桜上水ガーデンズ 検討板 Part2

[匿名さん]

いよいよ今週末、待ちに待ったモデルルームのオープンです。
様々な角度から検討を重ねてまいりましょう！

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96103/

所在地 東京都世田谷区桜上水四丁目413-2他（地番）
交通情報 京王線 「桜上水」駅 　徒歩3分
敷地面積 47,503㎡
入居時期 平成27年8月下旬 (予定)
総戸数878戸 (非分譲住戸362戸含む)
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 58.48m2?111.84m2
管理費(円)/月額12,750円～24,490円
修繕積立金(円)/月額5,610円?11,070円
駐車場476台

売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデン
シャル

物件URL：www.878sakura.jp
施工会社：大林組・清水建設JV
管理会社：野村リビングサポート株式会社
【物件情報を一部追加しました 2013.9.13　管理担当】

[51: 匿名さん]

50さん

「酸っぱい葡萄」の心理ですよ。しょうがないと思います。
書かせてあげて下さい。

[52: 匿名さん]

検討スレに自分の評価コメを投稿する人が、なぜ恥ずかしいのでしょうか？
ここは購入者スレではありません。

投稿内容そのものではなく、「恥ずかしい人」などと人を否定するだけの書きこみより、
検討を進めるうえでよっぽど有益だと思いますよ。

[55: 匿名さん]

47さんとか他にもいらっしゃいますが
相場感でまとめている方は、残念な方ですね。
おっしゃってることは正しいです。
ただ京王線で比較しても、そもそもまともなマンションがないので
相場で話しても･･。

プラウド芦花公園の方がよっぽど割高じゃない？

[56: 匿名さん]

間違いなく桜上水ではブランドではないので、割高です。

[57: 匿名さん]

>48
プラウド駒場を真剣に検討し見送ったものです。駒場は低層ですが、容積率218%をめいっぱいで、更に地下住居まである物件です。こことは詰め込み具合が違いそうですが…駒場は近隣との地域格差も激しいですしね。

[58: 匿名さん]

>47
我が家はまだモデルルーム観ていませんが、90m2は9000がこの物件の相場だと思います。その価値があるかどうかを見極めたいです。土地代の二割は覆せそうに無いですかね?
2000〜2004年位と、2009〜2011頃が物件の買い時だったと個人的にはおもいますが、既に時期を逸しているのでしょうね。その分金融資産も跳ね上がっているので何とも言えないですけどね…

[60: 匿名さん]

58さん

47です。
確かに買うタイミングとしてはいい時期を逃してしまった感はありますね。
モデルルームに行かれた後の感想、是非聞かせてください。
もし妥当と判断されたなら、90㎡2で9000万の価値を見出された方の判断基準、
純粋に気になります。

[61: 匿名さん]

50さんの意見はどうなんだろう。

[62: 匿名さん]

60さん。逃してはいないと思いますよ。
たまたま、60さんはいい時期にマンションを欲していなかったから
買わなかったor絶対的な必然性がなかったんですよ。
必然性があれば、高かろうが安かろうが買わないといけませんからね。

2004年が買い時と言われてもそのときに20歳の方は
不要ですからね。
ちなみに90平米9000万円なら安くないですか？
90平米で330万円の坪単価なら70平米は6500万円くらいになりますよね？

[63: 匿名さん]

ん？？
坪単価330ってことは、70㎡は7000万、80㎡は8000万、90㎡は9000万ですよね？
実際は広いお部屋は、お風呂、キッチン、トイレ等が広くとってあったり角部屋だったりで、
割高ということはありますが、そのことを言ってます？

ここは1期分譲では最駅遠のG棟、日当たりの悪い低層で75㎡7000万。
さすがに70㎡まで狭くなると6000万代がありますが、、、

これ、去年のプラウド駒場の低層とだいたい同価ですよね？

[64: 匿名さん]

75ｍ２で6500万は、少なくとも今回分譲の中にはないです。

[65: 匿名さん]

駅遠G棟の東向き89㎡は、2階で8500万ですよ。
しかも将来幹線道路になる計画がある道路沿い、至近距離です。

[66: 匿名さん]

ないね

[69: 匿名さん]

だからG棟は地権者率が低いのか。納得。

[72: 匿名さん]

67の玄人さん
63に補足説明されている要素以外で、広くなればなるほど単価が高くなる根拠を教えていただけませんか？
専門家としとの見解をお願いします。

[74: 匿名さん]

間取りをひた隠すのは止めていただきたい！

[75: 匿名さん]

広くなるほど単価があがるなんてないよ
都心高額立地やタワーは別だが板状ファミリーは
面積過大はグロス価格で補正するもんだよ
つまり単価は下がる場合も多いということ
67の素人さんどちらにお勤めで？
賃貸業者さんですか笑

[76: 匿名さん]

しかし高いよね
二子玉や成城じゃないんだから。。。
世田谷区で最貧エリアをアベノミクスで騙し売り
リセールで120%大損するね
大規模で完成時に売れ残りがありそこに
キャンセルできなかった中古(新古)がでたら値崩れ起こすよ
どうしても買いたいならそん時かね

[77: 匿名さん]

>76

同感です。キャンセル住戸の大幅割引でようやく相場相当ですよね。

[78: 物件比較中さん]

80㎡（約24.2坪）＠330だと7986万。
75㎡（約22.7坪）＠330だと7491万。
70㎡（約21.2坪）＠330だと6996万。
68㎡（約20.6坪）＠330だと6798万。

条件によって多少の凸凹あると思いますが、
ここまでのスレッドを見る限り概ね上記の値段と言う事ですかね。

その上で、
私自身が最近見た、オーベル芦花公園　クレヴィア蘆花公園、ブリリア仙川
ロワール千歳烏山と比較して、ザックリ＋1000～1400万高い事実があります。

私は、この差異をモデルルーム見学時に営業さんにヒアリングしてみようと思っています。

現在の考えでは、
①駅が桜上水（急行停車駅、新宿に近い。）　　　　　　⇒だから高い
②駅近　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　⇒だから高い
③デベが野村、三井。ようはブランド費用　　　　　　　⇒だから高い
④桜上水団地を高値で掴んだ　　　　　　　　　　　　　⇒だから高い
　（※野村と三井でタッグを組む理由はリスク分散以外の
　理由はない。と思う。。つまり安値で買った土地で無い事は間違いない。）

我が家の家族構成とニーズを考慮すると73㎡あれば十分なのですが
それだと7300。これまで見ていた物件はおおむね5500～6000。
せめて6500であればな～。。

まあ、一度話は聞きにいこうとは思っています。

[79: 匿名さん]

高い理由、①②はその通りでしょうけど、③④はあまり関係なさそうな気がしますし、仮に事実でもデベは認めないと思いますよ。

他に想定できるのは、
Ⅰ、武蔵野台地に乗った低層もしくは中高層なのに、免震を採用している点
Ⅱ、両面バルコニーを実現する為に、1フロア3～5戸で1機のエレベーターを配置している点
Ⅲ、空地率＆被緑率をあげる為に地下駐車場にしている点

恐らくⅠによるコストアップの影響がかなり大きいと思います。

私は個人的には
Ⅲはコストが上がっても採用して欲しいですが、
Ⅱが微妙、エレベータはもう少し減らした方が現実的だと思います。
そして、Ⅰはコストが上がってまで採用する必要なし、と考えます。

ではなぜ採用しているのか、それはいずれも建替え組合が希望したからです。
特にⅠは建替組合からの必須条件。
飲まない限り、建替えプロジェクトを発足することすらできなかったのです。

[80: 購入検討中さん]

周辺に住んでいるので知人が複数います。79さんの最後の部分、聞いている話とは全然違います。妙に訳知り顔で新規購入希望者と旧団地住民を対立させようとするようなコメントには注意ですね

[82: 匿名さん]

80さん

79です。
免震は建替え組合の強い要望だったということ、デベは公言していますよ。
モデルルームに訪れた際、担当者がそのように言っていました。
「とても贅沢な作りです」と表現していました。
「too much」であることを認めているようで、私にとってはマイナスのコメントでしたが。。

新規購入者は購入する方免震であることを評価した方でしょうから、
それが原因で、新規購入者と地権者が対立することはないと思われます。

[85: 匿名さん]

以前にも書いたことがあるように、桜上水団地は耐震性能に懸念をもたれていました。
東京オリンピック前後は、活気があってよい時代のイメージがあるようですが、実際は建築ブームの裏で手抜きや川砂利の不足を海砂利で補ったりと品質に問題があった時期です。
最近、トンネルや高速道路でコンクリートの落下が頻発しているはご存知でしょう。

団地住民は、それを記憶しているため建替に積極的な人が多かったのです。勿論反対している方人もいましたが。
ですから、耐震性能には敏感なのです。ですから強い希望となったと思われます。

オーバースペックなのかは分かりませんが、それで安心する人もいると思います。

[87: 匿名さん]

耐震だけマンションは振動の方向によっては震度6強から7弱位で壊滅的な被害が出る可能性がありますが、低層免震は被害が少ない可能が高いです。低層の免震は、採算が取れないため所謂高級マンションにしか採用されていません。311時に被災地で地震を経験しましたが、耐震だけの14階に住む気になれません。全ての家具家電を作り付けにしても…。耐震だけはせいぜい3〜4階程度じゃないでしょうか？この空地率で、ローム層で、この高さの免震はある意味突き抜けていますが、そう遠く無い将来は当たり前になってるかもしれません。

[88: 匿名さん]

84さん

相手になってもらいたくて、同趣旨のレスを繰り返すのですか。

あなたの認識は間違っていると私は思いますよ。

[90: 匿名さん]

83さん

確かに不思議ですね。
敷地が平でなく下がっているのでエレベターを使う段差がないのかな。

[93: 匿名さん]

免震は、地震に対して必ずしも万能ではなく、揺れ方によっては耐震より被害が拡大することだってある。
性能だけで考えても、一長一短。
そして何より免震は、初期費用だけじゃなく、メンテ代も半端ない。

だからこれからの地震対策としては、耐震を強化する方向に進み、免震は消えてゆく可能性もある、という記事を読んだ記憶がある。
少なくとも採用件数は減少傾向にあるはずです。

因みにここと単価がほぼ同じの新宿御苑前駅徒歩5分、55階建ての富久クロスは免震ではなく、耐震です。

湾岸でもないこの立地で、かつ、タワーでもないこのマンションにとって、免震はメリットよりデメリットの方が大きいと私は判断してます。

[94: 匿名さん]

ここは複数棟構成なので、免震の高額なメンテ代は、878戸の大規模だからといって戸あたりの単価が下がる訳ではありません。

ホームページではスケールメリットにより、管理費＋修繕費が安いとかいてあるけど、
免震だけでなく、エレベーターのメンテ代だって、最終的に戸あたりのエレベーター数が多ければ、スケールメリットなんて出るはずはない。
修繕計画に落とし穴がないか気になりますね。

[95: 匿名さん]

>93
免震構造は万能ではありませんが、低層物件はかなり効果が高く、公共機関含めかなりの実績があります。理論的には縦(高さ)横比が小さいほど良いので低層免震構造は地震には相当強いです。湾岸軟弱地盤地域で最近採用されいる所謂高層タワーの免震構造は実績もなく市場実験のようなもので個人的には危険だと思います。そもそも目的がコストダウンによる採用改善の方が主ですしね。タワーマンションは制振構造が主流です。富久クロスも制振だと思いますが。耐震だけマンションは、最上部が振子のように揺れるので、固定していない中はグチャグチャで、構造も破損する可能性も高いです。耐震だけマンションなら3〜4階の低層が良いと思いますよ。確かこの地盤で低層免震はコストアップで、メンテナンスにもコストがかかりますが、地震に対する保険のなようなもの。そういう方が評価すれば良いのでは？ここを購入するならば、低層棟の方がコンセプトにあっていると思います。

[96: 匿名さん]

↑
×採用改善、○採算改善

[97: 匿名さん]

80さん、79です。すでにモデルルームへいらっしゃった上での書き込みだったんですね。

ただ、デベの方の説明と、80さんがお書きになった下記の内容は違いますよね。

〉（免震を）飲まない限り、建替えプロジェクトを発足することすらできなかったのです。

私が聞いたのもデベの方の説明通りで、免震は条件ではなく希望で、その後もあらゆる検討を重ねたと聞きました。先の80さんの書き込みは事実と違うと思いましたので注意が必要と書かせていただきました。
モデルルーム見学のとき、直接質問するのは大事ですよね。正確な情報ありがとうございました。

[98: 匿名さん]

要するに地権者の要望でもある免震構造は建て替えプロジェクトにおいてかねてからの希望
であったため、等価交換事業においてはコスト高にならざるを得ない旨記載させていただきました。

当然負担先は新規の購入者になる前提での事業になる旨の説明は
過去の書き込みの通りになります。

付け加え記載させていただきます。

[99: 匿名さん]

私はモデルルームで、免震構造を採用したのは地権者の組合の取り決めによるもので、
建て替えの条件だったと説明を受けました。
担当者によって説明内容が違う？のが気になります。

[100: 匿名さん]

グレードアップ費用の新規購入者コストオンについて、
誰かが誤った理由をなんだかんだつけて削除依頼をだしているようで驚きました。
不穏な空気満載です。
どうやら都合が悪い情報みたいで、逆に購入検討者の不安を煽っていますね
現実を受け入れましょう
旧桜上水団地になかった免震構造や地下駐車場や豪華な共用施設などの莫大な費用は、
地権者のぶんも上乗せして販売価格に反映されている事実を受け入れましょう。
それが等価交換事業だからです。