桜上水ガーデンズ 検討板 Part2

[匿名さん]

いよいよ今週末、待ちに待ったモデルルームのオープンです。
様々な角度から検討を重ねてまいりましょう！

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96103/

所在地 東京都世田谷区桜上水四丁目413-2他（地番）
交通情報 京王線 「桜上水」駅 　徒歩3分
敷地面積 47,503㎡
入居時期 平成27年8月下旬 (予定)
総戸数878戸 (非分譲住戸362戸含む)
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 58.48m2?111.84m2
管理費(円)/月額12,750円～24,490円
修繕積立金(円)/月額5,610円?11,070円
駐車場476台

売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデン
シャル

物件URL：www.878sakura.jp
施工会社：大林組・清水建設JV
管理会社：野村リビングサポート株式会社
【物件情報を一部追加しました 2013.9.13　管理担当】

[33: ご近所さん]

32さんのおっしゃるとおりですね。いままでの物件価格をみても相場の価格から大幅に乖離してますね！
実際に南向きの部屋がほとんど前の高層建物の圧迫感があり、よくない印象を受けました。ご覧になられた方のご意見お待ちしております。

[34: 匿名さん]

コンセプトがズレている話には私も思うところがあります。

桜上水は商業施設がショボイと言われますが、そもそも駅近くにある、旧桜上水団地が高齢化して、空き家になっていたり、購買力が落ちていることが原因のひとつだと思います。
ですから、桜上水ガーデンズには、若い世代にもっと入ってもらいたいと思っていました。
しかし、あの価格では、若い人のが用意できるものではありません。
お金持ちの中高年が入っても購買力が継続的に上がっていくとは思えませんね。

物件的には良いと思っていますが、残念です。

[35: 匿名さん]

私は12階建てのマンションに住んでおり、近隣に12階建て、14階建てのマンションが複数あるせいか、あまり圧迫感は感じない方です。

ですから、立体模型を見てもこんなもんかなと思いました。
また、緑も豊富になる予定なので、建物ばかりを見ていることはそんなになく、慣れてしまうのではないかと思います。

他の物件は、大規模開発ではないので、単独の建物だけで見ますが、ここは、9棟もあるので並びが気になるのだと思います。
密集して建っていないと私は思いますので、特に減点ではありません。

[36: 匿名]

価格については多くの見方がありますね。私は、駅から離れた芦花の物件でも南向きが３００だったので、ここはそこより一割高くても許容範囲かな。ただ、これも皆様かかれているように落ち着いた物件になって欲しいです。

[38: 匿名さん]

Part1が1000件を超えて閉鎖されて、感慨があります。
初めて見たころは、50台だったと思います。

初期の書き込みで、デベの桜上水団地の部屋の買取価格が6000万円だとあり、60㎡で6000万なら販売も㎡100万円か、とレスがありました。

現在の状況を予言しているようで、妙な気持ちになりました。

[39: ご近所さん]

高いという声があるのはわかります。
もう少し離れたところに住んでいるので、近くで見ていて便利な場所ではあるのはわかりますが、もっと庶民が手を出せる金額にしてくれないと検討すらできません。
3ＬＤＫ70㎡5500万位をイメージしていたのですが、予想より1000万以上高いとなると。
団地を購入したのであればもっと安いはずと思うのですが、なぜこんなに高くなってしまったのでしょうか？
ただ頑張れば検討できなくはないところなので、近くの物件と比較してみていきたいです。

[40: 住まいに詳しい人]

>>39
ここは容積率を喰い切っていないのだから、高いのは当然
「安くて美味い」は世の中にないんだよ

[43: 25.27]

29さん、ありがとうございます。やはり予約制なんですね。現地を見てとても気になって来たので、やはり見ておきたいとおもいます。

管理者様。26の方の煽り？を削除していただき、ありがとうございました。

[44: 物件比較中さん]

プラウド芦花公園は中古で6980万ですからね。
73米（約22坪強）で最寄駅徒歩8分程度。坪単価＠317万
※まあ、おそらくこの価格では売れないと思いますが。

本物件は、
急行停車の桜上水で徒歩3～8分以内。新築。
坪単価＠330万でも不思議ではないかもしれませんね。

来週平日にモデルルームは行こうと思いますが、＠330では
頭を多めに入れて、ローンは通っても、奥さんＮＧの可能性大かな。。。

間取り、立地は理想に近いだけに、
せめて＠300くらいだったらな～と思ってしまいます。

にしても、プラウド（野村）はほんと高い。

[46: 住まいに詳しい人]

>>45
2004年　プラウドタワー二子玉川　＠344
2009年　プラウド蘆花公園　＠307
2013年　プラウド浜田山　＠309

※いずれも新築時の全住戸平均

[47: 匿名さん]

うちは90m2で8千万くらいを予想してました。
ここ1年で周辺マンションのモデルルームを10件程まわっているので、相場感はズレてないと思います。
モデルルーム行きましたが、出てきた価格表は＋1千万でした。

うちは、+1千万の価値は見い出せませんでした。
ずっとここを購入する予定で楽しみにしてきたのでとても残念ですが、
うちは購入見送りです。

[48: 匿名さん]

2012年　プラウド駒場　＠320～350
駒場東大駅徒歩5分　池尻大橋駅徒歩12分　渋谷駅徒歩25分
徒歩1分のバス停から渋谷までバスで10分以内（バスは2分置き）

＋埋込型エアコン

こことほぼ同じ価格ってありえますか？

今日価格表見たけど、平均は＠330超えてる感じしました。
駅近A棟なんて2階で＠330ですから。

ありえない。

[49: 匿名さん]

ここの価格を妥当だと言う方は、有り余る程の沢山の資産をお持ちで、
最近の相場感をご存じない方だと思います。
それはそれで幸せなことですが。。

プラウド蘆花公園、確かに完売してますが、間違いなく割高物件です。
少し駅から遠くなりますが、今年販売されたオーベル蘆花公園の方が
蘆花公園隣接、手作りレンガを用いた外観、和洋折衷の庭園等の魅力もありながら、割安感がありました。
私だったら、プラウドよりオーベルの方がいいです。

どんなに割高でも「どうしてもここがいい！」と思う方は必ずいます。
戸数が少なければ、そういう方達で埋まって目出度く完売。

だけど、ここは500戸以上あるのです。
マニアウケしても、一般ウケしなければ道のりは相当厳しいですよ。
購入はしませんが、このプロジェクトがどういう終焉を迎えるのか、ある意味興味があるので、
じっくり見守りたいと思います。

[51: 匿名さん]

50さん

「酸っぱい葡萄」の心理ですよ。しょうがないと思います。
書かせてあげて下さい。

[52: 匿名さん]

検討スレに自分の評価コメを投稿する人が、なぜ恥ずかしいのでしょうか？
ここは購入者スレではありません。

投稿内容そのものではなく、「恥ずかしい人」などと人を否定するだけの書きこみより、
検討を進めるうえでよっぽど有益だと思いますよ。

[55: 匿名さん]

47さんとか他にもいらっしゃいますが
相場感でまとめている方は、残念な方ですね。
おっしゃってることは正しいです。
ただ京王線で比較しても、そもそもまともなマンションがないので
相場で話しても･･。

プラウド芦花公園の方がよっぽど割高じゃない？

[56: 匿名さん]

間違いなく桜上水ではブランドではないので、割高です。

[57: 匿名さん]

>48
プラウド駒場を真剣に検討し見送ったものです。駒場は低層ですが、容積率218%をめいっぱいで、更に地下住居まである物件です。こことは詰め込み具合が違いそうですが…駒場は近隣との地域格差も激しいですしね。

[58: 匿名さん]

>47
我が家はまだモデルルーム観ていませんが、90m2は9000がこの物件の相場だと思います。その価値があるかどうかを見極めたいです。土地代の二割は覆せそうに無いですかね?
2000〜2004年位と、2009〜2011頃が物件の買い時だったと個人的にはおもいますが、既に時期を逸しているのでしょうね。その分金融資産も跳ね上がっているので何とも言えないですけどね…

[60: 匿名さん]

58さん

47です。
確かに買うタイミングとしてはいい時期を逃してしまった感はありますね。
モデルルームに行かれた後の感想、是非聞かせてください。
もし妥当と判断されたなら、90㎡2で9000万の価値を見出された方の判断基準、
純粋に気になります。

[61: 匿名さん]

50さんの意見はどうなんだろう。

[62: 匿名さん]

60さん。逃してはいないと思いますよ。
たまたま、60さんはいい時期にマンションを欲していなかったから
買わなかったor絶対的な必然性がなかったんですよ。
必然性があれば、高かろうが安かろうが買わないといけませんからね。

2004年が買い時と言われてもそのときに20歳の方は
不要ですからね。
ちなみに90平米9000万円なら安くないですか？
90平米で330万円の坪単価なら70平米は6500万円くらいになりますよね？

[63: 匿名さん]

ん？？
坪単価330ってことは、70㎡は7000万、80㎡は8000万、90㎡は9000万ですよね？
実際は広いお部屋は、お風呂、キッチン、トイレ等が広くとってあったり角部屋だったりで、
割高ということはありますが、そのことを言ってます？

ここは1期分譲では最駅遠のG棟、日当たりの悪い低層で75㎡7000万。
さすがに70㎡まで狭くなると6000万代がありますが、、、

これ、去年のプラウド駒場の低層とだいたい同価ですよね？

[64: 匿名さん]

75ｍ２で6500万は、少なくとも今回分譲の中にはないです。

[65: 匿名さん]

駅遠G棟の東向き89㎡は、2階で8500万ですよ。
しかも将来幹線道路になる計画がある道路沿い、至近距離です。

[66: 匿名さん]

ないね

[69: 匿名さん]

だからG棟は地権者率が低いのか。納得。

[72: 匿名さん]

67の玄人さん
63に補足説明されている要素以外で、広くなればなるほど単価が高くなる根拠を教えていただけませんか？
専門家としとの見解をお願いします。

[74: 匿名さん]

間取りをひた隠すのは止めていただきたい！

[75: 匿名さん]

広くなるほど単価があがるなんてないよ
都心高額立地やタワーは別だが板状ファミリーは
面積過大はグロス価格で補正するもんだよ
つまり単価は下がる場合も多いということ
67の素人さんどちらにお勤めで？
賃貸業者さんですか笑

[76: 匿名さん]

しかし高いよね
二子玉や成城じゃないんだから。。。
世田谷区で最貧エリアをアベノミクスで騙し売り
リセールで120%大損するね
大規模で完成時に売れ残りがありそこに
キャンセルできなかった中古(新古)がでたら値崩れ起こすよ
どうしても買いたいならそん時かね

[77: 匿名さん]

>76

同感です。キャンセル住戸の大幅割引でようやく相場相当ですよね。

[78: 物件比較中さん]

80㎡（約24.2坪）＠330だと7986万。
75㎡（約22.7坪）＠330だと7491万。
70㎡（約21.2坪）＠330だと6996万。
68㎡（約20.6坪）＠330だと6798万。

条件によって多少の凸凹あると思いますが、
ここまでのスレッドを見る限り概ね上記の値段と言う事ですかね。

その上で、
私自身が最近見た、オーベル芦花公園　クレヴィア蘆花公園、ブリリア仙川
ロワール千歳烏山と比較して、ザックリ＋1000～1400万高い事実があります。

私は、この差異をモデルルーム見学時に営業さんにヒアリングしてみようと思っています。

現在の考えでは、
①駅が桜上水（急行停車駅、新宿に近い。）　　　　　　⇒だから高い
②駅近　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　⇒だから高い
③デベが野村、三井。ようはブランド費用　　　　　　　⇒だから高い
④桜上水団地を高値で掴んだ　　　　　　　　　　　　　⇒だから高い
　（※野村と三井でタッグを組む理由はリスク分散以外の
　理由はない。と思う。。つまり安値で買った土地で無い事は間違いない。）

我が家の家族構成とニーズを考慮すると73㎡あれば十分なのですが
それだと7300。これまで見ていた物件はおおむね5500～6000。
せめて6500であればな～。。

まあ、一度話は聞きにいこうとは思っています。

[79: 匿名さん]

高い理由、①②はその通りでしょうけど、③④はあまり関係なさそうな気がしますし、仮に事実でもデベは認めないと思いますよ。

他に想定できるのは、
Ⅰ、武蔵野台地に乗った低層もしくは中高層なのに、免震を採用している点
Ⅱ、両面バルコニーを実現する為に、1フロア3～5戸で1機のエレベーターを配置している点
Ⅲ、空地率＆被緑率をあげる為に地下駐車場にしている点

恐らくⅠによるコストアップの影響がかなり大きいと思います。

私は個人的には
Ⅲはコストが上がっても採用して欲しいですが、
Ⅱが微妙、エレベータはもう少し減らした方が現実的だと思います。
そして、Ⅰはコストが上がってまで採用する必要なし、と考えます。

ではなぜ採用しているのか、それはいずれも建替え組合が希望したからです。
特にⅠは建替組合からの必須条件。
飲まない限り、建替えプロジェクトを発足することすらできなかったのです。

[80: 購入検討中さん]

周辺に住んでいるので知人が複数います。79さんの最後の部分、聞いている話とは全然違います。妙に訳知り顔で新規購入希望者と旧団地住民を対立させようとするようなコメントには注意ですね

[82: 匿名さん]

80さん

79です。
免震は建替え組合の強い要望だったということ、デベは公言していますよ。
モデルルームに訪れた際、担当者がそのように言っていました。
「とても贅沢な作りです」と表現していました。
「too much」であることを認めているようで、私にとってはマイナスのコメントでしたが。。

新規購入者は購入する方免震であることを評価した方でしょうから、
それが原因で、新規購入者と地権者が対立することはないと思われます。