桜上水ガーデンズ 検討板 Part2

[匿名さん]

いよいよ今週末、待ちに待ったモデルルームのオープンです。
様々な角度から検討を重ねてまいりましょう！

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96103/

所在地 東京都世田谷区桜上水四丁目413-2他（地番）
交通情報 京王線 「桜上水」駅 　徒歩3分
敷地面積 47,503㎡
入居時期 平成27年8月下旬 (予定)
総戸数878戸 (非分譲住戸362戸含む)
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 58.48m2?111.84m2
管理費(円)/月額12,750円～24,490円
修繕積立金(円)/月額5,610円?11,070円
駐車場476台

売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデン
シャル

物件URL：www.878sakura.jp
施工会社：大林組・清水建設JV
管理会社：野村リビングサポート株式会社
【物件情報を一部追加しました 2013.9.13　管理担当】

[160: 匿名さん]

本日、全国基準地価が発表されましたが、

桜上水は急上昇していますね！

[161: 匿名さん]

Nスタで富久クロスの特集していましたよ。
6500万円代が中心価格帯で、資産価値がまだまだ上がるのでは？と報道されてました。
桜上水の資産価値はどうでしょうか？上がると嬉しいです。

[162: 匿名さん]

さらに完成までの地権者の家賃や地権者の引っ越し費用についても地権者負担はありません。
建て替え事業ですから当たり前のことです。
この費用がどこから捻出されるか。皆様の想像にお任せします。

上記私の書き込み内容が仮に間違っているなら、
どこがどう間違っているか、根拠をもとにキチンと訂正を願いします。

[163: 匿名さん]

富久クロスは場所がいいのに庶民でも手が届く価格ですよね。
間取りさえ良ければ…
何で富久クロスが出てくるかとの書き込みもありましたが、
価格帯が同じだけに比べてしまいます。
間取りの問題があってもリセールは富久クロスの方がいいと
個人的には思います。
場所が価格には大きく影響しますし。

[164: 匿名さん]

資産価値だけ捉えると、富久>桜上水だと言えますが、
桜上水にしかない魅力はたくさんあります。
こちらの環境が素晴らしいと思います。

[165: 匿名さん]

最近、富久クロスとやたらと比較されている人がいますが、特定の方の煽りですか？

そもそも比較対象が違うでしょう。

[166: 匿名さん]

富久クロスと比較するのは個人の自由だと思います。
富久クロスと比較してはならない理由はどこですか？

[167: 匿名さん]

検索して読んできた反対派ブログとよく似た文体がちらほら…なるほど。華麗にスルーで（古語ww モデルルーム見学済みの方、地元在住の方、情報よろしくお願いします！

[168: 匿名さん]

富久クロスと比較するのは、販売時期、デベ、価格帯が同じで、新宿方面に用事がある方なら、しょうがない気もします。コンセプトが全く異なるので、購買層は完全に分かれるでしょうが、中間の人もいますしね。

[169: 匿名さん]

>>160
価格急上昇なんかしてないよ。
てか、桜上水に基準地なんかない。
世田谷の住宅地は、横ばい〜1%未満の上昇だよ。
なんなのこのデマ？不動産バブルを煽りたい業者さん？

[170: 163]

>>165

他の方はわかりませんが、少なくとも私はここと富久を検討しています。
理由は168さんが書かれている通り。
現在、京王線沿線に暮らしており、京王線→新宿周辺で駅近のマンションを
探していたら行き着いたまでです。
どちらも一長一短を感じています。

[171: 匿名さん]

桜上水の今後の開発計画はどうなんでしょう。
明大前や千歳烏山は、京王線の高架化にあわせて駅前開発の都市計画決定され、世田谷区がやる気満々のようですが。
桜上水は、駅前広場とかアクセス道路とか、開発が具体化する様子が見えません。
世田谷区にやる気があるのかないのか、あるとすればいつごろなのか、地元自治会等で詳しい話を聞いている方いらっしゃいますか？

[172: 匿名さん]

前の方が書いているように、桜上水は地域拠点でもなんでもないので、今後、駅前開発の事業化には期待が持てない。世田谷区が優先的に再開発するのは、地域生活拠点である北沢地域は明大前や下北沢、烏山地域は千歳烏山が優先対象です。烏山は南側の都営住宅があった場所で、分譲マンション計画もあります。

[173: 働くママさん]

>171さん

桜上水駅周辺の都市計画も、隣接する杉並区、東京都、京王電鉄と一緒に出されていますよ。
笹塚駅からつつじヶ丘駅間の立体交差・複々線化に際してのものなので、他と同様、先の話になりますけど。

どこの駅から先に高架化が進むんでしょうねぇ？

[174: 匿名さん]

>>172さん
ありがとうございます。
優先順位はその通りなんでしょうけど、多少時間差はあっても、桜上水もこの機会にやるつもりなのか、それとも今回の京王高架化のタイミングでやるのは事実上無理と判断しているのか、そのあたりの情報があればなぁと思っています。

>>173さん
ありがとうございます。
私が調べた限りでは、京王の高架化計画と一緒に都市計画化されたのは、明大前と千歳烏山だけのようです。
他の駅（桜上水、下高井戸、八幡山など）は、「基本構想」というものは作られているようですが、都市計画としての具体化はされていないようです。
今ちょうど調整しているところで2,3年後には都市計画決定して事業化される見込みなのか、「基本構想」から特に進んでいないのかで10年後の姿がかなり違うように思いまして。

[175: 匿名さん]

正確かつオフィシャルな情報はないと思いますが、諸般の事情を考慮すると「事実上無理と判断してる」と思います。
基本構想は、133号ありきの構想で、133号から直結する駅前広場を作るつもりでした。
しかし133号はこのマンションの敷地を一部通る計画ですので、今回の建て替えにあわせて用地提供を受けられない限り、事業化は事実上不可能です(建て替え後は878世帯全員から持分の譲渡に承諾してもらう必要が生じます。)。
もともと建て替えにあわせて用地提供してもらう予定でしたが(ごく一部の敷地なので建て替え事業には影響なし)、色々あって用地提供を受けることができなくなりましたので、133号は事実上不可能になり、133号ありきの基本構想も事業化は無理と考えざるをえません。

[176: 匿名さん]

道路兼駐車場で使っていたところなら解決済み。でないと建て替え認可されない。

[177: 匿名]

認可って、建て替えは認可事業じゃないよ。
建築確認のこと？建築確認は法令等に違反してない限りおりる。
ちなみに用地提供はされてないね。
通路状の空地にはするかもしれないけど、正式に道路にするには、改めて全世帯から譲渡の合意をとらなきゃならないよ。

[178: 匿名]

反対派との裁判で補助133号に用地提供しないって条件で和解してるから、正式に用地提供するのは不可能なんだよね。

[179: 匿名さん]

地権者のかたって本当に羨ましいですね。
負担なしで免震構造の新築マンションが手に入るだなんて夢のようです。
新規購入者が全て負担してくれるだなんて、まさに夢のような出来事だと思います。

[180: 住まいに詳しい人]

富久クロスと同じ平均坪単価330万円というのを聞いて吹っ飛んで来ました！
なんでこんなに高いんでしょうか？私には理解できません。
リセールも間違いなく富久の圧勝でしょうしね。
こちらをお読みになってください。参考までに。ただここは郊外でも安くないんだよね～
http://profile.ne.jp/w/c-68912/

[181: 住まいに詳しい人]

設備・仕様が公表されていないので分かりませんが
リビングは天カセじゃないんですか？もしかして外廊下？
この価格帯では寂しい限りです。
大林・清水施工で設計は、日建ハウジングシステムそして免震構造。
これはお金がかからないわけがありませんね。
ただ桜上水ではかなり高い価格は間違いないので、一生住むおつもりなら
いいですがね・・・

[182: 匿名さん]

天カセは主婦が嫌うケース多いよね。

[183: 住まいに詳しい人]

マンションで高級と言われるのは

ディスポーザー
内廊下
各部屋天カセ　
玄関は大理石　以上これらは必須です。

あなたの主観で要らないよね～と言われても、これが現実です。
ただここは高級ではないかもしれませんが、結構な坪単価なので
最低、リビングに天カセと内廊下はおささえて欲しかったですね。

[184: 匿名さん]

実は富久クロスの方は失礼でしつこいなと感じていました。
でも確かに一見の価値ありですね。新宿に住むことなど
全く視野になかったですが、イガイやイガイ。
大変参考になりました、有難うございます。
明日行ってきます。

[185: 住まいに詳しい人]

>184
明日,初訪問なら1期2次で頑張ってください。
1次は明日締め切り後、抽選となります。

[186: 匿名さん]

>183

前にもカセットエアコンにこだわる人がいましたけど…
挙げられた設備、この坪単価で望むほうが無謀。
もっと郊外の地価の安いエリアに行かないと無理だよ。
（ただし、郊外には高級仕様のマンションは少ないけどね）

そもそも、このマンションは高級マンションじゃないのだから。

[187: 匿名さん]

178さん

和解しているのは、旧反対派と建替組合です。建替組合はマンション完成後解散します。
新しく組織されるマンションの管理組合とは別法人になります。
新管理組合が決議すれば用地提供可能となります。

旧桜上水団地建設以来、50年近くあの場所は、道路兼駐車場としか使われていないので所有していても固定資産税がかかるだけでです。

[188: 匿名さん]

＞186
郊外のマンションに高級マンションって(笑)

[189: 匿名さん]

少なくとも富久クロスは同じ坪単価で天カセ、内廊下はクリアしてるんだけどね。この場所で坪単価330万ってさ、完全なるデベの値付け大失敗の巻だな(笑)

[190: 匿名さん]

もちろんディスポーザーくらいは付いてるんだよね？

[191: 匿名さん]

ここを検討中の皆様！
マンションの資産価値の9割は立地と知っていますか？
正気の沙汰ではない坪単価で買うならリセールは絶望的ですよ。都心になるべく近いマンションをオススメします。
ここの単価なら笹塚はもちろん初台でも視野にはいりますけど。

[192: 匿名さん]

地権者のために、いろいろと販売価格に上乗せさせられているから
こんなに高いと聞きましたが、実際にそうなんですか？

地権者の仮住まい費用や、引っ越し費用までが販売価格に乗っているとか聞いていますが。

[193: 匿名さん]

デベロッパーがそういってるんですか？

[194: 匿名さん]

天カセはほしいね。内廊下はいらない。
管理費、本気で高くなるから。本気で無駄だよ内廊下。
ましてや、緑多いのに人工で作らなくてもいい。
駐車場代金が超安いのは、魅力。

メリットもデメリットも一杯あるけど
他に類似するマンションがないから
判断はしやすいね。

[195: 匿名さん]

Part1のコピペ

「地権者ですが、高いやら団地やら文句いう人には買って欲しくないね。
ここを評価してその値段で買える人だけ買えばよろしい。それ以外は用なし」

[197: 匿名]

>>187
敷地を専有部分と切り離して分割譲渡するには、まず、分離譲渡を許す旨の特別決議を行い、その上で個々の区分所有者から敷地持分の譲渡を受ける必要があります。
管理組合の決議で反対する人の敷地持分を勝手に売ることはできません。

[198: 匿名さん]

等価交換だから。
地権者は全てにおいて最優先されてあたりまえ。
莫大なコストを要する免震構造にしたのも、
莫大なコストを要する地下に駐車場にしたのも地権者と事業主が交わした条件。
これらは販売価格にコストオンされ新規購入者に払わせる仕組み。
それが建て替え事業の大前提。

・・・という説明でしたよ。
言い方は違いますがね。

[199: 匿名さん]

197さん

反対者がいるという前提ですか。詳しいので、もしかするとそちら側の方ですか。
高いのでマンション購入大変ですね。

[201: 匿名さん]

立ち退きから竣工までの地権者の仮住まいの家賃って総額いくらくらいになる？
15万×12ヶ月×3年×360人=194400万円
約19億くらいですか？

地権者の2回ぶんの引越し費用は総額いくらになる？
15万×2回×360人=10800万
約1億くらいですか？

[202: 匿名]

>>199さん
都市計画道路に対する評価は、人によって大きく異なりますので。
ここの購入者は今の環境を気に入って買うのでしょうから、都市計画道路で住環境が破壊されるととらえる人も多いと思います。
行政が余程丁寧に説得をしない限り、反対が多数派になることも十分ありえますが、行政には桜上水の駅前開発と補助133号にそこまでの熱意がありません。
したがって、桜上水の再開発はないだろうという前提で(今の環境を前提に)検討すればよいと考えています。
個人的には再開発が見込まれる方がプラス要因ですが、再開発の評価も人によりけりですね。

[203: 匿名さん]

気になったので団地の値段調べてみた。65m2のタイプが安くても4250万。大体4500万前後で長年推移。

仮に建て替えがスムーズに行くと見込んで数年前買ったとする。諸経費と入居後最低限リフォームするとして5000万円超。固定資産税が毎年10万円ぐらいか。

建物は古くて価値ないのでゼロ以下として、各自の土地の持ち分をデベに売って、工事中2年分の家賃捻出。しかし、裁判で2年延びてようやく工事が始まった。←今ここ

家賃15万として×24＋礼敷引越更新2回で少なく見ても6か7ぐらい？＝結局450万以上自己負担。
合計約5450万円＋固定資産税数十万円。新築65m2が6000万円台前半。とすると、差額約600〜900万円？ こうしてみるとたいして羨ましくないような…

[205: 匿名さん]

>>204
なにやら日本の福祉社会に似ていますね

若者が納める年金が高齢者を支えるという構図

[206: 匿名さん]

203
でも、豪華共用施設付きの新築マンションがタダで手に入るわけですよ？
しかも免震マンションが。だから新規の購入者に感謝すべきでは？

[207: 匿名]

203を読んで何故タダだと思うんだろ？
203は地権者もそれなりの資金負担をしてると計算してるのに。

[208: 匿名さん]

２０３さん、計算が間違っています。等価交換を飲むなら『地権者は自己負担ゼロ』という条件の事業なんです。広い部屋を希望した地権者のみ増額の差額分だけを負担します。

[209: 住まいに詳しい人]

それを"タダ"と解釈するのはオツムが弱いだけだろ