【契約者専用】 パークホームズ品川ザ レジデンス

[契約済みさん]

パークホームズ品川ザレジデンスの購入者の皆さん、情報交換しましょう！

検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/343264/
所在地：東京都港区港南二丁目9番2（地番）
交通：山手線 「品川」駅 徒歩11分 、京急本線 「北品川」駅 徒歩10分
　　　東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩9分
間取：2LDK～3LDK
面積：57.60平米～81.62平米
売主・：三井不動産レジデンシャル 、日本土地建物販売
物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1116/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[761: マンション住民さん]

駐輪場問題は早めの解決が必要ですね。
追加スペースのない（多分空き枠無）バイクも放置されていて、これもどうするか。。。
個人でマンション外に探していただくか。
悪い雰囲気が定着する前の対応が大事かと。

[762: 入居済みさん]

バイクについて、761さんの話は枠外放置のことですけれど、枠内には250ccのものが1台置いてあるのを見かけました。ミニバイクの範囲に250ccも含まれるのでしょうか？

[763: 入居済みさん]

759さん
生協の方では？
うちにも何度もいらっしゃいました。

[764: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

T.Y. HARBOR側も運河沿いに遊歩道を作るのでしょうか？
ちょうどその位の高さまでの杭を打ってますね。

[765: 入居済みさん]

759さん、763さん

何度も同じ方が写っているならば、NHKの方です。

端末とタッチペンを持って、スーツ着用、白髪混じりの目つきの鋭い方です。笑
日中は不定期、夜ですと20：30頃まで、一軒一軒のチャイム鳴らしてますね。

引越しの多い日に、訪問して来てます。
何度も訪問して、入居状況を端末に登録しているのでしょう。

ボタン押すだけで200世帯も一気に徴収営業できるのだから
彼らにとっても営業効率が良いんでしょうね。笑

[766: 入居済みさん]

恥ずかしながら色んな設備にボタンが多くて、説明書と首っ引きです。
特にガス台がよく分からない（笑）

[767: 入居済みさん]

皆さんはアフターサービスで申告する箇所ありますか？
ネットで調べたところ、あまり評判は良しくないようなので
ちゃんと対応してもらえるのか心配しています。
別件で入居後に一度来てもらってるのですが、その時もあまり良い印象ではなかったですし…

[768: 入居済みさん]

お台場レインボー花火、綺麗でしたね。
運河側の部屋からはよく見えました。


http://homepage1.nifty.com/samito/fireworks.htm

[769: 入居済みさん]

毎週あるんですね。
綺麗でしたねー！
知らなくて、キッチンでお鍋の用意をしてたら、急に目の前に花火が上がってビックリしました。なんか、特した気分（笑）

[770: 入居済みさん]

みなさん、近所で美味しいお食事のできるお店があったらご紹介頂きたいです！

私も近くを散歩していろいろと研究してみたいと思っています。

[771: 入居済みさん]

>>770
北品川商店街のたこ焼き屋美味しいですよ～
とん平焼きもふわふわでした。
楽水軒もしょうが焼きをオススメされて食べたらなかなか美味しかったですよ。

[772: 入居済みさん]

>>771
あと、ラーメン二郎(笑)久々食べてしまいました。

[773: 入居済みさん]

一階って、wifi入ってると思うのですが、パスワードが分かりません。もしかして、インターネットの案内資料に入ってましたでしょうか。
ucomの電話窓口が混みすぎで、聞けずにいます。。

[774: 入居済みさん]

　食べ物屋さんは品川駅の近くから天王州アイル駅の近くまで沢山あってどこに入ろうか迷いますよね！！
　所で無料で借りられるレンタサイクルを先日借りてお台場まで行ってきました。
　レインボーブリッジを渡りましたが、自転車は写真にあるような台車を後輪につけてひたすら押して
行かなければなりません。　　安全上の問題らしいですが、１．５ｋｍひたすら押して疲れました。
　それで帰りはかなり遠回りでしたが、豊洲（築地の移転予定地）を回って戻りました。
　合計４時間ほどかかりましたが、アシスト付きの自転車なので良かったです。
　皆さんもレンタサイクル有効に使いましょう！！

[775: 入居済みさん]

>>773
UCOMの案内などと一緒に一枚紙が入っています。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[776: 入居前さん]

新馬場らへんも商店街にイタリアンだったり飲み屋だったり色々ありますよね。
行ったことないですけど美味しいとこあるんでしょうか？？
東京ウォーカーの品川天王洲買いました♪

[777: 入居済みさん]

>>775
ここにパスワード書くのはまずいですよ
セキュリティとかありますので

[778: 入居済みさん]

>>775
ありがとうございます！

[779: 入居済みさん]

隣のマンションの駐車場料金が値下げになったそうですね。
先ほどデュープレックスの住民の方が、うちのマンションの駐車場を意識してか3万円に値下げしたと話してました。
駐車場料金は結構負担ですから、こうして近隣にいくつか選択肢があることは嬉しいですね。

[780: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

パスワードかいてしまったのですか？
セキュリティのために現在のパスワードは破棄して新しいパスワードを発行依頼しましょう。
ucomに依頼すればよいのかな？

[781: 入居済みさん]

冷静に考えてみてくださいね。
市場原理としては、安い駐車場を使うというのは当然かもしれませんが、

駐車場の空きがある
↓
見込んでいた駐車場収入が不足
↓
見込んでいた管理費、修繕積立金が不足
↓
（将来）住民に管理費、修繕積立金不足の負担が発生

分かりやすく言うと、デュープレックスさんの駐車場を借りるということは、デュープレックスさんの不足している管理費、修繕積立金を負担するということ。

ですので、駐車場は、なるべく自分のところを利用するようにしましょうね。
この辺の事情が分かっている方が、管理組合にいらっしゃれば良いですが。

また、すべての住民にとっては、自分のところの駐車場を使えるのが一番良いわけですから、管理組合の方には、駐車料金の値下げや、逆にデュープレックスさんの駐車場利用者を獲る（笑）くらいの迅速で柔軟な管理運営を期待したいです。

それにしても、デュープレックスさん、フェンスにのぼりを掲げたりと必死に攻めてくるなぁ（笑）

[782: 入居済みさん]

クリスマスツリーも飾ってるしね。
ウチも来年は飾りたいですよね！

[783: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

デュープレックスや近隣その他から駐車場契約者を取ることはないのでは？
住民以外から契約取って駐車場代とると住民分も含めて収益事業とみなされて課税されます。無用なキャッシュアウトが発生することとなります。ちなみに来客用に貸すこと自体は課税上の問題はありません。

このことがあるにも関わらずデュープレックスが引き抜きをやっているところを見るとかなり空きがあるかなーと思ってしまいます。税金でキャッシュアウトを勘案しても契約ほしいと。

[784: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>783さん
あれ？課税対象の明確化で、外部貸しがOKになったのでは？
私の勘違いかな…。

総務省の見解文ありました。
http://www.soumu.go.jp/main_content/000146701.pdf
お隣のデュープレックスさんはケース2に該当するのかなぁ？

税務がOKだとすると、当マンションのようにオープンスペースにある駐車場の方が外部者が入る場所が元々オープンな場所なため、マンション自体のセキュリティに影響が少なくて貸しやすいし外部の方々も借りやすいかも知れませんね。

[785: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>784
自己レスです。
総務省のコンテンツですけど、千葉の資料ですね。

[786: マンション住民さん]

783です

すみません、ご指摘の通り国税庁からもH24/2/13に文書回答出てました。

ケース２に該当すれば外部貸しだけが課税対象なのですね。
まあ、区分経理、新規に借りたい人が出た時の対応が大変ですが。。。
また、オープンな作りですが、外部の方が容易に入れる雰囲気を作るのもどうかと。

（ご参考）
https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/bunshokaito/hojin/12011...

[787: 入居済みさん]

当マンションに対する三井の見通しの甘さに呆れます。
駐車場が余ってて、駐輪場に空きがない。
港区民の自動車保有率の低さを知っていれば、必要な駐車場数もわかるだろうに。
応益負担の原則から言って、駐車場の値下げには反対ですね。お金をかけてあんなに立派なものを作ってもらってるんですから。

[788: 入居済みさん]

さらにハイルーフは足りない

[789: マンション住民]

調べてないですけど、駐車場の附置義務もあったんですかね？

駐車場の稼働率何％でみてるんでしょうね。規約に書いてあった気もしますが。大幅に乖離してると管理費改定になってしまいますね。

[790: 入居済みさん]

すでに購入、完成してしまっていて、稼働している状態では、
三井さんの見通しの甘さを指摘しても始まらないと思いますので、
空車率を０％に近づけるように、運営方法など変更するほうが、建設的だと思います。

外部に貸し出す案は、最終手段にするにしても、
値下げ、年払割引などで、居住者の方々に借りてもらいやすくする、
またカーシェア会社への貸し出しでカーシェアの車を増やすなど、
いろいろ案はあるのではないかと思います。

現状のままで事態が好転することはないわけですから、早急に対応すべきことだと思います。
（周辺のマンションのような状態になる前に）

どんなに立派なものでも、使われずお金を一銭も生まないのであれば、
まったく意味がないわけですから。

掲示板上ではありますけど、意識の高い皆様と様々な議論ができて嬉しく思います。
今後とも宜しくお願いします。

[791: 入居済みさん]

ですから、ハイルーフ車用は足りてないのです。
そこをなんとか改善出来れば、もう少しは埋まると思います。

[792: 入居済みさん]

営業が多過ぎて困ってます。断ればいいのだけど寒い中一生懸命話されたら買ったり借りたり取ったりで
電源切るのが一番ですかね

[793: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

今朝6時過ぎごろ大きな叫び声が聞こえたんですが、その後お巡りさんがマンションから出てくるのを見かけました。
実はこの前の土曜日の深夜にも叫び声聞きました。どなたか情報お持ちでしょうか？ 本当に迷惑です。。。

[794: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

子供の声みたいなやつですかね？
ウチもあれで目が覚めました…

[795: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

朝6時前には起きてましたが、何も気づきませんでした。
低層階での出来事ですかね？

[796: マンション住民]

>>793
私も叫び声ききました。
マンションの外から聞こえたと思ったんですがうちのマンションから警察がでてきたのでしょうか？
女性の声に聞こえましたが、、

[798: 住民さんＡ]

先日の件で刑事事件沙汰になっているらしいと聞いたのですが、真相をご存知の方いますか？

[799: 入居済みさん]

長期修繕計画でもともと駐車場の稼働率をいくらで見てるか確認しましょう。
現状の稼働率と見込み賃料のギャップを埋めたいですね。

賃料少し下げて稼働率上がるならいいですけどね。
いずれにしても年間100万（仮に約30台分だとして）毀損してたら10年で1000万ですもんね。
管理組合収支みんなで考えましょう。

今さら売主のせいにはできませんよ。中古で今買ったとしても。
そんなマンションいくらでもあるし、駐車場附置率だっと公開されていたわけですしね。
その気になれば、周辺マンションの附置率だって事前に調べられますし。その気になればですよ。

[800: 入居済みさん]

>>799
書き忘れましたが、稼働率⚪️%でみているんでしょうかね？100%見込みはあり得ないですから、そこ知りたいです。管理会社マターですかね

[801: 入居済みさん]

連続ですみません。
レジデンシャルサービスの方に個別で聞きましたが、現状稼働率約7割で予算上見込んでいる機械式駐車場賃料は下回っていないと聞きました。
つまり当初見込み稼働率以上である為、そこまで重大な問題ではないかと。あくまで個人的見解ですが。

何か書類で確認したわけではないので、間違っていましたらすみません。

[802: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

うちは暫くしたら車を処分して駐車場も解約しようかと思ってますよ。せっかくカーシェアリングもありますし。
駐車場代が下がるようならば再検討しますけど。

[803: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

駐車料を多少下げたからって、車持ってない人が車買おうとは思わないんじゃないんですかね？
駐車料を下げて稼働率が少し改善されたところで、結局総収入が変わらないんじゃ意味ないですし。
個人的には、採算とれてるならしばらくは様子見でいいかと思います。
いったん駐車料を下げてしまったら、上げざるを得なくなったときに、既得権と言わんばかりに抵抗する人もいると思いますよ。価格の上方硬直性というやつです。

[804: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

駐輪場を何とかしたいですね。

[805: 住民さんＡ]

TYハーバーに船のようなバーに行きましたが素敵ですね。
欧米人の方々が立食パーティーしていました。
対岸から夜こちら側見ると改めていいロケーションと感じました。
年明けの住民グリーティングよろしくお願いします。

[806: 入居済みさん]

>>803
そうですね。レベニューマネジメントってやつですね。

[807: 住民さんＡ]

アフターサービスで何かお願いをした方いますか？
定期点検まで待とうと思ってますが、いつなんでしょうか。

[808: 住民さんＥ]

なんか最近不動産の営業の方がお客さんを案内しているのを見かけます。
ネットで価格を拝見した時は正直驚きました！
リニア開通が楽しみですね

[809: 住民さんＡ]

今年は待ちに待った入居、そして改めていいマンションだなと思いました。
皆様、来年もよろしくお願いいたします。
それではよいお年を。

[810: 入居済みさん]

ゴミ捨てのマナーが分かっていらっしゃらない方がいるようですね。
この先、心配です。