桜上水ガーデンズ 検討板 Part2

[匿名さん]

いよいよ今週末、待ちに待ったモデルルームのオープンです。
様々な角度から検討を重ねてまいりましょう！

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96103/

所在地 東京都世田谷区桜上水四丁目413-2他（地番）
交通情報 京王線 「桜上水」駅 　徒歩3分
敷地面積 47,503㎡
入居時期 平成27年8月下旬 (予定)
総戸数878戸 (非分譲住戸362戸含む)
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 58.48m2?111.84m2
管理費(円)/月額12,750円～24,490円
修繕積立金(円)/月額5,610円?11,070円
駐車場476台

売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデン
シャル

物件URL：www.878sakura.jp
施工会社：大林組・清水建設JV
管理会社：野村リビングサポート株式会社
【物件情報を一部追加しました 2013.9.13　管理担当】

[101: 匿名さん]

この価格だったら田園調布 浜田山 二子玉のどれかにする。

[102: 匿名さん]

http://mansion.30min.jp/tokyo/712/ranking/

桜上水駅って人気ないんですね。
世田谷区の駅の中で、ワースト３です。

プロジェクト説明会で、担当者が
プラウド蘆花公園が～300だから、より新宿よりの桜上水は330～で妥当という説明でしたが、やっぱりおかしいです。

[103: 購入検討中さん]

まあこの１０年の桜上水駅近の物件見てみればわかりますよ
大手の物件であっても坪２５０～からあってどんなに高いプレミアム部屋でも坪３３０の物件なんてないですから

この物件の質の高さは認めるけど京王線自体使えないし、桜上水自体駅力ないですから
もちろん桜上水ではぶっちぎりにいいマンションだと思いますがね

[104: 匿名さん]

当初想定していた広さを多少妥協することで購入は可能だけど、10年後のリセール考えるとやっぱり手を出してはいけない物件ですよね。

よっっぽど気に入って、永住することが前提の方向きということでしょうか。

[105: 匿名さん]

多分ありえないけど、1期が抽選住戸多数で即完だったら、2期での購入は検討してもいいかな。
300戸が即完だったら、それなりに需要ありと判断できるので、リセールも期待できるかな？
この考え甘いですか？

[106: 匿名さん]

駅近だしリセールはできると思いますよ。
でも、希望の価格で売却できないだけです。

リセールは厳しい、の意味は、
中古売却時に新築価格からの値落ち幅が大きい、という意味です。
この物件は近隣相場よりかなり割高ですが、
リセール時には結局、近隣相場でしか売れないからね。

[107: 匿名さん]

97,98さん

意味がよく分からないのですが？
〉（免震を）飲まない限り、建替えプロジェクトを発足することすらできなかったのです。
を書いたのは79さんではないのですか。
80さんが書いたことになってますが。

「等価交換事業」て何ですか。建替え事業のことですか？

[108: 匿名さん]

「購入者コストオン」は、新築マンションの、どの案件でも同様でしょう。
皆さんそれは承知で購入しているのではないですか。
それがイヤなら中古で買うしかないでしょう。

ことさら言い立てることではないと思いますよ。

[109: 匿名さん]

107さん

誤解している人がどうも多いみたいなので説明を加えると

いわゆる狭義でいうところの等価交換事業ではなく

このプロジェクトは円滑化法事業だということ。

つまり阿佐ヶ谷住宅のような建て替え事業などと違ってこちらは権利変換計画なので

100さんの説明は概ね正しいということになる。

これは、従前のマンションを取り壊したあとも

それぞれの組合員の区分所有権などを消滅させずに

そのまま建て替えたあとの新しいマンション組合に移行とすることでそれが可能になる。

だから区分所有権が継続しているためその区分所有権に担保をみている銀行から

ある種お墨付きを得ることができる。

つまり建て替え事業のためのお金を借りることができたということになる。

そのかわり逆に販売による収益によって事業主は銀行に返済するわけだから

今回のように従前に無かった施設敷設や地下を掘ったり免震装置を敷設する施工費の増額分は

その元となる販売価格に乗せざるを得ないという苦しい事情も発生するわけ。

[110: 匿名さん]

等価交換方式事業も知らない人がこのマンションを検討していること自体に驚いた。
>>107
もっと勉強しましょう。高いお買い物なんですよ？

[111: 匿名さん]

http://www.globe.ne.jp/development/index.html
わかりやすいところで、これ↑がいいかな？
>>『等価交換事業』

よく読んで理解するように。

[112: 匿名さん]

109さん　

107です。詳しい解説ありがとうございます。
急に聞きなれない言葉が出てきて、意味がわかりせんでした。
法律に則して実施されている事業なのですね。

[114: 購入検討中さん]

おなじ大規模物件なら富久のいい部屋選んだほうがリセールはいいのは確実

ただこっちはタワー嫌いの人にはいいだろう

[115: 匿名さん]

↑

14階ってほとんどタワーの部類では？

[117: 匿名さん]

建替計画があることを加味して、団地60㎡を4000万で購入した知り合いがいます。
＋2000万で、駅近棟の最上階の100㎡をGETしたとか。
分譲価格は余裕で億を超えてますが、その方の負担額は6000万です。

地権者向け仕様は分譲仕様よりは低いそうですが、オプションを付ければ分譲仕様にすることは可能です。
どれだけ多く見積もっても500万程度でしょう。

差額の3500万は誰が補填するのか、、もちろん新規購入者ですね。

建替え事業なんてそんなものです。

[118: 匿名さん]

地権者の住戸が特定の棟に集中していますが、各棟の配置と価格の関係は適正なのでしょうか？

[120: 匿名さん]

>118
該当のＢ棟は、地権者の費用負担が実質ゼロの棟です。
それが集中している理由です。

[121: 匿名さん]

建替事業を今後も拡大していきたいデベ。
少なくとも実績を作らないと事業拡大は見込めない。

実績が少ない今は、地権者に必要異常な利益を分配してでも実績を作りたい時期なのだと推察します。
新規購入者より地権者が優遇されているのはそういう背景もありそうですね。

数がこなれてきたら、状況は多少変わる気もしますが、
少なくとも今は、建替え関連の物件は新規購入者にとって不利であることは間違いないです。

そういう意味では、この物件はデベにとっても今後の試金石になるはず。

普通に考えれば、是が非でも成功に導きたいプロジェクトなはずなので、
多少の赤字を背負ってでも、“即日完売”の大成功プロジェクトとして幕を引きたいと考えるはず。
でも、この価格でしかだせない現実。デベも相当苦しい状況だと思われます。

建替え組合の要望にひたすら寄りそった結果、この事業はどういった結末を迎えるのか。。
みものですね。

[122: 匿名]

桜上水はすみやすいところです。
物件もまずまずで、地権者優遇も仕方のないところ。だだ、あまりにも多いので、不安です。
個人的には、便利な杉並側であれば良かったのです。

[123: 匿名さん]

駐車場14500円は安い。かなりひかれるなぁ。
街はなんもないけど、住環境は相当魅力。
スーパーはあるから生活できるのでまぁいいかな。

[124: 匿名さん]

久しぶりにのぞいてみたら本当に330万円で出したんですね。驚きました。
建物がどれだけ高級仕様でも地縁のないプチセレブ層が桜上水を買うって、いまいち想像できない。
桜上水を選ぶ人ってアドレスのブランドに重きを置く人じゃないだろうから、価格も高級志向ではない気がします。
地権者さんたちの平均年齢も高そうだから、中古の値崩れも早そうな予感が。
うーん。地元民で検討しようと思っていたんですが、どうにもポジティブな評価ができない。。。

[125: 物件比較中さん]

この物件は出せても70平米6500だなあ。

7000万だったらちょっとだけ上乗せすれば
余裕で山の手線内側で主要路線の駅近買える

[127: 匿名さん]

124

そうなんですよね。
それで1期で280戸出すって言ってるけど、この価格でそんなに買い手がつくかかなり疑問。

でも520戸近くあるんだから、確かに半数強の280くらいは
1期で即完じゃないと次につなげないもんね。

1期で売れ残りを多数出すことは
一番避けたいはずだから、
表向きには人手が足りないから、とか言って、
1期の戸数を減らすか、予定価格を見直してハードルを下げるしかなくなるよね。

でも戸数を減らす方向に梶を切るということは、
今の価格での完売への道のりは相当険しいことをデベが自覚したということになる。
そしたら、売れ残りを長年抱えるか、最後の方に割引をいれて販売するしかない。
後者は先に買った人の反感を買うから、なかなかできないし。

[128: 匿名さん]

案外、サクッと売れるかもしれない。
世の中の流れを読みましょう。
昨年までとは日本の環境が違いすぎます。
相場が上がるのは当たり前かも。
建て替え事業なのでその分は割高なのは残念ですが…。

http://www.nikkei.com/article/DGXNASDJ1701H_X10C13A9EA2000/

[129: 匿名さん]

どこの物件の口コミを見ても、そこそこ良い環境のＭＳで安価でラッキー、これはお買い得なんて物件見た事無いですけれど・・・。

どうなんでしょ？

[131: 匿名]

>>128
建築費の上昇はかなり前からでしょ。
マンション需要以外の要因が大きい。
問題は、マンション需要がその価格について来るかってこと。
今は、下落局面から緩やかな上昇局面に持ち直してきたばかりで、プチバブルが期待できるような楽観的ムードはないと思うよ。

[132: 検討中]

富久クロスなんて、場所からしたらお買い得って言われてますよね。
前述されてますが、ここと価格帯はさほど変わらないと思います。
間取りは微妙ですが、新宿徒歩圏と桜上水とで同じ時期発売で価格帯が
変わらないって考えちゃいますね。

[133: 匿名さん]

何やら微妙ですが・・・。

富久クロス。

http://mansionotaku.blog.fc2.com/blog-entry-2035.html

[134: 匿名さん]

↑すごいですね。
富久クロスはデュアル制振に、デュアル行灯。
消費増税前、駆け込みで
間違いなく今年注目No.1でしょうが。
周辺地域には、周辺地域の良さがありますよ。
少なくとも、光と風は入ります。

[135: 匿名さん]

>>131
湾岸エリアの豊洲や晴海では、すでにプチバブル状態ですよ。
少なくとも都内に波及するのは時間の問題かと…。
会社の隣に、湾岸大規模タワーのＭＲあるけど、16日は台風来ているのに大盛況でした。
盛り上がりが怖い…。

[136: 周辺住民さん]

駅徒歩１０分の所に住んでいます。
桜上水はとてもいいところだと思います。
電車移動が便利。

これだけ大規模マンションできると駅がちょっと狭いかもしれません。
再開発でたまプラくらいの大きい駅ビル等ができると良いですね！

[137: 匿名さん]

桜上水は世田谷区の北沢地域。北沢地域の広域生活拠点は下北沢、地域生活拠点は京王沿線で、下高井戸と明大前。再開発事業対象に桜上水が入る可能性は低い。

[138: 匿名さん]

>>135
五輪が決まったばっかりの時期だし、湾岸人気は参考にならない。
むしろ、消費税アップの影響がどのくらい実体経済の腰折れに影響するかの方が重要。
ここは1期の売れ行きと、消費税の影響を見極めてからでも遅くない。と個人的には思う。

[139: 匿名さん]

>>134
9月末までに契約しなければ、消費税の経過措置は受けられなかったと思うんだけど。
富久は、9月末までに締結できる販売スケジュールなの？

[140: 匿名さん]

駅前開発は道路環境が良くないと無理だよ。
バスやマイカーでの来客をさばけないと、すごく狭い商圏しか形成できないからね。
補助133号ができない限り無理だろうね。
世田谷区も東京都も全く作る気ないみたいだけど。

[142: 匿名さん]

ご年配には住みやすいと思う。
子育て世代にはどうかな？
子育て世代をターゲットにした施設が（保育園も、商業施設も）少なすぎる。
まあ、このマンション自体、ご年配が多く住むんだろうけど。

[143: 匿名さん]

旧団地は子育て世代に人気でしたよ〜
家族で住める広めの物件が少なくて、団地は68平米3LDK15万円ちょっと。55平米2LDKはもう少し安めでした
団地の子供会祭りは毎年大盛況で楽しかったです！
桜上水だけで考えるとしょぼいですが、松沢小のある下高井戸7分なんですよね
でも、予算的に無理そうなのでもう諦めてます（笑）

[144: 匿名さん]

子育て世代をターゲットにした価格設定じゃないからね。
メインターゲットは、ご年配夫婦＆W Income No KidSになるでしょう。

[145: 匿名さん]

モデルルームにはお腹の大きいご夫婦や、小さいお子さん連れの方、中学生くらいのお子さん連れまで思っていたより子育て世代の方が多かったです。
年配のご夫婦ももちろんいらっしゃってましたが、どちらかというと少数派でした。
そして駐車場に停められてる車は8割型外車でした。

[146: 匿名さん]

広さもある程度必要な我が家にとっては、プラウドシティ仙川の方が現実的かな。

[147: 匿名]

見に行くのはただだから、うちもモデルルーム行ったよ。
でも価格を聞いて唖然。あきれて帰ってきた。
ローンがじゃぶじゃぶ付くご時世だから、買おうと思えば買えるけど。
チビがいるとお金の使い道はいくらでもあるし。
この価格じゃこの辺で探してる意味ないって話になって、都心方面も視野に入れることに。

[148: 匿名さん]

普通の会社員には買えない価格ですね。残念ですが諦めます。

[149: 匿名さん]

会社員Aさんは、そこそこいい大学出て、そこそこ名のしれた会社に入社して15年。
コツコツ貯金してきたけど、それでも家内とあわせて貯蓄はせいぜい1000万。
子供は5歳と2歳。家内は当然専業主婦。

35年ローン借り入れ6500万は無理ですよ。
6500万も貸してくれる銀行があるわけがない。
またもし借り入れができてもシュミレーションでは月々返済が26万円
これでは、生活が破綻する。

以上、全て架空の人物Aさんでのシュミレーションです。
普通のサラリーマンってたぶんみんなAさんみたいな感じだと思います。

[150: 匿名さん]

年寄り夫婦です。
三井さんの浜田山みたいであれば、郊外もいいかなと
思いましたがちょっと違いました。この価格なら
メトロや有名病院が近くにあって、週末に息子夫婦が
買い物がてら来てくれる都心が暮らしやすいです。