桜上水ガーデンズ 検討板 Part2

[匿名さん]

いよいよ今週末、待ちに待ったモデルルームのオープンです。
様々な角度から検討を重ねてまいりましょう！

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96103/

所在地 東京都世田谷区桜上水四丁目413-2他（地番）
交通情報 京王線 「桜上水」駅 　徒歩3分
敷地面積 47,503㎡
入居時期 平成27年8月下旬 (予定)
総戸数878戸 (非分譲住戸362戸含む)
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 58.48m2?111.84m2
管理費(円)/月額12,750円～24,490円
修繕積立金(円)/月額5,610円?11,070円
駐車場476台

売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデン
シャル

物件URL：www.878sakura.jp
施工会社：大林組・清水建設JV
管理会社：野村リビングサポート株式会社
【物件情報を一部追加しました 2013.9.13　管理担当】

[101: 匿名さん]

この価格だったら田園調布 浜田山 二子玉のどれかにする。

[102: 匿名さん]

http://mansion.30min.jp/tokyo/712/ranking/

桜上水駅って人気ないんですね。
世田谷区の駅の中で、ワースト３です。

プロジェクト説明会で、担当者が
プラウド蘆花公園が～300だから、より新宿よりの桜上水は330～で妥当という説明でしたが、やっぱりおかしいです。

[103: 購入検討中さん]

まあこの１０年の桜上水駅近の物件見てみればわかりますよ
大手の物件であっても坪２５０～からあってどんなに高いプレミアム部屋でも坪３３０の物件なんてないですから

この物件の質の高さは認めるけど京王線自体使えないし、桜上水自体駅力ないですから
もちろん桜上水ではぶっちぎりにいいマンションだと思いますがね

[104: 匿名さん]

当初想定していた広さを多少妥協することで購入は可能だけど、10年後のリセール考えるとやっぱり手を出してはいけない物件ですよね。

よっっぽど気に入って、永住することが前提の方向きということでしょうか。

[105: 匿名さん]

多分ありえないけど、1期が抽選住戸多数で即完だったら、2期での購入は検討してもいいかな。
300戸が即完だったら、それなりに需要ありと判断できるので、リセールも期待できるかな？
この考え甘いですか？

[106: 匿名さん]

駅近だしリセールはできると思いますよ。
でも、希望の価格で売却できないだけです。

リセールは厳しい、の意味は、
中古売却時に新築価格からの値落ち幅が大きい、という意味です。
この物件は近隣相場よりかなり割高ですが、
リセール時には結局、近隣相場でしか売れないからね。

[107: 匿名さん]

97,98さん

意味がよく分からないのですが？
〉（免震を）飲まない限り、建替えプロジェクトを発足することすらできなかったのです。
を書いたのは79さんではないのですか。
80さんが書いたことになってますが。

「等価交換事業」て何ですか。建替え事業のことですか？

[108: 匿名さん]

「購入者コストオン」は、新築マンションの、どの案件でも同様でしょう。
皆さんそれは承知で購入しているのではないですか。
それがイヤなら中古で買うしかないでしょう。

ことさら言い立てることではないと思いますよ。

[109: 匿名さん]

107さん

誤解している人がどうも多いみたいなので説明を加えると

いわゆる狭義でいうところの等価交換事業ではなく

このプロジェクトは円滑化法事業だということ。

つまり阿佐ヶ谷住宅のような建て替え事業などと違ってこちらは権利変換計画なので

100さんの説明は概ね正しいということになる。

これは、従前のマンションを取り壊したあとも

それぞれの組合員の区分所有権などを消滅させずに

そのまま建て替えたあとの新しいマンション組合に移行とすることでそれが可能になる。

だから区分所有権が継続しているためその区分所有権に担保をみている銀行から

ある種お墨付きを得ることができる。

つまり建て替え事業のためのお金を借りることができたということになる。

そのかわり逆に販売による収益によって事業主は銀行に返済するわけだから

今回のように従前に無かった施設敷設や地下を掘ったり免震装置を敷設する施工費の増額分は

その元となる販売価格に乗せざるを得ないという苦しい事情も発生するわけ。

[110: 匿名さん]

等価交換方式事業も知らない人がこのマンションを検討していること自体に驚いた。
>>107
もっと勉強しましょう。高いお買い物なんですよ？

[111: 匿名さん]

http://www.globe.ne.jp/development/index.html
わかりやすいところで、これ↑がいいかな？
>>『等価交換事業』

よく読んで理解するように。

[112: 匿名さん]

109さん　

107です。詳しい解説ありがとうございます。
急に聞きなれない言葉が出てきて、意味がわかりせんでした。
法律に則して実施されている事業なのですね。

[114: 購入検討中さん]

おなじ大規模物件なら富久のいい部屋選んだほうがリセールはいいのは確実

ただこっちはタワー嫌いの人にはいいだろう

[115: 匿名さん]

↑

14階ってほとんどタワーの部類では？

[117: 匿名さん]

建替計画があることを加味して、団地60㎡を4000万で購入した知り合いがいます。
＋2000万で、駅近棟の最上階の100㎡をGETしたとか。
分譲価格は余裕で億を超えてますが、その方の負担額は6000万です。

地権者向け仕様は分譲仕様よりは低いそうですが、オプションを付ければ分譲仕様にすることは可能です。
どれだけ多く見積もっても500万程度でしょう。

差額の3500万は誰が補填するのか、、もちろん新規購入者ですね。

建替え事業なんてそんなものです。

[118: 匿名さん]

地権者の住戸が特定の棟に集中していますが、各棟の配置と価格の関係は適正なのでしょうか？

[120: 匿名さん]

>118
該当のＢ棟は、地権者の費用負担が実質ゼロの棟です。
それが集中している理由です。