桜上水ガーデンズ 検討板 Part2

[匿名さん]

いよいよ今週末、待ちに待ったモデルルームのオープンです。
様々な角度から検討を重ねてまいりましょう！

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96103/

所在地 東京都世田谷区桜上水四丁目413-2他（地番）
交通情報 京王線 「桜上水」駅 　徒歩3分
敷地面積 47,503㎡
入居時期 平成27年8月下旬 (予定)
総戸数878戸 (非分譲住戸362戸含む)
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 58.48m2?111.84m2
管理費(円)/月額12,750円～24,490円
修繕積立金(円)/月額5,610円?11,070円
駐車場476台

売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデン
シャル

物件URL：www.878sakura.jp
施工会社：大林組・清水建設JV
管理会社：野村リビングサポート株式会社
【物件情報を一部追加しました 2013.9.13　管理担当】

[201: 匿名さん]

立ち退きから竣工までの地権者の仮住まいの家賃って総額いくらくらいになる？
15万×12ヶ月×3年×360人=194400万円
約19億くらいですか？

地権者の2回ぶんの引越し費用は総額いくらになる？
15万×2回×360人=10800万
約1億くらいですか？

[202: 匿名]

>>199さん
都市計画道路に対する評価は、人によって大きく異なりますので。
ここの購入者は今の環境を気に入って買うのでしょうから、都市計画道路で住環境が破壊されるととらえる人も多いと思います。
行政が余程丁寧に説得をしない限り、反対が多数派になることも十分ありえますが、行政には桜上水の駅前開発と補助133号にそこまでの熱意がありません。
したがって、桜上水の再開発はないだろうという前提で(今の環境を前提に)検討すればよいと考えています。
個人的には再開発が見込まれる方がプラス要因ですが、再開発の評価も人によりけりですね。

[203: 匿名さん]

気になったので団地の値段調べてみた。65m2のタイプが安くても4250万。大体4500万前後で長年推移。

仮に建て替えがスムーズに行くと見込んで数年前買ったとする。諸経費と入居後最低限リフォームするとして5000万円超。固定資産税が毎年10万円ぐらいか。

建物は古くて価値ないのでゼロ以下として、各自の土地の持ち分をデベに売って、工事中2年分の家賃捻出。しかし、裁判で2年延びてようやく工事が始まった。←今ここ

家賃15万として×24＋礼敷引越更新2回で少なく見ても6か7ぐらい？＝結局450万以上自己負担。
合計約5450万円＋固定資産税数十万円。新築65m2が6000万円台前半。とすると、差額約600〜900万円？ こうしてみるとたいして羨ましくないような…

[205: 匿名さん]

>>204
なにやら日本の福祉社会に似ていますね

若者が納める年金が高齢者を支えるという構図

[206: 匿名さん]

203
でも、豪華共用施設付きの新築マンションがタダで手に入るわけですよ？
しかも免震マンションが。だから新規の購入者に感謝すべきでは？

[207: 匿名]

203を読んで何故タダだと思うんだろ？
203は地権者もそれなりの資金負担をしてると計算してるのに。

[208: 匿名さん]

２０３さん、計算が間違っています。等価交換を飲むなら『地権者は自己負担ゼロ』という条件の事業なんです。広い部屋を希望した地権者のみ増額の差額分だけを負担します。

[209: 住まいに詳しい人]

それを"タダ"と解釈するのはオツムが弱いだけだろ

[210: 匿名さん]

係争のゴタゴタによって延期したのは地権者の責任ではありません。
一部の反対派住人です。
あのかた達は結局建て替え組合から外れ、出て行かれましたよね？
まさかご存知ない？

[211: 匿名]

まず、地権者が一人当たり5000万円以上の土地を拠出してるということを理解していない。
地権者が一人当たり何坪の土地をもってたか計算してみな。
入札したら一人8000万円以上になっても全然おかしくない坪数だよ。

[212: 匿名さん]

203です。家族にいわれて気がついたが、大事なところを調べてなかった。
桜上水徒歩5分で家賃15万はない。3LDK17〜18万。20万超には住まないと思うが。とにかく差額はさらに小さくなる。しかも団地買ったときのローンが残ってると、これから2年は自己負担の家賃と二重払いになると。これはきついわ。
まあ、人によるだろうが、うちは今から新築で買う方が気が楽。

[214: 匿名さん]

〉208

計算、どこが違ってるかな？ 工事が伸びてる分の家賃は自己負担だよね？

[215: 匿名さん]

タダという意味は当然、すり替わるという意味。
化けると表現したほうが、よかったかな。
そんなこと当然お判りかと思ってましたが。

[216: 匿名]

釣られてみれば？玄人さん

[217: 匿名さん]

それはタダとは言わんね。等価ならなんもうららましくないだろ。

[218: 匿名さん]

金持ちってうらやましーって言ってるのと同じだな。

[219: 住まいに詳しい人]

もし、地上げで土地を収集して事業化したとして
容積200％をフルに使っても、この価格で出せたかどーか

地権者は神経すり減らして、それを代わりにやってくれたわけだから
ケチをつけたら罰が当たるよ

予算が合わないのなら、降参して他へ遷ればいいだけでしょ

[220: 匿名さん]

確かに２１１さんの書きかたをみれば、
ここが、区分所有者による権利変換計画事業だという意味が理解できていないみたいですね。
入札したら一人8000万以上になってもおかしくない？？
等価交換の意味すら理解できていないみたい。

[221: 匿名さん]

免震が付いて地下駐車場が付いて等価なんだから地権者が羨ましくないの？

[222: 住まいに詳しい人]

220が一番理解してないよーだけど

[223: 匿名]

ん？もうちょっと理論的に書いて。玄人さん。
等価交換するためには「売ればいくらになるか」という貨幣価値に換算して評価するのは当たり前なんだけど。

[224: 匿名さん]

地下駐車場や免震構造にしなければこんなに販売価格が高くならなかったはず。地下駐車場や免震を建て替えの条件にしたのは地権者組合ですから。

[225: 匿名さん]

完成までの住居の家賃も引っ越し費用も事業主に負担していただいています。
そういう条件で組合は建て替え事業に同意したわけなんです。

こんなところでああでもない、こうでもないを言っているのではなく、明日ご自身の担当者に聞けば1分でわかることです。

[226: 匿名さん]

外観はつまらないが、地下駐車場や免震は時代に合ってると思うよ。それで高くなって買えないから怒ってるのか。

[227: 匿名さん]

65㎡を4300万で購入後200万かけて改装して数年居住した地権者。
負担額は4500万ですが、分譲価格は6000万円台後半とあります。
この差額分はだれが補填するのですか？
引っ越し代も完成まで家賃も出してもらって、
私は地権者が羨ましいですが、それでもあなたは羨ましいないのですか？

[228: 匿名さん]

>>221
等価なら、高い金出して買うっていうのと、高い土地出して買うっていうのの違いだけじゃん。
お金持ってる人って羨ましいなと思うのと同じ意味で、土地資産持ってる人って羨ましいなとは思うけど、それ以上に地権者に思いはないね。
オーバースペックで相場よりかなり割高っていうのは商品性の話でしょ。
売れないだろうなと思ってるけど、それって商品性の低い商品を地権者が（高い土地出して）買ったっていうだけの話でしょ。何で地権者を羨ましがるのか逆にわからんね。

等価じゃねーよ！っていう主張なら、筋違い。デベが等価と認めて事業してるんだから。

[230: 匿名さん]

>>229
あなたが根本的に違います。。。
等価交換事業か円滑化法に基づく建替事業化は、適用する法律の話。
経済的には、どちらも等価での交換（差額があれば金銭で清算）です。

[231: 匿名さん]

円滑化法による事業でしたか。過去スレに誰か書いていましたね。同じ野村で阿佐ヶ谷住宅みたいな等価交換事業ではないと。

[232: 匿名さん]

これのP3読め

http://www.nomura-re-hd.co.jp/news/pdf/20130911.pdf

[233: 匿名さん]

231です。見つけました。109さんがあげていました。

[234: 匿名さん]

>>227さんの例は等価交換でしょうか？

230さんはお詳しそうですね。

教えてください。
グレードアップして地権者のかたはいいなあ・・・と思うのは私みたいな素人の錯覚でしょうか？

[235: 匿名さん]

>227は、5000万で買ったマンションが7000万近くに変身したみたいに読めますね 2000万の価値が上がったの？価値が上がったなら等価交換じゃないよね？ようわからん。。。

[236: 230]

>>234
デベは等価での交換になっていると評価しているから事業しているのです。
割り負けてると評価すれば事業はしません。
227の例での差額は、だれも補填しません。単に本来6千万円台後半の価値がある土地（オンボロ団地付）を目鼻のきく人が4300万円で買っていた（または、たまたま買っていた）というだけの話です。
6千万円台後半の価値がある土地が何故4300万円で売られていたのか？それは、その時は、建替事業が仮にできなかったならば出費だけが増加する可能性のあるリスク資産だったからです。
そのリスクを乗り越えて、建替事業を成立させたというだけの話であり、リスクが具体化して、出費だけが膨らんでいたかもしれないわけですから、地権者さんが不当に得をしていると考えるのはおかしいと思います。

[237: 住まいに詳しい人]

ダメだこりゃ
円滑法でも個人施行方式なら等価交換するんだけど．．．

その資料の２ｐの説明に
>あるいは区分所有者の全員同意により個人施行者（デベのこと、今回は野村&三井）を選定し、
>従前マンションに関する区分所有者、借家権者、担保権等の権利を【権利交換手続き】で
>従後マンションに移行することにより、建て替えを実施する方法である
ってあるでしょ

評価の仕方がちょっと違うので「等価交換」とは呼んでいいかはアレだけど
デベが現在価値で買い取るという意味では「等価交換」と同じだ

伊藤忠都市開発では個人施行方式の説明内でも「等価交換」という表記をしている
http://www.ipd.co.jp/build/

他のデベは「等価交換方式」と紛らわしいので「等価交換」という言葉を使っていないだけ

[238: 匿名さん]

>>234です。
>>230＝236さん
ありがとうございます。

なるほど、逆に考えれば良いわけですね。納得です。

4300万で売られていたマンションには、実は6000万円代後半の価値が既にあったというわけなんですね。
わかりやすい解説ありがとうございました。

[239: 匿名さん]

深夜の3時前に、なにを定義の話しで盛り上がりを見せているんだ！（笑）
しかもわかりにくい
素人に、わかりやすく解説してくれー
４３００が６８００になった地権者を羨ましいと思わないのかが未だにわからん。

住まいに詳しい２３７氏。私の純粋な疑問にお応えを
お願いします。

[240: 匿名さん]

竣工するまでの地権者の仮住まいの費用って いま誰が面倒をみているの？ 肩代わりしてるのは事業主？デベロッパー？

[241: 匿名さん]

地権者の方が不当に得をしているとは私は思っていませんが、
地権者の方にかかっている仮住まいなどの費用がマンション価格に
反映されているのは事実ですよね～。
それを加味しても欲しいと思う人が買えばいいだけの事ですが。
リセールを考えている人には向かないでしょうね。

[242: 住まいに詳しい人]

>>239
円滑化法で障碍を排除し
これだけ広い更地にしたのだから価値が上がるでしょ
（交渉・協議の当時はあくまで「見込み」だったわけだけど）

競売物件でも、更地よりボロ家が建っている方が価値が低いし
そのボロ家に占拠者がいたらもっと価値が下がるだろ

[243: 匿名さん]

え？

地権者の仮り住まいの家賃が、我々の購入価格によって肩代わりさせられているのですか？？

それが事実なら何だか悲しくなります

[244: 匿名さん]

夜の間に議論が進んだようですね。

皆さん地権者を羨ましいと思っているようですね。
値上がり目的で買った人も当然いるとは思いますが、桜上水団地が出来たとき、当時としては大金の500～550万円を用意して入居し、植物を植えて価値をコツコツと上げてきた人もいます。
その間バブルでは異常な値にはなりましたが、建替えが具体化したころは60㎡約6000万円の価値はあったと思います。
それが、建替え反対者との裁判になり、完成時期が不明確なると、住人が亡くなって相続の問題で売るとなると、4000万円、3000万円と買い叩かれ無念な思いをした方も少なくないと思います。その時その時で翻弄されます。

結果だけを見て羨ましいと言わないでください。
私は、今住んでいるマンションに建替えの話が出たら早々に逃げ出します。

[245: 匿名さん]

202さん　返レスありがとうございます。

私は、購入者の環境に関する意識はそんなに高くないと想像しています。
「道路が通るほうが、交通が便利になって良いのではないか」と単純に思うだけでしょう。
都市計画で役所との話合い結果を履行したほうが、後々有利なるとも思うかもしれませよ。

[246: 匿名さん]

＞＞243

肩代わりという言う方が当てはまるかは別ですが、
慈善事業でないですから、業者は売って利益を得る訳です。
よく新築マンション価格には広告宣伝費が多く入っていると言われるように、
業者は売る為にかかった経費を回収し、利益を出すだけの価格設定をするのが
当然だと思います。

[249: 匿名さん]

羨ましいと言わないでくれって…
少なくても買い叩かれた方は今は地権者じゃないですし。

現状、買おうと考えてる人たちが想定より高い価格で残念に思っていて、
その価格に地権者の方にかかる費用がある程度反映されていると思ったら、
地権者の方を羨ましいと思うのは仕方ない事だと思いますが。

だからといって地権者の方達からすれば当然の権利ですし、
そこをとやかく言っても仕方ない事です。

世の中、得をすれば損をする人もいるのですから。