桜上水ガーデンズ 検討板 Part2

[匿名さん]

いよいよ今週末、待ちに待ったモデルルームのオープンです。
様々な角度から検討を重ねてまいりましょう！

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96103/

所在地 東京都世田谷区桜上水四丁目413-2他（地番）
交通情報 京王線 「桜上水」駅 　徒歩3分
敷地面積 47,503㎡
入居時期 平成27年8月下旬 (予定)
総戸数878戸 (非分譲住戸362戸含む)
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 58.48m2?111.84m2
管理費(円)/月額12,750円～24,490円
修繕積立金(円)/月額5,610円?11,070円
駐車場476台

売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデン
シャル

物件URL：www.878sakura.jp
施工会社：大林組・清水建設JV
管理会社：野村リビングサポート株式会社
【物件情報を一部追加しました 2013.9.13　管理担当】

[341: 匿名さん]

>333
そちらの物件がギリギリ都心であるにもかかわらずその値段であるのには、土地柄なりの理由もあります。自家用車所有予定であればランニングの差も相当ありますしね。理由も分かっているのでこちらを見ているのでしょう。
ただ同じデベなので、そちらの抽選倍率やこっちの客層を見ながら価格調整中だと思いますよ。こちらはタワーでは無いので部屋ごとの人気も分散しそうですし、極端なパンダ部屋もなさそうですね。そういう意味で均質な良い物件ですね。平均倍率1倍ちょっとなんて値付けされたら堪らないですね…

[343: 匿名さん]

＞341
ギリギリ都心とは？山手線内で四谷三丁目までも徒歩10分です。あなたの都心の定義がおかしいのでは？
富久は実は30億円の補助金が東京都からでています。
民間主導初の再開発タワマンです。
そのため価格設定も周辺坪単価を上回らないように考慮されています。安くはありませんが、都心としては割安感があります。そのため第一期は482戸瞬間蒸発しました。

[344: 物件比較中さん]

富久クロスとの比較がなぜこれほど多いのか不思議だ。

立地（御苑と桜上水）も建物（高層と低層中層）も
コンセプトがまったく異なる。

サッカーと野球どっちが面白い。
ロックとオーケストラどちらがいい。

という議論のように思えてならない。

個人的なニーズとしては50階の高層階で洗濯物を
干すイメージがわかない。というより正直嫌かな。
（乾燥機を使って干さないのかな。。）

かといって、上に数十階もあるタワーの5階とかも
敬遠しちゃいます。

個人的には、オーベル芦花公園やガーデンズのように
低層及び自然豊かな住環境がニーズです。
オーベルは駅からの距離がネックで見送りました。

まあオーベルに比べるとかなり割高であることに違いは
ありませんが、本物件が魅力的であることは事実です。

最終的な値付けを待ちます。

[345: 匿名さん]

⬆︎
平均坪単価が一緒！

[346: 物件比較中さん]

平均坪単価が一緒なのは分かりますが
だとすると、余計に意味不明な議論のような。。

１万円を出して、中華にする？フレンチにする？という議論と同じ。

その人の好きずきなのだから、こっちに1万円払ったほうが
絶対にコスパは良い！とはならないでしょう。と思ったまでです。
余計な疑問を投げかけてすみません。。汗


本物件には関しては、＠300～310で条件の合う物件があれば前向きに
検討をしたいと思っています。

気になるのは第二期の間取り＆価格と千歳烏山駅前団地建替物件です。

[347: 匿名さん]

>346
リテラシー不足の典型営業だな

[348: 物件比較中さん]

347さん

私は真面目に物件比較をしている、単なるいち消費者ですよぉ～。

[349: 匿名さん]

300～310は前の棟の影になる時間が長い低層階で、前の棟との距離が近い御部屋だけです。
桜上水ガーデンズのコンセプト通りの、空地率50パーセントを実感できたり、南向きで日当たりがよいメリットを教授できる部屋は軒並み330超えです。

駅近A棟は1階の中住戸で、Ｉ棟は3階の中住戸で330です。

我が家は見送り決定です。

[350: 匿名さん]

今日モデルルーム行ってきましたが、年齢層が高くてビックリしました。
ファミリー向けの広さや間取りも多いですが、お子様連れは1組しかお見かけしませんでした。

そういった背景もあるのか、60㎡代の需要が高いそうで当初予定していなかったc棟も1期で出すことにしたようです。

確かにあの坪単価で80㎡、90㎡を買えるファミリーは京王線沿線になかなかいないでしょうね。

[351: 匿名さん]

＞346
たとえがチープで、なんと言ったらいいか。
周辺相場というものがあります。ここは少なくとも坪50万は高い！消費者もバ⚪️ではありません。
売れ残り必至の前代未聞の値付け大失敗物件です。

[353: 匿名さん]

＞352
あなたには負けました。
ここを買って幸せな人生を送ってください。
ただ一生住むつもりでないと大損しますよ、余計なこと言ったかな？

[354: 匿名さん]

坪50万円安かったら買うね。
調布とおんなじ価格だからさすがに50万円･･･
坪280で管理費安い、地下駐車場だと最高じゃん。

[355: 匿名さん]

行楽にしても通勤にしても何処かに出掛ける為に、
車で甲州街道を利用する時にも、住みかに帰る時にも
開かずの踏切を越さなければならないのは厳しいですね。

のんびり散歩しながら団地生活を楽しんでいた方々には良さそうですが、
都会暮らしを期待しながら、自然を楽しむ方々には期待外れかも知れないでしょうね。

値段（３３０）がそれに見合うかどうか？
高すぎるような気がします。

[356: 匿名さん]

踏切は使わなくても電車に乗れます。車で甲州街道なら赤堤通りへ出て踏切のない八幡山をまわります。基本的なことをおさえておかないと、高い高いといっているだけでは値切れないですよね。。。

[357: 匿名さん]

ここはお金持ってるジジイが買う物件！
間違っても背伸びするなよ、背伸びするなら希望より狭くても都心物件にしろ！
環境？都心のほうが緑もあるし良い病院がいっぱいある。
なぜ人が都心に集まるか？
よ〜く、考えてみよう。

[358: 匿名さん]

一度モデルルーム行ってみればわかります。
検討者の年齢層、めちゃくちゃ高いです。
地権者も高齢ですし、新築なのに老人ホームのようなマンションになってしまうかもしれませんね。

[359: 匿名]

356
大抵のところは遠回りすれば、大通りに出れますよね。
問題はどの程度遠回りなのかだと思います。
二駅も遠回りしなくてはならないなんて、むしろ道路環境の悪さを証明してるとしか思えません。

[360: 匿名さん]

ここで大規模マンションを企画するなら290万円くらいのマンションにすればよかったと思います。
思い入れの強い地権者さんたちによる建て替えなので、どうしても色々な希望があり、マーケティング優先の企画にできなかったんでしょう。
結果、ハイクラスマンションとして戦えるか、かなり微妙な立地なのにハイクラスマンション、中高層の団地型大規模マンションなのにのハイクラスマンションという、大失敗を予感させる路線になってしまったんではないかと思います。
外周区の中高層大規模マンションでハイクラスのコンセプトで成功した例ってないと思います。

[361: 匿名さん]

踏切は使わなくても電車に乗れます。車で甲州街道なら赤堤通りへ出て踏切のない八幡山をまわります。基本的なことをおさえておかないと、高い高いといっているだけでは値切れないですよね。。。

[363: 匿名さん]

高齢者が多くても相続で若返るから大丈夫。若くて買えるのは自営か生前贈与か都心からの買い替え。バブル以降の桜上水団地のときと同じ。

[364: 匿名さん]

>357
一点間違えているよ。ここは金持っていないジジイが買う物件。
金に余裕あればジジイでも、おっしゃる通り都心・都心だよ。
大病院に10分、最寄りスーパ-は三越地下。
世田谷とは名ばかりの桜上水の中途半端は喰えないな。
それにボケたといえ、まだソロバンはじけるよ。高いよ。

若い方も都心がいいよ。山手線外でも代々木上原とか
低層のいいのが出始めている、資産形成の上でも有利だよ。

[365: 匿名さん]

>>363
それって、相続、売却、ファミリー層が中古で購入という構図ですよね？
ちょっと値崩れが心配です。

[366: 匿名さん]

下高井戸には、開かずの踏切は関係ないので、下高井戸迄歩いてみました。
交通量は高くないのですが、１０分との触れ込みでしたが１５分は掛かりました。

足が弱くなった場合、天候などによっては買い物に毎日歩く距離ではなさそうですね。

友人の話では、距離表示が昔と変わったそうです。

昔、１分７０ｍが１分８０ｍになったとのこと。
駅近３分とのことですが、奥の方はそれなりに掛かりますね。


なお、いなげやには駅の向こうになります。
母が足を痛めた時などを「見てますと（年寄りには）階段はきつくなるので心配です。

[367: 匿名さん]

366さん

建設予定地から下高井戸の駅に行ったのですか？
15分以上？まあ人の歩くスピードはそれぞれですがね。

毎日下高井戸まで行く必要はないと私は思います。
近くにキッチンコートもあることですし。

いなげやは駅よりも甲州街道を横断するのが問題かも。

[369: 匿名さん]

マドリミセロ。

[370: 匿名さん]

京王沿線にセレブはこない。
競艇、競馬場は沿線にあるがお嬢様学園はないな。
桜上水は高級じゃなくて世田谷の降級クラス。

[371: 匿名さん]

何回も同じことを書く人がいますね。

間取りは、公式ホームページに追加掲載されていますよ。

[372: 匿名さん]

高級じゃないけど新宿近いし便利。
370さん、セレブの言う都心てどこですか？

[373: 匿名さん]

世田谷区民は京王線を見下す悪性あるよ。
しょせん世田谷なのに東横沿線は胸張っている。
豊洲は自称都心セレブ。まあ、少なくてもケン・コープに
紹介される地域、物件が目安の一つかな。

[374: 匿名さん]

世田谷って昔は農家で田畑だったのにね。。

[375: 匿名さん]

豊洲って昔は海で水の中だったのにね。。

[377: 購入検討中さん]

セレブタウンの割には廃れてるよね。

[378: 匿名さん]

桜上水にセレブのイメージはないと思います。
地価は、低層地域（容積率100％以下）のなかで、中の上ぐらい。
容積率100％以下の低層地域であれば、上北沢、成城、深沢、等々力、尾山台、玉川田園調布あたりが直近の地価公示、地価調査で60万円／㎡オーバーを維持している地域ですので、このあたりが低層地域のセレブタウンというイメージでしょう（いずれも良い所は特定の丁目に限られ、全域がセレブというわけではないけど）。
容積率150％オーバーの中層地域であれば、やはり、下北周辺、三茶周辺、二子周辺、自由が丘（奥沢）周辺が別格のセレブタウン。そのやや下に田園都市線の他の駅（桜新町、用賀、駒沢）周辺の中層マンション・戸建て混在地区がプチセレブタウンとして位置するというイメージです。

[379: 匿名さん]

駅別坪単価を見ると、桜上水は世田谷区の平均以下です。
世田谷区平均290、桜上水270。
世田谷区の中では都心寄りなのにこの結果は、駅前の商業の弱さもあるのでしょうか。

[380: 匿名さん]

容積率とかを無視して坪単価を比べても意味がありません。
容積100％の住宅地の規制を緩和して150％にすれば、それだけで数割は価格が上がります。
世田谷区では、第1種低層住居専用地域と言っても容積率150％の地域が多く（特に田園都市線沿線）、そういう地域は、実質的には中高層住居専用地域と違わない価格形成をしています。
要は、駅別坪単価は、駅周辺にどのくらい容積率の高い土地があるか？で決まる側面がありますので、あまり参考にならないと思います。
とはいえ、桜上水の低層地区（容積率100％）は他の容積率100％地区と比べて必ずしも高く評価されておらず、中層地区も他の中層地区に比べて高く評価されていないと思います（但し、真ん中より下というわけではありません。桜上水の容積率100％の公示標準値が51万円／㎡で評価されており、これは、同一容積率の土地のなかでは、中の上～上の下といった公示価格です。）。

[381: 匿名さん]

381
380です。
私が書いたのはマンションの坪単価です。
少なくともこれまでの桜上水のマンションは、世田谷区の平均以下の価格だったということです。

[382: 匿名さん]

落ち着け

[383: 匿名さん]

いずれにしても桜上水ガーデンズは世田谷の中でもトップクラスの坪単価だって記事に出ていたね。
どの部屋にもバルコニー2つあるのは素晴らしいよね。
実際、風通しが良いと住んでて気持ちが良いよ。
駅力がアップすれば文句無くなるのでは。

[384: 住まいに詳しい人]

>いずれにしても桜上水ガーデンズは世田谷の中でもトップクラスの坪単価だって記事に出ていたね。

何の記事か知らないけど、全然わかってない人が書いているな
2013年に入ってからで言えば、＠330というのは世田谷区で真ん中ぐらい

トップクラスは
リーフィアレジデンス等々力　＠390
ディアナコート代沢翠景　＠380
ブランズ二子玉川　＠370
のあたり

昨年と比較して価格水準は10～15％ぐらい上がっている

[385: 匿名さん]

セレブ、内廊下＋天カセは必須でしょう。
地価もパットしないらしいが、なんと云っても
セレブはライフ・スタイル。

例えば、お受験・進学なんてその最たるもの。
世田谷は国私中学への進学率が50%を超え（特に女子）、
公立中学はカスだがセレブには関係なし。でも幼稚園、小学校と
なると都心通学はハードなのでGMTは重要選択肢。

世田谷の有名幼稚園は京王沿線にはない。378さんご指摘の
地区に集中している。あのジャック幼教研だって世田谷には
成城、田園調布、桜新町の３ヶ所、どこにセレブやプチ・セレブが
いて商売になるか知っているな。私立小も同じだよ。
そうそう区立でも桜町小は「世田谷の学習院」と云われている。

桜上水はお受験教育過疎地域だよ。ママ友でお金や気遣いしたく
なきゃここでプチセレブ脱落もいいかも。
でも元気だして背伸びして欲しいよ。

@330出すなら世田谷セレブ地区や都心も手が届くから頑張れよ。

[386: 匿名さん]

京王線沿線は庶民の駅しかないよね。

[387: 匿名さん]

庶民の駅じゃない駅ってどこだろう
というか電車使ってる時点で庶民なような

[388: 匿名さん]

営団メトロも京王線を敬遠。
庶民的な都営地下鉄、やっぱりさえない、不便。

[390: 物件比較中さん]

389

現実を見れない、根拠も提示できない…そんな書き込みは荒らしとなんら変わりませんよ。