桜上水ガーデンズ 検討板 Part2

[匿名さん]

いよいよ今週末、待ちに待ったモデルルームのオープンです。
様々な角度から検討を重ねてまいりましょう！

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96103/

所在地 東京都世田谷区桜上水四丁目413-2他（地番）
交通情報 京王線 「桜上水」駅 　徒歩3分
敷地面積 47,503㎡
入居時期 平成27年8月下旬 (予定)
総戸数878戸 (非分譲住戸362戸含む)
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 58.48m2?111.84m2
管理費(円)/月額12,750円～24,490円
修繕積立金(円)/月額5,610円?11,070円
駐車場476台

売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデン
シャル

物件URL：www.878sakura.jp
施工会社：大林組・清水建設JV
管理会社：野村リビングサポート株式会社
【物件情報を一部追加しました 2013.9.13　管理担当】

[261: 匿名さん]

259の実家にも4丁目5丁目の街づくりニュース、配布されてるはずだよ。
駅前が芦花公園みたいに風情がなくなったら困る。半端な開発はいらん。以下でも何でも自分的には全然おk

[263: 匿名]

街づくりニュースって、話ばっかりで結局なんも進んでないじゃん。進む気配すら感じないし。

[264: 匿名さん]

254さん

当選おめでとうございます。
お金の点の問題点もありますが、私はタワーマンションに対する興味がないので、素直に言えます。

何年か後には、売却して違うところに移られる予定ですか？
私は、新居を買うとすれば、ずっと住めるところにしたい、古い考えの持ち主です。

[265: 匿名さん]

259さん

私も同様です。団地建替え反対運動の存在が、開発反対者の多い土地というイメージを作っったのかもしれませんね。
一方で、安易な開発で、23区内でありながら、郊外の雰囲気を残している良いところを崩してほしくないとも考えています。
でも、少なくても道路の整備だけはして欲しいですね。

[266: 匿名さん]

東京都世田谷区桜上水って字面が美しいですよね。

桜上水の人は都心に近い割に、ほのぼのしていてよいと思います。

ここは値段だけがネックですね…。

[267: 匿名さん]

値段はあれだが子供の今後を考えると捨てがたい。故郷になりうる環境は貴重。

ここもかなり前にタワーを検討、そのうち世田谷区が規制つくったので早々に諦めたらしい。中途半端な設計の一因か。タワーと低層住宅の方が景観的には面白かったかもね。

[268: 匿名さん]

>266

ほのぼのした地権者の方々ですね、桜上水は。

[269: 匿名さん]

モデルルーム行ってきました。
正直、＋1千万円の価格でびっくりしました。

見学者は、大勢きていましたが、＠330の物件、6千万後半からのマンション
一体どの人が購入できるのか？と思ってしましました。
即日完売は無理でしょう。

担当者は、駐車場、管理費のランニングコストは安いと言っていましたが
物件価格は相場より２割増しだと。

我が家は、ローンをそんなに組みたくないのを言ったら
さっさと、説明は終了し、帰宅してしまいました。

[270: 購入検討中さん]

マンション価格は相場や坪単価だけではない。
実際、モデル見学に行ってわかりました！
坪単価に踊らされている人はかわいそうですね!

[272: 匿名さん]

ここは売れ残ります！断言します。
MR行くだけ無駄ですよ、市場価格プラス10%のスミフ物件と変わりませんから残念！

[273: 匿名さん]

子供に故郷をと考えるなら、戸建ての方がいいんじゃない？
最近のマンションは寿命が長いとは言われてるけど、社会的な寿命か実証されたわけじゃないし、いずれ建て替えは来るわけで。
容積を余らせたと言っても、次の建て替えは、かなり困難。
マンションは、基本的には一代限りという前提で買う方が良いと思う。
この辺ならあとちょっと出せば、そこそこの戸建てが買える。
うちは、ここの価格を聞いて、土地、戸建ても検討を始めました。

[274: 匿名さん]

値段が高くて戸建に切り替えるなら、近隣密集地じゃ住環境最悪だよ。集合住宅の方が安いに決まってます。郊外ならべつですが。

[275: 匿名さん]

私も絶対売れ残ると思う。
だって同価格帯のマンションと比べてみると一目瞭然です。
どうしても桜上水、どうしても京王線など、ここに特別思い入れのある方でないとなかなかテを出さないでしょうけど、はたしてそんな方が500人もいるでしょうか。
冷静に考えればわかります。

[276: 匿名さん]

買えない理由が価格だけなら竣工後に売れ残りを値切る手もある。ある作家が大規模物件の売れ残った角住戸を安く買った話を書いているよ。

[277: 匿名さん]

パークハウス⚪️⚪️を8年前、竣工後1千万引きで買いましたよ。ラッキーでした。昨年売却し、今度は富久クロスに
決まりました。富久クロスはリセールが鉄板だからです。
マンションは新築で買って10年未満で売却！
これが1番おいしい。ただ高値で買ったら絶対ダメですよ。
ここは市場価格を無視した高級ではなく、高額マンションですから。

[278: 物件比較中さん]

同じ快速停車駅の2駅先「八幡山」の物件見学しましたが、3LDKそれも角部屋で4000万台半ばぐらいでした。
駅前も「桜上水」より、ひらけていて住みやすそうでした。
大手だからとはいえ、あまりにも高すぎて、検討は難しそう。

[279: 購入検討中さん]

＞２７７

なんでここのサイトに来ているのか良くわからん？
自慢？

[280: 匿名さん]

昔から用言われていますが、「不動産にお買い得品は無って」安いに越したことは無いが、安いには安いなりの理由があるって！
どうなんでしょ？

[281: 匿名さん]

＞２７３
戸建も良いが、ここら辺でこのＭＳの販売価格にちょと出して、買える庭も無い狭小住宅で我慢できるかだね？
それこそ、３階建ての庭無狭小住宅なんて買ったら、リセールはほぼ不可。
それこそ一生くやむぞ？

[282: 匿名さん]

プチ戸建ては絶対無いな！
安普請で、欠陥住宅が多く出るのもこのタイプ。
マンションにしとけ！

[283: 匿名さん]

＞278

もしかしてあのヤバい会社の物件ですか？
デザインはいいけど、設計施工売主ともに3流だといくら安くても手はでませんね。

[284: 匿名]

このへんの戸建て用地は、坪180だよ。
ここで90㎡9000万円出すなら、5丁目で130㎡1億1000万円の方がいいかと。
予算的に無理な人なら仕方ないけど、私がここを止めるのは総額予算の問題じゃなく割高だからなので。

[285: 匿名さん]

269さん

＠330になった理由は説明を受けましたか？
それとも、その前に「我が家は、ローンをそんなに組みたくない」と言ってしまったのですか。

[286: 購入検討中さん]

B棟の地権者さんでの埋まりっぷりが凄いですね。
何に惹かれて入居を決められたか興味あるのですが、ご存知の方いらっしゃいますか？
販売員の方の話では、B棟は
・南向きが比較的開けている(でも目の前D棟じゃん・・・って思いますが)
・駅からそこそこ近い
というバランスの良さから地権者の方は選ばれているという話でしたが腑に落ちずでして。

全878戸中516戸が一般販売なので、予定価格表より地権者さんの割合は
ABGHIは、456戸中178戸(39.03%)
CDEFが、422戸中184戸(43.06%)
ですね。若干二期分の方が割合が多い。
眺望の良さ(というか他の棟がイマイチすぎる)から一期のB棟と同様に、D棟やE棟の比率が高いのかなと思ったのですが、どうでしょうね。
ただ販売員の方の話では地権者さんは陸上競技場の砂埃を気にして敬遠する方もいる、との話でした。

個人的には買うならD棟E棟かなと考えています。

[287: 匿名さん]

＞286さん
この物件詳しいですが買うんですか？

[288: 住まいに詳しい人]

増額ゼロで交換できるのがＢ棟だからです。
地権者組合で決めた通りですよ、でも追加費用を出して他の棟に移ることを希望した地権者も意外と多かったですよね。

[289: 匿名さん]

>>284
確かにこの辺の土地相場はそのくらいですね。
この辺ならば、普通に余裕のある戸建てが、このマンション＋αの価格で射程に入ると思います。
ただ、この辺の良いエリアはかなり狭いので、本当に物件が少ないです（涙）
私も戸建てとマンション両睨みで検討していますが、良い戸建て用地に出会うのは「運命」なんじゃないかと思うくらい、なかなか出会えません。
確か1ヶ月ぐらい前に塙医院跡が坪180万円くらいで出て、本当にびっくりして本気で買おうと思いましたが、妻に提案しているうちに、すぐにマーケットから無くなってしました（あっという間に売れちゃったのかな。。）。
正直、5丁目で自分のニーズにあった戸建て用地を買おうと思うと、数年計画くらいの長丁場になりそうです。
割高なのは承知の上で、出来合いのマンションにしようかと悩み中です。

[290: 購入検討中さん]

>287さん
はい、先日MR見学に行きましたが前向きに検討しています。湾岸タワーを含めいくつかの候補のうちの1つですが。

外廊下だったり壁付けエアコンだったり、悪い意味で団地風情が拭いきれないランドスケープだったりと、昨今販売されているタワー型などと比べると見劣りする箇所も多々ありますが、地権者さんは長く安全に住むことを考え桜上水ガーデンズはこのスペックになったのだろうと勝手に納得しております。皆様の言われる通り若干の割高感は否めませんが。

>288さん
早速のレスありがとうございます。
なるほどそういう経緯だったのですね納得です。

桜上水ガーデンズ分譲を契機に周辺環境も更に向上するといいですね。
購入に至るかは分かりませんが桜上水は元々縁のある土地なので、今後どう変化していくかがとても楽しみです。

[291: 匿名さん]

残念ながら288さんの推測は違っています。増額なしで入れる住戸は各棟にありました。しかし、なぜか元いた住戸に近いところを選ぶケースが多く、そのせいでバラけたのでは？ 駅近の棟は働き盛りの世帯が多く、駅遠は通勤の必要がない高齢の方が多いと聞きました。B棟は元4号棟？で公園に面していて八重桜が広がっていました。外周に面した棟と違って外部の音も聞こえず、静かでした。

購入検討中の方は、できるだけツテをたどって地元の方たちからお話を聞かれることをおすすめします。

[293: 匿名さん]

286さん

291さんの書かれた通りですが、補足すると4号棟は中央公園に面しており、一段高い位置にあり木々に囲まれていました。
桜上水団地の分譲の際も人気があり、抽選で落ちた方も多かったと聞いています。
建替えの話が出た時も既得権を守るためか、反対される方が外周に面した棟より多かったようです。

結局建替えになったのですが、前のイメージが強いのかB棟を選ばれる方が多かったということです。

同様に5,6号棟の位置に建つことにC棟も人気があるようです。（公表はされていませんが）

[294: 匿名さん]

293訂正

×建つことにC棟も　→　○建つことになるC棟も

でした、失礼しました。

ところで、40年以上前の悔しさをまだ憶えているのは凄いと思いませんか。
江戸の仇を長崎でならぬ、分譲の雪辱を建替えで、ですね。

[295: 住民]

桜上水、ドンキも出来て、いなげやとセットで便利です。杉並側は、整備された施設も多く、今後は杉並区が取得した広大な東電グランドの整備か楽しみです。

[296: 匿名]

購入目的でモデルルームを見に行きました。
買いたいところがほぼ非分譲でした。
少々、高いと思いました
また、南向き方面の遠方が殆どマンションで遮られ眺望に問題がありそう。

後日、周辺をもう少し調べて最終判断したいと思っています。

[297: 匿名さん]

盛り上がりませんね。
坪330万円というのは正式価格ではないですよね？
正式価格発表前に示した想定価格から、かなり下げて売り出すっていうことはありますか？一般論として。

[298: 匿名さん]

＞297
まだ正式に価格決まってないんですか？
若干価格下げる場合ありますが、ホントに若干です。
坪平均単価は330万で考えていいんじゃないですか？

[299: マンション住民さん]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[300: 購入検討中さん]

ホントのとこどうなんでしょう、価格は？

[301: 匿名さん]

>229
モデルルームの価格表？何千万円代、前半、後半っやつのことですか。
もっと詳細の価格表出ているんですか？
それとも330万は断念して、315万にするという釣餌か、内部情報ですかね。

[302: 匿名さん]

モデルルームでもらった価格表、幅のド真ん中はバッチリ330でしたよ。
315～ならわかりますが、平均が315ってことはないです。

[303: 匿名さん]

301さん

単なる勘違いだと思いますよ。
ただ、価格が決まってないのは確かなようなので、少し期待をしていますが・・・。

[304: 匿名さん]

1割下がったら間違いなく買いだな

[305: 匿名さん]

相変わらず盛り上がりませんね。。。
これだけの規模でこの進み具合は、やばいです。
桜上水では商圏に広がりが無いということでしょうか。
マーケットとなりうるのは、京王の世田谷区間で探している人ぐらい？
そうだとすると、商品の良し悪しはともかく、マーケットニーズに合ってない商品という感じがしますね。
小田急以南を中心に世田谷で探してる人には、桜上水はあまり訴求力なさそうですし。

[306: 匿名さん]

桜上水は、電車も便利で良いところですが、世間的にはマイナー駅だと思います。
マイナー駅の大規模物件なので、ハイスペックよりもお買得感で勝負すべきだったように思います。

[307: 匿名]

買う心積りでモデルルームを見に行ってきました。

周りの物件に比べ高いですね。
消費税増税を見越した分が加算されているようです。

それに希望の所が非分譲でした｡

帰りに建設予定地に行ったのですが、踏み切りで随分待たされました。

通り掛かった人（同じか少し上の歳くらいの年寄り）に声を掛け聞いたのですが、
買い物は気に入ったところが無く、散歩がてら下高井戸まで行くそうです。
暑い時や寒い時は厳しいとのこと。

高価な物件ですから慎重に検討する積もりですが、
他に探すことになると思っています。

[308: 匿名さん]

確かに、桜上水を知らない方や旧桜上水団地をご存知ない方には購入しづらいですよね。あの広告を見るとデベロッパーがここの魅力をわかっていないように感じます。私は購入のめどが立ちましたのでこれで。以後ROMに戻ります。皆様にも良いお住まいが見つかりますように。

[309: 匿名さん]

相変わらず間取りを見せてくれないんですね…公式サイトで。

[310: 匿名さん]

間取り図なんて、モデルルームに行けば一式すぐもらえますよ。
ここは戸数が多いので間取りも様々。
いくら待っても全ての間取りが公式サイトに掲載されることはないでしょう。