるでしょ。
他の一般的なマンションに比べて、リセールに不利な条件は、パッと思いつくだけで、

・供給戸数ギャップ（分譲時は500戸が売れる価格であれば良いが、現実は878戸の潜在供給量がある）
・売却期間ギャップ（分譲時は2年内に売れる価格であれば良いが、リセール時はそうはいかない）
・潜在的供給圧力（高齢者が多く、相続発生の可能性が相対的に高い）

分譲時は相当割高な売り出しでもなんとかさばける条件（供給数、売却期間等）がそろってるけど、リセール時はその条件がない上に、相対的に高めの供給圧力が予想される。

[796: 匿名さん]

なるほど。794さんと795さんが購入しない理由はわかりました。それでも買う人の理由も解説お願いします。

[797: 買い換え検討中]

中身を考えずに数だけで需給を論じても意味ない

住むだけ、或いは短期、中期の投資物件として考えるなら別だが、資産として持つ場合、東京のマンションで買う意味を感じるのは、広尾ガーデンヒルズの中古と桜上水ガーデンズだけ。

将来の建て替えに向け、容積率に余裕を残している
ディベロッパー、ゼネコンともに最大手（分譲時には目に見えない品質、アフターケアが全く違う）
そこそこの利便と環境が長期的に保持される可能性が高い
コアとなる高質な従前からの地権者
地盤が良い
免振構造の採用、非常時対応設備が充実している

これだけの要素が整う案件は、今後もまず出てこない
例えば湾岸では、どうしても災害への危惧をぬぐうことが出来ない

[798: 匿名さん]

シェフルール桜上水、キャンセルが出ましたねー！

[799: 匿名さん]

791さん、
中古で一億…
バブルの頃だとするとまだ築20数年ぐらいですかね。わかる気がします。
地元的には特殊な高額物件で建て替えされても結局高いんですよね。地権者でも中古で購入した方たちは赤字で大変でしょうね。

[803: 匿名さん]

どこのマンションでもあてはまるわかりきった一般論よりこの物件独自の魅力に着目した上でのツッコミやすいボケの 方が楽しくてよい。

[804: 匿名さん]

>795

ネガの思うツボですが、以下反論。
いかにも論理的に言っていように聞こえるが？
「供給戸数ギャップ」といっているが、地権者という潜在需要で買い手が付いているわけだから、一般的な唯の2期販売でしょ。それに人気のある間取りは既に無いわけだし、それに見あった価格かどうかの問題。
「売却期間ギャップ」も大規模開発では当たり前。唯の小規模マンションとの対比。
「潜在的供給圧力（高齢者が多く…」高額物件では当たり前の状況だと思うけど。

大規模高額物件に対する、小規模安物件しか買えない僻みに聞こえました。

[805: 匿名さん]

リセール期待出来ないマンションはリスクが大きすぎるよ。都心にも近くないし、駅力全然ないしね。
桜上水LOVEで金に余裕がある人なら構わないけどね。
他に選択肢はあるんじゃない？部屋の面積を少し狭くするだけで選択肢が広がるよ！

[806: 匿名さん]

>805
ここと同じくらい駅近閑静な大規模物件でリセールの心配なくて少し狭いところって？ 具体的に教えてください。

[807: 匿名さん]

それで予想倍率は平均5〜7倍？

[810: 匿名さん]

富久？無い。

[811: 匿名さん]

富久クロスの販売会社のかたですか？
都心の再開発タワーマンションと、この物件では、
住みたい人の層がかなり違うと思うのですが…
値上がりとか、リセールだとか…
桜上水団地に約４５年住んでいた人の大多数が
地権者としてガーデンズに入居されるってこと自体、
桜上水ＬＯＶＥだけではない、良い環境があるということの証しだと思います。
40年以上に渡る自治管理、
民意による建て替え計画。そして実現。
敷地に対して、建物の以外にゆとりがあったからこそ、
建て替えできたのですが、
どんな規模の集合住宅でも、そう実現することではないと思います。

[812: 匿名さん]

811さん
私は富久クロスの購入者です。40後半のDINKSです。
荻窪に住んでいました。善福寺緑地公園も近く良い環境でした。10年以内に売ることを決めていました、沖さんじゃないですけど(笑)うまく高値で売れました。今は賃貸です。また最上階角部屋を探していたんですが、広さと最上階を諦めると視野が広がってきたんです。自然が多いところが好きなのですが、そしてタワマンなんて興味無かったのですが、富久クロスと出会って考え方が変わりました。
自然も意外に都心は多いし山手線内側は歴史がある土地が魅力的にみえてきたんです。
もう若くはないし、病院も大事なFacterなります。
都心は大病院も、また多いのです。
皆さん！ここに拘ることは全くないじゃありませんか？
勇気を出して都心に行きましょう。
ここは価格に見あっていません。割高の極みです！

[813: 匿名さん]

ここを買うお金があれば、パークシティ浜田山が買えますね

[814: 匿名さん]

文末「！」の812＝809.808.805さん、子育て経験ないんですね。都心暮らしのDINKS（死語）を脱皮して子育てにふさわしい環境を求めてこの辺へ移り住む者もいるんですよ。教育費もかかりますから管理費と修繕積立金が手頃で将来まで確定しているのは安心です。富久ははね上がるといわれていますよね。

[815: 匿名さん]

812。病気うんぬんの前に英語を勉強しよう！40歳後半でそれはない。
814さんの言う通りかな？子供を育てる環境をも考えれば、都心は厳しい。何を一番に考えるかで人の住環境も違って来る。

[816: 匿名さん]

factorでしょ。間違うなら要素って書く方がいい。揚げ足取りしたくないが、恥ずかしい。

[817: 匿名さん]

教育環境？
駒場ではないですね。

日大ではね～？

[818: 匿名さん]

812さんへ
ご自分が富久クロスを既に購入したなら、
もうここにわざわざ宣伝にいらっしゃらなくても
いいんじゃないですか？

[819: 匿名さん]

814
ここでどんな子育てされたのか（笑）
桜上水は子育て向きでないと敬遠されています。
団地で野球をやるにはいいのでしょうが、お受験校は
近郊にないし、お稽古なども目ぼしいものなし。
都心タマワンとか世田谷でも小田急以南がいい。

[820: ご近所さん]

先日首都圏ネットワークで見ましたが、富久も再開発物件で地権者の方たちが苦労して実現したんですね。
お祭りや日頃のお付き合いも下町風で濃密な感じ。新規住人に仲間入りしてほしいと地権者の方たちがはりきっておられました。富久の本当の魅力は、ここと同じく地元の雰囲気かもしれないですね。

[821: 匿名さん]

＞８１８さん

その通り、何で８１２さんはここを見に来るんだろう？
ましてや、この辺りに住んでいた訳でも無いのに・・・不思議です。

[822: 匿名さん]

横からしつれいします。819さんは真面目に子育ての話をする者を （笑）などと嘲笑し、近年の地域の子育て事情を全くご存知ないようなのでスルーすべきかも知れませんが…

この地域が平均所得が高いわりに小学校お受験率が低いのは地元松沢小が人気だからです。近隣の小学校より一クラス多く、地域との交流も盛んです
松小近くには進学塾の大手3校のうち2校があり、公文は本社直営のモデル教室。他にも多くの塾があり、古くからの地元の塾などもあります。お稽古事も同様です
野球は団地ではなく牧場時代の話だと思いますが、最近のことならむしろ羨ましいエピソードです
都心タワーマンションも小田急以南もそれぞれ良い面があるでしょう。子供のために良かれと思えない住まいを選ぶ親はいないと思いますよ

[823: 匿名さん]

＞８１８
富久のスレを覗いたら、

契約者だけどここは10年も住めない。

地権者がわがまま言い過ぎて、固定資産税は高いしファミリー向けのいい間取りが全然ない。単身者や子供できたら引っ越すDINKSや年寄りの相続税対策マンションになると思う。
場所柄単身者は夜の仕事が多いだろうし、コミュニティとか無理だよ。お祭りあってもほとんど無関心なんじゃない？賃貸で入ってきた人達にやりたいようにされて20年後は新宿の九龍城になると思うよ。

なんて言う購入者もいるが・・・。

[824: 匿名さん]

822さん

松沢小から中学受験する子の割合はどの程度なのでしょうか？
うちはできればお隣の公立中で、と思っているのですが、
中学の評判はどんな感じなのでしょうか。
情報お持ちでしたら教えてください。

[825: 匿名さん]

＞823
そこに万が一住むことになっても、賃貸棟や分譲棟の賃貸物件で十分かな？どうせ管理費が高騰する前に売り抜けるような住民が多そうですしね。

一方、こちらは管理費が割安なんで、永住組が多いでしょうね。何れにしても、対照的な物件です。

[827: 匿名さん]

なんか、富久クロスとの争い、醜いですね。

確かに10年後のリセールは富久クロスの方が上でしょうね。

ここを検討している方も、多分それは認識していると思います。

例えば小さな子供達がいる私は、
たとえ1000万くれると言われても、
富久クロスは選びません。

でももし、私に子供がいなければ富久クロスを選ぶでしょう。

単身やDINKS層が、ここはありえないと思うように、
ファミリー層にとって富久クロスはありえないんです。

ファミリーは、単身やDINKSだった時期を経験しているので、
相手の状況もある程度察しが付きますが、
逆は未経験ゾーンなので、子育て時に親が押さえたい条件を
理解できないのでしょう。

[828: 匿名さん]

827さん
あなたは富久町に来られたことありますか？
富久クロスから新宿御苑の大木戸門まで行かれしたか？
子育て世代にも素晴らしい環境ですよ。
目の前はさくら公園という大きな公園があります。
また敷地内に保育園もあります。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[829: 匿名さん]

割り込みますが、文教地区で閑静なエリアと刺激の多く大人に都合の良いエリアとの違いですよね。結局、自分の育った環境による価値観の差だと思います。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[830: 匿名さん]

814さん
発言は自由ですが、ここで子育てした人、ここで育った人も多いですよ