桜上水ガーデンズ 検討板 Part2

[匿名さん]

いよいよ今週末、待ちに待ったモデルルームのオープンです。
様々な角度から検討を重ねてまいりましょう！

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96103/

所在地 東京都世田谷区桜上水四丁目413-2他（地番）
交通情報 京王線 「桜上水」駅 　徒歩3分
敷地面積 47,503㎡
入居時期 平成27年8月下旬 (予定)
総戸数878戸 (非分譲住戸362戸含む)
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 58.48m2?111.84m2
管理費(円)/月額12,750円～24,490円
修繕積立金(円)/月額5,610円?11,070円
駐車場476台

売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデン
シャル

物件URL：www.878sakura.jp
施工会社：大林組・清水建設JV
管理会社：野村リビングサポート株式会社
【物件情報を一部追加しました 2013.9.13　管理担当】

[353: 匿名さん]

＞352
あなたには負けました。
ここを買って幸せな人生を送ってください。
ただ一生住むつもりでないと大損しますよ、余計なこと言ったかな？

[354: 匿名さん]

坪50万円安かったら買うね。
調布とおんなじ価格だからさすがに50万円･･･
坪280で管理費安い、地下駐車場だと最高じゃん。

[355: 匿名さん]

行楽にしても通勤にしても何処かに出掛ける為に、
車で甲州街道を利用する時にも、住みかに帰る時にも
開かずの踏切を越さなければならないのは厳しいですね。

のんびり散歩しながら団地生活を楽しんでいた方々には良さそうですが、
都会暮らしを期待しながら、自然を楽しむ方々には期待外れかも知れないでしょうね。

値段（３３０）がそれに見合うかどうか？
高すぎるような気がします。

[356: 匿名さん]

踏切は使わなくても電車に乗れます。車で甲州街道なら赤堤通りへ出て踏切のない八幡山をまわります。基本的なことをおさえておかないと、高い高いといっているだけでは値切れないですよね。。。

[357: 匿名さん]

ここはお金持ってるジジイが買う物件！
間違っても背伸びするなよ、背伸びするなら希望より狭くても都心物件にしろ！
環境？都心のほうが緑もあるし良い病院がいっぱいある。
なぜ人が都心に集まるか？
よ〜く、考えてみよう。

[358: 匿名さん]

一度モデルルーム行ってみればわかります。
検討者の年齢層、めちゃくちゃ高いです。
地権者も高齢ですし、新築なのに老人ホームのようなマンションになってしまうかもしれませんね。

[359: 匿名]

356
大抵のところは遠回りすれば、大通りに出れますよね。
問題はどの程度遠回りなのかだと思います。
二駅も遠回りしなくてはならないなんて、むしろ道路環境の悪さを証明してるとしか思えません。

[360: 匿名さん]

ここで大規模マンションを企画するなら290万円くらいのマンションにすればよかったと思います。
思い入れの強い地権者さんたちによる建て替えなので、どうしても色々な希望があり、マーケティング優先の企画にできなかったんでしょう。
結果、ハイクラスマンションとして戦えるか、かなり微妙な立地なのにハイクラスマンション、中高層の団地型大規模マンションなのにのハイクラスマンションという、大失敗を予感させる路線になってしまったんではないかと思います。
外周区の中高層大規模マンションでハイクラスのコンセプトで成功した例ってないと思います。

[361: 匿名さん]

踏切は使わなくても電車に乗れます。車で甲州街道なら赤堤通りへ出て踏切のない八幡山をまわります。基本的なことをおさえておかないと、高い高いといっているだけでは値切れないですよね。。。

[363: 匿名さん]

高齢者が多くても相続で若返るから大丈夫。若くて買えるのは自営か生前贈与か都心からの買い替え。バブル以降の桜上水団地のときと同じ。

[364: 匿名さん]

>357
一点間違えているよ。ここは金持っていないジジイが買う物件。
金に余裕あればジジイでも、おっしゃる通り都心・都心だよ。
大病院に10分、最寄りスーパ-は三越地下。
世田谷とは名ばかりの桜上水の中途半端は喰えないな。
それにボケたといえ、まだソロバンはじけるよ。高いよ。

若い方も都心がいいよ。山手線外でも代々木上原とか
低層のいいのが出始めている、資産形成の上でも有利だよ。

[365: 匿名さん]

>>363
それって、相続、売却、ファミリー層が中古で購入という構図ですよね？
ちょっと値崩れが心配です。

[366: 匿名さん]

下高井戸には、開かずの踏切は関係ないので、下高井戸迄歩いてみました。
交通量は高くないのですが、１０分との触れ込みでしたが１５分は掛かりました。

足が弱くなった場合、天候などによっては買い物に毎日歩く距離ではなさそうですね。

友人の話では、距離表示が昔と変わったそうです。

昔、１分７０ｍが１分８０ｍになったとのこと。
駅近３分とのことですが、奥の方はそれなりに掛かりますね。


なお、いなげやには駅の向こうになります。
母が足を痛めた時などを「見てますと（年寄りには）階段はきつくなるので心配です。

[367: 匿名さん]

366さん

建設予定地から下高井戸の駅に行ったのですか？
15分以上？まあ人の歩くスピードはそれぞれですがね。

毎日下高井戸まで行く必要はないと私は思います。
近くにキッチンコートもあることですし。

いなげやは駅よりも甲州街道を横断するのが問題かも。

[369: 匿名さん]

マドリミセロ。

[370: 匿名さん]

京王沿線にセレブはこない。
競艇、競馬場は沿線にあるがお嬢様学園はないな。
桜上水は高級じゃなくて世田谷の降級クラス。

[371: 匿名さん]

何回も同じことを書く人がいますね。

間取りは、公式ホームページに追加掲載されていますよ。

[372: 匿名さん]

高級じゃないけど新宿近いし便利。
370さん、セレブの言う都心てどこですか？

[373: 匿名さん]

世田谷区民は京王線を見下す悪性あるよ。
しょせん世田谷なのに東横沿線は胸張っている。
豊洲は自称都心セレブ。まあ、少なくてもケン・コープに
紹介される地域、物件が目安の一つかな。

[374: 匿名さん]

世田谷って昔は農家で田畑だったのにね。。

[375: 匿名さん]

豊洲って昔は海で水の中だったのにね。。

[377: 購入検討中さん]

セレブタウンの割には廃れてるよね。

[378: 匿名さん]

桜上水にセレブのイメージはないと思います。
地価は、低層地域（容積率100％以下）のなかで、中の上ぐらい。
容積率100％以下の低層地域であれば、上北沢、成城、深沢、等々力、尾山台、玉川田園調布あたりが直近の地価公示、地価調査で60万円／㎡オーバーを維持している地域ですので、このあたりが低層地域のセレブタウンというイメージでしょう（いずれも良い所は特定の丁目に限られ、全域がセレブというわけではないけど）。
容積率150％オーバーの中層地域であれば、やはり、下北周辺、三茶周辺、二子周辺、自由が丘（奥沢）周辺が別格のセレブタウン。そのやや下に田園都市線の他の駅（桜新町、用賀、駒沢）周辺の中層マンション・戸建て混在地区がプチセレブタウンとして位置するというイメージです。

[379: 匿名さん]

駅別坪単価を見ると、桜上水は世田谷区の平均以下です。
世田谷区平均290、桜上水270。
世田谷区の中では都心寄りなのにこの結果は、駅前の商業の弱さもあるのでしょうか。

[380: 匿名さん]

容積率とかを無視して坪単価を比べても意味がありません。
容積100％の住宅地の規制を緩和して150％にすれば、それだけで数割は価格が上がります。
世田谷区では、第1種低層住居専用地域と言っても容積率150％の地域が多く（特に田園都市線沿線）、そういう地域は、実質的には中高層住居専用地域と違わない価格形成をしています。
要は、駅別坪単価は、駅周辺にどのくらい容積率の高い土地があるか？で決まる側面がありますので、あまり参考にならないと思います。
とはいえ、桜上水の低層地区（容積率100％）は他の容積率100％地区と比べて必ずしも高く評価されておらず、中層地区も他の中層地区に比べて高く評価されていないと思います（但し、真ん中より下というわけではありません。桜上水の容積率100％の公示標準値が51万円／㎡で評価されており、これは、同一容積率の土地のなかでは、中の上～上の下といった公示価格です。）。

[381: 匿名さん]

381
380です。
私が書いたのはマンションの坪単価です。
少なくともこれまでの桜上水のマンションは、世田谷区の平均以下の価格だったということです。

[382: 匿名さん]

落ち着け

[383: 匿名さん]

いずれにしても桜上水ガーデンズは世田谷の中でもトップクラスの坪単価だって記事に出ていたね。
どの部屋にもバルコニー2つあるのは素晴らしいよね。
実際、風通しが良いと住んでて気持ちが良いよ。
駅力がアップすれば文句無くなるのでは。

[384: 住まいに詳しい人]

>いずれにしても桜上水ガーデンズは世田谷の中でもトップクラスの坪単価だって記事に出ていたね。

何の記事か知らないけど、全然わかってない人が書いているな
2013年に入ってからで言えば、＠330というのは世田谷区で真ん中ぐらい

トップクラスは
リーフィアレジデンス等々力　＠390
ディアナコート代沢翠景　＠380
ブランズ二子玉川　＠370
のあたり

昨年と比較して価格水準は10～15％ぐらい上がっている

[385: 匿名さん]

セレブ、内廊下＋天カセは必須でしょう。
地価もパットしないらしいが、なんと云っても
セレブはライフ・スタイル。

例えば、お受験・進学なんてその最たるもの。
世田谷は国私中学への進学率が50%を超え（特に女子）、
公立中学はカスだがセレブには関係なし。でも幼稚園、小学校と
なると都心通学はハードなのでGMTは重要選択肢。

世田谷の有名幼稚園は京王沿線にはない。378さんご指摘の
地区に集中している。あのジャック幼教研だって世田谷には
成城、田園調布、桜新町の３ヶ所、どこにセレブやプチ・セレブが
いて商売になるか知っているな。私立小も同じだよ。
そうそう区立でも桜町小は「世田谷の学習院」と云われている。

桜上水はお受験教育過疎地域だよ。ママ友でお金や気遣いしたく
なきゃここでプチセレブ脱落もいいかも。
でも元気だして背伸びして欲しいよ。

@330出すなら世田谷セレブ地区や都心も手が届くから頑張れよ。

[386: 匿名さん]

京王線沿線は庶民の駅しかないよね。

[387: 匿名さん]

庶民の駅じゃない駅ってどこだろう
というか電車使ってる時点で庶民なような

[388: 匿名さん]

営団メトロも京王線を敬遠。
庶民的な都営地下鉄、やっぱりさえない、不便。

[390: 物件比較中さん]

389

現実を見れない、根拠も提示できない…そんな書き込みは荒らしとなんら変わりませんよ。

[391: 匿名さん]

なんかさらに価格上げてきたね。。しかも価格や他の条件が確定していない段階で要望書の第一次締切ってどういうことって言いたい。。。

[392: 匿名さん]

>390
同感ですが、389はここが限界、スル-ですよ。

[393: 匿名さん]

売れないと下げるしかないから（スミフ除く）欲しい人は
待ったほうがいい。

[394: 匿名さん]

希望の部屋が無くなる？
そんなん知らん！

[395: 匿名さん]

周辺住まいで購入予定の者です。
この辺で地元セレブの方はお受験幼稚園へ送り迎えされて学校も遠くまで通っていらっしゃるようですよ。
うちはセレブではないので公立のレベルが高くて助かります。松沢小は世田谷の学習院と呼ばれていて、松沢中も評判いいです。地元同窓会もしっかりしています。
ただ桜上水団地は東大出身の方ばかりと近隣では有名だったので気がひける感じでした。建て替え後はいろいろ方が来られるといいなと思っています。地域の方たちが良い方ばかりで子育てや長く住むにはとても良いところと思います。

住んでいて唯一の不満は大きな病院が遠いことですが、たびたび行くところでもないので。

[396: 匿名さん]

>395
まだお若いのかな？
病院は大事ですよ。検査一つとっても大病院のほうが精密に
やってくれます。手術なんかは病院、医者を選ぶ時代ですよ。その大病院が遠いと
大変です。
ましてやこれからもっと高齢化社会になります。
大病院が少ないのは、大きなマイナスポイントになるでしょう。
マンションの価値にも影響します。

[397: 匿名さん]

ここで、京王線や桜上水は庶民の駅だからどーのこーのって荒らす方は、セレブ地区の物件を購入すれば良いじゃないですか。
何故わざわざ言うのでしょう。
気になってる証拠だと感じています。

[398: 匿名さん]

マンションポータル「Major-7」では、桜上水ガーデンは
ワンランク上のハイグレード物件特集に入っていません。

デべ自身もここをその程度にしか認識していません。

[399: 匿名さん]

＞398
だって天カセじゃないし外廊下！高級マンションの基準をクリアしてないからね、当然です。

[400: 匿名さん]

396さん、395です。
もう若くはないです（笑）遠いといってもタクシーで行ける距離内にいろいろありますね。まして資産価値に影響するほどの話ではないと思います。ずっと住む予定なので唯一の不満として書いてみました。すみません。むしろ今は大病院へ直接行くと嫌がられるので地元病院の紹介状が必要で面倒ですよね。

[401: 匿名さん]

>399
それと同じデべ、価格も同じ＠３３０の富久クロスはハイグレード物件。
三井・野村もここを格下扱いか、チトさみしい現実だな。

[402: 匿名さん]

＞401
ここ購入しましたが、間取り以外は良い物件ですよ。
繁華街から程よく離れていて、新宿御苑駅までも10分かからない。公称5分は敷地の最短距離というマジック！
トミヒサは一応天カセ、内廊下ですからね。
私は営業マンではないですが、視点をかえれば坪330万なら
トミヒサもありじゃないですか？
奇跡の立地ですよ、ホントに！