桜上水ガーデンズ 検討板 Part2

[匿名さん]

いよいよ今週末、待ちに待ったモデルルームのオープンです。
様々な角度から検討を重ねてまいりましょう！

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96103/

所在地 東京都世田谷区桜上水四丁目413-2他（地番）
交通情報 京王線 「桜上水」駅 　徒歩3分
敷地面積 47,503㎡
入居時期 平成27年8月下旬 (予定)
総戸数878戸 (非分譲住戸362戸含む)
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 58.48m2?111.84m2
管理費(円)/月額12,750円～24,490円
修繕積立金(円)/月額5,610円?11,070円
駐車場476台

売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデン
シャル

物件URL：www.878sakura.jp
施工会社：大林組・清水建設JV
管理会社：野村リビングサポート株式会社
【物件情報を一部追加しました 2013.9.13　管理担当】

[681: 匿名さん]

昼間いない共働き所帯向きではなく、お年寄り向きマンションと言うことですね。

斯く言う私も年寄りですから広いベランダがある方が良いですね。
しかし、住みかの中は環境は良いかも知れないが、
買い物には不便かもね。
何と言っても高価！で手が出ない！

[682: 匿名さん]

スロップシンクすらないバルコニー。
しかも奥行が狭いですね。北側はバルコニーと言えますか？エアコン室外機置きなんですよね。
スロップシンクが無いのはグレードが高いとは言えないと、私は思いますが。

[683: 匿名さん]

バルコニーは専有部ではないからね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[684: 物件比較中さん]

こんにちわ。事前案内会に参加し、好印象を受け検討しています。予定価格が少し下がりましたね。
朝のラッシュが気になりますが、桜上水から明大前までと、明大前から渋谷は、電車を見送らないといけないくらい混雑するのでしょうか？

[685: 匿名さん]

>682
奥行き、あれでも狭いと思いましたか？ グレードも低くはないと思いますが。 最高級ではないが、普通より上ぐらいがターゲットなのでこのくらいで良いのでは。

[686: 匿名さん]

お若い世代で広いモダンなテラスがよけりゃ広尾。
桜上水では、物干し竿と室外機や漬物をおくベランダだよ、
バーさんスロップシンクとやら耳にしたことないよ。
週末など洗濯物で壮観な団地でいいんです

[687: 匿名さん]

富久の2次も落選したらと見ています。
ここ申込からして倍率？ 人気タイプは。

[688: 匿名さん]

榊のスレにこちらの事が書かれていますね、ご参考までにのぞいて見れば。

[689: 匿名さん]

>688
榊を見なきゃよかった。一瞬にして萎えた。
ここ坪280で富久と同等と一刀両断。
富久2次の当選祈るだけ。

[690: 匿名さん]

>689
一刀両断ではないよね。むしろ今なら坪330で「買っていい」が結論。
しかし、落ち着いて子育てや生活しながら住み続けたい人が何を重視するか無視。住まいへの愛が感じられないのはいつものこと。

[691: 匿名さん]

買ってはいけない、にカテゴライズされるかと思っていましたので、予想より高い評価に正直私もビックリしました。

[692: 匿名さん]

タワーマンションで幼児期を過ごすことがどう影響するかはまだわかっていないんだよね。実際住んでいるママたちは、こまめに外へ連れて行ったり努力していると思うけれど。

[693: 匿名さん]

うわあ、最悪。その人、モデルルームどころか桜上水へ来たことすらなくてデータだけで適当なこと書いてるんだよ…

[694: 桜上水confidential]

明大前乗り換えで渋谷方面は、一本見送るよりは井の頭線の吉祥寺側にお乗りになるのがよろしいでしょうか
渋谷駅での乗り換えは遠くなりますが、比較的ゆとりがあります
明大前は行きよりは帰りの方が、改札階からホームへのエスカレーターがないこと、井の頭線で降りてから京王線ホームに着くまで京王線の電車が桜上水に止まる電車かどうかわからない といったことで僕はストレスを感じてしまいます

でもこれは調布より手前全部の駅に共通
小田急の下北沢乗り換えよりははるかに楽です

干し物は勿論お好みによります
僕は天日干しの感触が好きです
でも梅雨の時期はいやかも

あと
桜上水ガーデンズのほんとのお勧めは低層階かもしれない
高層マンションにお住まいのみなさんはご存知と思いますが
上のほうの景色って一見いいんだけど飽きるんだよね

エスカレーターの待ち時間もあるし
歩いて降りるのにストレスのない範囲でいいんじゃないかな
目の前が別棟といっても実際の距離は都会に住んでいる大多数の人たちより十分距離あります

でもね
結局値段は高いんだ
昔みたいに抽選倍率が十倍以上になる価格だといいんだけど
そうはいかない
商売ですから

[695: 匿名さん]

500戸なら多少高くても売り切れるんじゃない？
浜田山ほど高いわけじゃないし。
問題はやっぱり中古市場だね。
分譲時は500戸だけど、中古の供給量は900戸のマンションと同じだけあるからなあ。
地権者の平均年齢考えるとそれ以上かも。
10年程度で売るつもりはないけど、人生何があるか分からないから、値崩れリスクはやっぱり怖い。
どうしようかなぁ。

[696: 匿名さん]

500戸をギリギリ売り切る価格設定だと、中古の値崩れは避けられないよね。
900戸でも十分売り切れる価格なら安心して買えるんだけど。

[697: ご近所さん]

ここは昔三井牧場で私はそこで遊んだ記憶がある。団地の建て替えについてはなかなかな交渉が進まず、新聞記事ともなったが、それも解決し今は取り壊し工事が行われている。住み慣れた環境を、離れたくないと言うお年寄りが多かったのだ。地権者にとっては建て替え費用捻出の為に、不足する分を得る為に新規募集をするわけだが、その分地権者の持ち分の権利は減るのである。新規に買う人にとっては、何もない土地に建てる場合と違って、古い建物の取り壊し費用や地権者だけでは不足する建築費も含めたものが、売買価格の原価となるわけだから割高にはなるのだろう。さらに、これから京王線の高架工事が始まり、駅周辺を含め沿線は笹塚からつつじヶ丘まで騒がしくなるのも事実。ここは駅に密接していないが、小田急線の工事でも10年20年に渡るものであるので、長い間近隣の環境が落ち着かないものとなるだろう。私個人的には、浜田山の方がこれから工事がない為静かな環境だと思います。あと、車のナンバーですが世田谷区は品川、浜田山は練馬ですが、ご当地ナンバーで「世田谷」が検討されているので、世田谷ナンバーになるのかも。でも住んでいる所が車から特定されてしまうのは、個人情報保護としてどうなのか。私の家は違いますが、世田谷の住民はお金持ちと思われてもいるので、盗難や車上荒らしに合う可能性が増えると危惧されてもいます。それで自動車保険の車両保険が、住む地域で値上がりでもしたら困りますね。

[698: 匿名さん]

695さんのおっしゃる10年後の値崩れ懸念は
共有できるし、榊はそのリセールを考慮して
2割高とも。販売価格下げてくれるといいね。

[699: 桜上水confidential]

周辺で桜上水ガーデンズと同グレードは、
桜上水レジデンス 三菱商事分譲
パークハウス桜上水 三菱地所分譲
パークハウス桜上水南 三菱地所分譲
上北沢コートテラス 新日鉄都市開発 三菱商事分譲
上北沢ヒルズ 野村不動産分譲

出物があるのは桜上水レジデンスと上北沢コートテラス
コートテラスは一階で南面道路、レジデンスの一階と三階は北側が京王線だからあまり参考にならない
レジデンスの五階がようやくガーデンズ相当だが
これは10年落ちでも平米100万
分譲時より高い！

ちゃんと選べば、桜上水のマンションは値崩れそんなにしないと思いますよ
桜上水ガーデンズはお勧めですね でも、高いだろうなあ

[700: 匿名さん]

>695
2025から2030年くらいになれば6掛け近くに下落してますよ
大規模修繕前のその次期は、ちょうど世代が代わる次期と重なり大量放出されるよきっと

そのころ結果がわかるね
資産価値が高かったのか低かったのか、が。

[701: ご近所さん]

現地の東側、旧桜上水団地と日大グランドの間の道路、ここは三井牧場時代は一体の土地だったが、敷地を分ける為に出来た道路で、晩年は団地内の駐車場不足を補う為の駐車場所ともなっていた。この道は京王線の高架工事にともない「補助第133号」道路として、甲州街道まで貫通する計画となっている事も、環境を考える時に考慮すべきでしょう。甲州街道から京王線を越え世田谷区側に入る道は少なく、その利便性をよくする為と世田谷区内に縦横に道路を作り、区内のどこも25分で移動できるようにする計画があり、それに基づいて作られる道路なのです。この道路が完成すると、桜上水駅の開かずの踏切が障害となり、また一方通行の荒玉上水道を通らずとも、桜上水ガーデンズから直接甲州街道に出入り出来るので車は便利になりますが、すでにある住宅地に道路を貫通させる為街並みが壊れ、車の通行量が増えれば騒音や排ガスなどの問題も発生する事を懸念する住民もいます。少子高齢化、車離れ、はたしてこの道路計画自体に必要性があるのかも疑問です。

[702: 匿名さん]

桜上水なんとかさんって、桜上水好きすぎて、都合のいい情報だけつまみ食いしてるみたいな。
900戸のマンションによる供給増を懸念してるのに、今の中古価格分析しても、、、
しかも、成約価格じゃなく売出価格で「値崩れそんなにしない」って、安易すぎる。

[703: 匿名さん]

697さん、
ご近所の方の具体的なお話は貴重です。ありがとうございます。牧場時代のお話、もっと聞きたいです。


>住み慣れた環境を、離れたくないと言うお年寄りが多かったのだ

反対したお年寄りは20人以下、数百人が建て替えを楽しみに仮住まいしているそうです。
賛成しながら仮住まい家賃を惜しんでだらだら居座っていた人たちは、お年寄りと呼ばれる年齢の人たちではなかったようです。そんな方たちとお隣になりたくないですが、住んでみないとわかりませんね…

[704: 匿名さん]

702さん、
情報はたくさんあった方が助かります。

[705: 匿名さん]

東側は、通行量の多い道路ができるから、価格が安いのですね。
全体的に、都心より価格は抑えられており、魅力的ですね。通勤には苦労しそうですが。。。
明大前乗り換えの行きは、工夫すると楽に通勤できるんですね。
朝の桜上水駅での乗車は苦労するのでしょうか？

[706: 匿名さん]

>702
同感。699は「早まった一般化」ソフィズムの典型。

[707: 匿名さん]

>700さん
桜上水が10-15年後に６掛け近くに下落との
ことですが、ちなみみ富久クロスだとどのくらい
下落と思われますか？　教えてください

[708: 匿名さん]

>705
通勤の心配はないかと。特に中央線や小田急線を使っておられたなら楽勝です！ レベルが違います（笑）
平日早起きして2〜3回シミュレーションしてみるとわかります。自分も曜日変えて5回乗ってみました

[709: 匿名さん]

ワイフ=メサコン=ソフィズム

ところで、みなさんは東側道路に関して説明なかったですか？うちは聞きましたが。

[710: 匿名さん]

スロップシンク、あるけどたまにしか使わないよ。一階で外から直接ベランダへ入れるならともかく。あれのために価格に上乗せされていたのかと思うと腹立たしい。

[711: ご近所さん]

三井牧場は三井財閥関係者用の牧場でしたが、戦後になると近隣の一般の家庭にも牛乳が販売されるようになり、私はその牛乳を飲んで育ちました。設備もよく牧場のモデルケースとして取り上げられたようです。また少し先の赤堤通りには昭和50年代まで四谷軒牧場があり、よくTBSラジオが収録に来ていましたが、牧場がなくなった今はマンションとなっています。3.11以降不動産を購入する際には、もちろん交通の便、地域の環境もそうですが、土地の安全性を求める人が増えています。それについては、まずは世田谷区役所が発行しているハザードマップを参考に、実際に近隣を歩くなどして調べてみてはどうでしょうか。(ハザードマップは世田谷区役所や支所等でもらえます)　ここ数年世田谷区には、ゲリラ豪雨が多発しているのは事実です。東側の道路について。京王線の連続立体化についての説明会は、近隣の住民を対象に数年前から行われており、その際に配布される資料に道路計画も載っています。また、区役所の街づくり課が発行する「街づくりニュース」、桜上水駅周辺地区街づくり協議会の計画書などを見て、これからどう街が変わるのかも考慮されてはいかがでしょうか。今の風景や環境とは、だいぶ違ったものになるのではないかと思われます。

[712: 匿名さん]

親の世代は牧場で野球やって遊んでいたので団地ができると野球ができなくなると悩んだらしい。赤堤の四谷軒牧場は覚えてる。けっこう臭かったが、今となっては懐かしい。

[713: 匿名さん]

>711
近隣に牧場の牛乳を飲んでいた方がいたとは！ 初耳です。鹿島建設のサイトに戦後「特別牛乳」として外国人や病院に販売とありますね。

[714: 匿名さん]

15年後に40%ダウンなら、別に普通じゃない？1年で2.6%ダウン。
7000万円なら182万円ダウン。目減り少ないじゃん？
もう少し試算維持したいけど、まぁそんなに驚く額ではないよね。驚く額か？
あれ、違うかな？頭悪くてすいません。

[715: 匿名さん]

複利計算の意味が理解できていないみたいですね。

[716: 匿名さん]

15年4割減価は目減り大きいと思うよ。少なくとも地価の高い世田谷では。
田舎はもっと減価するけど。
7000万として、土地3000万弱、建物4000万強くらいか？
土地は減価しないから、建物4000万が15年で1200万になる計算。

15年で4割ダウンも怖いけど、初期に（5年くらいで）2割くらいダウンしないか？という不安がある。
急な転勤とか転職とか、色々な可能性考えると、ローン元本がほとんど減っていない初期に大きくダウンするとかなり痛い。

[717: 匿名さん]

500戸ギリギリ売り切れる値付けってことは、900戸だとスカスカになる値付けってことだからね。
中古で出すときは、普通に900戸スカスカの不人気（というか高すぎた）物件を中古で売りに出すことを想像すれば良い。
買値からかなり下げないと売れないと思われる。

本物件は、900戸即完できる価格で、初めて「お買い得」といえるし、資産価値の維持も通常のマンションと同様のレベルが期待できるのだと思う。

[718: マンション住民さん]

>>7000万として、土地3000万弱、建物4000万強くらい


いやいや、土地5500、建物1500の比率だろ。
君はいったいどんな感覚してるの？

[719: 匿名さん]

>>718
きみがおかしい。
土地は1戸何平米だと思ってるの？5500もするはずないだろ。都心じゃないんだから。

[720: 匿名さん]

>718さん

敷地47000㎡÷878戸＝53.5㎡
1㎡100万円の敷地ですか・・・すごいですね。
ちなみに建物は、専有部分のみならず、共用部分等の建築費も持分割で含みますので。1500万って、、、プレハブですか？

[721: 匿名さん]

いやいや。
7000万ってことは、70㎡の住戸だろ。
土地は47㎡だから、平米単価117万ってことになる。
桜上水の土地相場は良くて平米60万だろ。
かなり色を付けて平米70万くらいかな。

[722: 匿名さん]

桜上水の良さは十分にわかってるんだよ。うん。
まず、基本の地勢・地形。駅周辺を頂点として緩やか～に経堂方面へ下っていく南傾斜。
住宅地としては、まさに理想的な南傾斜台地のほぼ頂点に位置している高台。
水害はおろか、湿気等に関しても他の住宅地に比べて格段に優位だと思う。
次に、交通。京王線の急行停車駅で、朝ラッシュ時は毎時28本の電車が停まる。
2分おきに電車が停まるので、ほぼ待ち時間なし。
これは、経堂駅が毎時9本しか停まらないのと比較すると（毎時9本は本当にひどいと思うけど）、格段に快適な通勤環境を提供してくれる。
さらに、住環境。繁華を好む人には向かないけど、閑静、長閑を絵に描いたような住環境。
城南の沿線で、桜上水と同じくらいターミナル駅に近くてこれだけ閑静、長閑な環境を維持している場所はないだろう。
繁華性の低さを問題視する人がいるけど、全くナンセンス。そういう人はそもそも桜上水をターゲットにする必要がない。
桜上水の良さは、まさにこの長閑さなのだから。

良さを良さとして全て分かった上で、それでもやっぱり「割高」なんだよ。
買ってすぐに2割減価は大げさかもしれないけど、けしてありえない数字じゃないと思う。
ほんと悩むよ。。

[723: 匿名さん]

722さんがいってくれたことは、ここを本気で買いたい全員の思いだよ。良さは良さとしてよくわかった上でそれでもやっぱり割高…デベの偉い人に読んでもらいたい。

[725: 購入検討中さん]

通勤の便利さ、現地の静かな環境を気に入りました。
購入したいと思っております。
実際の売り出し前から、値下げ　何年たったら値下がり率　など
入居したい、ここで暮らしたいと思っている人に
変なイメージを植え付けないでほしいと思います。

[727: 匿名さん]

検討してるからこそ、色々な意見があっていいのでは？
高い買い物ですので、メリット、デメリット含めて、
あらゆる可能性を考えた上で購入するなら購入したいです。

[728: 匿名さん]

変な情報を植え付けるなって身勝手な意見。
必要な情報か、いらない情報か精査するのは個人。

値下がりが心配なら買わなければいいし、
値下がってもいいと思えるだけ魅力的なら買えばいいし、
値下がりなんてしないと思えば買えばいい。

どれも個人の判断でしょ。
自分にとって都合の悪い情報がみんなにとって都合の悪い事はわからない。

[729: 匿名さん]

気にいっているなら、買いなよ。
損しようがいいじゃないか、儲かるかもよ。

[730: 匿名さん]

まあまあ、高い買い物だからイライラしたり心細くなるのもわかるよ。特にここは通常の新築マンションとは違うから情報が錯綜してるし。損得で迷うならやめとくのが無難かな