【契約者専用】 パークホームズ品川ザ レジデンス

[契約済みさん]

パークホームズ品川ザレジデンスの購入者の皆さん、情報交換しましょう！

検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/343264/
所在地：東京都港区港南二丁目9番2（地番）
交通：山手線 「品川」駅 徒歩11分 、京急本線 「北品川」駅 徒歩10分
　　　東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩9分
間取：2LDK～3LDK
面積：57.60平米～81.62平米
売主・：三井不動産レジデンシャル 、日本土地建物販売
物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1116/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[781: 入居済みさん]

冷静に考えてみてくださいね。
市場原理としては、安い駐車場を使うというのは当然かもしれませんが、

駐車場の空きがある
↓
見込んでいた駐車場収入が不足
↓
見込んでいた管理費、修繕積立金が不足
↓
（将来）住民に管理費、修繕積立金不足の負担が発生

分かりやすく言うと、デュープレックスさんの駐車場を借りるということは、デュープレックスさんの不足している管理費、修繕積立金を負担するということ。

ですので、駐車場は、なるべく自分のところを利用するようにしましょうね。
この辺の事情が分かっている方が、管理組合にいらっしゃれば良いですが。

また、すべての住民にとっては、自分のところの駐車場を使えるのが一番良いわけですから、管理組合の方には、駐車料金の値下げや、逆にデュープレックスさんの駐車場利用者を獲る（笑）くらいの迅速で柔軟な管理運営を期待したいです。

それにしても、デュープレックスさん、フェンスにのぼりを掲げたりと必死に攻めてくるなぁ（笑）

[782: 入居済みさん]

クリスマスツリーも飾ってるしね。
ウチも来年は飾りたいですよね！

[783: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

デュープレックスや近隣その他から駐車場契約者を取ることはないのでは？
住民以外から契約取って駐車場代とると住民分も含めて収益事業とみなされて課税されます。無用なキャッシュアウトが発生することとなります。ちなみに来客用に貸すこと自体は課税上の問題はありません。

このことがあるにも関わらずデュープレックスが引き抜きをやっているところを見るとかなり空きがあるかなーと思ってしまいます。税金でキャッシュアウトを勘案しても契約ほしいと。

[784: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>783さん
あれ？課税対象の明確化で、外部貸しがOKになったのでは？
私の勘違いかな…。

総務省の見解文ありました。
http://www.soumu.go.jp/main_content/000146701.pdf
お隣のデュープレックスさんはケース2に該当するのかなぁ？

税務がOKだとすると、当マンションのようにオープンスペースにある駐車場の方が外部者が入る場所が元々オープンな場所なため、マンション自体のセキュリティに影響が少なくて貸しやすいし外部の方々も借りやすいかも知れませんね。

[785: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>784
自己レスです。
総務省のコンテンツですけど、千葉の資料ですね。

[786: マンション住民さん]

783です

すみません、ご指摘の通り国税庁からもH24/2/13に文書回答出てました。

ケース２に該当すれば外部貸しだけが課税対象なのですね。
まあ、区分経理、新規に借りたい人が出た時の対応が大変ですが。。。
また、オープンな作りですが、外部の方が容易に入れる雰囲気を作るのもどうかと。

（ご参考）
https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/bunshokaito/hojin/12011...

[787: 入居済みさん]

当マンションに対する三井の見通しの甘さに呆れます。
駐車場が余ってて、駐輪場に空きがない。
港区民の自動車保有率の低さを知っていれば、必要な駐車場数もわかるだろうに。
応益負担の原則から言って、駐車場の値下げには反対ですね。お金をかけてあんなに立派なものを作ってもらってるんですから。

[788: 入居済みさん]

さらにハイルーフは足りない

[789: マンション住民]

調べてないですけど、駐車場の附置義務もあったんですかね？

駐車場の稼働率何％でみてるんでしょうね。規約に書いてあった気もしますが。大幅に乖離してると管理費改定になってしまいますね。

[790: 入居済みさん]

すでに購入、完成してしまっていて、稼働している状態では、
三井さんの見通しの甘さを指摘しても始まらないと思いますので、
空車率を０％に近づけるように、運営方法など変更するほうが、建設的だと思います。

外部に貸し出す案は、最終手段にするにしても、
値下げ、年払割引などで、居住者の方々に借りてもらいやすくする、
またカーシェア会社への貸し出しでカーシェアの車を増やすなど、
いろいろ案はあるのではないかと思います。

現状のままで事態が好転することはないわけですから、早急に対応すべきことだと思います。
（周辺のマンションのような状態になる前に）

どんなに立派なものでも、使われずお金を一銭も生まないのであれば、
まったく意味がないわけですから。

掲示板上ではありますけど、意識の高い皆様と様々な議論ができて嬉しく思います。
今後とも宜しくお願いします。

[791: 入居済みさん]

ですから、ハイルーフ車用は足りてないのです。
そこをなんとか改善出来れば、もう少しは埋まると思います。

[792: 入居済みさん]

営業が多過ぎて困ってます。断ればいいのだけど寒い中一生懸命話されたら買ったり借りたり取ったりで
電源切るのが一番ですかね

[793: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

今朝6時過ぎごろ大きな叫び声が聞こえたんですが、その後お巡りさんがマンションから出てくるのを見かけました。
実はこの前の土曜日の深夜にも叫び声聞きました。どなたか情報お持ちでしょうか？ 本当に迷惑です。。。

[794: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

子供の声みたいなやつですかね？
ウチもあれで目が覚めました…

[795: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

朝6時前には起きてましたが、何も気づきませんでした。
低層階での出来事ですかね？

[796: マンション住民]

>>793
私も叫び声ききました。
マンションの外から聞こえたと思ったんですがうちのマンションから警察がでてきたのでしょうか？
女性の声に聞こえましたが、、

[798: 住民さんＡ]

先日の件で刑事事件沙汰になっているらしいと聞いたのですが、真相をご存知の方いますか？

[799: 入居済みさん]

長期修繕計画でもともと駐車場の稼働率をいくらで見てるか確認しましょう。
現状の稼働率と見込み賃料のギャップを埋めたいですね。

賃料少し下げて稼働率上がるならいいですけどね。
いずれにしても年間100万（仮に約30台分だとして）毀損してたら10年で1000万ですもんね。
管理組合収支みんなで考えましょう。

今さら売主のせいにはできませんよ。中古で今買ったとしても。
そんなマンションいくらでもあるし、駐車場附置率だっと公開されていたわけですしね。
その気になれば、周辺マンションの附置率だって事前に調べられますし。その気になればですよ。

[800: 入居済みさん]

>>799
書き忘れましたが、稼働率⚪️%でみているんでしょうかね？100%見込みはあり得ないですから、そこ知りたいです。管理会社マターですかね

[801: 入居済みさん]

連続ですみません。
レジデンシャルサービスの方に個別で聞きましたが、現状稼働率約7割で予算上見込んでいる機械式駐車場賃料は下回っていないと聞きました。
つまり当初見込み稼働率以上である為、そこまで重大な問題ではないかと。あくまで個人的見解ですが。

何か書類で確認したわけではないので、間違っていましたらすみません。

[802: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

うちは暫くしたら車を処分して駐車場も解約しようかと思ってますよ。せっかくカーシェアリングもありますし。
駐車場代が下がるようならば再検討しますけど。

[803: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

駐車料を多少下げたからって、車持ってない人が車買おうとは思わないんじゃないんですかね？
駐車料を下げて稼働率が少し改善されたところで、結局総収入が変わらないんじゃ意味ないですし。
個人的には、採算とれてるならしばらくは様子見でいいかと思います。
いったん駐車料を下げてしまったら、上げざるを得なくなったときに、既得権と言わんばかりに抵抗する人もいると思いますよ。価格の上方硬直性というやつです。

[804: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

駐輪場を何とかしたいですね。

[805: 住民さんＡ]

TYハーバーに船のようなバーに行きましたが素敵ですね。
欧米人の方々が立食パーティーしていました。
対岸から夜こちら側見ると改めていいロケーションと感じました。
年明けの住民グリーティングよろしくお願いします。

[806: 入居済みさん]

>>803
そうですね。レベニューマネジメントってやつですね。

[807: 住民さんＡ]

アフターサービスで何かお願いをした方いますか？
定期点検まで待とうと思ってますが、いつなんでしょうか。

[808: 住民さんＥ]

なんか最近不動産の営業の方がお客さんを案内しているのを見かけます。
ネットで価格を拝見した時は正直驚きました！
リニア開通が楽しみですね

[809: 住民さんＡ]

今年は待ちに待った入居、そして改めていいマンションだなと思いました。
皆様、来年もよろしくお願いいたします。
それではよいお年を。

[810: 入居済みさん]

ゴミ捨てのマナーが分かっていらっしゃらない方がいるようですね。
この先、心配です。

[811: 匿名さん]

>>810
そうですね。みんなで気持ち良く生活したいですね。

[815: 入居済みさん]

駅から想像以上に遠い。部屋の快適さもあって、早くも出不精になってしまった。

[816: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>815
そうですね、品川駅までかなり遠いですよね、これは予想外でホームまで15分はかかります。特に駅のコンコースは混雑していて改札口まで抜けるのは大変です。

[817: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

当マンションには来客用の駐車場はありませんので、カーシェアの駐車スペースの右側に来客用(？)の自動車を駐めている方は至急どかしてください。邪魔です。

[818: 住民さんＡ]

勝手に駐車している車はナンバーを控えた上でナンバー含めて館内放送流しましょう。
これ、他のマンションでもやってます。とにかく毅然とした対応しないとズルズルいっちゃいますね。

[819: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>816さん
私は平日の朝8時くらいに品川駅に向かって歩いていて、
そんなにはかかっていません。コツを掴めば、向かってくる人たちも避けてくれますよ。中には正面切ってぶつかって来る人は居ますけど、稀です。

815さんの言う通り、部屋が快適だから出不精になる気持ちは分かります。でも、北品川の商店街とか散策気分で歩くと、いろいろなお店が発見できたりして結構楽しいですよ！

[820: 入居済みさん]

遅れそうになって走った時でも10分では電車に乗れなかったですね。まあ、ここに引っ越す前も同程度の距離でしたので、苦ではないですけど。

[821: マンション住民]

私も苦ではありませんが、余裕をみていつも15分前にマンションを出発しています。実際はそこまでかからないことが多いかな。

ところで、良い魚屋を探しているのですが、北品川商店街などにありますか？
ご存じでしたら教えて下さい。

[822: 匿名さん]

>>821
品川駅は大きいですからね。
冬の通勤でインターシティのなかは寒くなくていいですね。

[823: 入居済みさん]

歩いて15分でホームに辿りつくんですか？私は駅まで自転車でホームに辿りつくまで15分かかります

[824: 入居済みさん]

港南口から改札まで動く歩道が出来ますようにと神様にお願いします

[825: 入居済みさん]

うちの子は記録に挑戦とかで、ダッシュしたり、道順を変えたりして色々チャレンジしてホームまで10分って言ってましたよ。

[826: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>825
それはスゴいですね。 インターシティ以外の近道とかあるのでしょうか？逆方向からの人が多すぎて駅近辺はどうしても時間かかってしまいます。

[827: 契約済みさん]

駅からの距離とか時間とかの話題はもうやめせんか？
建設的な話ではないので面白くありません。

[828: 入居済みさん]

一番近いマイバスケットってなくなっちゃったんですかね？

[829: 入居済みさん]

>>821
魚屋の書き込みありましたので
書き込みますが北品川商店街は
イマイチの魚屋ばかりでおすすめできません。スーパーですが品川駅クイーンズ伊勢丹、青物横丁の平野屋、一番のお勧めは青物横丁のあけぼのという魚屋が有ります。ただ14時位には売り切れもありますよ。朝からかなり並んでます。

[830: 住民さんＥ]

>>829
あけぼの早速行ってみます！

[831: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

マンション脇に名古屋ナンバーのシルバーのプリウスが駐まってますね。モラルがないのは困ったもんです。

[832: 入居済みさん]

こんなところに書かないで管理人さんに言いなよ

[833: 入居済みさん]

なんでもトラブルになっちゃう時代だから言いにくいんだろうけど非通知で管理人さんに電話すればいいと思うよ

[834: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

その車がどれだけ迷惑だったのか、見てないから分かりませんが、こんなとこに書き込むモラルも如何なものかと…

[835: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

かかりつけ医を探しています。
マンション近くで評判の良い内科、皮膚科、整形外科、眼科、歯科をご存知の方いらっしゃいますか？

[836: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

内科は、ワールドシティータワーズの益子クリニック。日替わりで医師がかわるから、同じ医院内でセカンドオピニオンになる。どの先生も話をよく聞いてくれ、一方的に意見を押し付けることはしない。評判良いため混込んでいるが、インターネットで予約が取れる。
皮膚科は、品川駅前皮膚科。こちらも日替わりで医師がかわる。駅前で立地条件が良いため混んでいるが、患者1人あたりの診察時間は短いので、回転が速い。予約優先のため注意。

[837: 835]

>>836さん
情報どうもありがとうございます。
助かります。

[838: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

対岸でやってるスケボー煩くないでか？禁止されてる区域なのに。警察呼ぼうかな。

[839: 入居済みさん]

賃貸が多いのが不安だなあ。

[840: 入居済みさん]

多いんですか？
何件くらい、もしくは何%くらいいらっしゃるのでしょうか？

[841: 入居済みさん]

多くない

[842: 住民さんＡ]

私見を書くのはいいですが、エビデンスかないと評価しようがないですね。
賃貸多い、というのであれば何世帯中何世帯が賃貸で、近隣の同規模程度、同一種類のマンションの状況がどうか、
記載ないと多いか、少ないか判断しかねます。
意見を書くのは自由ですが、可能であれば閲覧者の判断に資する投稿にしてください。

[843: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

うーん、閲覧者に何か判断して欲しくて書いた投稿じゃなくて、ただの呟きでしょう。。
害のある投稿でもないし、そんなつっかからないでスルーすれば良いと思いますよ…

[844: 住民さんＢ]

スケボー禁止なのによくやっていますよね。
先日も散歩をしていたところ、やっていたので警察にＴＥＬしました。
結構速く来てくれました。

[845: 入居済みさん [男性 30代]]

対岸のスケートボードに警察に連絡とは少し疑問があります。
あまりギスギスせずにおおらかな気持ちで環境を楽しめたらなと思います。
お互い知らないうちに嫌な思いをさせているかもしれないですし、なによりもせっかくの広々とした場所なのですから。

[846: 匿名さん]

そうですね。　多少は寛大な気持ちをもちたいですね。　　私はすいているにもかかわらず、優先席でメールをしている人の方が、どうかなと思います。

[847: 入居済みさん]

844は通報して家からみてたんだ…。
いちいちここに報告しないでいいですよ

[848: 入居予定さん]

スケボーで騒音を出したり、公共物を壊してもＯＫってことですね。
まあ心のとっても広いお方の多い事。

[849: 入居済みさん [女性]]

道路側に住んでるからどれ位うるさいのかはわからないですが子供が外で遊べないなんて少し可哀想だと思います。

[850: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

寛大とかおっしゃってますが、区のルールでスケボーは禁止されてる区域なんです。
実際にタイルが剥がれてしまったり、騒音が出たりと被害がでているのですから通報は問題ないと思いますよ。
青パトもかなりの頻度で巡回してくれていますが。
スケボーは専用の場所がちゃんと用意されているのでそちらでやれば良いのです。可哀想でもなんでもないですよ。

[851: 入居済みさん [女性]]

餅つき大会してほしいなー

[852: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん [男性]]

>>851さん
先日、天王洲ボンドストリートでお餅つきやってましたよ。
ふれあい橋を渡った少し先辺りです。

[853: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん [男性]]

スケボーの件は危ないので、やめさせる方がやっている彼等の為にも良いと思います。
近くを人が通っても止めていないようですし、誰かに怪我をさせてしまえば罪に問われる可能性もあります。
禁止されているには理由があるはずで、安易に容認するのはどうかと思います。
直接注意するのは何があるか分からない昨今怖いですし、注意してもらうために警察に通報はやむなしでは？
警察もまずは注意からで、いきなり補導などはしないでしょう。

寛大にという方々は、もしご自分のお子さんがやっていたと考えてみても、そのままやらせておくのでしょうか？
まぁ自分の子の場合なら、警察に通報はどうかとは思いますけど。

[854: 入居済みさん]

ここでスケボーやっているのは子供ではありませんよ。
いわゆる若者（大人）です。

[855: 匿名さん]

つまるところ、自分がやっているルール違反は他人が同じことをしていても気にならないし、自分がやっていないルール違反は他人がやっているのを見ると気になるし、腹がたつもの。　　ベランダの喫煙しかり、優先席でのメールしかり、公共の場で子供が騒いでも注意しない親もしかりである。　　それ以上でもそれ以下でもない。

[856: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>851さん
品川神社でも新年のお餅つき大会の開催がある(あった)みたいですね。
http://www.sinakan.jp/entry-info.html?id=38226&bc=true

[857: 入居済みさん]

事故物件で有名なサイトにこのマンションの住所で平成25年に自殺があったと書いてあってちょっとびっくり。もちろんマンションができるだいぶ前の話だけど…詳細ご存知の方いらっしゃいますか？

[858: 入居済みさん [女性]]

餅つき大会のこと教えてくださってありがとうございます！

[859: 入居済みさん [男性 30代]]

857
そのサイトを見ればわかるとおり、住居の番地が枝番まで登録されていませんので、必ずしも本物件の土地とは言えません。
むしろ本物件の前は倉庫ですから、本物件の土地である可能性は低いでしょう。

[860: 匿名さん]

>>857
（違うと思うが）仮にそうだとしても、建物が違うんだし、全く問題ないのでは。

[861: 匿名さん]

>>857
しかし、多くの人が見る掲示板に自分達のマンションに得にならない不確定なことをわざわざ書き込んで、良いことがあるのでしょうか。

住居表示は、今回、新たに取得していますよ。

[862: 入居済みさん]

サイトの件ですが事故があったのは
この建物の対岸の公園の奥の方でのことと記憶しています。
サイトをみていると必ずしも住所がすべてあっているかというとそうでもありません。地元に長くすんでいますがそのように記憶していますよ！
まあ隅々まで探せばいろいろででくるでしょうがほどほどに楽しみたいものです。

[863: 入居済みさん]

東京は戦争中どこも亡くなった方でいっぱいですよ

[864: 匿名さん]

>>863
戦争中はここは海の中ですかね？

[865: 匿名さん]

80年前に埋め立てられたとのことでしたので、海のなかではありません。

[866: 住民さんＡ]

どうでといい議論やめましょう。
ここの住所は分譲時に新しく取得したものであり、住民の皆さんはご存知のはずです。
売却、賃貸への悪影響、もしくは我々住民に対する不安感を煽って楽しんでいるだけのいたずらです。
スルーしましょう。
三井に頼んで住民専用サイト作ってもらえないですかねー。

[867: マンション住民さん [男性 30代]]

No.866さん

確かにそうですね。
私ももちろん断言できませんが、このマンション住民以外の方も
投稿されているのではないかと思ってます。。

入居者の方が互いにプラスになるような情報交換・共有ができるといいと考えています。

[868: [女性 40代]]

我が家のフローリングの黒ずみとても気になります
皆さんどのようにお手入れしてますか

[869: 入居済みさん]

フローリング黒ずむんですか？我が家は掃除機のみですが綺麗ですよー

[870: 匿名さん]

食肉市場と三菱銀行の電算センターの間の道、なんか嫌な匂いがします。吐きそうになりませんか？

[871: 入居済みさん [男性 60代]]

870さん
　　そのにおいは食肉処理場の匂いですね・・・
　　休日にはほとんど匂いませんが、平日は結構においます。
　　まあ我々の食している肉の加工をしているので、仕方がありませんが
　品川駅の目の前にあるのは・・・・
　　特に移転の話は無いようですが、処理水の浄化性能の向上は予定されて
　いるような話は聞きました。

[872: 入居済みさん [女性 20代]]

昨日夜中に噂のなごやプリウスに駐車場に会いました。本当に日常的にとめてるんだと思いました。

[873: 匿名さん]

870って性格悪いでしょ？人間の都合でこんなことになってるのに牛や豚の気持ちを考えて！人間だって他の動物からしたら臭いんだからね！

[874: 契約済みさん]

私も臭いが気になります。

[875: ご近所さん]

臭いは一昔前に比べたらかなりマシになりましたよ。港南はそういうもので有名でしたし、何を今更という感じですね。

[876: 匿名さん]

>>875
最近、入居者以外の方の書き込みが多いようですね。嫌がらせなので反応するのはやめましょう。自作自演のような気もしますね、、

[877: 匿名さん]

一階の雑誌って誰が選んでるんですか？似たようなものばかりでつまらないです。

[878: 契約済みさん]

私は１階にある雑誌の種類に満足しています。下手にいじってほしくないです。
こればかりは個人個人の好みになってしまうので、仕方ないって感じします。

[879: 匿名さん]

ヴォーグ以外同じ系統の主婦雑誌ばかりに感じます。

[880: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん [女性 30代]]

今置いてある主婦雑誌の情報は各雑誌のモデルのインスタみてれば充分