桜上水ガーデンズ 検討板 Part2

[匿名さん]

いよいよ今週末、待ちに待ったモデルルームのオープンです。
様々な角度から検討を重ねてまいりましょう！

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96103/

所在地 東京都世田谷区桜上水四丁目413-2他（地番）
交通情報 京王線 「桜上水」駅 　徒歩3分
敷地面積 47,503㎡
入居時期 平成27年8月下旬 (予定)
総戸数878戸 (非分譲住戸362戸含む)
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 58.48m2?111.84m2
管理費(円)/月額12,750円～24,490円
修繕積立金(円)/月額5,610円?11,070円
駐車場476台

売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデン
シャル

物件URL：www.878sakura.jp
施工会社：大林組・清水建設JV
管理会社：野村リビングサポート株式会社
【物件情報を一部追加しました 2013.9.13　管理担当】

[501: 匿名さん]

桜上水は確かに閑静な住宅街で、素晴らしい所。盛り上がりに期待。
小田急も京王も元を辿れば、東急からの分社。毎日、箱根に行く訳でもなく、ネガが何をステータスに感じてんのか、意味が分からん。京王は顧客満足は高いが、難点を言えば、始発駅が3線しかないため、慢性的な渋滞。調布連立を含めて、これからだね。

[502: 匿名さん]

500がいいこといった！ こうやってたまに本当の役に立つ情報があるから、ここをのぞいてしまう。

格言。ウソをウソと見分けられない人は希望物件を買えないだろう。違うな。資格がない。だったかな。

[503: 匿名さん]

500ってローカルな名前のスーパーや学校ばかりじゃないか。
松沢中学って例の病院の付属かい？　　
それに、そろっている大学って日大のことかい？
桜上水ってみじめだな、これじゃ＊＊＊。

[504: 匿名さん]

C棟はパンフレットに入っていませんでしたね。ガセネタに注意しましょう。

ウソをウソと見抜けないならネットで遊ぶ資格はない。ねらーですね（笑）

[505: 匿名さん]

C棟は3連休から公開しますって
営業所長さんが話してました。
大勢の前で話されてましたので
それが本当だと思います。

[506: 周辺住民さん]

500です

余計ではありますが
503の方の発言の雰囲気には違和感があります
例の病院とは、都立松沢病院を指しておられるのでしょうが...
いい病院がないというご指摘がありましたが、松沢病院は、都内でも群を抜いた水準にある総合病院です。緑の豊かな敷地に、去年、今年建て替えが行われ、最新鋭の設備と優秀なスタッフを備え、立地も八幡山駅前のすばらしい病院です。過去からいろいろ云われていますが、今日の都市の病理からみれば、精神医療の充実は、むしろ必要不可欠といえるでしょう。

日大はいい大学ですよ。地味かもしれないけど、オリンピックのメダリストも数多く輩出してるし、アメフトも強い。
とてもきれいな桜並木があって、季節の散策は毎年の楽しみです。

南口のお店は、数は少ないですけど、鳥料理屋の義仲、すし屋のだんらん、飛騨料理の木々など、名店揃い。それほど高くないですから、一度お試しを。
少し残念なのは、街全体に高齢化が進み、おだやかではあるものの、いささか活気に欠けている。
桜上水ガーデンズにいろんな人たちがお越しいただけることを楽しみにしています。

[507: 匿名さん]

そうです。日大はいい大学らしいです。
友人がワンルームマンションを貸していた相手が日大のお坊ちゃま君でした。
北海道の親御さんの話では入るのが難しいとのこと。

友人のお子様は北海道大学に入りましたがね。
我々の時代にはXX評価ですが、現在ではマンモス大学で就職率も良さそうですかね？

松沢病院も東京の人達の昔のイメージが悪いのではありませんか？

[509: 匿名さん]

私の中ではC棟一押しでしたが、先行モデルルームオープンの週に行ったので図面は頂けませんでした。まめに行かないと駄目なんですね。全国的に知名度のある世田谷物件ということで、地方の資産家の方が多くいたようです。そういう方には、ここの落ち着いた雰囲気はプラスなのかもしれませんね。C棟も出すとなると思いの外、好調なんですかね。

[510: 匿名さん]

509

好調なのでしょうかね？
気に入った物件がなく、噛みついた方がいたのではないでしょうか？

[511: 買い換え検討中]

松沢病院は風邪とかでも見てくれる総合病院なのですか？！
てっきり専門病院かと

[513: 匿名さん]

松沢病院、きれいになって公園も整備されていいですよね。外周2.2キロなので走ってる人も多いし。そういえば虫垂炎とか肺炎で普通に入院した人を知っています。でも病室に柵がついてたらしい。新しくなる前でしたが。

[514: 匿名さん]

ていうか、今は総合病院で風邪はみてくれないですよね、紹介状がないと。前にもこの話題ありましたね。

[515: 匿名さん]

500,506さん

間違っていたら申し訳ないのですが、もしかして「桜上水confidential」さんですか。
3月にあのブログが消えていなかったら、と何度も思いました。
皆さんが桜上水を理解するのに役立つはずだったのに・・・。
残念です。

[516: 匿名さん]

508さん

C棟は地権者の人気が高いと聞いていましたが、選択出来そうでしたか？

[517: 匿名さん]

515さん、
私もそう思いました！ あのブログは中身の濃い情報がたくさん書かれていて、桜上水がしみじみ味わい深い街だなと思えました。サーバーのせいで消えてしまって…ログもとっていらっしゃらないとのこと、本当に残念でなりません…

500.506さん、もし違っていたらすみませんが、
それはそれとして、こちらで有益な情報を書いてくださってありがとうございます！

[519: 匿名さん]

C棟も日影図で日当たりについて問題のない部屋は9割がた地権者で埋まってます。
C棟のベランダ側から見て左下の方はいくらか空いてますよ。
南側の棟の影になりますので。

[520: 匿名さん]

桜上水はなにかと地味だなと逡巡していたら、
おとなりの浜田山４丁目で低層スタートしましたね。
デべは同じ三井さん。

[522: 周辺住民さん]

500=506=桜上水confidentialです

ご愛顧ありがとうございました。

桜上水は、なかなかいいところだと、僕は思っています。
住めば都とも云います。
しかし、将来にわたり、自分たちが住むいいところであるためには、住む僕たちの不断の努力が必要でもあるでしょう。
新たに桜上水ガーデンズへお越しいただく方々を、わくわくしながらお迎えしたい。地元住民として、心からそのように思っています。

[523: 購入検討中さん]

このマンション色々検討したが我が家も見送りだな。割高感ありすぎ。
中途半端に都心に近いなら、環八超えるが区画整備もきちんとされていて、踏切も無い成城の方が買いかな。個人的に千代田線は使い勝手が良いと思うし。

[524: 匿名さん]

確かにこの物件は割高ということに尽きる。
成城、等々力、深沢等の邸宅街に手が届きそうな価格水準で、桜上水、、、しかも中高層。
そりゃ、坪330万出す層は他に行くよ。

[525: 購入検討中さん]

この価格なら世田谷で戸建という選択肢もありですね。マンションは管理費が徐々にあがる事や、かつ住みやすさの点から三階建ミニ戸建を避けるなら、価格的に借地の戸建もありかも。お寺が地主の旧法借地なら良い条件の物件がありそう。まぁ、借地とは周りにあまり言いたくないかもだけどね。

[526: 匿名さん]

世田谷でいいならありでしょうね。世田谷のこの地域だとないですけど。

[527: 匿名さん]

地名のネームバリューほしい人は最初からここは検討しないでしょう。

[528: 周辺住民さん]

桜上水はわかりやすい売りのないところです。こういうエリアにそれなりに楽しく住めるのは、522さんがいってるような努力ができる層だと思います。

かなり前ですが、狭くて事故が多い水道道路をバスが走ることになって団地主婦と地元主婦が大反対。子どもたちの安全を守ろうと大々的に署名運動。バス路線は無理のない赤堤通りに変更されました。

[529: 匿名さん]

桜上水にネームバリューなしに同意。
物件そのものも魅力なし。
価格は恥さらし。

[530: 匿名さん]

524さん

坪330万で成城、等々力、深沢等の邸宅街に手が届くんですか？
本当に？

[531: 匿名さん]

世田谷区代沢、、最寄駅より徒歩6分、、坪400万だった。

[532: 匿名さん]

@330だすのであれば、都心３区（港、中央区）が買えますね。立地・グレードにもよりますが。
ここは地縁がなければ積極的に買う意味がよくわからないな。スーゼネでコスト高。また、免震なんか贅沢な構造にもしてるしね。地権者の意向のようであるが。都心の（高級）マンションでも免震でない物件なんか結構ありますよ。

また、このスレ、ほとんどネガで残念モードムンムンですが、「ウリ」はなんなのかな。。

[533: 周辺住民さん]

このサイトはどのスレもこんな感じ。2ちゃんで遊ぶ勇気がない年寄りだらけ。本気の購入者は見てないよ。桜上水はの都心至上主義の教えてちゃんには難易度が高い。

[534: 匿名さん]

「ウリ」は、まさにスーゼネ、免震、地下駐車場。
コストアップに見合う価値か？は、消費者個々の価値観。

あとは、デベのネーム、駅近ぐらいかな。
既存樹とかもウリなんだろうけど、団地レイアウトのせいでウリになるほどの魅力を感じない（個人的に）。

一消費者の私の価値観からは「残念」の一言。

やはり、不動産は、まずアドレスありき。アドレスに応じたコンセプトにしなきゃと思う。
高級住宅地にしょぼい上物だと「なんだかなぁ」って思し、庶民的な住宅地にやたら豪華な上物でも「なんだかなぁ」。
別に桜上水のアドレスを卑下しているわけではないけど、世田谷の中でも「高級」というより「庶民的」な位置付けであることは事実なので、庶民的な上物、庶民的な価格で、庶民に提供しないと、お客は付かないんじゃないかと。

[535: 匿名さん]

甲州街道に出るまでの開かずの踏切を忘れていませんか？

八幡山まで回り道するのでは大変ですね。方向が違いませんか？

[536: 周辺住民さん]

過去ログにあるけど、勤に車使う人、いまどきまだ車にこだわる人には向かないですよ。

[537: 匿名さん]

＞５２４、５３２
@330だすのであれば、成城、等々力さらには、都心３区（港、中央区）が買えますね。立地・グレードにもよりますが。

新築で検討部屋と同じ㎡数で買えるなら、具体的にマンション名を教えて頂きたい。（中古でも築１０年以上なんて無ですよ。もちろん、真北とか地下部屋等も無で。）
それこそ新築で購入出来るのは、湾岸埋立地のタワーでしょ？

[538: 匿名さん]

割高なのは事実ですね。高いね、でもマンションは素晴らしい。
ところで興味本意ですが、ここも割高だけどパークシティ浜田山は
もっと割高なのですが、浜田山の価格の根拠ってなんですかね？
ここの価格の根拠もわからないのですが浜田山はもっとわからないです。

興味ないですが、調布エリアの価格も全く根拠がなく高い。
よく考えて見るとマンションの価格って根拠ないのかな？
そんなわけないかな？

豊洲などの湾岸も今は落ち着いたけど一時290万くらいで
意味不明だった。

[539: 匿名]

>>537
等々力のリーフィア(小田急)が確かそのくらいだったんじゃない？
良く覚えてないが、結構お買い得価格だった記憶がある。
あそこは立地、環境とも等々力の高級住宅地だった。
デベの名前に強いこだわりのある人はともかく、そうでなければ、大資本が分譲するお買い得物件はあるでしょ。
小田急がつぶれるなんてことはないわけだし。

[540: 匿名さん]

＞５３９
あそこは＠３４０～＠４３０位。
けっこう広い部屋が中心だったので億越えも沢山あったよ。
最低価格の物件が７千万半ば～だったと・・・。
三井なら２割高かったと言われていたし、ここが高いって言っている人が購入するマンションでは無いよ？
ちなみにグッドデザイン賞受賞。

[541: 匿名さん]

その物件しらないな…

[542: 匿名]

@340〜なら、ここと価格が重なる住戸も半分近くあったってことでしょ。
@430の方が特別なプレミアム住戸だったわけで。
そう考えると、「手が届く価格水準」と言えなくもないね。

[543: 匿名]

542は、単価での話ね。
総額は部屋の広さのコンセプトが違うから。
確かリーフィアは最低70㎡台だった。

[545: 匿名さん]

結局、都心とかもっといいとこ買えるとかホラ吹く人いるけど
現時点で比べたら同じ単価で買える訳がない
時代をずらしたり小細工する以外にないね

[546: 匿名さん]

>545

その通り、なんだかんだ言っても着実に㎡単価は上がっているよ。
@330は決して安くはないが、高い高いなんて言っているうちにここよりも郊外のＭＳしか買えなくなったら悲惨だな。

[547: 匿名]

>>544
入居者のレベルとか、そんな話してないよ。
坪単価の水準が割高か割安かって話をしてるの。

[548: 匿名さん]

>>546
バブルを煽る不動産屋さんみたいなお話ですね。
不動産の営業マンは、みなさん同じ話をされるので、ちょっと笑えます。

[549: 匿名さん]

前に何度も話題に出てる富久クロスなんかは
ここより都心だけど、平米単価はさほど変わりませんよ。

戸建ては土地＋建物でそれなりの家を建てようとすると
都心でアドレスいいところはかなりの価格になると思うけど、
マンションは選べば、いい立地のマンションがそれなりの価格で
手に入るのでは…

[550: 匿名さん]

確かに、テベが大手ではないけど、西麻布のマンションでも
お手頃価格のが新築で出てたね～。

まぁ、立地の他にもマンションのブランドや仕様によって価格差は出るけど、
立地に拘る人なら、探せばここと同じくらいの価格帯で良い立地の新築マンションは
あるんじゃない。

[551: 匿名]

>546
不動産の上昇神話が20年前に終焉してることなんか、みんな知ってるよ。
上がれば、下がる。
まして、人口減少局面で、不動産だけ物価水準の変動からかけ離れた上昇を続けるなんてありえないね。

[552: 匿名さん]

みなさんゼニがなくて高いと云っているんじゃないよ。
値付けを問題視しているんだよ。

[553: 匿名さん]

＞５４９
確かに富久は安価？（方角を気にしなければ）
南側は下層でも＠３３０～中層以上は＠３５０～。
それに管理修繕費は４２５円/㎡に駐車場が31,000円～と決して安価では無いですよ。

[554: 物件比較中さん]

537
築五年の中古だけど、@280です。
パークコート成城。

http://m.nomu.com/om/bn/R7541062/

[555: 匿名さん]

ここ最近のマンション価格上昇圧力は、建築業界の一時的な需給バランスのズレだからね。
2年もあれば調整される可能性が高い。
土地価格には大して上昇圧力がかかってないところを見ると、不動産への実需が大きく改善してるわけじゃない。
横ばい。良くて微増のトレンド。
長期に渡って価格上昇トレンドが続くとは思えない。
なので、割高物件には手を出しません。
業界にとっても消費者にとっても価格安定が一番だよね。

[556: 匿名さん]

534さんに座布団３枚。

ここはスーゼネ使った段階でコスト高。販売価格はつりあがる。安くなるはづがない。

買えない人はあきらめてください。

[557: 匿名さん]

はづがない→はずがない

[558: 匿名さん]

この価格帯なら、
パークハウス浜田山＠２８０、代々木上原にも数件、
お買い得トミヒサに続き、三井が大崎で＠３６０で話題。
自分で探したら、買う気があるなら。

[559: 匿名さん]

買えない人は諦めろってわざわざ言うことではない。
買えないなら諦めざるを得ない。
買える人でも、桜上水に思い入れでもない限り
他のマンションを選ぶ人が多いでしょ。
割高だと思えば、それを払拭するだけの魅力がなければ
手を出さないのが普通。

[560: 住まいに詳しい人]

>パークハウス浜田山＠２８０

敷地南面が井の頭通りに接する立地は、
いくら安くても環境指向の人には到底に受け入れられないだろ

＠330でココ以上の利便と環境ってあるかね？
富久町は候補になるが、ちょっと商品の方向性が違うので
OKって人は1/4ぐらいだろーしね

[561: 住まいに詳しい人]

>>555
>2年もあれば調整される可能性が高い。

建設費の上昇は
人件費のあるが、円安による原材料とエネルギー価格の上昇の影響も大きい
簡単に調整はされないと思う

結局、供給数の減少というカタチで市場に反映されるんじゃないかな？

[562: 匿名さん]

探せば色々あるよ。
さっきもレスしけど、西麻布の物件は@300～350くらいだったよ。

環境は好みがあるけどね。
でも、この物件は割高感が否めない。
過去のレスからも明らかだと思う。
それなりの価格でリセールを考えてる人は
中々手を出せないのでは。

そう思わない人が買うまでだろうけど。

[563: 住まいに詳しい人]

>西麻布の物件は@300～350くらいだったよ。

オープンハウスディベロップメントを他のデベと並べちゃいけないよ
あれだけ安いのに、半分も売れていないのには何か理由があるとしか思えない

[564: 匿名さん]

金額だけ比べても意味不明ないだろ
悪あがきしないでさっさと諦めなよ

[566: 購入検討中さん]

すみません。
購入検討中です。
そろそろ第一期締切ですね。
一つ引っかかるのが、14階だての建物がずらっと並んだ時の迫力など、
あまりピンと来ないのですが、近未来的な感じになるのでしょうか？
ずっと戸建だったので、感覚がわからず。。

[567: 匿名さん]

国立の明和地所のマンション、裁判で低くなったところ、緑が多くてあんな感じかなと思っています。国立も好きですが、やっぱり遠いんですよね…

[568: 匿名さん]

>>561
円安、エネルギー価格の影響は確かにあるんだけどね。
それは他の製造業にも等しく影響してるわけで。
需給バランスさえ崩れてなければ、他の工業製品の物価上昇圧力と同程度の影響力しか持たないわけよ。本来なら。
つまり、需給バランスの調整さえ済めば、一般的な物価水準の変動に落ち着くってこと。
調整前に上がり過ぎてれば、下がることになる。

[569: 匿名さん]

国立の明和地所のマンション、裁判で低くなったところ、緑が多くてあんな感じかなと思っています。国立も好きですが、やっぱり遠いんですよね…

[572: 匿名さん]

＞５５４
既存不適格マンションですよね？
自分は好き好んで、地下１階のマンションには住みたくないし、その割には安価では無い。
この物件、長期間掲載されている物件だから１度現地を見学すれば理由が判るかも？

[574: 匿名さん]

桜上水は、近くで昼を外食する処がないですね。
ガストでは少々不満だし、行ってみると近くに勤めている人らしい方々は大挙？して下高井戸方面へ。

正装とまで行かなくてもいちいち電車に乗るのでは気軽に昼も食べれませんね。

後、銀行が昭和信金しかなさそうですね。
貸し金庫など確保できそうにもない？

開かずの踏切と言い、今住んでいるところに比べ、不便で余り買う気にはなれません。

[579: 匿名さん]

↑
すみません、どういう意味なんですか？
具合が悪い？

[580: 匿名さん]

どうでもいいことに文句いいたいお年頃の方は文体を変える練習をされることをおすすめします。

574さん、
今のお住まいにご満足のようでよかったですね！

[581: 匿名さん]

５７４です。
＞５８０

新しい住まいを探しています。

[582: 匿名さん]

581さん、
桜上水はお気に召さなかったようですが、良いお住まいが見つかるといいですね！

[583: 購入検討中さん]

567さん
国立の明和地所のマンション情報ありがとうございます。
私は、どちらかというと、こちらの物件は、東京テラスに近いのかな、とおもっていました。
もちろん、仕様、外壁、緑地化、空地率などは違いますが、
14階だての建物が建ち並ぶと、ああいう雰囲気の高級バージョンなのかな、と。

[584: 匿名さん]

東京テラスも国立の明和も似たような感じに思います。
国立をさらに大規模にしたのが東京テラスという感じかなと。
桜上水ガーデンズは、敷地面積と戸数からして東京テラスに近いでしょうね。
敷地面積は東京テラスとほぼ同じ。戸数は、ちょっと少ないという感じです。

関係ありませんが、国立は裁判で低くしてませんよ。
市との協議を打ち切って14階建てで建築を始め、裁判になり、明和が勝訴して、14階建てのままです。

[585: 匿名]

東京テラスの駐車場を地下に隠した感じ、かな？

[586: 匿名さん]

東京テラスも青山学院大学の跡地の大規模マンションですね。
（バスの発着が頻繁ですが、頻繁で便利そうですが時刻表とおりではなく困るそうです。
　そう言えば、バスの便はどうなのでしょう、例えば、経堂に出るにはどうするのでしょうか？
　電車では歩いた場合と変わりませんね。水道道路はバスが走れないそうですね。）

１０年も経つと大規模マンションは汚れて随分感じが変わりますね。
桜上水も大規模ですからイメージが重なります。

[587: 匿名さん]

>583-586
規模といい地下駐車場といい駅から3分の距離といい、雰囲気が一番近いのはパークシティ浜田山でしょうね。私の担当者もパークシティ浜田山を強調されていました。東京テラスは、申し訳ないですけどデザインがイマイチですから、おそらくここは街区イメージはパークシティ浜田山に近いですね。

[588: 購入検討中さん]

587さん、
パークシティ浜田山なら嬉しいですが、
パークシティは何階建てでしょうか？
私はやはり、高層14階だてが気になっています。
低い階に住むと、前に建物がそびえ立つ感じになりますよね。
迷います。

[589: 匿名さん]

588さん

棟の間にある程度の間隔があるので、全面的に視野を塞がれることはないと思います。
ベランダから上を見れば空が見えます。低い階だと樹木や庭園の花が良く見えるかもしれません。
場所にもよりますが、運が良ければ富士山が見えるかもしれません。

多少視野を遮るものがあっても慣れるものですよ。

[590: 周辺住民さん]

586さん、
経堂は子供の音楽教室ぐらいで、日常的には行かなくてもすむところなので大丈夫ですよ。

メンテナンスは大事ですね。マンションは立地と管理を買うものといわれますが、おっしゃる通り、汚れて感じが変わるようなことが予想される管理体制と民度の低そうな地域の物件は避けたいですね。

桜上水団地は築50年で建て替えが決まってからも整然としていました。住人の方たちの意識が高く、修繕計画がきちんとしていたからだそうです。

[591: 匿名さん]

よしなよ、桜上水Confidential連投

[592: 匿名さん]

申し込みはどんな状況でしょうか？
抽選になりそうな棟とかタイプは？

[593: 匿名さん]

パークシティ浜田山は建ってから未だ新しいですよね。
１０年後はどうでしょうか？

さすがに、小さな子供さんが多いと予想される狛江のグランドメゾンと言うことではなさそうですがね。

[594: 匿名さん]

パークシティ浜田山は建ってから未だ新しいですよね。
１０年後はどうでしょうか？

さすがに、小さな子供さんが多いと予想される
狛江のグランドメゾンと言うことではなさそうですがね。

[595: 匿名]

敷地面積、戸数、階高、どれをとっても浜田山より東京テラスでしょう。
営業マンは、それは浜田山のイメージを植え付けた方がいいに決まってるので、そうしてるだけでしょう。
東京テラスを浜田山っぽく化粧したイメージが一番近いように思います。

[596: 匿名さん]

規模、戸数の基本スペックが東京テラス。
それをできる限り、パークシティ浜田山風にアレンジ。
大規模中高層で高級路線という意味では、深沢ハウスがイメージ近いかもね。
あそこも全棟免震だったような。
高級路線で有名人も住んだりしてたけど、販売的には大失敗だったんだよね？
ここは有名人が住むようなとこじゃないと思うけど、販売大丈夫かな？

[597: 匿名さん]

東京テラスか光が丘。いくらなんでも浜田山に失礼。
ひょっとすると、団地駅近でも光が丘のほうが
セイユウ、銀行、レストラン街、広大な緑地公園と
桜上水より生活しやすいだろうな

[598: 匿名さん]

深沢ハウスは、2棟くらいSPCに抱えさせて、残りはなんとか売り切った。
ここは、地権者が400戸近く抱えてくれるから、なんとか売りきれると踏んでるんじゃない？
500戸なら販売力でなんとかなりそうな気がする。

[599: 匿名さん]

596さん

桜上水団地には、有名人が住んでいましたよ。
それだけの理由があったんですけどね。
あなたは理解できないでしょうね。