桜上水ガーデンズ 検討板 Part2

[匿名さん]

いよいよ今週末、待ちに待ったモデルルームのオープンです。
様々な角度から検討を重ねてまいりましょう！

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96103/

所在地 東京都世田谷区桜上水四丁目413-2他（地番）
交通情報 京王線 「桜上水」駅 　徒歩3分
敷地面積 47,503㎡
入居時期 平成27年8月下旬 (予定)
総戸数878戸 (非分譲住戸362戸含む)
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 58.48m2?111.84m2
管理費(円)/月額12,750円～24,490円
修繕積立金(円)/月額5,610円?11,070円
駐車場476台

売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデン
シャル

物件URL：www.878sakura.jp
施工会社：大林組・清水建設JV
管理会社：野村リビングサポート株式会社
【物件情報を一部追加しました 2013.9.13　管理担当】

[701: ご近所さん]

現地の東側、旧桜上水団地と日大グランドの間の道路、ここは三井牧場時代は一体の土地だったが、敷地を分ける為に出来た道路で、晩年は団地内の駐車場不足を補う為の駐車場所ともなっていた。この道は京王線の高架工事にともない「補助第133号」道路として、甲州街道まで貫通する計画となっている事も、環境を考える時に考慮すべきでしょう。甲州街道から京王線を越え世田谷区側に入る道は少なく、その利便性をよくする為と世田谷区内に縦横に道路を作り、区内のどこも25分で移動できるようにする計画があり、それに基づいて作られる道路なのです。この道路が完成すると、桜上水駅の開かずの踏切が障害となり、また一方通行の荒玉上水道を通らずとも、桜上水ガーデンズから直接甲州街道に出入り出来るので車は便利になりますが、すでにある住宅地に道路を貫通させる為街並みが壊れ、車の通行量が増えれば騒音や排ガスなどの問題も発生する事を懸念する住民もいます。少子高齢化、車離れ、はたしてこの道路計画自体に必要性があるのかも疑問です。

[702: 匿名さん]

桜上水なんとかさんって、桜上水好きすぎて、都合のいい情報だけつまみ食いしてるみたいな。
900戸のマンションによる供給増を懸念してるのに、今の中古価格分析しても、、、
しかも、成約価格じゃなく売出価格で「値崩れそんなにしない」って、安易すぎる。

[703: 匿名さん]

697さん、
ご近所の方の具体的なお話は貴重です。ありがとうございます。牧場時代のお話、もっと聞きたいです。


>住み慣れた環境を、離れたくないと言うお年寄りが多かったのだ

反対したお年寄りは20人以下、数百人が建て替えを楽しみに仮住まいしているそうです。
賛成しながら仮住まい家賃を惜しんでだらだら居座っていた人たちは、お年寄りと呼ばれる年齢の人たちではなかったようです。そんな方たちとお隣になりたくないですが、住んでみないとわかりませんね…

[704: 匿名さん]

702さん、
情報はたくさんあった方が助かります。

[705: 匿名さん]

東側は、通行量の多い道路ができるから、価格が安いのですね。
全体的に、都心より価格は抑えられており、魅力的ですね。通勤には苦労しそうですが。。。
明大前乗り換えの行きは、工夫すると楽に通勤できるんですね。
朝の桜上水駅での乗車は苦労するのでしょうか？

[706: 匿名さん]

>702
同感。699は「早まった一般化」ソフィズムの典型。

[707: 匿名さん]

>700さん
桜上水が10-15年後に６掛け近くに下落との
ことですが、ちなみみ富久クロスだとどのくらい
下落と思われますか？　教えてください

[708: 匿名さん]

>705
通勤の心配はないかと。特に中央線や小田急線を使っておられたなら楽勝です！ レベルが違います（笑）
平日早起きして2〜3回シミュレーションしてみるとわかります。自分も曜日変えて5回乗ってみました

[709: 匿名さん]

ワイフ=メサコン=ソフィズム

ところで、みなさんは東側道路に関して説明なかったですか？うちは聞きましたが。

[710: 匿名さん]

スロップシンク、あるけどたまにしか使わないよ。一階で外から直接ベランダへ入れるならともかく。あれのために価格に上乗せされていたのかと思うと腹立たしい。

[711: ご近所さん]

三井牧場は三井財閥関係者用の牧場でしたが、戦後になると近隣の一般の家庭にも牛乳が販売されるようになり、私はその牛乳を飲んで育ちました。設備もよく牧場のモデルケースとして取り上げられたようです。また少し先の赤堤通りには昭和50年代まで四谷軒牧場があり、よくTBSラジオが収録に来ていましたが、牧場がなくなった今はマンションとなっています。3.11以降不動産を購入する際には、もちろん交通の便、地域の環境もそうですが、土地の安全性を求める人が増えています。それについては、まずは世田谷区役所が発行しているハザードマップを参考に、実際に近隣を歩くなどして調べてみてはどうでしょうか。(ハザードマップは世田谷区役所や支所等でもらえます)　ここ数年世田谷区には、ゲリラ豪雨が多発しているのは事実です。東側の道路について。京王線の連続立体化についての説明会は、近隣の住民を対象に数年前から行われており、その際に配布される資料に道路計画も載っています。また、区役所の街づくり課が発行する「街づくりニュース」、桜上水駅周辺地区街づくり協議会の計画書などを見て、これからどう街が変わるのかも考慮されてはいかがでしょうか。今の風景や環境とは、だいぶ違ったものになるのではないかと思われます。

[712: 匿名さん]

親の世代は牧場で野球やって遊んでいたので団地ができると野球ができなくなると悩んだらしい。赤堤の四谷軒牧場は覚えてる。けっこう臭かったが、今となっては懐かしい。

[713: 匿名さん]

>711
近隣に牧場の牛乳を飲んでいた方がいたとは！ 初耳です。鹿島建設のサイトに戦後「特別牛乳」として外国人や病院に販売とありますね。

[714: 匿名さん]

15年後に40%ダウンなら、別に普通じゃない？1年で2.6%ダウン。
7000万円なら182万円ダウン。目減り少ないじゃん？
もう少し試算維持したいけど、まぁそんなに驚く額ではないよね。驚く額か？
あれ、違うかな？頭悪くてすいません。

[715: 匿名さん]

複利計算の意味が理解できていないみたいですね。

[716: 匿名さん]

15年4割減価は目減り大きいと思うよ。少なくとも地価の高い世田谷では。
田舎はもっと減価するけど。
7000万として、土地3000万弱、建物4000万強くらいか？
土地は減価しないから、建物4000万が15年で1200万になる計算。

15年で4割ダウンも怖いけど、初期に（5年くらいで）2割くらいダウンしないか？という不安がある。
急な転勤とか転職とか、色々な可能性考えると、ローン元本がほとんど減っていない初期に大きくダウンするとかなり痛い。

[717: 匿名さん]

500戸ギリギリ売り切れる値付けってことは、900戸だとスカスカになる値付けってことだからね。
中古で出すときは、普通に900戸スカスカの不人気（というか高すぎた）物件を中古で売りに出すことを想像すれば良い。
買値からかなり下げないと売れないと思われる。

本物件は、900戸即完できる価格で、初めて「お買い得」といえるし、資産価値の維持も通常のマンションと同様のレベルが期待できるのだと思う。

[718: マンション住民さん]

>>7000万として、土地3000万弱、建物4000万強くらい


いやいや、土地5500、建物1500の比率だろ。
君はいったいどんな感覚してるの？

[719: 匿名さん]

>>718
きみがおかしい。
土地は1戸何平米だと思ってるの？5500もするはずないだろ。都心じゃないんだから。

[720: 匿名さん]

>718さん

敷地47000㎡÷878戸＝53.5㎡
1㎡100万円の敷地ですか・・・すごいですね。
ちなみに建物は、専有部分のみならず、共用部分等の建築費も持分割で含みますので。1500万って、、、プレハブですか？