桜上水ガーデンズ 検討板 Part2

[匿名さん]

いよいよ今週末、待ちに待ったモデルルームのオープンです。
様々な角度から検討を重ねてまいりましょう！

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96103/

所在地 東京都世田谷区桜上水四丁目413-2他（地番）
交通情報 京王線 「桜上水」駅 　徒歩3分
敷地面積 47,503㎡
入居時期 平成27年8月下旬 (予定)
総戸数878戸 (非分譲住戸362戸含む)
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 58.48m2?111.84m2
管理費(円)/月額12,750円～24,490円
修繕積立金(円)/月額5,610円?11,070円
駐車場476台

売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデン
シャル

物件URL：www.878sakura.jp
施工会社：大林組・清水建設JV
管理会社：野村リビングサポート株式会社
【物件情報を一部追加しました 2013.9.13　管理担当】

[311: 物件比較中さん]

モデルルームいきました。

映画館のような豪華な映像プレゼンとドでかい模型＋映像を見せられ？てから
モデルルームを内見しました。

間取りは、シンプルですが、仕様全般、ここ最近、京王線沿線で見た
物件よりも比較的良かったと思います。埋め込みのエアコンではありませんが。
私個人的には、玄関から各部屋までがすべてタイル張りなのが気に入りました。
（バルコニーが2400ｍｍあるのも。）

値段は8000万前～中という曖昧な価格表しかありませんでしたが、
担当が気を利かせてくれ、詳細価格表をその場だけではありますが
見ることができました。

わずかではありますが、71米6000後半の物件もありました。

事実の情報収集は大事ですが、個人的な横槍的な書き込みは気にせず
自分の目で見て、話を聞いて判断しようと思っています。

もう少しお勉強して頂ければ、買いの判断してもいいかもです。

[312: 匿名さん]

71m2で6000万後半って、G棟？
詳細の価格表は、おおざっぱな価格表（8000万前～中）と比べて変化ありましたか？
それとも、そのままでしょうか？

（8000万前~中）は具体的にいくらでしたか？

[313: 匿名さん]

307さん

開かずの踏み切りに引っかかってしまったのですね。
駅の高架の通路に行った方が速かったかもしれませんね。
エスカレータも付いてますが、面倒ですかね。

建設予定地はどうでしたか。欅の大木が見えて、緑を感じられましたか。

[314: 匿名さん]

何時も動線上、駅を通るのであまりストレスを感じたことはありません。踏切が何時開くかイライラする方がストレスです。何時かはこれも解消されるでしょうし。

[315: 購入検討中さん]

購入検討中の桜上水住民です。

子供の時から住んでいますが、桜上水はのんびりした街で、
商店街は正直あまり活気がありません。
駅北側のモデルルームの隣が、いつか開発されるとは聞いていますが、
まだまだ時間はかかるでしょう。
お買いものや食事は隣の下高井戸が便利です。
踏切は駅のエレベーターを利用したほうがノーストレスかなと思います。

マンション自体のモノは良いと考えています。キッチンなどコンパクトながら
かゆいところに手が届く作りになっていると思いました。
ただ確かに桜上水の街のグレードにしては、若干強気な価格なので躊躇しています。
マンション購入は初めてなのですが、実際お勉強していただけるものなのでしょうか？
価格次第ですが、仕事を考えるともっと都心で探すかガーデンズどちらにするか迷うところです。

[316: 匿名さん]

値下げの交渉ができるのは、竣工が迫って売れ残ることをデベが確信した後です。
よって1期から値引きの話しをしても門前払いをされるだけです。

デベは今、モデルルームに来た客の反応、問い合わせ数の推移、ホームページへのアクセス数等々、元に値付けの最終調整の真っ最中です。

きっとこういった掲示板の書き込みも参考にしているはずです。

500戸強を売り切るギリギリのラインを彼らは探っているのです。

330なんて高すぎると思いますが、最終価格がそのままなら、デベはその価格でも売り切れるという判断をしたということです。

モデルルームに行くと、どの棟がいいかとか、どの間取りが気になるか、などと聞かれますが、価格が決まってない段階で本当に思ってることなんて言ったらダメですよ。

人気があるところは、高値を付けても売れると判断し、そういう値付けにしてきますから。

[317: 匿名さん]

＞315
売れ残りかキャンセル住戸を狙うかだね。
新築で最初からお勉強は無いてすよ(笑)
あとは会社の決算期前の2ヶ月あたり前からは、大幅値引きの可能性はあります。
私はちなみに、三⭕️地所の決算期ちょっと前の時期で、最上階角のキャンセル住戸を1000万円引きで購入しました。
これは本当にラッキーでした。

[318: 周辺住民さん]

桜上水に住んでいるものです。　なんとなくネガティブな発言が多いので残念です。
あの団地は、緑が多く、とてもよい場所でした。団地　といっても、４５年前の分譲で
地元でも憧れの場所でした。なんといっても、住民のみなさんたちが１０年以上かけて
話し合いで、建て替えを実現できた　ということが、素晴らしいと思います。
なので、あちこちで見る、あの金メダルのような広告には、かなり違和感を感じているのも事実です。
デベロッパーさんは、桜上水団地の良さから、どうして、あの金メダル？？
と広告を見て、残念に思います。ガーデンズが出来たら、駅周辺も、もう少し活性化されることを
期待しています。

[319: 匿名さん]

地元の人たちは愛着があるから良く見えるのはわかります。ただ坪350万円は、この立地では常軌を逸してるし正気の沙汰ではございません。

[320: 匿名さん]

2020年にむけてますます脱モータリゼーションが加速する中でこの立地で駅近。震災だけでなく天災増加が予想される中で免震。強気な価格も仕方ないかなと思います。個人的には内装はシンプルにしてもう少し抑えてほしかったですが。。。

[321: 匿名さん]

免震は割高だし、まだその有効性がわかっていません。
まだ大地震が来てないからです。制震の選択肢もあったと思います。

[322: 匿名さん]

価格で感情的になっている方たちはそれだけ買いたいお気持ちが強いのでしょうね。ここの価格と売れ行きは京王線全体の不動産価値を左右するため、沿線不動産関係、京王電鉄の思惑も働いているらしいですよ。

[323: 匿名さん]

322

そうだと思いますよ。
なかなか出ない立地であることは間違いないですし、
興味を盛っていた人は多いと思います。
相場価格なら間違いなく即完でしょう。

でも、いくら魅力的でも、その魅力を上回る値段であれば、
評価できないですよね。

平均が330ってことは、上層階＆角部屋などは350越えでしょう。
桜上水駅にそれだけ出す人がいるとは到底思えませんね。

[324: 買い換え検討中]

管理費や修繕積立費がもう決まっているという事は、凡その販売価格は決まっているという事でしょう。
あとは反応をみて詳細を詰めるだけでしょう。
反応がよければ強気の価格設定。
ほんと不動産屋なんていい加減なもの。
この体質は４０年前から変わらない。
お台場の埋立地も五輪が決まったらドンちゃん騒ぎ。
バブル崩壊で辛酸なめてもすぐ忘れるノータリンの集合体。

[325: 匿名さん]

全体は決まっていて、操作するとしても100万レベルだと思いますよ。
こっちを下げて、こっちに乗せる、などの微調整でしょう。

[326: 匿名さん]

現行プランを決定した時期に比べて、建築費がべらぼうに上がったからねえ。
当初予定では、周辺相場より少し高いくらいに収まる予定だったのかも。
建て替えなので、プランを大胆に修正して建築コストをカットすることもできないし、デベもこんなに高くなっちゃってあせってるんじゃないかな。

[327: 匿名さん]

ＨＰの共同企業による施工にも出てる清水建設のパークホームズ世田谷赤堤も散々高いと言われていたが、１種低層のあちらより高いのか・・・。

どうなの？

[328: 匿名さん]

まぁ、これからマンションは上がっていくんでしょうね。
地価は大してかわらないですが、建設費が半端なく値上がりしているみたいなので。
過去の価格と比較せずに、同じ分譲時期の物件と比較した方がよいかもしれません。

[329: 匿名さん]

３１３さん。

コメントありがとうございます。
以前行った時は車が混んでいて、のんびりした街に住んでいた
年寄りには危険を感ずるくらいでした。
エスカレータがあるのですか？
今度行った時にでも乗ってみます。

京王線は一部地下化されたと聞きましたが、
桜上水付近は地下化の計画はないのでしょうか？

提示されたのは、３３０若干越えでした。
厳しいですね。

[330: 匿名さん]

327

世田谷赤堤は高級住宅街とのこと。
比較するのは無理ではないでしょうか？

豪徳寺に近いですね。

[331: 匿名さん]

これからどんどん都心回帰に進むというのに、この強気な価格！あきれてしまうわ。桜上水は都心って勘違いしるんじゃねーの！

[332: 住まいに詳しい人]

>>331
心配しなくてもいい
都心は＠450超だから、桜上水が＠330でもバランスは取れる

[333: 匿名さん]

富久は平均坪単価330万円なんですけど。
伊勢丹まで10分なんですけど。
大病院一杯あるんですけど。
御苑すぐなんですけど。
新宿駅まで16分なんですけど。
これが都心ぢゃ〜〜〜

[334: 匿名]

328
建築費の高騰をマンション需要が引っ張ってるならそうなるだろうね。
でも現実は違う。
マンション需要も持ち直しつつあるけど、建築費の上昇圧力になるほどじゃない。
原価だけ上がって需要がついてこないという、デベにとっての悪夢の時代が来るかもしれんよ。

[335: 匿名]

建築費高騰の原因は、需要面では、復興需要、自民復権による公共投資需要、オリンピック需要。
でも、もっと大きいのが供給面。
プチバブル崩壊後、多くの建築関係者が転職、廃業、倒産した。
建築業界は今圧倒的な人手不足、供給力不足。

[336: 匿名]

桜上水は新宿からどの電車に乗っても追い抜かれることはありません。桜上水で通過待ちです。その面では、ストレスフリーです。

[337: 匿名さん]

>>330
赤堤の良いトコと桜上水の良いトコを比較すれば、せいぜい1割〜1割5分くらいの違い(地価の話)。
ただ赤堤は良い地域が広範囲なのに対して、桜上水は駅南の一画のみという感じ。
上記は低層地域の話で、中高層地域は、もう少し開きがある(経堂地区の方が高い)。

[338: 匿名さん]

329さん

313です。車で来られていたのですね。
京王線の桜上水駅は、各駅停車の特急など待ち合わせ駅なので、手前の踏み切りは閉じていることが多く、開かずの踏み切りと言われています。
駅が高架になる（ホームは地上ですが）時に、迂回できる通路ができて、両方の出口にエスカレータとエレベターがそれぞれ付いています。
歩く距離は長くなりますが、イライラすることは少なくなると思います。
京王線も桜上水を含めて高架にする計画はあるのですが、実現はまだまだという状況です。

坪330万円は厳しいですよね。私も半分諦めの心境です。

[339: 匿名さん]

高架化は、今年度中に事業期間10年で事業認可を取るべく進めているところ。
遅くとも来年には事業認可は下りると思う。
但し、この手の公共事業で事業期間が延長されずに完成することは、ほぼないから、5年延長で15年後くらいの完成かな。
用地買収をこじらせたら20年オーバーコースもないわけじゃないけどね。

[340: 匿名さん]

貰った価格表の平均単価は315万円だ、と書き込んであった299がご本人の希望により削除されましたね。
そもそも詳細価格表を貰っていることも不思議ですし（私は貰えませんでした）、平均315万円というのも我々が見せられた価格表と違うようです。
最初から真っ赤なウソを書き込んだのであれば、削除を依頼することはないと思いますので、関係者が出してはいけない情報を出してしまったとか？
ちょっと勘ぐってしまいます。

[341: 匿名さん]

>333
そちらの物件がギリギリ都心であるにもかかわらずその値段であるのには、土地柄なりの理由もあります。自家用車所有予定であればランニングの差も相当ありますしね。理由も分かっているのでこちらを見ているのでしょう。
ただ同じデベなので、そちらの抽選倍率やこっちの客層を見ながら価格調整中だと思いますよ。こちらはタワーでは無いので部屋ごとの人気も分散しそうですし、極端なパンダ部屋もなさそうですね。そういう意味で均質な良い物件ですね。平均倍率1倍ちょっとなんて値付けされたら堪らないですね…

[343: 匿名さん]

＞341
ギリギリ都心とは？山手線内で四谷三丁目までも徒歩10分です。あなたの都心の定義がおかしいのでは？
富久は実は30億円の補助金が東京都からでています。
民間主導初の再開発タワマンです。
そのため価格設定も周辺坪単価を上回らないように考慮されています。安くはありませんが、都心としては割安感があります。そのため第一期は482戸瞬間蒸発しました。

[344: 物件比較中さん]

富久クロスとの比較がなぜこれほど多いのか不思議だ。

立地（御苑と桜上水）も建物（高層と低層中層）も
コンセプトがまったく異なる。

サッカーと野球どっちが面白い。
ロックとオーケストラどちらがいい。

という議論のように思えてならない。

個人的なニーズとしては50階の高層階で洗濯物を
干すイメージがわかない。というより正直嫌かな。
（乾燥機を使って干さないのかな。。）

かといって、上に数十階もあるタワーの5階とかも
敬遠しちゃいます。

個人的には、オーベル芦花公園やガーデンズのように
低層及び自然豊かな住環境がニーズです。
オーベルは駅からの距離がネックで見送りました。

まあオーベルに比べるとかなり割高であることに違いは
ありませんが、本物件が魅力的であることは事実です。

最終的な値付けを待ちます。

[345: 匿名さん]

⬆︎
平均坪単価が一緒！

[346: 物件比較中さん]

平均坪単価が一緒なのは分かりますが
だとすると、余計に意味不明な議論のような。。

１万円を出して、中華にする？フレンチにする？という議論と同じ。

その人の好きずきなのだから、こっちに1万円払ったほうが
絶対にコスパは良い！とはならないでしょう。と思ったまでです。
余計な疑問を投げかけてすみません。。汗


本物件には関しては、＠300～310で条件の合う物件があれば前向きに
検討をしたいと思っています。

気になるのは第二期の間取り＆価格と千歳烏山駅前団地建替物件です。

[347: 匿名さん]

>346
リテラシー不足の典型営業だな

[348: 物件比較中さん]

347さん

私は真面目に物件比較をしている、単なるいち消費者ですよぉ～。

[349: 匿名さん]

300～310は前の棟の影になる時間が長い低層階で、前の棟との距離が近い御部屋だけです。
桜上水ガーデンズのコンセプト通りの、空地率50パーセントを実感できたり、南向きで日当たりがよいメリットを教授できる部屋は軒並み330超えです。

駅近A棟は1階の中住戸で、Ｉ棟は3階の中住戸で330です。

我が家は見送り決定です。

[350: 匿名さん]

今日モデルルーム行ってきましたが、年齢層が高くてビックリしました。
ファミリー向けの広さや間取りも多いですが、お子様連れは1組しかお見かけしませんでした。

そういった背景もあるのか、60㎡代の需要が高いそうで当初予定していなかったc棟も1期で出すことにしたようです。

確かにあの坪単価で80㎡、90㎡を買えるファミリーは京王線沿線になかなかいないでしょうね。

[351: 匿名さん]

＞346
たとえがチープで、なんと言ったらいいか。
周辺相場というものがあります。ここは少なくとも坪50万は高い！消費者もバ⚪️ではありません。
売れ残り必至の前代未聞の値付け大失敗物件です。

[353: 匿名さん]

＞352
あなたには負けました。
ここを買って幸せな人生を送ってください。
ただ一生住むつもりでないと大損しますよ、余計なこと言ったかな？

[354: 匿名さん]

坪50万円安かったら買うね。
調布とおんなじ価格だからさすがに50万円･･･
坪280で管理費安い、地下駐車場だと最高じゃん。

[355: 匿名さん]

行楽にしても通勤にしても何処かに出掛ける為に、
車で甲州街道を利用する時にも、住みかに帰る時にも
開かずの踏切を越さなければならないのは厳しいですね。

のんびり散歩しながら団地生活を楽しんでいた方々には良さそうですが、
都会暮らしを期待しながら、自然を楽しむ方々には期待外れかも知れないでしょうね。

値段（３３０）がそれに見合うかどうか？
高すぎるような気がします。

[356: 匿名さん]

踏切は使わなくても電車に乗れます。車で甲州街道なら赤堤通りへ出て踏切のない八幡山をまわります。基本的なことをおさえておかないと、高い高いといっているだけでは値切れないですよね。。。

[357: 匿名さん]

ここはお金持ってるジジイが買う物件！
間違っても背伸びするなよ、背伸びするなら希望より狭くても都心物件にしろ！
環境？都心のほうが緑もあるし良い病院がいっぱいある。
なぜ人が都心に集まるか？
よ〜く、考えてみよう。

[358: 匿名さん]

一度モデルルーム行ってみればわかります。
検討者の年齢層、めちゃくちゃ高いです。
地権者も高齢ですし、新築なのに老人ホームのようなマンションになってしまうかもしれませんね。

[359: 匿名]

356
大抵のところは遠回りすれば、大通りに出れますよね。
問題はどの程度遠回りなのかだと思います。
二駅も遠回りしなくてはならないなんて、むしろ道路環境の悪さを証明してるとしか思えません。

[360: 匿名さん]

ここで大規模マンションを企画するなら290万円くらいのマンションにすればよかったと思います。
思い入れの強い地権者さんたちによる建て替えなので、どうしても色々な希望があり、マーケティング優先の企画にできなかったんでしょう。
結果、ハイクラスマンションとして戦えるか、かなり微妙な立地なのにハイクラスマンション、中高層の団地型大規模マンションなのにのハイクラスマンションという、大失敗を予感させる路線になってしまったんではないかと思います。
外周区の中高層大規模マンションでハイクラスのコンセプトで成功した例ってないと思います。