【契約者専用】 パークホームズ品川ザ レジデンス

[契約済みさん]

パークホームズ品川ザレジデンスの購入者の皆さん、情報交換しましょう！

検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/343264/
所在地：東京都港区港南二丁目9番2（地番）
交通：山手線 「品川」駅 徒歩11分 、京急本線 「北品川」駅 徒歩10分
　　　東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩9分
間取：2LDK～3LDK
面積：57.60平米～81.62平米
売主・：三井不動産レジデンシャル 、日本土地建物販売
物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1116/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[741: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

スーパーですとイオンとプチの中間の大きさのマルエツがワールドシティータワーズにあります。プチと距離面であまり変わらないと思うので一度試してみてください。

[742: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

追記です。
イオンの行きはアイルにも乗り場があったと思いますのでそちらから乗ると早いかもしれません。

[743: 引越前さん]

>>741さん
GoogleMapで検索すると、ワールドシティタワーズのマルエツまでとマルエツプチ北品川1丁目店までは倍近くになります。WCTマルエツまで近道があるのでしょうか？

[744: 匿名さん]

ラーメン二郎もあるでよ

[745: 引越前さん]

駐輪場、すごいですね…(⌒-⌒; )
平置きの枠を増やして(線を引く)、平置き料金を徴収すれば修繕費積立の足しになるでしょうから、早くそうした方が良いようにも見えました。
また現状のはみ出し分は無料で置いているのですよね？そうなら、決まるまでの数ヶ月とはいえ置かない人が不公平感を持つかも知れませんね。

その他、共用廊下に恒久的に物を置こうとしているように見えるお宅もあるようで、マンション住まいが初めてなのかな？と思いました。追い追い、管理組合によって改善されるとは思いますけれど。

[746: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

エアコン室外機の排水用のホースがきちんと排水口に接続されていないため、共用廊下に直接水が流れて汚れているところがありました。
エアコンの付け替えでホースの長さが足りなかったんだろうなぁ。

[747: 入居済みさん]

745さん
そーですよね、うちなんか置けない自転車は抽選まで一時的に実家に預けてます。
当たったら宅配で送ってもらう予定なので、料金も掛かるし、確かに不公平だと感じました。

[748: 入居済みさん]

いまさらですが、TVアンテナの差し込みポイントはそれぞれ2個づつあるので、分波器を使わなくてもTVもしくはレコーダの地デジ、BS入力にそれぞれ繋げば見れるのではないかと？
どなたか教えて下さい。

[749: 引越前さん]

>>748さん
たぶんそうだと思います。
というか、どちらにしてもケーブルは2本必要ですから、試しに分波器無しで繋いでみたら確認できますよ。

[750: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>748
749さんが言う通り試してみるのが一番だと思いますが、うちに取付にきた業者が言うには両方とも混合できているとのことです。
裏は取ってないので参考までに。

[751: 入居済みさん]

すいません、インターネットをつなぐに当たっては、ucomへの登録以外に、何か必要でしょうか。
登録しないといけないことをつい最近知り、申し込んだばかりでして。。。
具体的には、wifiルータなどを買って、マルチメディアのボックスに接続する必要があるかどうか、あるいは、すでにwifiルータも接続されているのか、ご質問させていただきました。

[752: 入居済みさん]

>>751
インターネットの接続は特に登録などせずに使えます。LANケーブルで直接繋ぐか、無線ルータ(7000円前後)を購入して無線接続します。
なお1階は無線化されています。

[753: 入居済みさん]

752さん
ありがとうございます。
登録不要でしたか・・・
1階のデスクに聞いてみます！

[754: 契約済みさん]

ucomの設備にて、DHCPで自動的にIPアドレスが払い出されるようになってるので、有線ならケーブル接続すればOKです。IPアドレスは制限があるので、TV、携帯やタブレット等利用台数が多い場合はwifiルータが必要ですが。

月々500円のucom光電話を申し込んでいるのであればレンタルされる機器に無線LAN機能があるので、実質インターネット機器は何もいらないです。

[755: 引越前さん]

入居済みの方々、揺れはどうでしたか？

[756: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>755
ゆっくり左右に揺れました。
立っていたら気づかないかも。

[757: 引越前さん]

さすが免震構造ですね！

[758: 入居済みさん]

754さん

確かに登録無しでLANつながりました！
ありがとうございます^ ^

[759: マンション住民さん]

自転車の件、子ども乗せ自転車は高さが絶対規格に合っていない（幅は不明）、なのに、
何台かありますよね。上の方、隣の方がご迷惑だと思います。
かといって、子ども乗せ自転車がたくさんあるように見受けられるので、
対策が必要かと思います。

あと、ここ数日、同じおじさんが何度も家を訪れていて、
無視して出ていないのですが、何の方だかわかる方いらっしゃいますか。
いないとチェックしているようです。NHKかな・・・。

[760: 入居済みさん]

>>759さん
おっしゃる通り、下の段は後荷台子供乗せタイプはダメですね。上の段の自転車を置いてから下に入れられたら、上の自転車は下ろせなくなります。
たぶん上の段に後荷台子供乗せタイプを置くと自力で下ろせないママなのでしょうけれど、そういう方は平置きしか使えないということです。抽選で外れたのかも知れませんが、第3希望になってしまったのでしょうかねぇ？

[761: マンション住民さん]

駐輪場問題は早めの解決が必要ですね。
追加スペースのない（多分空き枠無）バイクも放置されていて、これもどうするか。。。
個人でマンション外に探していただくか。
悪い雰囲気が定着する前の対応が大事かと。

[762: 入居済みさん]

バイクについて、761さんの話は枠外放置のことですけれど、枠内には250ccのものが1台置いてあるのを見かけました。ミニバイクの範囲に250ccも含まれるのでしょうか？

[763: 入居済みさん]

759さん
生協の方では？
うちにも何度もいらっしゃいました。

[764: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

T.Y. HARBOR側も運河沿いに遊歩道を作るのでしょうか？
ちょうどその位の高さまでの杭を打ってますね。

[765: 入居済みさん]

759さん、763さん

何度も同じ方が写っているならば、NHKの方です。

端末とタッチペンを持って、スーツ着用、白髪混じりの目つきの鋭い方です。笑
日中は不定期、夜ですと20：30頃まで、一軒一軒のチャイム鳴らしてますね。

引越しの多い日に、訪問して来てます。
何度も訪問して、入居状況を端末に登録しているのでしょう。

ボタン押すだけで200世帯も一気に徴収営業できるのだから
彼らにとっても営業効率が良いんでしょうね。笑

[766: 入居済みさん]

恥ずかしながら色んな設備にボタンが多くて、説明書と首っ引きです。
特にガス台がよく分からない（笑）

[767: 入居済みさん]

皆さんはアフターサービスで申告する箇所ありますか？
ネットで調べたところ、あまり評判は良しくないようなので
ちゃんと対応してもらえるのか心配しています。
別件で入居後に一度来てもらってるのですが、その時もあまり良い印象ではなかったですし…

[768: 入居済みさん]

お台場レインボー花火、綺麗でしたね。
運河側の部屋からはよく見えました。


http://homepage1.nifty.com/samito/fireworks.htm

[769: 入居済みさん]

毎週あるんですね。
綺麗でしたねー！
知らなくて、キッチンでお鍋の用意をしてたら、急に目の前に花火が上がってビックリしました。なんか、特した気分（笑）

[770: 入居済みさん]

みなさん、近所で美味しいお食事のできるお店があったらご紹介頂きたいです！

私も近くを散歩していろいろと研究してみたいと思っています。

[771: 入居済みさん]

>>770
北品川商店街のたこ焼き屋美味しいですよ～
とん平焼きもふわふわでした。
楽水軒もしょうが焼きをオススメされて食べたらなかなか美味しかったですよ。

[772: 入居済みさん]

>>771
あと、ラーメン二郎(笑)久々食べてしまいました。

[773: 入居済みさん]

一階って、wifi入ってると思うのですが、パスワードが分かりません。もしかして、インターネットの案内資料に入ってましたでしょうか。
ucomの電話窓口が混みすぎで、聞けずにいます。。

[774: 入居済みさん]

　食べ物屋さんは品川駅の近くから天王州アイル駅の近くまで沢山あってどこに入ろうか迷いますよね！！
　所で無料で借りられるレンタサイクルを先日借りてお台場まで行ってきました。
　レインボーブリッジを渡りましたが、自転車は写真にあるような台車を後輪につけてひたすら押して
行かなければなりません。　　安全上の問題らしいですが、１．５ｋｍひたすら押して疲れました。
　それで帰りはかなり遠回りでしたが、豊洲（築地の移転予定地）を回って戻りました。
　合計４時間ほどかかりましたが、アシスト付きの自転車なので良かったです。
　皆さんもレンタサイクル有効に使いましょう！！

[775: 入居済みさん]

>>773
UCOMの案内などと一緒に一枚紙が入っています。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[776: 入居前さん]

新馬場らへんも商店街にイタリアンだったり飲み屋だったり色々ありますよね。
行ったことないですけど美味しいとこあるんでしょうか？？
東京ウォーカーの品川天王洲買いました♪

[777: 入居済みさん]

>>775
ここにパスワード書くのはまずいですよ
セキュリティとかありますので

[778: 入居済みさん]

>>775
ありがとうございます！

[779: 入居済みさん]

隣のマンションの駐車場料金が値下げになったそうですね。
先ほどデュープレックスの住民の方が、うちのマンションの駐車場を意識してか3万円に値下げしたと話してました。
駐車場料金は結構負担ですから、こうして近隣にいくつか選択肢があることは嬉しいですね。

[780: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

パスワードかいてしまったのですか？
セキュリティのために現在のパスワードは破棄して新しいパスワードを発行依頼しましょう。
ucomに依頼すればよいのかな？

[781: 入居済みさん]

冷静に考えてみてくださいね。
市場原理としては、安い駐車場を使うというのは当然かもしれませんが、

駐車場の空きがある
↓
見込んでいた駐車場収入が不足
↓
見込んでいた管理費、修繕積立金が不足
↓
（将来）住民に管理費、修繕積立金不足の負担が発生

分かりやすく言うと、デュープレックスさんの駐車場を借りるということは、デュープレックスさんの不足している管理費、修繕積立金を負担するということ。

ですので、駐車場は、なるべく自分のところを利用するようにしましょうね。
この辺の事情が分かっている方が、管理組合にいらっしゃれば良いですが。

また、すべての住民にとっては、自分のところの駐車場を使えるのが一番良いわけですから、管理組合の方には、駐車料金の値下げや、逆にデュープレックスさんの駐車場利用者を獲る（笑）くらいの迅速で柔軟な管理運営を期待したいです。

それにしても、デュープレックスさん、フェンスにのぼりを掲げたりと必死に攻めてくるなぁ（笑）

[782: 入居済みさん]

クリスマスツリーも飾ってるしね。
ウチも来年は飾りたいですよね！

[783: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

デュープレックスや近隣その他から駐車場契約者を取ることはないのでは？
住民以外から契約取って駐車場代とると住民分も含めて収益事業とみなされて課税されます。無用なキャッシュアウトが発生することとなります。ちなみに来客用に貸すこと自体は課税上の問題はありません。

このことがあるにも関わらずデュープレックスが引き抜きをやっているところを見るとかなり空きがあるかなーと思ってしまいます。税金でキャッシュアウトを勘案しても契約ほしいと。

[784: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>783さん
あれ？課税対象の明確化で、外部貸しがOKになったのでは？
私の勘違いかな…。

総務省の見解文ありました。
http://www.soumu.go.jp/main_content/000146701.pdf
お隣のデュープレックスさんはケース2に該当するのかなぁ？

税務がOKだとすると、当マンションのようにオープンスペースにある駐車場の方が外部者が入る場所が元々オープンな場所なため、マンション自体のセキュリティに影響が少なくて貸しやすいし外部の方々も借りやすいかも知れませんね。

[785: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>784
自己レスです。
総務省のコンテンツですけど、千葉の資料ですね。

[786: マンション住民さん]

783です

すみません、ご指摘の通り国税庁からもH24/2/13に文書回答出てました。

ケース２に該当すれば外部貸しだけが課税対象なのですね。
まあ、区分経理、新規に借りたい人が出た時の対応が大変ですが。。。
また、オープンな作りですが、外部の方が容易に入れる雰囲気を作るのもどうかと。

（ご参考）
https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/bunshokaito/hojin/12011...

[787: 入居済みさん]

当マンションに対する三井の見通しの甘さに呆れます。
駐車場が余ってて、駐輪場に空きがない。
港区民の自動車保有率の低さを知っていれば、必要な駐車場数もわかるだろうに。
応益負担の原則から言って、駐車場の値下げには反対ですね。お金をかけてあんなに立派なものを作ってもらってるんですから。

[788: 入居済みさん]

さらにハイルーフは足りない

[789: マンション住民]

調べてないですけど、駐車場の附置義務もあったんですかね？

駐車場の稼働率何％でみてるんでしょうね。規約に書いてあった気もしますが。大幅に乖離してると管理費改定になってしまいますね。

[790: 入居済みさん]

すでに購入、完成してしまっていて、稼働している状態では、
三井さんの見通しの甘さを指摘しても始まらないと思いますので、
空車率を０％に近づけるように、運営方法など変更するほうが、建設的だと思います。

外部に貸し出す案は、最終手段にするにしても、
値下げ、年払割引などで、居住者の方々に借りてもらいやすくする、
またカーシェア会社への貸し出しでカーシェアの車を増やすなど、
いろいろ案はあるのではないかと思います。

現状のままで事態が好転することはないわけですから、早急に対応すべきことだと思います。
（周辺のマンションのような状態になる前に）

どんなに立派なものでも、使われずお金を一銭も生まないのであれば、
まったく意味がないわけですから。

掲示板上ではありますけど、意識の高い皆様と様々な議論ができて嬉しく思います。
今後とも宜しくお願いします。

[791: 入居済みさん]

ですから、ハイルーフ車用は足りてないのです。
そこをなんとか改善出来れば、もう少しは埋まると思います。

[792: 入居済みさん]

営業が多過ぎて困ってます。断ればいいのだけど寒い中一生懸命話されたら買ったり借りたり取ったりで
電源切るのが一番ですかね

[793: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

今朝6時過ぎごろ大きな叫び声が聞こえたんですが、その後お巡りさんがマンションから出てくるのを見かけました。
実はこの前の土曜日の深夜にも叫び声聞きました。どなたか情報お持ちでしょうか？ 本当に迷惑です。。。

[794: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

子供の声みたいなやつですかね？
ウチもあれで目が覚めました…

[795: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

朝6時前には起きてましたが、何も気づきませんでした。
低層階での出来事ですかね？

[796: マンション住民]

>>793
私も叫び声ききました。
マンションの外から聞こえたと思ったんですがうちのマンションから警察がでてきたのでしょうか？
女性の声に聞こえましたが、、

[798: 住民さんＡ]

先日の件で刑事事件沙汰になっているらしいと聞いたのですが、真相をご存知の方いますか？

[799: 入居済みさん]

長期修繕計画でもともと駐車場の稼働率をいくらで見てるか確認しましょう。
現状の稼働率と見込み賃料のギャップを埋めたいですね。

賃料少し下げて稼働率上がるならいいですけどね。
いずれにしても年間100万（仮に約30台分だとして）毀損してたら10年で1000万ですもんね。
管理組合収支みんなで考えましょう。

今さら売主のせいにはできませんよ。中古で今買ったとしても。
そんなマンションいくらでもあるし、駐車場附置率だっと公開されていたわけですしね。
その気になれば、周辺マンションの附置率だって事前に調べられますし。その気になればですよ。

[800: 入居済みさん]

>>799
書き忘れましたが、稼働率⚪️%でみているんでしょうかね？100%見込みはあり得ないですから、そこ知りたいです。管理会社マターですかね

[801: 入居済みさん]

連続ですみません。
レジデンシャルサービスの方に個別で聞きましたが、現状稼働率約7割で予算上見込んでいる機械式駐車場賃料は下回っていないと聞きました。
つまり当初見込み稼働率以上である為、そこまで重大な問題ではないかと。あくまで個人的見解ですが。

何か書類で確認したわけではないので、間違っていましたらすみません。

[802: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

うちは暫くしたら車を処分して駐車場も解約しようかと思ってますよ。せっかくカーシェアリングもありますし。
駐車場代が下がるようならば再検討しますけど。

[803: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

駐車料を多少下げたからって、車持ってない人が車買おうとは思わないんじゃないんですかね？
駐車料を下げて稼働率が少し改善されたところで、結局総収入が変わらないんじゃ意味ないですし。
個人的には、採算とれてるならしばらくは様子見でいいかと思います。
いったん駐車料を下げてしまったら、上げざるを得なくなったときに、既得権と言わんばかりに抵抗する人もいると思いますよ。価格の上方硬直性というやつです。

[804: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

駐輪場を何とかしたいですね。

[805: 住民さんＡ]

TYハーバーに船のようなバーに行きましたが素敵ですね。
欧米人の方々が立食パーティーしていました。
対岸から夜こちら側見ると改めていいロケーションと感じました。
年明けの住民グリーティングよろしくお願いします。

[806: 入居済みさん]

>>803
そうですね。レベニューマネジメントってやつですね。

[807: 住民さんＡ]

アフターサービスで何かお願いをした方いますか？
定期点検まで待とうと思ってますが、いつなんでしょうか。

[808: 住民さんＥ]

なんか最近不動産の営業の方がお客さんを案内しているのを見かけます。
ネットで価格を拝見した時は正直驚きました！
リニア開通が楽しみですね

[809: 住民さんＡ]

今年は待ちに待った入居、そして改めていいマンションだなと思いました。
皆様、来年もよろしくお願いいたします。
それではよいお年を。

[810: 入居済みさん]

ゴミ捨てのマナーが分かっていらっしゃらない方がいるようですね。
この先、心配です。

[811: 匿名さん]

>>810
そうですね。みんなで気持ち良く生活したいですね。

[815: 入居済みさん]

駅から想像以上に遠い。部屋の快適さもあって、早くも出不精になってしまった。

[816: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>815
そうですね、品川駅までかなり遠いですよね、これは予想外でホームまで15分はかかります。特に駅のコンコースは混雑していて改札口まで抜けるのは大変です。

[817: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

当マンションには来客用の駐車場はありませんので、カーシェアの駐車スペースの右側に来客用(？)の自動車を駐めている方は至急どかしてください。邪魔です。

[818: 住民さんＡ]

勝手に駐車している車はナンバーを控えた上でナンバー含めて館内放送流しましょう。
これ、他のマンションでもやってます。とにかく毅然とした対応しないとズルズルいっちゃいますね。

[819: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>816さん
私は平日の朝8時くらいに品川駅に向かって歩いていて、
そんなにはかかっていません。コツを掴めば、向かってくる人たちも避けてくれますよ。中には正面切ってぶつかって来る人は居ますけど、稀です。

815さんの言う通り、部屋が快適だから出不精になる気持ちは分かります。でも、北品川の商店街とか散策気分で歩くと、いろいろなお店が発見できたりして結構楽しいですよ！

[820: 入居済みさん]

遅れそうになって走った時でも10分では電車に乗れなかったですね。まあ、ここに引っ越す前も同程度の距離でしたので、苦ではないですけど。

[821: マンション住民]

私も苦ではありませんが、余裕をみていつも15分前にマンションを出発しています。実際はそこまでかからないことが多いかな。

ところで、良い魚屋を探しているのですが、北品川商店街などにありますか？
ご存じでしたら教えて下さい。

[822: 匿名さん]

>>821
品川駅は大きいですからね。
冬の通勤でインターシティのなかは寒くなくていいですね。

[823: 入居済みさん]

歩いて15分でホームに辿りつくんですか？私は駅まで自転車でホームに辿りつくまで15分かかります

[824: 入居済みさん]

港南口から改札まで動く歩道が出来ますようにと神様にお願いします

[825: 入居済みさん]

うちの子は記録に挑戦とかで、ダッシュしたり、道順を変えたりして色々チャレンジしてホームまで10分って言ってましたよ。

[826: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>825
それはスゴいですね。 インターシティ以外の近道とかあるのでしょうか？逆方向からの人が多すぎて駅近辺はどうしても時間かかってしまいます。

[827: 契約済みさん]

駅からの距離とか時間とかの話題はもうやめせんか？
建設的な話ではないので面白くありません。

[828: 入居済みさん]

一番近いマイバスケットってなくなっちゃったんですかね？

[829: 入居済みさん]

>>821
魚屋の書き込みありましたので
書き込みますが北品川商店街は
イマイチの魚屋ばかりでおすすめできません。スーパーですが品川駅クイーンズ伊勢丹、青物横丁の平野屋、一番のお勧めは青物横丁のあけぼのという魚屋が有ります。ただ14時位には売り切れもありますよ。朝からかなり並んでます。

[830: 住民さんＥ]

>>829
あけぼの早速行ってみます！

[831: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

マンション脇に名古屋ナンバーのシルバーのプリウスが駐まってますね。モラルがないのは困ったもんです。

[832: 入居済みさん]

こんなところに書かないで管理人さんに言いなよ

[833: 入居済みさん]

なんでもトラブルになっちゃう時代だから言いにくいんだろうけど非通知で管理人さんに電話すればいいと思うよ

[834: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

その車がどれだけ迷惑だったのか、見てないから分かりませんが、こんなとこに書き込むモラルも如何なものかと…

[835: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

かかりつけ医を探しています。
マンション近くで評判の良い内科、皮膚科、整形外科、眼科、歯科をご存知の方いらっしゃいますか？

[836: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

内科は、ワールドシティータワーズの益子クリニック。日替わりで医師がかわるから、同じ医院内でセカンドオピニオンになる。どの先生も話をよく聞いてくれ、一方的に意見を押し付けることはしない。評判良いため混込んでいるが、インターネットで予約が取れる。
皮膚科は、品川駅前皮膚科。こちらも日替わりで医師がかわる。駅前で立地条件が良いため混んでいるが、患者1人あたりの診察時間は短いので、回転が速い。予約優先のため注意。

[837: 835]

>>836さん
情報どうもありがとうございます。
助かります。

[838: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

対岸でやってるスケボー煩くないでか？禁止されてる区域なのに。警察呼ぼうかな。

[839: 入居済みさん]

賃貸が多いのが不安だなあ。

[840: 入居済みさん]

多いんですか？
何件くらい、もしくは何%くらいいらっしゃるのでしょうか？