桜上水ガーデンズ 検討板 Part2

[匿名さん]

いよいよ今週末、待ちに待ったモデルルームのオープンです。
様々な角度から検討を重ねてまいりましょう！

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96103/

所在地 東京都世田谷区桜上水四丁目413-2他（地番）
交通情報 京王線 「桜上水」駅 　徒歩3分
敷地面積 47,503㎡
入居時期 平成27年8月下旬 (予定)
総戸数878戸 (非分譲住戸362戸含む)
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 58.48m2?111.84m2
管理費(円)/月額12,750円～24,490円
修繕積立金(円)/月額5,610円?11,070円
駐車場476台

売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデン
シャル

物件URL：www.878sakura.jp
施工会社：大林組・清水建設JV
管理会社：野村リビングサポート株式会社
【物件情報を一部追加しました 2013.9.13　管理担当】

[551: 匿名]

>546
不動産の上昇神話が20年前に終焉してることなんか、みんな知ってるよ。
上がれば、下がる。
まして、人口減少局面で、不動産だけ物価水準の変動からかけ離れた上昇を続けるなんてありえないね。

[552: 匿名さん]

みなさんゼニがなくて高いと云っているんじゃないよ。
値付けを問題視しているんだよ。

[553: 匿名さん]

＞５４９
確かに富久は安価？（方角を気にしなければ）
南側は下層でも＠３３０～中層以上は＠３５０～。
それに管理修繕費は４２５円/㎡に駐車場が31,000円～と決して安価では無いですよ。

[554: 物件比較中さん]

537
築五年の中古だけど、@280です。
パークコート成城。

http://m.nomu.com/om/bn/R7541062/

[555: 匿名さん]

ここ最近のマンション価格上昇圧力は、建築業界の一時的な需給バランスのズレだからね。
2年もあれば調整される可能性が高い。
土地価格には大して上昇圧力がかかってないところを見ると、不動産への実需が大きく改善してるわけじゃない。
横ばい。良くて微増のトレンド。
長期に渡って価格上昇トレンドが続くとは思えない。
なので、割高物件には手を出しません。
業界にとっても消費者にとっても価格安定が一番だよね。

[556: 匿名さん]

534さんに座布団３枚。

ここはスーゼネ使った段階でコスト高。販売価格はつりあがる。安くなるはづがない。

買えない人はあきらめてください。

[557: 匿名さん]

はづがない→はずがない

[558: 匿名さん]

この価格帯なら、
パークハウス浜田山＠２８０、代々木上原にも数件、
お買い得トミヒサに続き、三井が大崎で＠３６０で話題。
自分で探したら、買う気があるなら。

[559: 匿名さん]

買えない人は諦めろってわざわざ言うことではない。
買えないなら諦めざるを得ない。
買える人でも、桜上水に思い入れでもない限り
他のマンションを選ぶ人が多いでしょ。
割高だと思えば、それを払拭するだけの魅力がなければ
手を出さないのが普通。

[560: 住まいに詳しい人]

>パークハウス浜田山＠２８０

敷地南面が井の頭通りに接する立地は、
いくら安くても環境指向の人には到底に受け入れられないだろ

＠330でココ以上の利便と環境ってあるかね？
富久町は候補になるが、ちょっと商品の方向性が違うので
OKって人は1/4ぐらいだろーしね

[561: 住まいに詳しい人]

>>555
>2年もあれば調整される可能性が高い。

建設費の上昇は
人件費のあるが、円安による原材料とエネルギー価格の上昇の影響も大きい
簡単に調整はされないと思う

結局、供給数の減少というカタチで市場に反映されるんじゃないかな？

[562: 匿名さん]

探せば色々あるよ。
さっきもレスしけど、西麻布の物件は@300～350くらいだったよ。

環境は好みがあるけどね。
でも、この物件は割高感が否めない。
過去のレスからも明らかだと思う。
それなりの価格でリセールを考えてる人は
中々手を出せないのでは。

そう思わない人が買うまでだろうけど。

[563: 住まいに詳しい人]

>西麻布の物件は@300～350くらいだったよ。

オープンハウスディベロップメントを他のデベと並べちゃいけないよ
あれだけ安いのに、半分も売れていないのには何か理由があるとしか思えない

[564: 匿名さん]

金額だけ比べても意味不明ないだろ
悪あがきしないでさっさと諦めなよ

[566: 購入検討中さん]

すみません。
購入検討中です。
そろそろ第一期締切ですね。
一つ引っかかるのが、14階だての建物がずらっと並んだ時の迫力など、
あまりピンと来ないのですが、近未来的な感じになるのでしょうか？
ずっと戸建だったので、感覚がわからず。。

[567: 匿名さん]

国立の明和地所のマンション、裁判で低くなったところ、緑が多くてあんな感じかなと思っています。国立も好きですが、やっぱり遠いんですよね…

[568: 匿名さん]

>>561
円安、エネルギー価格の影響は確かにあるんだけどね。
それは他の製造業にも等しく影響してるわけで。
需給バランスさえ崩れてなければ、他の工業製品の物価上昇圧力と同程度の影響力しか持たないわけよ。本来なら。
つまり、需給バランスの調整さえ済めば、一般的な物価水準の変動に落ち着くってこと。
調整前に上がり過ぎてれば、下がることになる。

[569: 匿名さん]

国立の明和地所のマンション、裁判で低くなったところ、緑が多くてあんな感じかなと思っています。国立も好きですが、やっぱり遠いんですよね…

[572: 匿名さん]

＞５５４
既存不適格マンションですよね？
自分は好き好んで、地下１階のマンションには住みたくないし、その割には安価では無い。
この物件、長期間掲載されている物件だから１度現地を見学すれば理由が判るかも？

[574: 匿名さん]

桜上水は、近くで昼を外食する処がないですね。
ガストでは少々不満だし、行ってみると近くに勤めている人らしい方々は大挙？して下高井戸方面へ。

正装とまで行かなくてもいちいち電車に乗るのでは気軽に昼も食べれませんね。

後、銀行が昭和信金しかなさそうですね。
貸し金庫など確保できそうにもない？

開かずの踏切と言い、今住んでいるところに比べ、不便で余り買う気にはなれません。

[579: 匿名さん]

↑
すみません、どういう意味なんですか？
具合が悪い？

[580: 匿名さん]

どうでもいいことに文句いいたいお年頃の方は文体を変える練習をされることをおすすめします。

574さん、
今のお住まいにご満足のようでよかったですね！

[581: 匿名さん]

５７４です。
＞５８０

新しい住まいを探しています。

[582: 匿名さん]

581さん、
桜上水はお気に召さなかったようですが、良いお住まいが見つかるといいですね！

[583: 購入検討中さん]

567さん
国立の明和地所のマンション情報ありがとうございます。
私は、どちらかというと、こちらの物件は、東京テラスに近いのかな、とおもっていました。
もちろん、仕様、外壁、緑地化、空地率などは違いますが、
14階だての建物が建ち並ぶと、ああいう雰囲気の高級バージョンなのかな、と。

[584: 匿名さん]

東京テラスも国立の明和も似たような感じに思います。
国立をさらに大規模にしたのが東京テラスという感じかなと。
桜上水ガーデンズは、敷地面積と戸数からして東京テラスに近いでしょうね。
敷地面積は東京テラスとほぼ同じ。戸数は、ちょっと少ないという感じです。

関係ありませんが、国立は裁判で低くしてませんよ。
市との協議を打ち切って14階建てで建築を始め、裁判になり、明和が勝訴して、14階建てのままです。

[585: 匿名]

東京テラスの駐車場を地下に隠した感じ、かな？

[586: 匿名さん]

東京テラスも青山学院大学の跡地の大規模マンションですね。
（バスの発着が頻繁ですが、頻繁で便利そうですが時刻表とおりではなく困るそうです。
　そう言えば、バスの便はどうなのでしょう、例えば、経堂に出るにはどうするのでしょうか？
　電車では歩いた場合と変わりませんね。水道道路はバスが走れないそうですね。）

１０年も経つと大規模マンションは汚れて随分感じが変わりますね。
桜上水も大規模ですからイメージが重なります。

[587: 匿名さん]

>583-586
規模といい地下駐車場といい駅から3分の距離といい、雰囲気が一番近いのはパークシティ浜田山でしょうね。私の担当者もパークシティ浜田山を強調されていました。東京テラスは、申し訳ないですけどデザインがイマイチですから、おそらくここは街区イメージはパークシティ浜田山に近いですね。

[588: 購入検討中さん]

587さん、
パークシティ浜田山なら嬉しいですが、
パークシティは何階建てでしょうか？
私はやはり、高層14階だてが気になっています。
低い階に住むと、前に建物がそびえ立つ感じになりますよね。
迷います。

[589: 匿名さん]

588さん

棟の間にある程度の間隔があるので、全面的に視野を塞がれることはないと思います。
ベランダから上を見れば空が見えます。低い階だと樹木や庭園の花が良く見えるかもしれません。
場所にもよりますが、運が良ければ富士山が見えるかもしれません。

多少視野を遮るものがあっても慣れるものですよ。

[590: 周辺住民さん]

586さん、
経堂は子供の音楽教室ぐらいで、日常的には行かなくてもすむところなので大丈夫ですよ。

メンテナンスは大事ですね。マンションは立地と管理を買うものといわれますが、おっしゃる通り、汚れて感じが変わるようなことが予想される管理体制と民度の低そうな地域の物件は避けたいですね。

桜上水団地は築50年で建て替えが決まってからも整然としていました。住人の方たちの意識が高く、修繕計画がきちんとしていたからだそうです。

[591: 匿名さん]

よしなよ、桜上水Confidential連投

[592: 匿名さん]

申し込みはどんな状況でしょうか？
抽選になりそうな棟とかタイプは？

[593: 匿名さん]

パークシティ浜田山は建ってから未だ新しいですよね。
１０年後はどうでしょうか？

さすがに、小さな子供さんが多いと予想される狛江のグランドメゾンと言うことではなさそうですがね。

[594: 匿名さん]

パークシティ浜田山は建ってから未だ新しいですよね。
１０年後はどうでしょうか？

さすがに、小さな子供さんが多いと予想される
狛江のグランドメゾンと言うことではなさそうですがね。

[595: 匿名]

敷地面積、戸数、階高、どれをとっても浜田山より東京テラスでしょう。
営業マンは、それは浜田山のイメージを植え付けた方がいいに決まってるので、そうしてるだけでしょう。
東京テラスを浜田山っぽく化粧したイメージが一番近いように思います。

[596: 匿名さん]

規模、戸数の基本スペックが東京テラス。
それをできる限り、パークシティ浜田山風にアレンジ。
大規模中高層で高級路線という意味では、深沢ハウスがイメージ近いかもね。
あそこも全棟免震だったような。
高級路線で有名人も住んだりしてたけど、販売的には大失敗だったんだよね？
ここは有名人が住むようなとこじゃないと思うけど、販売大丈夫かな？

[597: 匿名さん]

東京テラスか光が丘。いくらなんでも浜田山に失礼。
ひょっとすると、団地駅近でも光が丘のほうが
セイユウ、銀行、レストラン街、広大な緑地公園と
桜上水より生活しやすいだろうな

[598: 匿名さん]

深沢ハウスは、2棟くらいSPCに抱えさせて、残りはなんとか売り切った。
ここは、地権者が400戸近く抱えてくれるから、なんとか売りきれると踏んでるんじゃない？
500戸なら販売力でなんとかなりそうな気がする。

[599: 匿名さん]

596さん

桜上水団地には、有名人が住んでいましたよ。
それだけの理由があったんですけどね。
あなたは理解できないでしょうね。

[601: 匿名さん]

私の言ってる有名人っていうのは、10人に聞けば9人は知ってるような有名人です。
知る人ぞ知るって言うのは、そもそも有名人ではないですね。

[603: 購入検討中さん]

私も一戸建て住まいでしたので、
こちらの雰囲気が掴めないでいます。

東京テラス
深沢ハウス
パークシティ浜田山

あたりを足して三で割ったくらいでしょうか。

もうすぐ第一期締切ですが、やはりG棟が人気なようですね。
倍率、どうなるのでしょうか。
すごく人気で急遽、C棟も売りに出されたというし、
抽選で外れて買えなかったことも想定して
挑みたいとおもいます。

[605: 匿名さん]

>東京テラス
>深沢ハウス
>パークシティ浜田山

>あたりを足して三で割ったくらいでしょうか。

いやー、それは夢見すぎ。
雰囲気も購買層も、東京テラスに近いと思います。

[606: 匿名さん]

601さん

「10人に聞けば9人は知ってるような」そんな人がいるんですか。

たとえば誰ですか？

[607: 匿名さん]

住民スレ見てきた。浜田山、ひどいな…夢見すぎどころか目が覚めた。テラスの方が穏やかだね。

[608: 匿名さん]

警視庁犯罪情報マップによると
桜上水ガーデンはおとなり上北沢・赤堤にくらべて
犯罪が多いのでご注意あれ。なんとあの富久と同レベル。
富久が低いのか、ここが高いのか？

[609: 匿名さん]

確かに最悪。杉並の悪いとこが出てる
大枚はたいてアレじゃあねえ……

[610: 匿名さん]

人気があって、というより、2Ｌの需要があってC棟を追加したと聞いています。
C棟追加＝人気あり、と判断するのは短絡的かと…

[611: 匿名さん]

浜田山の管理組合紛争はすごい、ながい。
ここも地権者にあらずんば、、、バトルか忍従か。
私は一日ここで暮らすのよ、ワイフがこわがっています。

[612: 匿名]

>>606
要は誰でも知ってるようなメジャーな有名人ってことでしょ。
そんなの人に聞かなくても。ちょっとうざいよ。
自分で「今一番の有名人」でも想像すれは？
例えばなら、その人でいいじゃん。

[613: 入居予定さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[614: 匿名さん]

>611
バザール、子供会と聞いただけでワイフはふるえています。
団地とか銀行社宅みたいですね。廊下やエレーベーで軽い
会釈するていどの希薄なコミュニティが好みです。
強要はされないと充分承知していますが、出ないとまずいかなと
気づかうのもいやなもんです。ふー

[615: 購入検討中さん]

800世帯もあるから気にしなくても良いとおもいますよ、ワイフさん。

[616: 匿名さん]

>615
甘いよ、地権者4割だよ。おせっかいおばさんを
そうは簡単に迂回できないよ。
オトナリさけて部屋選びしてもいずれエジキ。

[617: 匿名さん]

612さん

「私の言ってる有名人っていうのは、10人に聞けば9人は知ってるような有名人です。
知る人ぞ知るって言うのは、そもそも有名人ではないですね。」
と言っているから具体的に誰のことか聞いているのです。

今は、世の中多様化して、知る人ぞ知るって人がまあ有名人で、10人に聞けば9人は知ってるような人はいないと思いますよ。
違うでしょうか？

[618: 匿名さん]

614さん

出られるのなら出た方がいいでしょう。最初は積極的に対応したほうが良いと思います。
やる前から思い悩むより、出たとこ勝負ですよ。

同じ階の人って2～4家族が対象でしょ。社会人なら出来るでしょう。

[619: 匿名さん]

>618
メサコンは時として「ありがた迷惑」な存在です。
マンションですからそれぞれの選択縁社会でよし。
プライバシーの乏しいムラ社会はゴメンです。

[620: 匿名さん]

だらだら文句いって質問書きたい人の邪魔してないでムラ社会でなく希薄な関係が保てる新物件を探そう！ワイフのために！

[621: 匿名さん]

構造説明会に行ってきました。

日建ハウジングシステムの担当者等から説明があり、
安定した地盤である武蔵野台地の上に、地面の激しい揺れが上部の建物に伝わりにくいように工夫された免震構造を採用したことにより安心度が上がっているとのことです。
その他、鉄筋コンクリートに強度の高いものを使用している等の説明もありました。

1000万単位から、万単位に改定された新しい予定価格表も貰いました。
結論を出さないといけない時期になりました。

[622: 匿名さん]

619さん

「ムラ社会はゴメンです。」と言って転居を繰り返すですか。

最後は孤独死が待っているのでは。

[623: 匿名さん]

組合とか面倒くさいからやってくれた方がいいじゃん
特に希薄の方が良いって人はさ
俺もそうだけど今のマンションみんな希薄だから誰もやってくれないよ…

[624: 匿名]

>>617
だからうざいっていってるの。
9割だろうが、8割だろうが、7割だろうが、「誰でも知ってるような有名人」って意味なのは文脈から明らか。
相手の主旨の本質的な部分以外のところで、揚げ足とる気満々なのがうざいの。
で、桜上水団地の有名人って、例えば？

[625: 匿名さん]

工事がどんどん進んでいますね。詳しい価格を知りたいです。第二期も気になります。

ところで有名人はわかりませんが、テレビや雑誌に登場する文化人の方なら何人かお住まいでしたよ。

[626: 匿名さん]

関東ローム層が安定した地盤とは驚いた解釈ですねと友人が又聞きで聞いて来ました。
本当のところはどうでしょうか？

詳しい人はいませんか？

凝灰質粘土の地耐力について教えてください。
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1260452642

後半部分

[627: 匿名さん]

>621
予定価格か。販売価格は？

[628: 匿名さん]

>621
見込み固定資産税はおいくら？
共有部分が広いので気になるもんで。

[629: 匿名さん]

私も第二期も気になります。

検討している物件が抽選に漏れたらまた考える可能性がありますので。

[630: 匿名さん]

624さん

有名人の定義が明確ではないので、桜上水団地の有名人についてはお答えしません。

結局、「私の言ってる有名人っていうのは、10人に聞けば9人は知ってるような有名人です。
知る人ぞ知るって言うのは、そもそも有名人ではないですね。」は間違いだったと認め取り消されるのですね。

終わりしましょう

[631: 匿名さん]

627さん

販売価格は、購入の意志を示して担当者にご自分で聞いてください。
オプション等もありますが、本体の価格は予定価格より高くはならないと、当たり前ですが言っていましたよ。

[632: 匿名]

>>630

団地に有名人なんていないことに気付いたんですね(笑)。

終わりにしましょう。

[633: 購入検討中さん]

価格表に書いてある金額の、3%プラスくらいとおもっておけば良いですか？

[634: 匿名さん]

633さん

意味がよく分からないのですが、増税のことですか？
多分、価格は税抜きで他に8％の消費税が掛かると思いますよ。
私も詳しくないので、販売会社の担当者に聞いてください。

[635: 匿名さん]

>631
へー販売価格は個別ネゴ？
それであなたの場合、予定価格からいくら下がったんですか？

[636: 匿名さん]

＞621 >631
既にMRで価格表いただいたさいに、何平米で固定資産税
いくらと説明がありましたか？

[637: 物件比較中さん]

価格は既に消費税8％で計算されていますよ。
だからこれまでの他物件と比較される際は3％差し引いて
計算されるとより正確な比較ができると思われます。

って、実際にモデルルームにいって担当と話せば簡単に
手に入る情報ですが。。

[638: 匿名さん]

635さん、636さん

残念ながら、私は購入の意志表示をしていないため、詳しい説明を聞いていません。
（お金の工面がつかないためです。間に合わないかもしれない。）

予定価格については、まだ変更の可能性はあるが、上がることはないというのが正確な言い方でした。
誤解を与えてすいません。

固定資産税の概算値については、販売会社で掴んで（土地分については払っているので）いると思うので、繰り返しになりますが担当者に聞いてください。

[639: 匿名さん]

>638
ご回答ありがとうございました

[640: 周辺住民さん]

500=506=522=桜上水confidentialです

１．犯罪情報マップ
ttp://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/johomap/johomap.htm
統計上、桜上水4丁目付近の犯罪率が特に高いということはなさそうです
但し、ガーデンズ敷地の東から南にかけては、すべて学校（或いはグラウンド）なので、夜の人通りがあまりありません
このため、痴漢、ひったくりなどが発生しやすいと聞いたことがあります。
といっても、桜上水駅からガーデンズ敷地へは、現在でも安全に問題はないし、ましてや、オープン以降の桜上水駅からガーデンズ敷地内の安全は十分確保されると思います。

２．経堂駅のご利用
今日の午後、久しぶりに帰ってきた息子を経堂駅まで送ってきました。車で西福寺通り経由、5分ほど。赤堤通りを使わない限り、渋滞はまずありません。徒歩だと、僕の足で25-30分。バスのご利用は徒歩10分弱の「経堂赤堤通り団地」バス停から経堂駅、梅ヶ丘駅などへの便があります。
ttp://www.odakyubus.co.jp/dia/search/stopsearch.cgi?busstopcd=305&page_id=map
僕は経堂までときどき行きますけど、ほとんどの場合、歩きか自転車。でも、一般には、お勧めではないなぁ。
下高井戸は、完全に利用可能範囲です。松原のオオゼキまでは、天候によっては歩きたくないなぁ。
地震のとき、カミサンが新宿から歩いて帰宅しました。甲州街道が混んでいて２時間かかったとおかんむり。

３．お値段
競合物件担当者は「条件の良い物件で平米百万を超えるものがあるだろう」と言っています。
僕は、販売価格そのものには興味がありませんが、近隣物件の事例を見ると、同じプロジェクトでも、販売時点では平米単価のバリエーションは、せいぜい１００対７０（実売価格）だったものが、１０年オチでは１００対５０という例もあります。
公表されている間取りを見る限り、よほどのことがない限り、そこまでの価格差は出ない作り（良きにしろ悪しきにせよ元来、公団分譲プロジェクト）に収まっているように思います。
H-8なんてすごく良さげに見えるけど、広さも広いし、高いんでしょうねぇ....

[641: 物件比較中さん]

私が知りたいのは、
登記手数料、固定資産税ですが、それは価格表に入ってないですよね？
プラス200万ほどで考えれば良いですか？

[643: 匿名さん]

>640
1. 犯罪マップ：桜上水４丁目が高いのはマップの通り。
　　ぐじゃぐじゃいわず数値を示し反論しな。
　　それと、愛する桜上水のために警視庁に
　　抗議訂正を求めてきな。

２．経堂：ショっぽい経堂へ30分かけて買い出しに行くのも
　　みじめだが、さほどに桜上水はさびれた商店街と公言して
　　いるんだよ、あんた。

３．価格：販売価格に興味ないなら、それまで。

[644: 匿名さん]

641さん、
私もそのくらいかと思います。あと、管理費と修繕積立の一時金も必要なんですよね。

[645: 匿名さん]

643はどのマップのことをいってるんだろう？
640URLのマップとはちがうんじゃ…？

[646: 物件比較中さん]

644さん
ありがとうございます！！

[647: 物件比較中さん]

ああ、手数料など含めるとやはり高いですね。涙
あと500万安かったらなぁ。
一次締切ましたが、抽選になった方いらっしゃいますか？

[648: 匿名さん]

1次で何戸売れたの？　100%？

[649: 匿名さん]

645さんの言うように、
マップ見たけど桜上水4丁目が特に犯罪率が高いように見えないけど
何の事を言ってるのかな。
特筆するような内容には感じられないけど。

[650: 匿名さん]

一次の締切りは要望書ですよ！
登録、抽選は11月後半以降と営業が言ってました^_^